公房的承租人僅為老人一人的，子女均有戶口但不居住，如何判定未來的承租人與居住權(quán)？

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• 135****1493

  1、公房的承租人僅為你外婆，那么你外婆去世后，是可以過戶由其子女續(xù)租的。
  2、由于公房的性質(zhì)，不能作為遺產(chǎn)由法定繼承人繼承，而是可以轉(zhuǎn)戶給你舅舅、舅媽及他們的兒子，你姨媽、姨夫及其兒子居住。至于你阿姨，因有經(jīng)濟(jì)實力，因此嚴(yán)格來說不享有居住公房的條件。
  3、現(xiàn)實生活中，原有的公房存在很多情況都是老人走后，接續(xù)過戶至其子女由其子女續(xù)租。很多情況下，其子女也存在有經(jīng)濟(jì)實力但仍繼續(xù)居住公房的情況（還有不少是自己買房住，公房未歸還由自己出租）。只要你舅舅、姨媽不持異議，你阿姨仍可享有居住權(quán)（很多房管局是只要沒人投訴就不管）。
  所以，嚴(yán)格來說，你外婆走后，你舅舅、舅媽及其兒子，你姨媽、姨夫及其兒子肯定是可以繼續(xù)居住的。至于你阿姨，只要你舅舅一家和你姨媽一家不反對，她仍可以居住。

  查看全文↓ 2014-03-28 10:53:27

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• 問 公房的承租人問題？
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  是的,公房管理部門這樣做是合法的.

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• 問 承租人如何買下公房
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  　1、原承租人死亡或外遷;　　2、與原承租人為同一戶籍;　　3、是原承租人的家庭成員;　　4、與原承租人共同居住一年以上;　　5、沒有其他住房?！　?、滿足條件的當(dāng)事人還須寫出書面申請，經(jīng)出租人同意并辦理變更登記后方能成為合法的公房承租人?！　嶋H的承租人應(yīng)當(dāng)向政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位申請確認(rèn)或變更。政府公房管理部門經(jīng)審查認(rèn)為符合北京市有關(guān)公房承租人的條件的，應(yīng)當(dāng)予以變更，符合公房承租人條件而政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位不予變更的，當(dāng)事人可以向法院提起行政訴訟，請求法院判決變更。在法院做出變更判決并生效后，當(dāng)事人可據(jù)此向政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位申請變更?！　∠嚓P(guān)知識閱讀：公房買賣要注意什么2013　　購房人在辦理購房手續(xù)過程中死亡的，凡已按規(guī)定交納了**款，且繼承人愿意繼續(xù)支付的，可由其繼承人按照原協(xié)議繼續(xù)支付房價款，房屋產(chǎn)權(quán)可按繼承的有關(guān)規(guī)定變更為繼承人所有。原購房人產(chǎn)權(quán)證尚未辦理的，所購住房產(chǎn)權(quán)可直接登記在繼承人名下?！　?二)承租人的繼承人是否有獲得房屋的租賃收益的權(quán)利　　公產(chǎn)房出租人與承租人的權(quán)利之間存在某種脫節(jié)的聯(lián)系，是一種不完整的不動產(chǎn)所有權(quán)，比如說，公產(chǎn)房的承租人可以通過租賃房屋獲得一定的收益，其承租人的繼承人當(dāng)然也基于某種優(yōu)先權(quán)繼續(xù)獲得房屋的租賃收益。按照中國《繼承法》的規(guī)定，遺產(chǎn)一般是公民死亡時遺留下來的的個人合法財產(chǎn)，對于公產(chǎn)房承租人只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，所以并不在遺產(chǎn)范圍，依法不能繼承。根據(jù)建設(shè)部的《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定：“住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租?！彼?，在司法實踐中，一般來說是可以變更承租人。

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• 問 申請變更為公房承租人的條件,公房變更承租人的程序
  答

  　公房的承租人一般只有一個人，其他人是共同居住人，也有人稱之為同住人，其實兩者是有區(qū)別的，共同居住人是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關(guān)系時，在該承租房屋處實際居住生活一年以上（特殊情況除外）而且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人，結(jié)婚、出生可以不受上述條件的限制，現(xiàn)實中可能由于各種各樣的情況需要變更承租人。現(xiàn)分情況列舉如下：　　第一種情況，變更給第三人。這里所說的變更是由承租人去變更的；所謂第三人，即與該租賃房屋無相關(guān)人員，可以是路邊賣唱的，也可以是街上遛狗的，總是非親非故。此種情況需滿足兩個條件即可變更：　　1．征得出租人的書面同意；　　2．征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。　　第二種情況，變更給共同居住人。需滿足條件：　　1．其本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致；　　2．新的承租人必須是為本處有本市常住戶口的共同居住人之一。　　當(dāng)然，所謂糾紛都是在協(xié)商不一致的情況產(chǎn)生的，特別是中國人可能對協(xié)商這種玩意特別不感冒。所以法律也考慮到了這一點，在無法協(xié)商一致的情況下，出租人應(yīng)當(dāng)從在本處有本市常住戶口的共同居住人中，按照下列順序書面確定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他處住房情況，本處居住時間長短）；（三）原承租人的父母；（四）其他人（按他處住房情況，本處居住時間長短）。　　第三種情況，變更給非共同居住人的親屬。這種情況出現(xiàn)在承租人死亡，其生前在本處又無本市常住戶口的共同居住人的情形，只要其生前具有本市常住戶口的配偶和直系親屬協(xié)商一致，就可以變更承租人。如果協(xié)商不一致，出租人應(yīng)當(dāng)按照下列順序書面確定承租人:（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他處住房情況）；（三）原承租人的父母；（四）原承租人的其他直系親屬（按他處住房情況）?！　∪绻鲎馊说∮谥付ǔ凶馊嘶蚺ǖ某凶馊瞬贿m格的，其它利害關(guān)系人是否有權(quán)向出租人提起訴訟呢？　　分兩種情況：　　第一種情況，怠于指定承租人的。由于公房租賃關(guān)系首先是一種合同關(guān)系，當(dāng)事人享有自主選擇合同相對人的權(quán)利。該權(quán)利未經(jīng)授權(quán)，他人不得代行。因此在數(shù)人同時有權(quán)繼續(xù)履行租賃合同，且無法協(xié)商一致的情況下，應(yīng)當(dāng)由作為出租人的公房產(chǎn)權(quán)單位或國家授權(quán)經(jīng)營管理公房的單位從中予以確定。當(dāng)事人直接訴訟至人民法院要求確定的，法院將不予受理。　　第二種情況，指定不適格的，其它利害關(guān)系人可以就承租人資格提出異議而訴至法院的，人民法院可予受理。訴訟中，對承租人資格有爭議的各方為案件的原、被告，出租人為無獨立請求權(quán)的第三人。安全審理以維持出租人的確定為原則，除非原先有證據(jù)證明出租人所確定的承租人明顯不符合《房屋租賃條例》及相關(guān)意見要求的，人民法院可判決撤銷，依法重新確定。

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• 問 公房拆遷,承租人,被拆遷人,共居住人怎樣規(guī)定補(bǔ)償
  答

  1. 公租房不是遺產(chǎn)，不能用來作為遺產(chǎn)分配。 和產(chǎn)權(quán)有很大區(qū)別。 2. 拆遷公租，以戶內(nèi)戶口為準(zhǔn)。 不在房卡上的人，理論上沒有分配的權(quán)利。 也就是說，應(yīng)該是你你父母、你、你小姑共同享有補(bǔ)償。 和其它人無關(guān)。 3. 所有子女當(dāng)場是為了避免將來的糾紛。 一般只要同住人同意就能簽約，也就是藍(lán)卡上的人。 4 這里說的是上海的情況，北京具體情況不是很清楚，所以只能給你作參考，對于公租房，過去沒有明確的法律規(guī)定。 建議你去找個靠譜的律師所，這錢花得是值得的。 5. 其實你家應(yīng)該和你小姑好好協(xié)商下，畢竟你們是利益共同體。

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• 問 如何保護(hù)公房拆遷承租人的權(quán)益
  答

  (一)房屋承租權(quán)屬于我國公民的可繼承合法財產(chǎn)的范圍，這與我國《繼承法》及相關(guān)規(guī)定并不矛盾。我國《繼承法》第三條規(guī)定：遺產(chǎn)是公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn);其第(七)項規(guī)定：公民的其他合法財也屬于合法財產(chǎn)范圍。被繼承人所承租的公房承租權(quán)也是合法取得，既然承租權(quán)也是財產(chǎn)權(quán)的一種類型且受法律保護(hù)，其當(dāng)然屬于公民的合法財產(chǎn)。根據(jù)一般民法理論，房屋承租權(quán)屬于依附于所有權(quán)的用益物權(quán)的范圍，其含有財產(chǎn)權(quán)內(nèi)容，對合法承租人來說含有財產(chǎn)利益?；诖?，我國《物權(quán)法》第一百一十七條也規(guī)定：用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。而公房使用權(quán)的性質(zhì)和前述規(guī)定完全相符，所以其作為遺產(chǎn)由繼承人繼承有法律依據(jù)。(二)我國法律對公房使用權(quán)是否允許繼承并沒有明確的禁止性規(guī)定。相關(guān)的行政規(guī)章并非明確且有的已經(jīng)失效，其也只是參照依據(jù)而非審理的直接源淵。特別是在現(xiàn)實生活中，公房承租權(quán)及其附屬利益的繼承已成為生活中的現(xiàn)實，無論是房屋管理部門、拆遷部門或是司法機(jī)關(guān)在處理此類問題時，實際上大部分都是按繼承問題操作的。(三)公房產(chǎn)權(quán)單位對把該房款補(bǔ)償給原承租人又沒有異議并已實際棄權(quán)，而且相關(guān)法律也規(guī)定承租人有權(quán)獲得獲得拆遷補(bǔ)償。因此，為維護(hù)原承租人及其繼承人的合法權(quán)益，根據(jù)我國司法**終裁決原則依我國《繼承法》解決本糾紛比效合理。

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