1、首先看開發(fā)商是否具備“五證” 五證,一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證,第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證,第三是建設(shè)工程開工證,第四是國有土地使用證,第五是商品房預(yù)售許可證,簡稱叫“五證”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的,開工市是由市建委核發(fā)的,國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。 那么怎么樣看待“五證”?交給您一種方法,這五證**主要的應(yīng)該看兩證,一個(gè)是國有土地使用證,一個(gè)是預(yù)售許可證,這兩種要核發(fā),看準(zhǔn)確了,一般原則上就沒有問題,特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是,購房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件,復(fù)印件很容易作弊。簽合同前,要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi),以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證?! ?、使用規(guī)范的合同文本 一定要參照**好是采用且不要隨意修改《文本》,并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫,了解各項(xiàng)具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做,但這并非購房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的,對自己尤其不利。**好能夠直接與開發(fā)商簽預(yù)售合同就好。這個(gè)步驟,一定不能馬虎啊!否則到時(shí)吃大虧就慘了。 3、查驗(yàn)有關(guān)證明文件 買期房要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證,并要確認(rèn)自己所購之房在預(yù)售范圍內(nèi),買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》?! ?、買期房要注意建筑面積的約定 在填寫暫測面積時(shí)除了要填上總建筑面積外,還要填上套內(nèi)面積和公用分?jǐn)偯娣e。 5、買期房要約定條件和時(shí)限 所謂交房有兩層含義:一層是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶?! ?、簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問題 購房者在簽約時(shí),應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容,并將質(zhì)保書作為合同的附件?! ?、簽約時(shí)明確物業(yè)管理事項(xiàng) 合同中要確定前期物業(yè)管理公司,以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?! ?、注意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容 購房者應(yīng)謹(jǐn)防有些開發(fā)商,將示范合同文本中保護(hù)交易公平的條款,通過補(bǔ)充協(xié)議加以取消,以減輕賣方的責(zé)任?! ?、注意約定違約責(zé)任 這里指的違約包括:簽約后購房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房,不按期交房;面積變動(dòng)超過約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。
全部5個(gè)回答>購房者在買房之前應(yīng)該怎樣簽署商品房買賣合同
138****4858 | 2014-04-18 14:24:54
已有6個(gè)回答
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136****1049
你好,需要簽署北京市存量房買賣合同。
查看全文↓ 2014-04-21 09:55:33 -
131****6755
買房子這事必須找個(gè),好點(diǎn)的房地產(chǎn)公司,要不然不保險(xiǎn),而且里面牽扯到很多專業(yè)知識
查看全文↓ 2014-04-21 09:48:29 -
146****8455
該合同是生效的,只是不能對抗善意第三人。
查看全文↓ 2014-04-21 09:43:56 -
146****4270
簽署商品房買賣合同需要注意的事項(xiàng)很多,而且,在簽合同的時(shí)候,不僅僅要注意合同,還要注意簽合同時(shí),開發(fā)商讓您簽署的其他文件,而那些文件中也很可能存在大量的規(guī)避開發(fā)商責(zé)任的陷阱。
查看全文↓ 2014-04-19 19:56:17
個(gè)人建議,為保險(xiǎn)起見,看合同及文件的時(shí)候一定要一個(gè)字一個(gè)字地看,絕不能因?yàn)閮?nèi)容太多而一掃而過,甚至看都不看。下面是一些比較重要的點(diǎn),供參考:
一、簽合同前,首先要注意雙方的主體,作為您個(gè)人,您要看下是否具備購房資格。在咱們國家一些大城市是限購的,比如北京。接著要看開發(fā)商,看開發(fā)商是否具備開發(fā)商資質(zhì)及開發(fā)商的實(shí)力等。
二、注意合同中的項(xiàng)目名稱及所購房屋是否是您要購買的,現(xiàn)實(shí)中存在一些合同中的房屋與售樓人員宣傳的個(gè)人要購買的不一致。
三、房屋的面積和價(jià)款。
四、看合同中的五證,如果有條件可以到相關(guān)官網(wǎng)進(jìn)行核實(shí)是否屬實(shí)。
五、注意合同中約定的交房時(shí)間及交付條件。
六、關(guān)于房屋瑕疵或其他風(fēng)險(xiǎn)的約定,開發(fā)商往往會(huì)規(guī)避掉。
七、雙方的違約責(zé)任。
八、單價(jià)、總價(jià)、付款方式、計(jì)價(jià)方式。
九、注意附件及補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議的規(guī)定。開發(fā)商往往會(huì)在補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議中將自己的責(zé)任給規(guī)避掉,并加大購房人的責(zé)任和義務(wù)。
如有其它不明事宜,請私信。 -
156****2989
按照合同違約條款說陪。
查看全文↓ 2014-04-18 20:47:20 -
147****5077
1自己的權(quán)利里和違約責(zé)任2,交房日期3,房屋質(zhì)量4,贈(zèng)送的東西等
查看全文↓ 2014-04-18 14:32:08
相關(guān)問題
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商品房預(yù)售合同的效力(1)商品房預(yù)售,屬于法律規(guī)定的特許經(jīng)營范圍,因此出賣人必須申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證明。出賣人未取得預(yù)售許可而與買受人訂立預(yù)售合同的,合同無效,但是在起訴前取得預(yù)售許可的,合同有效。(2)商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù),但該登記備案手續(xù)并非合同的生效條件,當(dāng)事人另有約定的除外。
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《商品房買賣合同》是購房者保障自己合法權(quán)益的主要法律依據(jù),因此購房者不能不慎重看待,在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)不要注意以下問題:(1)在合同中,應(yīng)注明與開發(fā)商談定的付款方式是一次性付款還是按揭付款(或分期付款),**好注明如申請不到銀行按揭時(shí)訂金等預(yù)付付款的處理辦法。(2)明確注明房屋面積所購面積要明確注明銷售面積(或分?jǐn)偟墓妹娣e)是多少,實(shí)際使用是多少。如面積誤差超過約定范圍,購房者有權(quán)退房并追繳利息損失。(3)對交樓日期要有嚴(yán)謹(jǐn)、具體的規(guī)定務(wù)必將開發(fā)商交付房屋的日期寫明確,具體到某年某月某日,不要用模棱兩可的措辭來表達(dá)。如果開發(fā)商在約定的時(shí)間不交房,則可以按照此條款追究其違約責(zé)任。(4)明確煤氣通氣的準(zhǔn)確時(shí)間合同中要寫明煤氣通氣的準(zhǔn)確時(shí)間,或?qū)懨饕蛉胱÷什粔蚨荒馨磿r(shí)通氣時(shí),開發(fā)商應(yīng)采取什么應(yīng)急辦法。(5)明確產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到購房者手中的準(zhǔn)確時(shí)間(6)認(rèn)真查核合同附件,注意房屋平面圖與所購房屋是否一致注意是否標(biāo)明各居室、客廳、廁所的面積;所購房屋的建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備的材料、品牌和型號是否確定。(7)約定設(shè)計(jì)變更時(shí)如何承擔(dān)責(zé)任合同中應(yīng)明確寫明房屋建造中如果出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更,新的設(shè)計(jì)方案應(yīng)在多長時(shí)間內(nèi)通知購房者,如果購房者要退房應(yīng)在多長時(shí)間內(nèi)提出,以及賣方應(yīng)該在多長時(shí)間內(nèi)退款及付其利息。(8)仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款的內(nèi)容如果購房者認(rèn)為《商品房買賣合同》內(nèi)容仍不夠詳細(xì),可以再簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議,把雙方認(rèn)為應(yīng)該約定的內(nèi)容規(guī)定在補(bǔ)充協(xié)議中。協(xié)議內(nèi)容應(yīng)該公正,雙方權(quán)利與義務(wù)必須對等。應(yīng)當(dāng)注意的是,有的開發(fā)商事前已擬好了補(bǔ)充協(xié)議,這些協(xié)議多是按開發(fā)商單方面意愿擬定的,其中包含不少不平等的內(nèi)容,購房者應(yīng)多加注意。仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款,注意補(bǔ)充條款是否與正式合同相抵觸,對不同意的條款可以提出修改,自己有什么需要補(bǔ)充的也可以提出。因?yàn)槿魏魏贤谡胶炗喦岸际强梢孕薷牡?。避免疏忽而帶來不必要的?jīng)濟(jì)損失或民事糾紛。
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一、慎簽認(rèn)購協(xié)議開發(fā)商與購房者簽訂《房屋認(rèn)購協(xié)議書》的主要原因在于,房屋一旦被購房者選中,開發(fā)商就必須向購房者預(yù)留該房屋,并就該房屋與購房者簽訂《商品房買賣合同》,如果購房者不與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》,那么預(yù)留的作法就會(huì)給開發(fā)商的銷售造成影響甚至是損失。同時(shí)這也是開發(fā)商的一種促銷手段,以認(rèn)購協(xié)議的簽訂給購房者一定的壓力,督促其盡快簽訂商品房買賣合同,使買賣成交。不少購房者在簽訂《房屋認(rèn)購協(xié)議書》后,對所選房屋不滿意,或者不能就《商品房買賣合同》的某些條款與開發(fā)商達(dá)成一致意見,便要求開發(fā)商退還其交付的定金或訂金。那么,購房者的要求有沒有法律依據(jù)呢?定金和訂金有什么區(qū)別?《商品房銷售管理辦法》第二十二條規(guī)定,當(dāng)事人未能訂立《商品房買賣合同》的,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用。但這里所指的費(fèi)用,是指具有預(yù)付款性質(zhì)的"訂金"而非作為訂立合同擔(dān)保性質(zhì)的"定金"。而且,具有預(yù)付款性質(zhì)的"訂金",只要當(dāng)事人是在合法、自愿的基礎(chǔ)上約定不予退還的,都應(yīng)依法從其約定。依據(jù)《合同法》和《擔(dān)保法》有關(guān)規(guī)定,定金的數(shù)額不能超過合同標(biāo)的總額的百分之二十;債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回;給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金,收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定:"出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的,如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。"因此在"定金"或"約定不予退還費(fèi)用"的情況下,購房者很可能處于被動(dòng)的地位,要么接受開發(fā)商的不平等條款,要么拒絕與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》而承受定金或訂金的損失。因此,提醒購房者慎簽《房屋認(rèn)購協(xié)議書》,注意協(xié)議書采取的是"定金"方式還是"訂金"方式,有沒有"另有約定"。二、填寫合同文本空白處的注意事項(xiàng)商品房買賣合同共列出了24條,其中有許多空白和選項(xiàng)需要雙方當(dāng)事人選擇和填寫。為了**大限度地保護(hù)購房人自己的合法權(quán)益,在選擇和填寫相關(guān)內(nèi)容時(shí)一定要認(rèn)真審慎地對待。第一、合同開始的雙方當(dāng)事人項(xiàng)。關(guān)于"出賣人"和"買受人"的所有資料都要完整填寫,不可有空項(xiàng)。如果出賣方有"委托代理機(jī)構(gòu)"或買受人有"委托代理人",除要認(rèn)真填寫相關(guān)內(nèi)容外,還要有合法有效?quot;授權(quán)委托書"。如果是父母(或其他監(jiān)護(hù)人)代理未成年子女(人)簽訂《商品房買賣合同》的,必須具備經(jīng)公證的代理買受人是該未成年人監(jiān)護(hù)人的證明文件。第二、合同第一、二兩二條中的所有填空均應(yīng)填寫。填寫的內(nèi)容要與審查的土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證、商品房預(yù)售許可證等相應(yīng)文件的內(nèi)容、時(shí)間、文號相一致。第三、合同第三、四、五條在審查和填寫時(shí)需要注意的是要結(jié)合所買房屋的實(shí)際狀況弄清建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積的概念和相互關(guān)系,具體了解有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成是否合理合法,分?jǐn)偟谋壤P(guān)系是怎樣的。對合同約定的面積一定要心中有數(shù),對收房時(shí)可能發(fā)生的面積上的變化要預(yù)先有防范,并在合同中予以明確約定。律師建議:根據(jù)《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》(將于2004年1月1日起實(shí)施)的有關(guān)規(guī)定,購房者預(yù)購商品住宅的,應(yīng)堅(jiān)持按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)及處理合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積誤差。第四、合同第八、九條是有關(guān)商品房交付問題。這里需要注意的是,通常情況下交付期限應(yīng)以建筑工程竣工驗(yàn)收備案表的取得為準(zhǔn)。遇有特殊情況需告知買受人的,一般應(yīng)在盡可能短的時(shí)間內(nèi)告知。按逾期交房的時(shí)間分別處理的時(shí)限通常以60日劃分。確定違約金的比例要適當(dāng),如果定得太低,就可能影響其約束力。其他條款涉及違約金的,也應(yīng)考慮這方面問題。第五、第十四條,出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾中,除明確水、電、暖于入住時(shí)正常開通外,其他如燃?xì)狻㈦娫?、寬帶網(wǎng)等,如有可能也應(yīng)作出明確約定。第六、第十七條中有關(guān)商品房所在樓宇的屋面和外墻面使用權(quán)問題,根據(jù)9月1日開始實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,其使用權(quán)和收益權(quán)應(yīng)歸物業(yè)的全體業(yè)主所有。不經(jīng)業(yè)主同意,出賣人無權(quán)使用。在合同的選項(xiàng)的填寫時(shí),除以上提到的事項(xiàng)外,還有不少需要注意的問題。為穩(wěn)妥起見,購房者**好還是請有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)律師為自己把關(guān)。三、合同附件不能忽視商品房買賣合同除主合同外,還包含四個(gè)附件,即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)和合同補(bǔ)充協(xié)議。附件一般附在買賣合同的**后,容易被購房者所忽視,而被不法開發(fā)商所利用。事實(shí)上,由于主合同只能采用法定的統(tǒng)一文本,所以合同的附件就顯得尤為重要。有以下幾點(diǎn)必須提醒購房者注意:第一、房屋平面圖應(yīng)標(biāo)明每一個(gè)房間具體的尺寸以及墻體的寬度,還應(yīng)標(biāo)明陽臺的大小、空調(diào)機(jī)位等具體的設(shè)備位置。如果上述內(nèi)容不明確,則房屋平面圖根本起不到準(zhǔn)確指示的作用,對開發(fā)商來說也沒有明確的約束。第二、無論是房屋平面圖,還是公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明和裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn),都應(yīng)該使用準(zhǔn)確的數(shù)字和具體的描述來表示其內(nèi)容,而不應(yīng)該使用概念化的詞語。像 "高級""名牌""精裝修"這類詞語就不應(yīng)該在附件中出現(xiàn),而應(yīng)明確,"高級"具體是什么標(biāo)準(zhǔn)、"名牌"到底是什么牌子、"精裝修"要達(dá)到什么裝修效果。第三、根據(jù)民事法律的"意思自治"原則,商品房買受人完全可以不受格式條款的限制,與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商,行使合同的修改和補(bǔ)充權(quán),在主合同之外,簽定補(bǔ)充協(xié)議,以明確一些模糊概念,修正主合同中的不合理?xiàng)l款。
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首先是房屋的物業(yè)費(fèi)、水電煤費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用的繳納狀況?! ≠彿空呖梢匀ノ飿I(yè)公司查詢物業(yè)管理費(fèi)的支付期限,打電話給水電煤等相關(guān)部門的熱線電話查詢水電煤費(fèi)用。需要注意的是,物業(yè)費(fèi)、水電煤等費(fèi)用有可能因?yàn)橛馄诙a(chǎn)生滯納金甚至罰款,交房前需要仔細(xì)核查確認(rèn)?! ?其次,購房者要盡量親自驗(yàn)看房屋,不要委托他人?! ≡蚴撬丝赡懿磺宄?*初看房時(shí)該房屋的狀態(tài)。在驗(yàn)看房屋時(shí),如果碰上贈(zèng)送家具、家電的情形,應(yīng)當(dāng)按照房屋買賣合同或協(xié)議上的約定查看家具、家電。從實(shí)際糾紛案例來看,部分房東或***人把**初房屋內(nèi)好的家具、家電,在交房時(shí)替換為差的家具、家電。如果購房者發(fā)現(xiàn)這個(gè)問題要及時(shí)和房東交涉,討論是恢復(fù)原狀還是從尾款里面扣除相關(guān)款項(xiàng)?! ?*后,購房者在驗(yàn)看房屋時(shí),**好請建筑或裝修知識豐富的朋友一同驗(yàn)看。 從而仔細(xì)查看房屋的質(zhì)量以及裝修裝飾狀況,特別是衛(wèi)生間、廚房的防水工程、管道情況和屋頂、山墻的防水工程,大型家具、家電背后的墻是否有霉變現(xiàn)象等。如果房屋是水暖供暖,購房者**好放水查看水暖管道的使用情況