經(jīng)濟適用房房本有18平米10%綜合地價款已交（房本已注明），過戶時買房人是否少交18平米

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• 152****7676

  家庭住房人均使用面積要低于10平方米，且5年內(nèi)沒有出售或者轉讓過房產(chǎn)。 樓主若賣過房，恐怕不行

  查看全文↓ 2014-03-27 11:12:56

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• 問 經(jīng)濟適用房房本有18平米10%綜合地價款已交（房本已注明），過戶時買房人是否少交18平米地價款
  答

  家庭住房人均使用面積要低于10平方米，且5年內(nèi)沒有出售或者轉讓過房產(chǎn)。 樓主若賣過房，恐怕不行

• 問 經(jīng)濟適用房交易需要補交綜合地價款嗎？
  答

  只要滿五年就可以上市，就是現(xiàn)實的商品房。1.經(jīng)濟適用房只要取得房產(chǎn)證均可補繳差價款后取得完全產(chǎn)權，更換房產(chǎn)證自由上市交易。如果購房時享受了貨幣補貼且購買時間不滿5年，上市交易時需退回所享受的經(jīng)濟適用住房貨幣補貼。2.補繳差價款標準所依據(jù)的時間是購房合同簽訂時間。凡購房合同簽訂日期在2005年11月1日之前的，按10%收取補差款。購房合同簽訂日期在2005年11月1日之后，但執(zhí)行146號令以前政策的項目，以預售許可證辦理時間為準，2005年11月1日之前辦理的，按10%收取補差款。2005年11月1日之后辦理的，按20%收取補差款；2010年4月15日后，凡按照189號令辦理購房資格的，按30%收取補差款。一、經(jīng)濟適用房轉商品房經(jīng)轉商，其實就是房屋過戶，二手房交易，要交稅。要想經(jīng)轉商就只能換名過戶，換句話說，就是進行二手房交易，要交稅和土地出讓金。二、經(jīng)適房轉商品房前提條件需要確認經(jīng)適房是否滿五年，不是買房日期，是契稅發(fā)票上的日期，或者房產(chǎn)證發(fā)放日期。一般契稅的時間會比房產(chǎn)證日期早1年左右，所以只要看契稅日期滿五年就可以了。注：經(jīng)適房是一定要滿五年才能交易的，否則連預約的資格都沒有。三、經(jīng)適房轉商品房所需材料(一)戶口本;(二)雙方身份證及復印件(**少3張);(三)結婚證(必須帶，若轉讓給年齡大的父母，已沒結婚證的，可以用戶口本證明夫妻關系也可);(四)經(jīng)濟適用房買賣合同原件或復印件(不帶也可，大廳可以幫助打印，不收費，就是耽誤時間);(五)0房本中的戶型圖和房屋登記表各兩張(登記表一定要將所有權人名字隱去);(六)買經(jīng)濟適用房時已繳納的綜合低價款證明(藍色紙)和契稅證明及其復印件;(七)房本及復印件。四、經(jīng)適房轉商品房流程(一)門口咨詢臺領取網(wǎng)簽號;(二)到窗口排隊等待叫號進行網(wǎng)簽?？梢韵热ゴ翱谝獋€存量房買賣合同信息表。填寫表格信息。(三)網(wǎng)簽后，去咨詢臺領取2份表格(個人銷售已購住房涉稅申報核定表 5年以上家庭唯一生活用房證明)，都是繳納契稅用的。(四)繳納契稅。(五)拿到契稅票后，憑契稅票到咨詢臺領取登記過戶號。(六)交納土地出讓金，算法是3621元*面積*10%(當初購房已交的超標經(jīng)濟適用房面積的部分要減掉)。(七)登記過戶排號等待辦理過戶。(八)辦理登記過戶后，10個工作日由買方來取房本。五、經(jīng)濟適用房轉商品房(一)土地出讓金按國家、省已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的有關規(guī)定執(zhí)行; 2(二)所得收益繳納(已購經(jīng)濟適用住房出售免繳)由賣方繳納。按成交價扣除當?shù)卣嫉耐诮?jīng)濟適用住房平均單價、原支付超過住房面積標準的房價款和賣方按本規(guī)定繳納的土地出讓金、印花稅、監(jiān)證費后的凈收益，按超額累進比例繳納。成交價高于當?shù)赝诮?jīng)濟適用住房平均單價50%以下的部分，按20%繳納所得收益，80%歸賣方;成交 價高于當?shù)赝诮?jīng)濟適用住房平均單價50%以上的部分，30%繳納所得收益，70%歸賣方。超過住房面積標準的凈收益全額繳納。(三)印花稅0.1%，買賣雙方各承擔一半;(四)契稅1.5%，由買方繳納;六、經(jīng)濟適用房轉商品房補差價率經(jīng)適房是有限產(chǎn)權，補交差價款才能變成完全產(chǎn)權，按照合同簽訂日期滿五年才能進行上市交易。2005年10月1號之前按照原購房價的10%補交差價，2005年10月1號之后按照原購房價的20%補交差價。七、其他注意事項(一)變更性質(經(jīng)改商)，必須補交綜合地價款，但要在夫妻、父子直系親屬間變更，契稅先交后返還。返還時間為(15天至三年);別忘記在地稅那取張契稅返還需提交的文件清單(二)夫妻間變更名字經(jīng)改商后，再變更回來只需85元工本費，無其他稅費;(三)經(jīng)改商后，房本擬在變回原所有權人的，再次買賣交易方式費用**低。因無價差，雖然不滿5年，5.5%營業(yè)稅(買入價=賣出價)為0;所得稅按增值20%計算也為0，故只需繳納1.5%契稅。所以，經(jīng)濟適用房轉商品房的基本條件是契稅滿五年，以契稅發(fā)票上的日期開始算，不然是沒有資格的。符合五年的條件之后才能，帶著身份證、買賣合同、房本等相關證件辦理過戶手續(xù)，當然還要支付一定的費用，其中金額比較大的一項是經(jīng)濟適用房轉商品房補差價率是原購房價的20%。

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• 問 綜合地價款
  答

  2008年4月8日前10%綜合地價款；之后滿五年的差額70%的綜合地價款。

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• 問 ??綜合地價款如何計算
  答

  所謂的綜合地價款，一般是涉及到經(jīng)濟適用房買賣的時候才會使用到。主要是指經(jīng)濟適用房在上市買賣的時候，需要繳納的一種收費，比如說已經(jīng)過了5年的交易期，要繳納網(wǎng)簽價的10%作為稅費。而且這項款項只是針對于經(jīng)濟適用房的征收所推出的，和其他的商品房或者是二類經(jīng)濟適用房都不需要繳納。對于經(jīng)濟適用房的買賣來說，只有在購房5年之后才可以上市交易，并且是政府優(yōu)先回購，如果不回購的話，則需要按照繳納產(chǎn)生的金額70%進行補差。差額指的是在享受了經(jīng)濟適用房所補貼的金額，和當時同時段出售的房屋基本房價的差額?？傮w而言，經(jīng)濟適用房是國家給予補助的住房，如果要上市交易，那么就要按照類似普通商品房的交易來進行執(zhí)行，在當時已經(jīng)享受過的金額，需要給國家退回。

• 問 綜合地價款是什么
  答

  綜合地價款是經(jīng)濟適用房上市交易時候會遇到的一種稅費。在購買經(jīng)濟適用房的時候，會有一條名為綜合地價款的條款需要交費，這個經(jīng)濟適用房５年內(nèi)轉讓，需要對審批面積與實際購買方產(chǎn)生的差額部分繳納解析地價款。滿５年的，上市出售時候按照成交價值繳納10%的解析地價款。解析地價款的收取尺度為，經(jīng)濟合用住房的真實買入價格減去該家庭**高購房總價尺度乘以百分之十，對跨越購買經(jīng)濟合用住房的家庭，經(jīng)批準收取補交解析地價款后，為繳款家庭按房開具收費專用收條。綜合地價款是適用于經(jīng)濟適用房上市的交易業(yè)務。經(jīng)濟適用房５年內(nèi)轉讓的，需要對審批面積與實際購買方產(chǎn)的差額部分繳納解析地價款。滿５年的，上市出售時候按照成交價值繳納10%的解析地價款。房屋交易業(yè)務全部憑核定表、演講書、收條為超標購買經(jīng)濟合用住房的家庭治理立契過戶手續(xù)，并按購房實際價款和補交解析地價款的總額為基數(shù)，按經(jīng)濟適用房收費規(guī)定收取相干稅費。在二手房交易涉及的稅費中，綜合地價款專門針對經(jīng)濟適用房征收，其他如商品房、公房以及二類經(jīng)濟適用房都不需要繳納。綜合地價款的繳納需要考慮：經(jīng)適房是否滿5年，只有滿5年的經(jīng)適房才能夠上市交易。