買房都需要注意哪些問題啊?

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• 142****3878

  適合自己的**重要。

  查看全文↓ 2014-03-17 16:06:44
• 146****6007

  你好！
  購買一套商品房對普通人來說是一件既要花費大量積蓄、又要費心勞神的大事，因購買商品房而發(fā)生的糾紛更是困饒購房者的一大煩心事。因此，在購買前了解商品房的有關知識和注意事項。能夠對糾紛的產生起到良好的防范作用。目前，商品房銷售分商品房預售和商品房現售兩種，現在試分析購買預售的商品房應注意哪些事項。
  商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)在建設商品房的工程尚未竣工前，將正在施工的商品房預先出售給購買者，購買者交付定金或預付款，在合同約定的未來一定時間擁有現房的房地產買賣行為。
  購買者在購買預售的商品房時應把握好以下幾個重要環(huán)節(jié)：
  一、注意房地產開發(fā)企業(yè)預售的商品房應具備的條件
  《城市房地產管理法》對商品房預售的條件作出以下規(guī)定：
  1、已經交付了全部土地使用權的出讓金，取得了土地使用權證書。擁有合法的土地使用權是房地產開發(fā)企業(yè)進行房地產開發(fā)和預售的前提條件，在未取得土地使用權的土地上開發(fā)的房屋是非法建筑。購買者要在購買前要求驗證開發(fā)企業(yè)的土地使用權證，以確保該房屋的合法性。
  2、持有建設工程規(guī)劃許可證。此項規(guī)定是房屋開工建設的前提，房地產開發(fā)企業(yè)只有在其建設項目符合城市規(guī)劃，領取建設工程規(guī)劃許可證后才能開工建設。
  3、按照預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并且已經確定施工進度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設的穩(wěn)定性和如期交房，避免開發(fā)商過分依賴預售款從事項目開發(fā)，防止無法如期交房損害購房者的利益。
  4、向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理了預售登記，取得商品房預售許可證明（在本市開發(fā)房地產的企業(yè)應到日照市房地產管理局登記備案并取得該局頒發(fā)的商品房預售許可證明）。此規(guī)定的目的在于將房地產預售的活動置于政府房地產管理部門的監(jiān)督之下，從而保證商品房預售的合法性。
  二、了解商品房預售合同基本的內容
  1、主體。即房地產開發(fā)企業(yè)和購房人，應寫明雙方的名稱地址等。
  2、預售的商品房的基本情況。預售合同應明確記載預售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權證號、土地使用權取得方式、土地使用性質、建設工程規(guī)劃許可證號、商品房預售許可證號、房屋建筑面積、房屋結構、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。
  3、面積。預售商品房的面積應以平方米為單位計算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。
  4、價款。即預售商品房的價金，包括單價和總價，如每平方米多少元。我國《城市房地產管理法》雖然對商品房預售的條件和程序進行了規(guī)定，但對預售款實收的數額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當事人應在合同中明確。
  5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。
  6、房屋使用性質。是住宅用房、辦公用房還是生產用房或其他。
  7、違約責任。包括購房一方不能依約支付價款的責任和預售方不能按時、按質、按量交房的責任。
  8、房地產權屬登記義務。
  9、物業(yè)管理條款。
  10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。
  11、其他條款或當事人約定的條款。
  
  下面說說購買現房應注意的事項：
  一、注意房地產開發(fā)企業(yè)出售商品房的條件
  2001年4月4日，建設部發(fā)布了《商品房銷售管理辦法》該辦法自當年6月1日起正式施行。規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)現售商品房應具備下列條件：
  （一）現售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具備企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；
  （二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；
  （三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
  （四）已通過竣工驗收；
  （五）拆遷安置已經落實；
  （六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；
  （七）物業(yè)管理方案已經落實。
  不符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。
  房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
  符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用。
  二、了解商品房買賣合同中應當明確的內容
  （一）當事人名稱或者姓名和住所;
  （二）商品房基本情況；
  （三）商品房銷售方式；
  （四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；
  （五）交付使用條件及日期；
  （六）裝飾、設備標準承諾；
  （七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；
  （八）公共配套建筑的產權歸屬；
  （九）面積差異的處理方式；
  （十）辦理產權登記有關事宜；
  （十一）解決爭議的方法；
  （十二）違約責任；
  （十三）雙方約定的其他事項。
  按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未約定的按以下處理原則處理：
  1、面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），據實結算房價款；
  2、面積誤差比絕對值超出3% 時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。
  
  **后還要注意以下同方面：
  一是開發(fā)商的五證二書,這是**重要的.
  一個合法正規(guī)的房地產開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》（也叫建設工程開工證）、《商品房銷售預售許可證》；“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。分別由房管局國土資源局建設局規(guī)劃局主管.
  二是注意合同在雙方的權利和責任方面的公平原則.對合同不清楚或存疑問的地方搞清楚以后才簽字.
  三是你說的**小面積108平方一般不構成問題,因為兩個70%的規(guī)定是地區(qū)的總體結構,不針對每個開發(fā)商.
  四是交房時,先驗房后辦手續(xù)
  一看房子質量 二查“兩書一表” 三簽《房屋驗收單》
  辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買家先驗房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進得房去，發(fā)現存在問題，申訴起來也軟弱無力。為避免出現這種情況，業(yè)主應堅持先驗房、后辦理手續(xù)，并應將驗房時發(fā)現的房屋質量、室內有害氣體超標、公攤不公等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患?；蛘呖稍谑諛俏募献⒚鳌笆覂惹闆r尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。
  對所購商品房進行驗收主要應注意以下幾點：
  第一、詳細檢查房屋質量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現象；
  第二、核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數量是否相符；
  第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；
  第四、檢查是否有規(guī)劃、設計變更或小區(qū)縮水等問題；
  第五、檢查相關質量問題及室內有害氣體超標等問題；
  第六、對發(fā)現的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。
  索要“兩書一表”
  向開發(fā)商索要《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現質量問題時按約維修。
  《住宅質量保證書》是開發(fā)商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數、墻體結構類型等作出的相關說明。目前我國的房地產業(yè)在《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。
  按照有關規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案。您驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設施等?！犊⒐を炇諅浒副怼穼Ψ康禺a商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責任。
  簽收《房屋驗收單》
  在您查看了房產后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，做到明明白白。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質，是否具備您要求的管理標準。
  其后，還要了解您所買的物業(yè)公攤面積有多少，您要讓開發(fā)商出具北京市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收《房屋驗收單》了。
  
  （一）買商品房需要交的稅：
  1、契稅，購房總價的3-5%（不同的省市自治區(qū)稅率不同），普通商品住宅減半，即1.5-2.5%。
  2、印花稅，購房總價的0.05%
  （二）基金：
  1、房屋維修基金，購房總價的2-3%，大多數地方是2%
  2、副食品價格調節(jié)基金,2元/平方米，有些地方不用
  （三）規(guī)費
  1、交易費 ，購房總價的0.5% 買賣雙方各交0.25%，（住宅3元/平方米，由開發(fā)商交，購房者不用交）
  2、《房屋所有權證》工本費 ， 各地不一樣，但是都不超過100元
  3、《土地使用權證》工本費， 各地不一樣，但是都不超過100元
  （四）如果按揭，還要發(fā)生以下費用
  1、評估費，購房總價的0.2-0．5%
  2、保險費 ，購房總價乘以貸款年限乘以0.1%乘以50%
  3、公證費，貸款額乘以0.03%
  4、抵押登記費，100元
  首先看開發(fā)商實力,(如果是期房),然后看開發(fā)商手續(xù)是否齊全,5證是否齊全,可以用預售證上邊的號。應該是7位，到房地局查下，不要太輕信職業(yè)顧問的夸大其詞的講。**好到工地去看看進度，還有樓于樓間的間距，去年6月份以后都是電子版合同了。簽名字就可以了，條款都有點霸王條款。沒什么大問題。必須接受，主要看物業(yè)公司，其實你買房以后住一輩子是和物業(yè)打交道，所以一定要考察好物業(yè)公司

  查看全文↓ 2014-03-16 09:49:45
• 141****5166

  首先要知道自己的需求和自己能夠負擔的費用，其次選擇好片區(qū)選擇好片區(qū)里的小區(qū)。（注意周邊交通，**，醫(yī)院，生活設施要俱全）小區(qū)選擇兩到三個喜歡的就行了。要不就要挑花眼了。**后要找個好點的有誠信度的房產公司。要是一手房，前面掠過。主要要關心房子功用問題，包括房型布局，朝向，樓層等等。（一般人不喜歡頂樓一樓，但一樓有花園似乎可以接受，考慮住房成員問題，老人會選樓層低的或有電梯的）**后在定房之前要調查自己的資信，防止貸款辦理上遇到問題。
  了解政策，不要被限購政策限制掉。基本就這么多了。

  查看全文↓ 2014-03-15 22:25:14
• 137****1310

  首先要注意它有沒有《商品房預售許可證》,這是它的合法身份。再有自己考慮的就是地段,戶型,環(huán)境,小區(qū)的配套等等,另外建筑商的情況也需了解下,是否正規(guī)軍關系到房屋質量!

  查看全文↓ 2014-03-14 21:35:02

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• 問 買房都需要注意哪些問題啊?
  答

  首先要知道自己的需求和自己能夠負擔的費用，其次選擇好片區(qū)選擇好片區(qū)里的小區(qū)。（注意周邊交通，學校，醫(yī)院，生活設施要俱全）小區(qū)選擇兩到三個喜歡的就行了。要不就要挑花眼了。最后要找個好點的有誠信度的房產公司。要是一手房，前面掠過。主要要關心房子功用問題，包括房型布局，朝向，樓層等等。（一般人不喜歡頂樓一樓，但一樓有花園似乎可以接受，考慮住房成員問題，老人會選樓層低的或有電梯的）最后在定房之前要調查自己的資信，防止貸款辦理上遇到問題。了解政策，不要被限購政策限制掉?；揪瓦@么多了。

• 問 ??新手買房時都需要注意哪些問題？
  答

  新手買房要注意的八大事項:一、評估自己的經濟能力這里不僅包括你目前實際的收入結構，還包括你接下來3至5年內短期的工作發(fā)展?jié)摿σ约拔磥?0年至20年后可能的職業(yè)安排，還包括你平時的消費習慣，包括你和你的家人的健康狀況等。**后估算出一個數據，你實際上能出多少錢做**，每個月你和你的家庭可接受的月供額度是多少。二、買房常識的學習購房前學習一些房產基礎知識是很有必要的。因為房屋涉及的金額巨大，購買它是一個比較專業(yè)的行為。如果對房產知識不了解，在買房的過程中肯定會遇到很多問題，甚至上當受騙。三、出行成本要算精細買房時要注意計算交通成本，相同價位的兩個樓盤，距離地鐵或公交車站更近的一個為上選，這樣既提高了居住的舒適度，也為后期房子的**提供了保障。四、注意看公攤面積是否合理在我們購房時，公攤面積一定不要忽視，要注意看是否合理，一般多層住宅的公攤面積較少，高層住宅由于受到電梯等方面的影響，公攤面積較多。多層在11％～16％之間，高層一般在18％～26％之間。五、選方正的戶型客廳**好在陽面，活動時間見陽光比臥室見陽光實用，浪費面積小的。以兩居戶型為例，朝向的優(yōu)劣一般認為是南北＞南南＞東南＞西南＞東北＞西北＞北北。六、交定金不是必經程序許多開發(fā)商在簽訂正式的預售合同前都會要求購房者簽訂一份《房屋認購協議書》，并繳納一筆定金。但你要知道，這并非購房的必經程序，弄不好還會陷入定金糾紛，所以小編建議盡量不繳納定金。七、不要輕信廣告上的內容購房者在買房前的第一手資料往往是項目廣告。表面上看，所謂宣傳失真是消費者和開發(fā)商之間信息不對稱，而背后藏著的卻是開發(fā)商過于失真的營銷包裝嚴重誤導消費者。購房者在購房時一定要理性看待房地產廣告，應到實地進行察看，同時要保留廣告單、樓花等宣傳資料，日后開發(fā)商若不兌現，這些資料可作為追究其法律責任的有力憑證。八、要問清楚物業(yè)費用購房時要問清楚物業(yè)的資質等級以及收費標準，與其他費用不同，購買商品房入住后需要繳納的物業(yè)管理費是一直伴隨房子終身的，所以需要購房人在購買前了解清楚不同樓盤物業(yè)管理的收費標準，做到心中有數。

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• 問 買房子時都需要注意哪些問題？
  答

  房屋質量是購房者**關心的問題之一。要避免房屋質量困擾,購房者需做到簽好質量條款、仔細驗收房屋和注意保留證據三個環(huán)節(jié)。 (一)簽好質量條款。如今購房者購買的多是期房,簽合同時房屋還未造好。入住后發(fā)現房屋有質量問題,若合同里沒有約定解決問題的具體辦法,對購房人來說是非常不利的。因此,在簽合同時購房者就應對房屋質量留個心眼。本市目前采用的預售合同示范文本里沒有明確約定房屋質量問題的解決辦法,只約定了保修責任和賠償責任,對購房人來說很難解決實際問題,這使得簽訂質量補充條款就非常必要。購房者可和開發(fā)商約定,房屋交付時,若有質量問題,購房者有權延遲辦理入住手續(xù),并不承擔違約責任;若出現嚴重質量問題,購房人有權單方解除合同,開發(fā)商應退還全部房價款,并支付利息及賠償相應損失。 (二)仔細驗收房屋。辦理交房入住手續(xù)時,購房者首先應要求開發(fā)商提供房屋的竣工驗收備案表,查看自己所購房屋是否在該表的范圍內;開發(fā)商還應提供新建住宅質量保證書,保證書規(guī)定了房屋各部位的具體保修范圍和時間,是購房者要求開發(fā)商履行保修義務的書面文件。其次,購房者只有在仔細驗收房屋,確信沒有質量問題后才可以辦理入住手續(xù),莫要草草驗收即簽署房屋交接單。**后,若購房者發(fā)現房屋有質量問題,應立即要求開發(fā)商對有質量問題的部位予以書面確認并加蓋公章,并盡量在開發(fā)商解決問題后再辦理入住手續(xù)。如果問題無法及時解決,購房者應要求開發(fā)商承擔延期交房的責任,并索要書面憑證。如果房屋質量問題很嚴重,購房者可提出解除購房合同并要求賠償。依據**高院日前出臺的司法解釋,法院會支持購房者的請求。 (三)注意保留證據。購房者實際入住后,如果出現質量問題,首先要分析該質量問題的性質,是房屋本身的質量問題,還是裝修造成的問題。如果是裝修造成的問題,購房者只能找裝修公司維修,要求賠償損失,與開發(fā)商無關。這種情況下,購房者一定要保管好當初的裝修合同、材料清單、付款發(fā)票等書面憑證。如果是房屋本身的質量問題,按照有關規(guī)定,在保修期內,購房者應向開發(fā)商要求維修,盡量用書面方式提出,并讓開發(fā)商蓋章確認。若開發(fā)商拒絕或拖延維修,購房者可請他人進行維修,此時購房者要保管好發(fā)票和相關書面憑證。維修完畢后,購房者可要求開發(fā)商承擔全部的修復費用,賠償因修復給自身造成的合理損失,包括花時間維修而造成的誤工費。如果開發(fā)商拒絕承擔維修費,購房者可向法院起訴。如果質量問題經多次維修仍不能有效解決,并影響到購房者的正常居住,那么可認定為嚴重的質量問題。購房者可依法解除合同并要求開發(fā)商賠償損失,這里的損失包括裝修費、房款利息和損害賠償等。在房地產市場中毛坯房目前依然占據著主角位置,雖然毛坯房在出售前大多已經過相關部門的工程驗收,但購房者在把毛坯房變成展現自我個性的空間之前,還需要對毛坯房的驗收標準有所了解。有關專家建議消費者在驗收毛坯房時需要對以下八個方面多加留意。1.全部外飾面,包括陽臺、雨罩的外飾面應按設計文件完成裝修工程。2.公用部位、公共設施、各種管道(給、排、雨水、暖、熱)、電氣設備(配電箱、柜、盤、插座、開關、燈具)等都應按設計文件完成全部裝修,并按規(guī)定完成各種測試項目。3.各種管道應進行通水、試壓、通球試驗和暖氣熱工調試等驗收工作。4.屋面工程項目進行蓄水、淋水試驗。5.戶門以內各房間采用預制樓板或現澆板頂棚的,應做到不抹灰、用膩子找平,達到板縫密實、無裂縫,接搓平順無錯臺,表面平整、色澤基本均勻、線角順直;戶門以內各房間基層地面混凝土應做到表面平整、壓實,達到粘結牢固、無裂縫。6.有防水要求的房間地面應嚴格按照防水層、保護層的建筑要求來規(guī)劃,在驗收時應進行兩次蓄水試驗,做到無滲漏。7.地漏與泛水坡度符合設計要求,達到不倒泛水,結合處嚴密平順,無滲漏。8.各種房間水泥地面基層標高,應考慮預留再裝修時的高度尺寸要求。

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• 問 買房都需要注意哪些
  答

  ①避免定金陷阱。有些開發(fā)商定金還是會退的，有的退的時候就各種理由了。所以如果交定金必須看好定金合同。②不要看房屋價格來區(qū)分地段的優(yōu)劣。③不要以城市功能區(qū)判斷配套成熟與否。④交房標準、交房時間需要看仔細。⑤簽合同時一定要仔細看好合同的內容是否全面、合理合法。

• 問 買房都需要注意哪些
  答

  在買房時如果購買的是期房，需要查看開發(fā)商是否五證齊全。如果購買的是二手房，則要查驗賣家的身份，尤其是房主是否是房屋產所有權人。有一些二手房因為面臨多個房屋，所有產權人在進行交易的過程當中，要全部人員到齊都同意賣房的情況之下，才能夠簽署合約，否則一旦有人反悔，則會面臨合約失效，給購房者造成經濟損失。在查驗房屋本身的質量之外與賣家簽署合約時還要注意合同當中的細則，明確支付房款的方式以及時間同時對于房屋的定金制定詳細的規(guī)則，出賣人應該按照合約當中的約定時間交付房屋。此外在買房之前購房者還需要明確自己是否具備有買房的資格，可以先到當地的房屋交易中心進行查詢，擁有穩(wěn)定的工作和收入，保持良好的征信。