什么是小產(chǎn)權(quán)房，購買小產(chǎn)權(quán)房是否有風(fēng)險(xiǎn)？

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• 155****3785

  不能上市的房就叫小產(chǎn)權(quán)房，不能交易。

  查看全文↓ 2014-02-10 14:39:13
• 151****2575

  小產(chǎn)權(quán)就是沒有產(chǎn)權(quán)，國家和政府不認(rèn)可。

  查看全文↓ 2014-02-10 12:23:41
• 157****9070

  所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。
  鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。從價(jià)格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價(jià)格只有同樣位置商品房價(jià)格的40％～60％； 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅； 從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復(fù)管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗(yàn)。
  小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。
  對小產(chǎn)權(quán)的解釋歸納起來主要有3種解釋，目前面臨整治的小產(chǎn)權(quán)房，指的是下面的第三種。第一種解釋是針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘彿咳说漠a(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來的。
  第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。
  按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。
  第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購房款，或轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。
  而第三種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。從價(jià)格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房價(jià)格只有同樣位置商品房價(jià)格的40％至60％。從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅。從買賣手續(xù)看，沒有繳納商品房買賣的契稅。從使用成本看，物業(yè)費(fèi)便宜、水電費(fèi)便宜、采暖費(fèi)便宜。從物業(yè)管理看，由鄉(xiāng)政府指定的開發(fā)商成立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，服務(wù)管理水平不是很高。小產(chǎn)權(quán)的房子是集體產(chǎn)權(quán)，土地性質(zhì)是集體所有，購買者只有使用權(quán)，不能轉(zhuǎn)讓，不能做貸款，不享受國家大產(chǎn)權(quán)房子的待遇！
  如果考慮買小產(chǎn)權(quán)房子的話請慎重考慮！

  查看全文↓ 2014-02-10 11:06:09
• 152****5198

  大產(chǎn)權(quán)即完全產(chǎn)權(quán)
  ,
  包括房產(chǎn)使用權(quán)證與國有土地使用權(quán)。大產(chǎn)權(quán)的房屋在進(jìn)入二級市場時(shí)
  ,
  無需繳納土地出讓金和收益收成。
  小產(chǎn)權(quán)即不完全產(chǎn)權(quán)
  ,
  只包括房屋的使用權(quán)
  ,
  它與大產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)區(qū)
  別在于土地使用權(quán)。
  通俗的解釋，
  買的房再轉(zhuǎn)讓時(shí)不用再交土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，
  再轉(zhuǎn)讓時(shí)
  要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。

  查看全文↓ 2014-02-09 11:51:51
• 136****5339

  第一，什么是小產(chǎn)權(quán)房？產(chǎn)權(quán)并不是很明確的法律概念，在法律上與此**為相近的概念是所有權(quán)，乃物權(quán)之一種。
  在我國，房屋所有權(quán)有兩種，一種是商品房所有權(quán)，另一種是宅基地。任何商品房所有權(quán)獲得的程序均相同，即國家將國家所有的土地賣給開發(fā)商，開發(fā)商賣給購房者，這是一個(gè)必須走的程序，否則違法；
  宅基地則直接登記給住戶，屬集體所有。二者的性質(zhì)以及程序都不相同。小產(chǎn)權(quán)房是在宅基地上以商品房形式出賣給購房者，沒有經(jīng)過將宅基地征收為國家所有這一步，所以國家不承認(rèn)，那么就辦不了產(chǎn)權(quán)，即沒有物權(quán)。
  第二，物權(quán)法的頒布對小產(chǎn)權(quán)房有什么影響？物權(quán)法是物權(quán)的一般性法律。在此之前的土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法已經(jīng)可以調(diào)整房屋問題，物權(quán)法的頒布對小產(chǎn)權(quán)房無任何影響。第三，房產(chǎn)證的作用到底有多大？所謂房產(chǎn)證就是國家對合法房屋頒發(fā)的一個(gè)憑證，這個(gè)憑證是交易的唯一證據(jù)，即如果你的房屋有產(chǎn)權(quán)證，那么沒有原件以及本人到場，任何人無法處分你的房屋。
  即使用合同處分也無法過戶，都是無效的。這就是產(chǎn)權(quán)證的優(yōu)勢。第四，小產(chǎn)權(quán)房沒有產(chǎn)權(quán)證有多大風(fēng)險(xiǎn)？購買小產(chǎn)權(quán)房無法獲得國家機(jī)關(guān)辦法的產(chǎn)權(quán)證，那么有多大風(fēng)險(xiǎn)？我的回答是沒有任何風(fēng)險(xiǎn)。
  對于合法房屋來說，產(chǎn)權(quán)證是其保護(hù)神，那么對于小產(chǎn)權(quán)房來說，你的購房合同就是你的“產(chǎn)權(quán)證”，這種房屋的過戶出賣仍需要合同原件以及本人到場。
  所以在實(shí)質(zhì)上說，二者沒有多大區(qū)別。第五，小產(chǎn)權(quán)房屋會因?yàn)檫`法而被拆除嗎？對于違法建筑來說，是要拆除的，但是法律并不是那么機(jī)械，法律在說明拆除違法房屋的同時(shí)要考慮成本以及社會效應(yīng)。
  如果是違法的商用房或者別墅，那么拆除的可能性是非常大的，但是對于居住用樓房，由于涉及到成本以及社會穩(wěn)定問題，是不可能被拆除的，在我國歷史上還沒有出現(xiàn)已經(jīng)建成并出賣的住房被大面積拆除的情況。
  第六，建設(shè)部說小產(chǎn)權(quán)房有風(fēng)險(xiǎn)，嚇得我不敢買，怎么辦？這個(gè)問題可以這樣想，建設(shè)部總不能說小產(chǎn)權(quán)房是合法的吧？第七，小產(chǎn)權(quán)房拆遷有補(bǔ)償嗎？這個(gè)問題之所以放在**后是有原因的，因?yàn)檫@是我唯一沒有解決的問題。
  原因有二；第一，目前還沒找到這方面很好的案例，小產(chǎn)權(quán)房是近幾年才出現(xiàn)的，房屋使用質(zhì)量還未到期。同時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房一般處于郊區(qū)，還沒有機(jī)會得到拆遷。第二，法律規(guī)定問題，這方面法律適用還不好明確，如果你擁有的是物權(quán)，那么得到補(bǔ)償是肯定的，但是小產(chǎn)權(quán)房并非物權(quán)，而是基于債權(quán)的占有、使用、收益、處分，與物權(quán)意義上的所有權(quán)僅相差一個(gè)權(quán)利，物權(quán)意義上的所有權(quán)多了一個(gè)受損害、征用等得到補(bǔ)償，這就是二者的區(qū)別。
  在此，我不好得出明確結(jié)論，盡管我趨向于可以得到補(bǔ)償。一個(gè)房子能住到那么久也算值了。

  查看全文↓ 2014-02-09 10:36:15
• 135****3115

  同病相憐,其一,小產(chǎn)權(quán)房屋沒有國土證,如要求補(bǔ)償土地出讓金的話,還要交納土地款,不知道要交多少。 其
  二、小產(chǎn)權(quán)房屋沒有產(chǎn)權(quán)證,外來人員購買后居住時(shí)一旦國家政策要求清理時(shí),沒有法律保障。 其
  三、沒有產(chǎn)權(quán)的房屋一旦國家要征地拆遷,沒有合法產(chǎn)權(quán)的房屋不能得到拆遷安置補(bǔ)償。 其四,這類房子不能上市交易過戶,不得轉(zhuǎn)讓、抵押; 其五,小產(chǎn)權(quán)房一旦因房屋遇到產(chǎn)權(quán)糾紛、合同糾紛、侵權(quán)糾紛,都不能依法對抗第三人,因?yàn)榉课荼旧砦词芊杀Ｗo(hù)。

  查看全文↓ 2014-02-09 10:30:33
• 146****8131

  沒有什么風(fēng)險(xiǎn)的

  查看全文↓ 2014-02-09 10:07:47
• 154****1122

  一,小產(chǎn)權(quán)房屋沒有國土證,如要求補(bǔ)償土地出讓金的話,要交納土地款。
  二、小產(chǎn)權(quán)房屋沒有產(chǎn)權(quán)證,外來人員購買后居住時(shí)一旦國家政策要求清理時(shí),沒有法律保障。
  三、沒有產(chǎn)權(quán)的房屋一旦國家要征地拆遷,沒有合法產(chǎn)權(quán)的房屋不能得到拆遷安置補(bǔ)償。四,這類房子不能上市交易過戶,不得轉(zhuǎn)讓、抵押等。。。。。。

  查看全文↓ 2014-02-09 09:42:07
• 154****3563

  無產(chǎn)權(quán)保障

  查看全文↓ 2014-02-09 09:29:27
• 153****7641

  第一類小產(chǎn)權(quán)房：占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。第二類小產(chǎn)權(quán)房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。第三類小產(chǎn)權(quán)房：在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。
  大小產(chǎn)權(quán)房的爭議不在房屋所有權(quán)，而是土地使用權(quán)。和國外比中國房產(chǎn)擁有的只是房產(chǎn)，不擁有土地終身使用權(quán)。價(jià)值差在土地所在位置的價(jià)值。對小產(chǎn)權(quán)的解釋歸納起來主要有3種解釋，指的是下面的第三種。小產(chǎn)權(quán)房第一種解釋是針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘彿咳说漠a(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來的。第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購房款，或轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。
  

  查看全文↓ 2014-02-09 09:16:36
• 145****4069

  給你一個(gè)忠告，風(fēng)險(xiǎn)肯定是有的，但有一點(diǎn)，穩(wěn)定是核心，所以，如果你預(yù)計(jì)買的地方面積很大，人很多就可以買下來住或投資，反之，則不用考慮，面積占地小會被拆的。多問問國土局的人也會得到好的答復(fù)

  查看全文↓ 2014-02-08 18:41:44
• 151****5963

  “小產(chǎn)權(quán)房”，是指在農(nóng)村集體所有的土地上開發(fā)的房地產(chǎn)，并銷售給城市居民。按現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或農(nóng)民宅基地，不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此，“小產(chǎn)權(quán)房”并不具有真正的產(chǎn)權(quán)，無法得到法律保護(hù)。
  小產(chǎn)權(quán)（又稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)）房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。
  對小產(chǎn)權(quán)的解釋歸納起來主要有3種解釋，目前面臨整治的小產(chǎn)權(quán)房，指的是下面的第三種。
  第一種解釋是針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘彿咳说漠a(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來的。
  第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。
  
  第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。
  
  第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購房款，或轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。
  
  從價(jià)格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房價(jià)格只有同樣位置商品房價(jià)格的40％至60％。
  
  從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅。
  
  從買賣手續(xù)看，沒有繳納商品房買賣的契稅。
  
  從使用成本看，物業(yè)費(fèi)便宜、水電費(fèi)便宜、采暖費(fèi)便宜。
  
  從物業(yè)管理看，由鄉(xiāng)政府指定的開發(fā)商成立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，服務(wù)管理水平不是很高。
  
  **近，國土資源部明示“小產(chǎn)權(quán)房不合法”和建設(shè)部發(fā)出了“風(fēng)險(xiǎn)提示”，而且法律傾向于保護(hù)農(nóng)民（即房子轉(zhuǎn)讓方）的利益：法律給予農(nóng)民的**后保障
  根據(jù)國家法律規(guī)定，農(nóng)村集體所有制下的宅基地不得買賣，只允許農(nóng)民自己居住使用，不得從事其他用途。而且相關(guān)條文也規(guī)定：城市居民不得買賣農(nóng)村宅基地。通州區(qū)宋莊法庭所給出的判決體現(xiàn)了國家法律的公正，也凸現(xiàn)了國家法律制度給予農(nóng)民的保障。目前，城市居民有著覆蓋面較廣的全面保障，如醫(yī)療、養(yǎng)老、救濟(jì)等方面，而農(nóng)村則幾乎為零，只是近幾年，國家才下決心建設(shè)農(nóng)村的保障體系。宅基地其實(shí)是國家在特定情況下給予農(nóng)民的**后一重保障，保障其居住的權(quán)利。體現(xiàn)在法律上面，就是國家制定的農(nóng)村集體土地及宅基地使用制度。此說法有“北京宋莊農(nóng)民小產(chǎn)權(quán)房之爭”為證，可以看看這案例！

  查看全文↓ 2014-02-08 13:05:35

相關(guān)問題

• 問 什么是小產(chǎn)權(quán)房，購買小產(chǎn)權(quán)房是否有風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  第一，根據(jù)北京市建委發(fā)出購房風(fēng)險(xiǎn)提示指出，“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。 第二，像小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒有國家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認(rèn)可的正式購房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。 第三，購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風(fēng)險(xiǎn)。 國家是不予支持消費(fèi)者購買小產(chǎn)權(quán)房屋的，對此，購房者要慎而為之。不要因?yàn)槭″X，或一味跟隨“潮流”而“貪小利、吃大虧”，得不償失

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??購買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險(xiǎn)？什么是小產(chǎn)權(quán)房，購買小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)大嗎？
  答

  一、小產(chǎn)權(quán)房能買嗎通常來說，小產(chǎn)權(quán)房是可以購買的，風(fēng)險(xiǎn)不是很大。購買小產(chǎn)權(quán)房主要分為以下兩種情況：1、如果你買房的目的是自住，那么，風(fēng)險(xiǎn)并不大。首先，你的房是蓋在村屬的土地上，土地歸所在村集體所有

  全部5個(gè)回答>
• 問 什么是小產(chǎn)權(quán)房 購買小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險(xiǎn)
  答

  小產(chǎn)權(quán)房中的“小”其實(shí)并不是一個(gè)法律概念，它只是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定稱謂。小產(chǎn)權(quán)房即部分產(chǎn)權(quán)房。當(dāng)時(shí)的部分產(chǎn)權(quán)人享有房屋的使用權(quán)和繼承權(quán)，而對收益權(quán)和處分權(quán)的行使則被限定在一定范圍之內(nèi)，是特指建設(shè)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地上對社會公開出售的房屋。 第一、小產(chǎn)權(quán)房含義 小產(chǎn)權(quán)房是指一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。 第二、小產(chǎn)權(quán)房種類 從建房土地來源上，可以將“小產(chǎn)權(quán)房”分為三類：(1)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)的住宅。(2)建設(shè)在農(nóng)民集體所有非住宅建設(shè)用地上的住宅，比如建設(shè)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地上的住宅。(3)直接利用農(nóng)用地建設(shè)的住宅。 第三、小產(chǎn)權(quán)房頒證單位 由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，有時(shí)僅僅是合同約定，并沒有任何產(chǎn)權(quán)證件。 “小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”、 “村產(chǎn)權(quán)房”等“集體產(chǎn)權(quán)”，按照物權(quán)法定的原則，這些產(chǎn)權(quán)并不是受法律保護(hù)的法定產(chǎn)權(quán)。 和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格，一般僅是同地區(qū)商品房價(jià)格的1/3甚至更低。“廉價(jià)”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。 第四、購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn) (一)法律效力風(fēng)險(xiǎn) “小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則。但也分不同的情況：對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效；對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效；對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。 (二)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn) “小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。對房屋的保值和**有一定影響。 (三)政策風(fēng)險(xiǎn) 購買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。 如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。 (四)監(jiān)管缺位風(fēng)險(xiǎn) 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

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  究竟什么是小產(chǎn)權(quán)房？雖然聽過很多過來人說，小產(chǎn)權(quán)房不能買之類的問題，但是你真的知道什么房子才算小產(chǎn)權(quán)房么？今天，購房指南就來解釋一下小產(chǎn)權(quán)房的定義及性質(zhì)。 “小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。 小產(chǎn)權(quán)房的釋義 對小產(chǎn)權(quán)的解釋歸納起來主要有3種解釋，2012年面臨整治的小產(chǎn)權(quán)房，指的是下面的第三種。 第一種解釋是針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘彿咳说漠a(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來的。 第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。 第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。 第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購房款，或轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。 小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì) 國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。 和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格，一般僅是同地區(qū)商品房價(jià)格的1/3甚至更低?！傲畠r(jià)”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。說明一開始相當(dāng)多的農(nóng)民本身自己沒有建設(shè)能力為了盡快建好自己的房屋把一部分小產(chǎn)權(quán)的房子賣出去。差不多以集資的形式把自己的房子建起來。 雖然暫時(shí)沒有權(quán)證，還是有相當(dāng)多城鎮(zhèn)居民和外來人員購買了小產(chǎn)權(quán)房。既購買了相當(dāng)便宜的房子自己居住，同時(shí)也是很大程度上幫助了農(nóng)民解決了的建房資金難題。

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  小產(chǎn)權(quán)房中的“小”其實(shí)并不是一個(gè)法律概念，它只是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定稱謂。小產(chǎn)權(quán)房即部分產(chǎn)權(quán)房。當(dāng)時(shí)的部分產(chǎn)權(quán)人享有房屋的使用權(quán)和繼承權(quán)，而對收益權(quán)和處分權(quán)的行使則被限定在一定范圍之內(nèi)，是特指建設(shè)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地上對社會公開出售的房屋。 第一、小產(chǎn)權(quán)房含義 小產(chǎn)權(quán)房是指一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。 第二、小產(chǎn)權(quán)房種類 從建房土地來源上，可以將“小產(chǎn)權(quán)房”分為三類：(1)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)的住宅。(2)建設(shè)在農(nóng)民集體所有非住宅建設(shè)用地上的住宅，比如建設(shè)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地上的住宅。(3)直接利用農(nóng)用地建設(shè)的住宅。 第三、小產(chǎn)權(quán)房頒證單位 由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，有時(shí)僅僅是合同約定，并沒有任何產(chǎn)權(quán)證件。 “小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”、 “村產(chǎn)權(quán)房”等“集體產(chǎn)權(quán)”，按照物權(quán)法定的原則，這些產(chǎn)權(quán)并不是受法律保護(hù)的法定產(chǎn)權(quán)。 和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格，一般僅是同地區(qū)商品房價(jià)格的1/3甚至更低?！傲畠r(jià)”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。 第四、購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn) (一)法律效力風(fēng)險(xiǎn) “小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則。但也分不同的情況：對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效；對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效；對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。 (二)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn) “小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。對房屋的保值和**有一定影響。 (三)政策風(fēng)險(xiǎn) 購買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。 如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。 (四)監(jiān)管缺位風(fēng)險(xiǎn) 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。