在政策調(diào)控期間,許多投資者都將目光轉(zhuǎn)向投資寫字樓上。無(wú)論從外界因素還是自身因素來(lái)看,商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率高于住宅投資。在寫字樓風(fēng)起云涌之際,如何投資寫字樓成了眾多投資者關(guān)注的問(wèn)題。 1、投資寫字樓要注意投資回報(bào)率 現(xiàn)在人們已經(jīng)認(rèn)識(shí)到投資寫字樓的一些關(guān)鍵元素,這個(gè)投資群體正在逐步增長(zhǎng)。從實(shí)際情況來(lái)看,投資寫字樓的回報(bào)率要遠(yuǎn)高于住宅投資。目前住宅價(jià)格處于高位的水平,已經(jīng)失去了投機(jī)的機(jī)會(huì)。而且住宅出租的價(jià)格并不可觀,空置住宅還將伴隨空置費(fèi)、暖氣費(fèi)用等支出,目前購(gòu)買住宅投資只能起到保值的作用,而寫字樓的出租,則能帶來(lái)穩(wěn)定良好的租金收益,而投資寫字樓可以在10年甚至更短的時(shí)間內(nèi)收回成本?! ⊥顿Y回報(bào)率是一個(gè)寫字樓投資的關(guān)鍵數(shù)據(jù)點(diǎn),也是是大多數(shù)投資者投資寫字樓所要達(dá)到的首要目的。比較投資方案的唯一依據(jù),就是投資回報(bào)率。計(jì)算投資回報(bào)率有兩個(gè)簡(jiǎn)單的公式,第一個(gè)公式是:投資回報(bào)率=每平方米年租金/每平方米售價(jià)。從公式上看,高租金、低售價(jià)是投資的**佳方案。另一個(gè)根據(jù)國(guó)際專業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則,衡量一處物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為:“年收益×15年=房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)”。若投資的物業(yè)“年收益×15年”大于購(gòu)房款,則表明該投資項(xiàng)目尚具**空間?! ?、寫字樓投資選好地段是關(guān)鍵 地段對(duì)于寫字樓的價(jià)值衡量非常必要,可以說(shuō)是寫字樓投資過(guò)程中要注意的首要問(wèn)題。交通、人流、商貿(mào)以及相毗鄰的企業(yè)平均水準(zhǔn)等都是衡量這一區(qū)域是否具有增值潛力的具體因素。房產(chǎn)的增值主要來(lái)源于土地的增值,城市中心區(qū)土地的稀缺性,使得物業(yè)增值的空間很大。是否位于城市的主中心區(qū),是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的首選要素。寫字樓的租戶主要是公司,他們需要與其他企業(yè)保持業(yè)務(wù)的往來(lái),需要毗鄰交通要道,路況良好,交通方便,商業(yè)氣氛濃烈,城市中心區(qū)的寫字樓價(jià)格一般較高,但是由于其一般具有高租金、高入駐率的特點(diǎn),投資回報(bào)也較高?! ?、投資寫字樓要看準(zhǔn)區(qū)位位置 投資寫字樓一定要認(rèn)準(zhǔn)中心,這個(gè)中心可以是CBD中心,可以是金融中心,也可以是貿(mào)易中心,在這些中心地帶,有企業(yè)發(fā)展需要的全配套服務(wù),不論周邊的交通環(huán)境多么暢通,寫字樓仍然需要在核心的區(qū)域才有**空間?! ?、投資寫字樓要選擇地標(biāo)式建筑 由于地標(biāo)性的建筑**空間較大,所以投資寫字樓要選擇城市的地標(biāo)式建筑。寫字樓發(fā)展至今,已經(jīng)不僅僅是作為辦公用的場(chǎng)所,同時(shí)還代表了企業(yè)的形象,甚至反映了企業(yè)的資金實(shí)力。與商業(yè)類似的道理,如果購(gòu)買的寫字樓知名度很低,市場(chǎng)認(rèn)可度較差,那**空間自然不會(huì)很高。在選擇寫字樓時(shí),投資者要將這一因素考慮進(jìn)入。 5、投資寫字樓要注重使用率 雖然節(jié)能環(huán)保在目前投資寫字樓的注意事項(xiàng)中并不是主流,但是隨著這種意識(shí)的不斷提升,能否在享受到同等品質(zhì)的同時(shí),將運(yùn)營(yíng)成本降到**低,將是未來(lái)寫字樓競(jìng)爭(zhēng)的因素。苗業(yè)內(nèi)人士表示,寫字樓的運(yùn)營(yíng)成本相對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)還是比較高,如果能夠節(jié)省10%-20%的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用,那么對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō),也將是一項(xiàng)支出的節(jié)省。不過(guò)對(duì)于這一點(diǎn),需要寫字樓真正投入使用之后才能體現(xiàn)出來(lái)?! ?、寫字樓投資硬件配套很重要 從某些角度來(lái)說(shuō),硬件配套對(duì)于寫字樓的品質(zhì)來(lái)說(shuō)尤其重要,也是寫字樓投資所要考慮的必要因素。寫字樓硬件配套主要包括綜合布線系統(tǒng)、電梯品牌數(shù)量、停車位數(shù)量等。良好的硬件設(shè)施不僅能夠**大程度滿足企業(yè)辦公的需要,也給在這里工作的人們帶來(lái)了便利。像車位不足就是很多寫字樓亟待解決的問(wèn)題,只有這一問(wèn)題得到解決,寫字樓的價(jià)值才能得到體現(xiàn)?! ?、寫字樓投資要挑選適合的物業(yè) 商用物業(yè)的成功很大程度上取決于后期的管理水平,所以進(jìn)行寫字樓投資時(shí),選擇好的物業(yè)是決定寫字樓是否**的條件之一。專業(yè)管理辦公樓的物業(yè)公司,能給樓盤一個(gè)良好的內(nèi)部環(huán)境,對(duì)大廈的設(shè)備設(shè)施有較好的維護(hù),保證長(zhǎng)期使用,對(duì)保證物業(yè)口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效要。擁有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富的租務(wù)部,也是投資者選擇此類物業(yè)時(shí)應(yīng)考慮的?! 懽謽峭顿Y注意要點(diǎn)一:購(gòu)買不能“貪大求全” 寫字樓憑借高度搶占市場(chǎng)眼球、以樓頂停機(jī)坪的設(shè)計(jì)來(lái)賺取高端人士的青睞,多層跨越辦公來(lái)體現(xiàn)設(shè)計(jì)的獨(dú)到……然而,在專業(yè)的建筑設(shè)計(jì)者看來(lái),寫字樓頂?shù)耐C(jī)坪更多的是保證超高層建筑的安全因素,比如在應(yīng)對(duì)火災(zāi)或者其他特殊情況的時(shí)候,而大廳的高度,完全就是寫字樓以及寫字樓中辦公企業(yè)的“形象工程”。而市民購(gòu)買寫字樓,要重點(diǎn)考慮自身辦公或者租用客戶的使用需要?! 懽謽峭顿Y注意要點(diǎn)二:布局設(shè)計(jì)很重要 業(yè)內(nèi)人士指出,寫字樓與外部銜接的交通通道,不僅需要有固定的停車場(chǎng),在寫字樓的大門口,**好有一定數(shù)量的臨時(shí)停車位。同時(shí)還要有便利的公共交通資源,而在寫字樓大廳門口**好像酒店一樣,有供出租車以及私家車臨時(shí)??康耐ǖ?。而當(dāng)下市場(chǎng),由于新型辦公方式和創(chuàng)意性辦公環(huán)境的興起,寫字樓從空間上出現(xiàn)了一些新的突破。以貝蒙盤古的“洋房式”寫字樓為例,產(chǎn)品提供兩面采光、空氣對(duì)流、林木環(huán)繞的辦公空間。獨(dú)特連廊、陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì),讓客戶收獲了額外空間?! 懽謽峭顿Y注意要點(diǎn)三:外墻、配置要注意 電梯,是寫字樓的運(yùn)載系統(tǒng),車庫(kù),是寫字樓的容納系統(tǒng),而新鮮空氣,是寫字樓的循環(huán)系統(tǒng)。而這三大問(wèn)題,都能通過(guò)相應(yīng)的技術(shù)問(wèn)題解決,主要看開(kāi)發(fā)商是通過(guò)哪些方式解決,能達(dá)到何種效果。外墻材料,主要是要低能耗,要保溫隔熱性能;人性化的公共空間,比如樓層中的“空中花園”等;層高和過(guò)道這些都是寫字樓投資指南中的重要注意事項(xiàng)。
全部4個(gè)回答>長(zhǎng)沙投資寫字樓的行情怎么樣?
153****8670 | 2015-04-27 14:44:54
已有2個(gè)回答
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136****8377
現(xiàn)在投資寫字樓的人挺多
查看全文↓ 2015-04-27 16:21:00 -
138****3543
現(xiàn)在投資寫字樓的人挺多的,如果你想投資寫字樓的話,我建議你可以考慮一下長(zhǎng)盛上東區(qū),長(zhǎng)盛SOHO正對(duì)烈士公園東門,直線距離僅50米,項(xiàng)目到火車站僅5分鐘車程,雙地鐵口近在咫尺,到武廣火車站和飛機(jī)場(chǎng)僅半小時(shí)車程。
查看全文↓ 2015-04-27 14:51:26
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問(wèn) ??投資寫字樓怎么樣呢?如何投資寫字樓?答
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問(wèn) 投資寫字樓怎么樣?投資寫字樓有哪些利弊呢?答
隨著新政落地,住宅市場(chǎng)受打壓,市民看好寫字樓投資前景。那么投資寫字樓,需要注意啥?業(yè)內(nèi)人士也發(fā)表了見(jiàn)解。一、中軸線上值得投資寫字樓售價(jià)雖然比住宅高一些,但是租金可以達(dá)到60-80元/㎡/月,投資回報(bào)率還可以。建議選一些地段好的,例如處于中軸線上的產(chǎn)品。只要是處于中軸線上的寫字樓,應(yīng)該都沒(méi)有問(wèn)題。按15㎡/人計(jì)算,投資的面積**好為100-150㎡,如果面積小了就可以拼起來(lái)。二、前景好就不怕貴1.看區(qū)域前景如何,城市是否往那個(gè)方向發(fā)展。2.看周邊是否聚集商務(wù)氛圍。如果區(qū)域有商務(wù)氛圍,會(huì)聚集更多企業(yè)。佛山目前相對(duì)比較有商務(wù)氛圍的區(qū)域就是千燈湖、季華路、佛山新城。暫時(shí)看得見(jiàn)的,氛圍**好的首先為千燈湖區(qū)域,因?yàn)槠鋵俳鹑诜?wù)區(qū),搶占先機(jī),靠近廣州;發(fā)展速度**快的是智慧新城;**成熟的區(qū)域?yàn)榧救A路。3.不要怕買貴的,有的時(shí)候也許是越貴的,前景越好。三、目前是入市好時(shí)機(jī)買寫字樓要注意哪些?總結(jié)起來(lái)有以下幾方面:1.好地段是硬指標(biāo)。投資寫字樓必須考慮投資回報(bào)率,有穩(wěn)定、可持續(xù)增長(zhǎng)租金比較重要,好地段可以保障穩(wěn)定租客;2.產(chǎn)品要有好的設(shè)計(jì)。產(chǎn)品要為租客提供生存的發(fā)展模式,形成一種長(zhǎng)遠(yuǎn)機(jī)制,因此還要考察開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念;3.選擇好的時(shí)機(jī)?,F(xiàn)在是一個(gè)好的時(shí)機(jī)。國(guó)家現(xiàn)在在打壓房地產(chǎn)投資,而商鋪投資門檻高,公寓產(chǎn)品分流了部分寫字樓客戶,而寫字樓總價(jià)比公寓稍高,但租金更高,可以說(shuō)投資寫字樓是目前穩(wěn)妥的投資途徑
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問(wèn) ??投資寫字樓怎么樣?投資寫字樓好,還是投資商鋪好?答
公寓、商鋪、寫字樓這三個(gè)是投資房地產(chǎn)中的熱門類型,公寓、商鋪、寫字樓三類產(chǎn)品在投資成本、回報(bào)周期、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)模上有很大差異。投資商鋪你還要有養(yǎng)鋪的資金支持,地段對(duì)商鋪的影響很大,有句俗話“一步差三市”,也就是說(shuō)很多時(shí)候,商業(yè)項(xiàng)目門前多一個(gè)過(guò)街天橋或柵欄,都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況產(chǎn)生很大影響。其次,商鋪對(duì)于資金要求很高。在一般的市場(chǎng)條件下,商鋪的價(jià)格是當(dāng)?shù)仄骄≌袌?chǎng)價(jià)格的兩倍到三倍,而且其付款比例通常是**50%,貸款10年。更高的價(jià)格和更苛刻的貸款要求,意味著商鋪的門檻要比普通住宅高了好幾倍。而商鋪長(zhǎng)期持有、長(zhǎng)期獲利的效果也會(huì)比較明顯,隨著地段的不斷成熟,商鋪也會(huì)變得更加值錢。商鋪就像古典音樂(lè)一樣,有豐富的內(nèi)涵,需要沉淀,未必一鳴驚人但往往歷久彌新,且不乏精粹。商鋪的供應(yīng)量相比住宅少少得多,按照普通社區(qū)10%的商業(yè)配套比例,也就是10套住宅配一套商業(yè),而好地段的商業(yè)少之又少。商業(yè)不僅有市場(chǎng)化需求,更有社會(huì)大眾的日常消費(fèi)需求,因而商業(yè)在經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候還有日常消費(fèi)需求做支撐。據(jù)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹,在一般情況下,社區(qū)底商年回報(bào)率一般能達(dá)到5%-6%,而寫字樓底層商鋪能達(dá)到8%-9%。公寓是投資界的新寵。由于現(xiàn)在的一些大中城市,人口流動(dòng)性增強(qiáng),以部分年輕人為主的家庭模式出現(xiàn),這種趨勢(shì)直接導(dǎo)致了酒店式公寓的出現(xiàn)。酒店式公寓是一種全新的物業(yè)概念。同時(shí),各大中城市已經(jīng)形成高級(jí)商務(wù)人士階層,這一階層擁有非??捎^的商務(wù)消費(fèi)能力,而傳統(tǒng)的物業(yè)管理對(duì)他們來(lái)說(shuō)已經(jīng)不能適應(yīng)其快節(jié)奏的生活。酒店式公寓集住宅、酒店、會(huì)所等多功能于一體,具有“自用”和“投資”兩種意義。它在硬件設(shè)施上并不低于酒店,在服務(wù)上比酒店更勝一籌。它同時(shí)與SOHO概念中居家辦公有所區(qū)別,它具備了星級(jí)酒店的配套和服務(wù)。酒店式公寓在未來(lái)應(yīng)該更趨向個(gè)性化的服務(wù),因租住在這里的客戶大部分是高學(xué)歷、高素質(zhì)和國(guó)際化人士,無(wú)論從裝修、戶型、環(huán)境、配套等,都要區(qū)別于市場(chǎng)中的其他樓盤,突出自我個(gè)性,只有這樣才是實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)的重要因素。酒店式公寓是投資型置業(yè)者,尤其是異地置業(yè)者的首選。通常,酒店的租金比公寓的租金要高出30%左右,普通公寓的服務(wù)相對(duì)酒店要落后一些,酒店式公寓單套房屋建筑面積小、便于管理、服務(wù)及配套設(shè)施較齊全、易出租等特點(diǎn),是其他物業(yè)項(xiàng)目所不能比擬的。但作為中高檔項(xiàng)目的酒店式公寓相比普通住宅占用的資金較多,回報(bào)周期較長(zhǎng),所以更適宜中長(zhǎng)線投資者。投資寫字樓產(chǎn)品,要考慮該區(qū)域的交通便利程度、周邊競(jìng)品數(shù)量及商務(wù)氛圍。尤其不能忽視空置率,特別是周邊同類產(chǎn)品的空置情況,以篩選前景更佳的項(xiàng)目。投資寫字樓地段也很重要,看周邊是不是有商務(wù)氛圍。當(dāng)然,寫字樓自身價(jià)值也不容忽視,明亮的大堂,高速、便捷的電梯、良好的采光與凈層高。另外,充足的停車位對(duì)于日益龐大的私家車族來(lái)說(shuō),是他們買樓的重要方面。另外,投資寫字樓除了看商務(wù)氛圍和地段外,也要看政府的規(guī)劃,因?yàn)樗鼪Q定了以后的發(fā)展方向。寫字樓雖然有較高的投資回報(bào)率,但由于門檻較高,如寫字樓所在的區(qū)域與城市的發(fā)展方向及發(fā)展規(guī)劃不符,在投資方面就會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn),投資者要慎重。交通的便捷性以及配套的全面性也是影響寫字樓未來(lái)增值幅度的一個(gè)重要方面。個(gè)人投資寫字樓對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力有更高要求,而且銀行貸款利率高、年限短,各種稅費(fèi)的繳納額度也比住宅類高出許多,要綜合考慮,不能盲目投資。
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答
寫字樓:寫字樓的用途通常是創(chuàng)業(yè),面積在200到2000平米之間,費(fèi)用高,需要和物業(yè)及承租公司打交道,裝修時(shí)間長(zhǎng),優(yōu)點(diǎn):入住時(shí)間長(zhǎng),缺點(diǎn):一次性投入抬高公寓:公寓通常住的是打工一族,面積在50到200平米,分為單身公寓和套間,費(fèi)用較低,容易打交道,自己簡(jiǎn)裝的話大概5到10萬(wàn)就能搞定,缺點(diǎn):不穩(wěn)定住宅:住宅通常是在商品房方位內(nèi),面積200到500平米之間,費(fèi)用適中,需要看地段和周邊的配套設(shè)施,優(yōu)點(diǎn):可以賣可以租,缺點(diǎn):需要一定時(shí)間等待配套
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問(wèn) ??投資寫字樓怎么樣?投資寫字樓需要考慮什么因素呢?答
其實(shí)投資時(shí)我們可以設(shè)身處地地想一想,假如我們就在這個(gè)區(qū)域上班或者干其他的,就不難發(fā)現(xiàn)比較適合投資的寫字樓至少要包含以下幾點(diǎn):一、公共交通的位置舉足輕重,寫字樓所處的位置及便利度非常重要。如某個(gè)寫字樓地處偏遠(yuǎn)交通不便就不合適投資。如寫字樓位于地鐵旁,價(jià)格又適合,則可以投資。除此之外,寫字樓所擁有的車位的多少,也很重要,必須列入考查范圍。二、寫字樓的電梯容量及數(shù)量均影響物業(yè)。電梯數(shù)量的多少,決定上下班時(shí)的便利度,電梯容量則決定載運(yùn)貨物時(shí)是否便利,以及載人的多少。至于周邊配套,就更重要了,選擇投資某個(gè)寫字樓時(shí),一定要周密考查周邊配套設(shè)施,像銀行、商店、餐飲等,功能是否齊全很重要。三、寫字樓周邊的自然景觀。如果某個(gè)寫字樓周邊全是高層建筑物,其視線必然被擋,就不適合投資。因?yàn)槿斯ぷ鞯揭欢〞r(shí)候,勢(shì)必疲憊,樓層里設(shè)置的公共小花園及小花園里的植被綠化,可以達(dá)到放松身心的目的。而寫字樓外的自然景觀,則可以讓人憑欄遠(yuǎn)眺心曠神怡。四、寫字樓的大堂和走廊。寬敞明亮高空間的大堂和走廊,讓人心情舒暢工作愉快,大堂是決定寫字樓檔次的標(biāo)志之一。五、物業(yè)管理公司直接決定某個(gè)寫字樓的用水、用電、垃圾清運(yùn)、空調(diào)供應(yīng)、車位管理等方方面面的問(wèn)題。選擇投資某個(gè)寫字樓時(shí),調(diào)查物管公司情況不容忽視。位于成都市高速發(fā)展的國(guó)際城南片區(qū)的新城國(guó)際廣場(chǎng),這個(gè)項(xiàng)目在上述提及的交通、物業(yè)以及自身配置方面都十分出色,有興趣的投資者可以去看看。
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長(zhǎng)沙樓市最新問(wèn)答
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- 在長(zhǎng)沙有沒(méi)有好的寫字樓介紹???
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