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有過買房經(jīng)歷的購房者可能有這個感受，樓盤商品房預(yù)售許可證往往知道有一大推內(nèi)容，但一看就忘，說不出個甲乙丙丁，這里面很有可能就暗藏著貓膩你卻不自知。 樓盤要發(fā)出《商品房預(yù)售許可證》。政府對其會有很多具體而嚴(yán)格的規(guī)定，如果發(fā)展商嚴(yán)格遵照規(guī)定來發(fā)售物業(yè)，買家的許多合法權(quán)益都能夠得到充分的保障。例如：政府規(guī)定樓盤的高層建筑要建到七層以上才能預(yù)售，多層建筑要完成三分之二才能預(yù)售；開發(fā)商要交齊預(yù)售部分的地價才發(fā)給預(yù)售許可證；預(yù)售房款必須?？顚Ｓ玫鹊?。政府就是從預(yù)售許可證開始就替購房者對開發(fā)商進(jìn)行把關(guān)和監(jiān)督的。一個樓盤有沒有商品房預(yù)售許可證證明了該樓盤有否達(dá)到**基本的發(fā)售條件。 樓盤有了《商品房預(yù)售許可證》便可公開發(fā)售了，但這張紙還包括了許多豐富有用的信息。 １、復(fù)印件無效 政府規(guī)定樓盤只有取得了《商品房預(yù)售許可證》才可公開發(fā)售，《商品房預(yù)售許可證》必須懸掛在售樓部里顯眼的位置。而且，這個預(yù)售許可證必須是原件，復(fù)印件無效。 有一些發(fā)展商借口說把《商品房預(yù)售許可證》的原件懸掛在售樓部容易丟失，而用復(fù)印件代替原件，其實卻在復(fù)印件上做了手腳，欺騙買家。很多省份地區(qū)對《商品房預(yù)售許可證》增發(fā)了副本，正本與副本之間的區(qū)別只是副本上多了“副本”字樣，其所有內(nèi)容、大小、顏色完全一樣，而且都是過了塑的。發(fā)展商就算不便展示預(yù)售許可證正本，也可把副本懸掛出來，再沒借口不懸掛原件了。 ２、附圖必須同時懸掛 《商品房預(yù)售許可證》除了正證外，還有一個附圖，正證對預(yù)售項目進(jìn)行文字說明，附圖則是項目平面圖，上有樓盤的規(guī)劃平面圖，并用紅筆把預(yù)售房屋的位置勾勒出來，樓盤周邊的規(guī)劃路也有標(biāo)示。買家認(rèn)真查看附圖，便可全面了解樓盤的規(guī)劃狀況，無良發(fā)展商也無從欺瞞買家了。如故意隱瞞有規(guī)劃路經(jīng)過小區(qū)的情況也就不會發(fā)生了。 在預(yù)售許可證的正證上，有這么一行字：“本證使用時須附上項目平面圖，并注明預(yù)售房屋各棟位置?！边@就是說正證與附圖必須同時懸掛，而且正證與附圖之間蓋上了國土房產(chǎn)局的騎縫章，附圖也同樣過了塑。買家只要察看附圖與正證的騎縫章是否吻合，便可知道該附圖與正證是否對應(yīng)。 目前絕大多數(shù)的樓盤都沒有把附圖懸掛出來，目的就是隱瞞樓盤的詳細(xì)規(guī)劃狀況。有購房者要求售樓人員出示預(yù)售許可證附圖，但一般樓盤的售樓人員都會裝傻：哪來的什么附圖！按照規(guī)定，買家其實可以理直氣壯地要求發(fā)展商出示附圖，如果不出示，那肯定是心里有鬼。 ３、防止超面積銷售 在預(yù)售許可證上有“開發(fā)企業(yè)名稱”、“開發(fā)資質(zhì)證書號”、“項目名稱”、“項目座落”等欄目，其中比較重要的欄目有“預(yù)售房屋建筑面積ＸＸ平方米ＸＸ套”、“預(yù)售房屋棟號及層數(shù)”，買家要認(rèn)真核查自己要買的那套房子是否在預(yù)售的范圍內(nèi)。如果買了不在預(yù)售范圍內(nèi)的房子，買家的合法權(quán)益便不能得到有效的保障。有不少發(fā)展商經(jīng)常預(yù)先銷售許可范圍外的房屋，這些房屋有可能在沒有監(jiān)管的情況下出現(xiàn)爛尾，就算工程完成，買家也往往不能及時得到房產(chǎn)證。 超面積銷售是目前市場上開發(fā)商比較普遍的一種違規(guī)行為，開發(fā)商為了能多賣快售，盡快回籠資金，就會超面積銷售。而超面積銷售部分往往就是因各種各樣的原因而未達(dá)到預(yù)售條件的，如果是未交地價而不能預(yù)售的，買家可能會得不到房產(chǎn)證，沒了監(jiān)管就有可能爛尾。 ４、預(yù)售款須入專用帳戶 在預(yù)售許可證上，有預(yù)售款專用帳戶一項，這一專用帳戶作用非常大。發(fā)展商所得到的預(yù)售款項必須存入此專用帳戶。這一帳戶上的資金由國土房產(chǎn)局監(jiān)管，從而保證預(yù)售款不被發(fā)展商挪作他用，只用于此預(yù)售項目的建設(shè)。因此，買家在買房時，購樓款必須存入此專用帳戶，如果發(fā)展商給買家提供的帳戶不是此專用帳戶，那該發(fā)展商就有把資金挪作他用的嫌疑，樓盤也就有了爛尾的風(fēng)險。 由于開發(fā)商使用專用帳戶里的預(yù)售款是要先向政府部分申請，開發(fā)商借口這樣太麻煩，通常都會多設(shè)置一個帳號讓買家交錢，這個帳號通常就不是專用帳戶，其中只有一部分預(yù)售款在專用帳戶里，大部分預(yù)售資金在自已的帳戶里，當(dāng)然開發(fā)商不一定就會把資金挪作他用，但買家為了所買的房子萬無一失，完全有必要要求把樓款交到預(yù)售證上的專用帳戶里。 ５、有效期 《商品房預(yù)售許可證》里規(guī)定了土地使用權(quán)出讓年限從ＸＸ年ＸＸ月ＸＸ日起計算，住宅用地70年，商業(yè)用地40年，工業(yè)用地50年，其他用地50年。很多買家往往忽略了土地使用權(quán)出讓年限，因為有的土地使用權(quán)是經(jīng)過了多手轉(zhuǎn)讓的，其土地使用權(quán)出讓年限是從幾年前就開始計算的，雖然這些房屋剛剛才建起發(fā)售，但其使用年限卻已經(jīng)少了好幾年，無形中其價值也打了折扣。 《商品房預(yù)售許可證》上還標(biāo)有有效期。一般來說，這個有效期為一年，過期無效。買家購房時要留意許可證是否過期。購買了過期許可證的房子，其合法權(quán)益也得不到保護(hù)。 ６、商品房買賣合同號 發(fā)證機(jī)關(guān)會在《商品房預(yù)售許可證》正證上注明商品房買賣合同號從ＸＸ號到ＸＸ號是該預(yù)售許可證的合法合同。例如該預(yù)售許可證允許預(yù)售1000套房子，發(fā)證機(jī)關(guān)只會給發(fā)展商1001套商品房買賣合同，并且都標(biāo)上了編號，只有在這些編號內(nèi)的合同，國土房管局才給予合同鑒證。因此買家在簽證商品房買賣合同時，便可查看其合同編號是否在預(yù)售許可范圍內(nèi)。 有些超面積預(yù)售的發(fā)展商往往會拿不在規(guī)定編號內(nèi)的買賣合同給買家簽約，這樣的合同國土房管局是不會進(jìn)行鑒證的，沒有得到鑒證的合同就拿不到房產(chǎn)證。買家催要房產(chǎn)證的時候，發(fā)展商會用各種借口拖延時間，如說國土房管局的辦事手續(xù)麻煩、工作效率低，所以合同暫時無法鑒證，其實發(fā)展商是要等到下一批預(yù)售證到手以后才找借口讓買家重新簽一份合法買賣合同。因此買家在看樓時，有意有購買該樓盤時，必須先把其買賣合同編號范圍抄錄下來，以便簽合同時進(jìn)行對照。 另外，預(yù)售許可證上還有一項編號是“X房預(yù)字第ＸＸ號”。買家可憑該編號到國土房管局查詢該項目的情況。 ７、查詢與投訴 在《商品房預(yù)售許可證》上，有“發(fā)證機(jī)關(guān)查詢、投訴電話”一欄，這個電話是國土房管局里專管此項目具體業(yè)務(wù)人員的辦公電話，買家對此有任何疑問或意見，均可撥打這個電話，這個電話能**有效、**直接地監(jiān)管發(fā)展商。
9、沒有商品房預(yù)售許可證的商品房，以后能不能辦到房產(chǎn)證？
158****0034 | 2014-03-19 20:46:41
已有5個回答
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148****4382
看你們那老板的關(guān)系了，靠你自己是不行的
查看全文↓ 2014-03-22 11:46:38 -
141****2215
故意，就是指明知這種事實的存在而希望某種結(jié)果的發(fā)生。故意隱瞞就是說，在明知該房存在該條所說情況下，不予告知買受人，**后使買使人因欺詐而陷入錯誤意思表示。
查看全文↓ 2014-03-21 14:56:07 -
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139****0715
這交易是不成立的,按照政策來說沒有預(yù)售證是不能開盤的,你簽了合同也不能在國土局備案的
查看全文↓ 2014-03-20 22:37:41 -
133****0774
不可以。因為開發(fā)商開發(fā)的新房子，必須俱備5證，**重要的就是商品房預(yù)售證，這個有的話正明前面四個都是有的，然后交房的時候，他們必須給你兩書，住宅質(zhì)量保證書，和住宅使用說明書。
查看全文↓ 2014-03-19 21:09:09
他有商品房預(yù)售證是房管局辦的，有登記，如果有這個，你可以很輕松的辦好房產(chǎn)證。
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1、開發(fā)商取得四證后可以申請在建工程貸款；2、四證是指：國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證。3、不可能拿預(yù)售證去貸款的，銀行也不會貸的，但有上面四證是可以申請在建工程貸款的，這是合法的
全部6個回答> -
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在房屋買賣過程中，無論是對于開發(fā)商還是購房者，商品房預(yù)售許可證都是“五證”中的重要一“證”，面對如此重要的證件，諸多購房者都要問，究竟什么是商品房預(yù)售許可證？什么樣的房子能夠達(dá)到獲取商品房預(yù)售許可證的條件呢？ 什么是商品房預(yù)售許可證？ 《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。 沈陽商品房預(yù)售許可證的獲取條件 1、開發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； 2、取得土地使用權(quán)證書和使用土地批準(zhǔn)文件； 3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證； 4、已通過竣工驗收； 5、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定進(jìn)度和交付日期； 6、物業(yè)管理方案已落實。買現(xiàn)房的好處在于可以比較清楚地了解房屋的現(xiàn)狀，可以盡快取得房地產(chǎn)權(quán)利證書等。
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商品房預(yù)售許可證不同于商品房銷售許可證，不能將兩者混淆起來，商品房銷售許可證與商品房預(yù)售許可證的區(qū)別在于各自取得的條件不同，主要表現(xiàn)在：商品房(現(xiàn)房)銷售許可證的取得必須符合下列條件：1.開發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;2.取得土地使用權(quán)證書和使用土地批準(zhǔn)文件;3.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證;4.已通過竣工驗收;5.供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄐ诺扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定進(jìn)度和交付日期;6.物業(yè)管理方案已落實。買現(xiàn)房的好處在于可以比較清楚地了解房屋的現(xiàn)狀，可以盡快取得房地產(chǎn)權(quán)利證書等。
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**好是叫他們拿商品房預(yù)售許可證出來，沒商品房預(yù)售許可證國家不不可以賣房的。請看下面解釋：五證兩書購房者在購房時應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”，這是法律對銷售方的基本要求?！拔遄C”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！拔遄C”中**重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇?！渡唐贩夸N售(預(yù)售)許可證》的預(yù)售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務(wù)必看清購買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。“兩書”可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。房地產(chǎn)五證的及各自在法律上的功能“五證”指的是：第一個是國有土地使用證。我國的《土地管理法》規(guī)定，土地屬于國家或集體所有，能轉(zhuǎn)讓的只能是國有土地使用權(quán)，集體土地使用權(quán)只有通過征用等方式變成國有土地使用權(quán)才能轉(zhuǎn)讓。只有在國有土地上所建的房屋才能用于出售。如果不能取得國有土地使用權(quán)，就不能取得房產(chǎn)證，房屋就不能進(jìn)行正常的轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等。要取得國有土地使用權(quán)就得向國家交納土地出讓金，開發(fā)商往往由于資金缺乏、緊張等各種原因無法取得土地使用權(quán)證；第二個是建設(shè)用地規(guī)劃許可證。根據(jù)我國《土地管理法》規(guī)定，建設(shè)用地要符合國家的土地利用總體規(guī)劃；第四個是建設(shè)工程開工許可證。只有擁有此證工程才能施工；第五個是銷售許可證（預(yù)售許可證）。沒有此證，房子就不能銷售或預(yù)售，一般來說開發(fā)商如果沒有前四證，就辦不下來此證。但也不能為了省事，光看此證而不看其他四證。購房者應(yīng)將五證結(jié)合起來查看，才能確保萬無一失。另外還有一種“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”的房屋，這種房子的所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是受限制的。因為根據(jù)我國法律規(guī)定，不動產(chǎn)的所有權(quán)應(yīng)與其所在的土地的使用權(quán)同時轉(zhuǎn)移。這種“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”的房子取得的只是集體土地使用權(quán)，要受到很多的限制，比如這種土地使用權(quán)只能在集體組織內(nèi)流轉(zhuǎn)；國家可以根據(jù)需要進(jìn)行征用等。并且法律明確規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。所以，購房者在購買該類房屋時，應(yīng)清楚地認(rèn)識到所“購買”的并非是該屋的產(chǎn)權(quán)，并非所有權(quán)，而只是居住使用權(quán)。另外，依據(jù)法律規(guī)定，有權(quán)頒發(fā)房屋權(quán)屬證書的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是縣級以上的房屋土地主管部門，鄉(xiāng)（村）級政府或其他機(jī)構(gòu)根本無權(quán)制作頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，所以購買該類房屋根本不能取得有效的權(quán)屬證明。此類購房合同違反了國家的法律規(guī)定，自始無效，購房者可以向開發(fā)商退房并要求賠償損失。1、住宅質(zhì)量保證書解答：我國房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。商品房保修期從開發(fā)商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。具體保修期限與保修范圍是：地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)；屋面防水為3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面為1年；地下室及管道滲漏為1年；墻面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開裂、大面積起沙為1年；門窗翹裂、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為1年；燈具、電器開關(guān)損壞為6個月；管道堵塞為2個月；供熱供冷系統(tǒng)設(shè)備為一個采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定。房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，如經(jīng)保修單位維修后導(dǎo)致房屋使用功能受到影響，或因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購買人造成損失的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向《住宅質(zhì)量保證書》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗，經(jīng)核驗確屬不合格的，購買人有權(quán)退房。(北京市英島律師事務(wù)所 鄧澤敏)2、住宅使用說明書《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：1、開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；2、結(jié)構(gòu)類型；3、裝修、裝飾注意事項；4、上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；5、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項；6、門、窗類型，使用注意事項；7、配電負(fù)荷；8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；9、其他需說明的問題。
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