商品房交付過程中的糾紛！

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• 155****8930

  原告張力與被告鄉(xiāng)園房地產(chǎn)公司簽訂了一份商品房銷售合同，合同中約定在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，提交萍鄉(xiāng)仲裁委員會仲裁。
  不久，雙方因在房屋交付過程中產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成，原告便起訴到了法院。在案件開庭審理時(shí)，被告方提出了管轄權(quán)異議，認(rèn)為雙方在所簽訂的商品房買賣合同中已經(jīng)約定仲裁條款，且因法院指定的舉證期限截止到開庭當(dāng)日，按照法律規(guī)定，仲裁聲明應(yīng)于開庭審理以前提出，被告方于開庭時(shí)休庭以前提交了該約定，符合法律規(guī)定，仲裁協(xié)議仍然有效，故本案糾紛應(yīng)由原告向萍鄉(xiāng)仲裁委員會仲裁申請仲裁，法院對本案無管轄權(quán)。
  （文中人物為化名）【分析】我們先厘清一下法律關(guān)于仲裁協(xié)議在訴訟中效力的規(guī)定?！吨腥A人民共和國仲裁法》第26條規(guī)定，當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議，一方向人民法院起訴未聲明有仲裁協(xié)議，人民法院受理后，另一方在首次開庭前提交仲裁協(xié)議的，人民法院應(yīng)當(dāng)駁回起訴，但仲裁協(xié)議無效的除外；
  另一方在首次開庭前未對人民法院受理該案提出異議的，視為放棄仲裁協(xié)議，人民法院應(yīng)當(dāng)繼續(xù)審理?！?*高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國仲裁法〉若干問題的解釋》第14條對上述規(guī)定予以了說明，即仲裁法第二十六條規(guī)定的“首次開庭”是指答辯期滿后人民法院組織的第一次開庭審理，不包括審前程序中的各項(xiàng)活動。
  那么依據(jù)仲裁協(xié)議提出管轄異議的期間究竟應(yīng)作何理解呢？是指在第一次開庭審理尚未開始以前，還是首次開庭結(jié)束之前均認(rèn)定為“首次開庭以前”？筆者認(rèn)為，《民法通則》中只對“以上”“以內(nèi)”等是否包括本數(shù)表示作出了規(guī)定，對“以前”是否包括本數(shù)，民事法律和司法解釋均沒有明文規(guī)定。
  《現(xiàn)代漢語詞典》中對“以前”的描述為“在某個(gè)時(shí)間或者處所的前面”，從語言習(xí)慣和文義解釋來看，“以前”是不包括本數(shù)的，且《民法通則》等法律、司法解釋表述“本法生效以前”、“施行前”等用語的含義，也是不包括生效、施行的時(shí)間點(diǎn)，故“開庭前”應(yīng)不包括庭審之中，如庭審從上午9點(diǎn)持續(xù)到了11點(diǎn)才結(jié)束，那么開庭前應(yīng)指九點(diǎn)以前，而不應(yīng)包含開庭后庭審結(jié)束前的庭審持續(xù)時(shí)間。
  本案中，被告在第一次開庭審理開始后的答辯階段提出了口頭的管轄異議，庭審結(jié)束后才提交書面管轄異議書。此時(shí)庭審已經(jīng)開始，即已超過了法律和司法解釋規(guī)定的“首次開庭前”的異議提出時(shí)間，應(yīng)視為放棄了仲裁協(xié)議。雖然被告在開庭時(shí)提交仲裁協(xié)議并未超過指定舉證期間，但舉證期間中是規(guī)定雙方提交證據(jù)的期間，并不等同提出管轄異議的期間。
  故被告所提出的管轄異議，不能成立，依法應(yīng)裁定駁回。同時(shí)，法官也提醒廣大群眾，本案中的被告方主要混淆了舉證期間和管轄異議的提出時(shí)間，這二者在一定程度上會有重合，如法院對適用簡易程序?qū)徖淼陌讣诹负笾付?5天的舉證期，為了避免當(dāng)事人在庭審中突然提交證據(jù)而引發(fā)的不必要的麻煩，一些法院將開庭時(shí)間定在了舉證期限屆滿的**后一天。
  對記載有仲裁協(xié)議的合同或約定而言，完全可以在開庭當(dāng)日作為證據(jù)提交法庭，但是若要依據(jù)仲裁協(xié)議提出管轄異議，則必須在開庭之前提出，避免使己方權(quán)利受損。

  查看全文↓ 2014-03-16 09:51:29
• 153****6841

  每年年底，是商品房交付的集中期，也是房地產(chǎn)市場投訴和糾紛的高發(fā)期。和往年一樣，**近一段時(shí)間，很多地方出現(xiàn)購房人關(guān)于房屋面積、景觀等縮水問題的投訴。為了保障購房人利益，維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。
  套內(nèi)面積咋比合同少4%
  案例用積蓄買了一套房，可面積咋比合同少了4%？提起買房，市民趙女士一肚子火：當(dāng)時(shí)雙方約定，如果產(chǎn)權(quán)登記建筑面積與合同約定建筑面積發(fā)生誤差，比例絕對值低于3%時(shí)，超過可退房?？汕皫滋旖环亢?，自己委托一房產(chǎn)測繪單位重新測量，發(fā)現(xiàn)套內(nèi)建筑面積比合同約定少了4%。
  支招根據(jù)有關(guān)司法解釋，房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與約定面積不符時(shí)，合同有約定的從約定，無約定或者約定不明確時(shí)，誤差比例在3%以內(nèi)的，雙方據(jù)實(shí)結(jié)算；若超過3%，買房人可要求解除合同要求開發(fā)商無條件退房，并返還已付購房款及利息。
  樓盤重點(diǎn)景觀區(qū)建起樓房
  案例上海市民錢先生滿心歡喜地購買了一套景觀房，售樓小姐當(dāng)初指著模型介紹了樓盤的具體規(guī)劃，還重點(diǎn)介紹了一處賞心悅目的景觀，買下房入住半年后，他和很多業(yè)主都十分郁悶，原來，隨著二期工程建設(shè)的推進(jìn)，這處重點(diǎn)景觀變成了一幢樓房。
  支招根據(jù)有關(guān)司法解釋，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。這一說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。錢先生的這一案例中，房產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
  會所和泳池面積都縮小
  案例當(dāng)初樓盤介紹書說，小區(qū)將設(shè)有8000平方米的高檔會所，還有室內(nèi)游泳池等設(shè)施。市民孫小姐說，當(dāng)時(shí)也是被小區(qū)配套所吸引，才買了這套房，誰知道現(xiàn)在拿到房子了，小區(qū)里的會所面積卻不足4000平方米，足足比當(dāng)初購買時(shí)減少了一半，游泳池規(guī)模也很小，還對小區(qū)之外人員開放。
  支招在這一案例中，該樓盤的介紹書屬于宣傳資料和銷售廣告，孫小姐在購買商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)注意收集，如果交付的房屋與宣傳資料和銷售廣告不符，孫小姐可以聯(lián)合小區(qū)業(yè)主，以集體訴訟的方式要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
  2.8米的樓高咋降十厘米？
  案例當(dāng)時(shí)簽訂的預(yù)售合同約定房屋層高為2.8米，交房后，市民李先生卻發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量保證書中注明的層高只有2.7米。
  支招購房合同的訂立主體是李先生和開發(fā)商，因此房屋層高為2.8米的約定對開發(fā)商有效。實(shí)際交付的房屋層高僅有2.7米，表明開發(fā)商擅自變更了合同內(nèi)容，屬于違約行為，應(yīng)當(dāng)依法向消費(fèi)者承擔(dān)違約責(zé)任。
  土地使用年限咋縮了7年
  案例市民周先生向記者反映，他去年購買房產(chǎn)前，售樓小姐告訴他該樓盤的土地使用年限為70年。但購買之后，他才發(fā)現(xiàn)合同附件《房屋土地狀況》備注里寫著土地使用期限為2007年至2070年，房屋實(shí)際的土地使用年限僅為63年。
  支招通常開發(fā)商從政府部門取得土地使用權(quán)后，有一定的開發(fā)建設(shè)周期，所以樓盤房屋的土地使用年限都不會是70年。專家提醒，市民在購房前應(yīng)該分清土地和房屋的使用年限，弄清兩者的區(qū)別，避免權(quán)益受侵害。

  查看全文↓ 2014-03-15 09:43:54
• 141****3717

  按約定。協(xié)商，不行就訴訟解決。

  查看全文↓ 2014-03-15 09:03:26
• 147****1631

  1.毛胚房的交房標(biāo)準(zhǔn)。
  就是達(dá)到建筑必須具備基本設(shè)施與功能的完整，滿足建筑工程驗(yàn)收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。說白了就是沒有任何裝修色彩的房子，四白落地、**簡單的潔具、面板等（詳細(xì)看銷售合同）
  2、房子超期交付有沒有補(bǔ)償，還的看你的銷售合同，如果有，你才能開發(fā)商提出索賠。
  3、違約金不包括拆遷補(bǔ)償，他是債權(quán)人或債務(wù)人完全不履行或不適當(dāng)履行債務(wù)時(shí)，必須按約定給付他方的一定數(shù)額的金錢。通常違約金出現(xiàn)在你與開發(fā)商簽訂的合同中，該條款受法律保護(hù)。

  查看全文↓ 2014-03-14 17:02:51
• 154****9197

  1延期交房的違約金萬分之0.1,這個(gè)極為不合理。是可以要求提高的。2、驗(yàn)房問題按合同約定3、貸款保證金”,這個(gè)不合理4、屬于嚴(yán)重質(zhì)量問題,可以要求賠償

  查看全文↓ 2014-03-13 16:46:50

相關(guān)問題

• 問 民房建筑過程中鄰居之間的糾紛
  答

  這樣你們險(xiǎn)些上，協(xié)商不好找政府

  全部3個(gè)回答>
• 問 商品房銷售過程中哪些行為是不允許的？
  答

  有這些禁止性規(guī)定：1.不符合商品房預(yù)售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。 2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解決商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的商品房再行銷售給他人。 3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。 4.房地產(chǎn)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售位竣工的商品房。 5.商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

• 問 商品房銷售過程中可以漲價(jià)嗎？該怎么交易呢？
  答

  這個(gè)要看您和房東之間有沒有書面約定，如果當(dāng)初你們有購房協(xié)議的話，可以提出違約賠償，在法律上也是支持您這一方的，**近有類似的案例，如果沒有書面協(xié)議，那基本上就沒什么希望了

  全部3個(gè)回答>
• 問 準(zhǔn)備買一套商品房可在銷售過程中漲價(jià)了這樣可以嗎？
  答

  只要你沒有繳納定金前價(jià)格都是可以上調(diào)的，不過現(xiàn)在一般新房都會有限價(jià)，開發(fā)商定價(jià)不能超過政府限價(jià)。如果交了定金價(jià)格就不能再動了。

• 問 準(zhǔn)備買一套商品房可在銷售過程中漲價(jià)了這樣可以嗎？
  答

  看開發(fā)商，市場好時(shí)，一天一個(gè)價(jià)。

  全部5個(gè)回答>