通常商品房銷售，銷售面積時有哪幾種計算方式？

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• 146****2838

  有三種計算方式。一個是按套計價，一個是按建筑面積計價，還有一個是按套內(nèi)建筑面積計價值。通常，按套內(nèi)面積計價的方法比較少用，而通常用的是按照建筑面積，它是指按住宅面積外圍線來計算。一般商品房的銷售面積是套內(nèi)銷售面積和分?jǐn)偟墓妹娣e之和，是對購房者**為有用的是套內(nèi)的使用面積，因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。
  所以，在簽訂商品房買賣合同的時候，要把套內(nèi)的建筑面積和公攤的面積寫清楚。???

  查看全文↓ 2013-04-22 17:25:44

相關(guān)問題

• 問 商品房銷售時，計算銷售面積有哪幾種方式？
  答

  一種是按照一個是按套計價，一個是按建筑面積計價，還有一個是按套內(nèi)建筑面積計價值。通常，按套內(nèi)面積計價的方法比較少用，而通常用的是按照建筑面積，它是指按住宅面積外圍線來計算。一般商品房的銷售面積是套內(nèi)銷售面積和分?jǐn)偟墓妹娣e之和，是對購房者**為有用的是套內(nèi)的使用面積，因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以，在簽訂商品房買賣合同的時候，要把套內(nèi)的建筑面積和公攤的面積寫清楚。所以，購房的時候購房者特別關(guān)注面積，一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分?jǐn)偟墓妹娣e是多少，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處。

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• 問 商品房期房付款方式有哪幾種？
  答

  我是做房產(chǎn)的：：你有沒有正式簽合同，在此之前可以更改付款方式，不屬于違約。不是每個開發(fā)商都容許分期付款的，起碼北京的已經(jīng)逐漸取消了。目前普遍用的就是一次性付款、銀行貸款、公積金貸款。以上三種方式都能讓開發(fā)商在固定周期內(nèi)拿到全部房款，而分期是指房子在地基狀態(tài)銷售時先付一部分（一般為30％-50％），封頂再付一部分，交房把**后尾款付清，這樣開發(fā)商不但回款慢還收不到你的利息再因前期風(fēng)險大價格便宜，與其這樣還不如不賣給你呢。另外不管你的認(rèn)購是什么時候，只有證件齊全了才能簽正式的購房合同。如果你不是經(jīng)常需要錢周轉(zhuǎn)的話一次性的折扣又很吸引人那就一次性付了完了。要是經(jīng)商的人手里即使有足夠的錢一般也會考慮貸款的。期房因為有一定的風(fēng)險所以價格便宜，哪種付款方式并不重要，重要的是你選的樓盤開發(fā)商是否正規(guī)、及他的資質(zhì)和實力。 祝你交易順利

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• 問 商品房的銷售面積如何計算?
  答

  商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的計算方法主要包括以下兩部分：①電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房之建筑面積;②各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。下列空間不得計入公用建筑面積：①作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等;②作為人防工程的地下室。公用建筑面積計算公式：公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)一般高層住宅公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)為0.4左右。因此，商品房銷售面積公式還可表達(dá)為：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積(l十公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)<約為0.4>)

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• 問 商品房的銷售面積如何計算?
  答

  商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。即：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積十分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和(l)套內(nèi)建筑面積的計算方法：套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)使用面積十套內(nèi)墻體面積十陽臺建筑面積①套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》(GBJ96—86)規(guī)定的方法計算;其他建筑，按照專用建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》計算;②套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：a.共用墻包括各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻);共用墻墻體水平投影面積的一半計入內(nèi)墻體面積;b.非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。(2)商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的計算方法主要包括以下兩部分：①電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房之建筑面積;②各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。下列空間不得計入公用建筑面積：①作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等;②作為人防工程的地下室。公用建筑面積計算公式：公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)一般高層住宅公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)為0.4左右。因此，商品房銷售面積公式還可表達(dá)為：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積(l十公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)<約為0.4>)

• 問 商品房按揭貸款計息方式有哪幾種
  答

  貸款對象貸款對象，是指銀行對哪些部門、企業(yè)、單位和個人發(fā)放貸款。其實質(zhì)是選擇貸款投向，確定貸款范圍和結(jié)構(gòu)。商業(yè)銀行貸款對象的確定：一要反映信貸資金運動的本質(zhì)要求，貸款出去要能保證償還付息；二要符合商業(yè)銀行貸款原則的要求，貸款發(fā)放要遵循效益性、安全性、流動性原則；三要體現(xiàn)貨款投向政策的要求，貸款的投向要服從國家產(chǎn)業(yè)政策。因此，商業(yè)銀行的貸款對象必須是經(jīng)營性企業(yè)單位，即具有經(jīng)濟(jì)收入，預(yù)付的價值能夠得到補償和增值，有歸還貸款本息的資金來源。凡非經(jīng)營性、沒有經(jīng)濟(jì)收入的單位，只能作為財政撥款對象，而不能成為銀行貸款對象?？傊?，在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，一切從事生產(chǎn)、流通和為生產(chǎn)流通提供勞務(wù)服務(wù)的經(jīng)營性企業(yè)單位以及個體經(jīng)濟(jì)都可以成為貸款對象。根據(jù)《貸款通則》的規(guī)定：貸款對象應(yīng)當(dāng)是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)(或主管機(jī)關(guān))核準(zhǔn)登記的企(事)業(yè)法人、其他經(jīng)濟(jì)組織、個體工商戶或具有中華人民共和國國籍的具有完全民事行為能力的自然人。(二)貸款條件貸款條件，是指具備什么條件的對象才能取得貸款。是對貸款對象提出的具體要求。凡在對象之內(nèi)，而又滿足條件要求的企業(yè)單位就可取得銀行貸款。確定貸款條件的依據(jù)是：企業(yè)單位設(shè)置的合法性、經(jīng)營的獨立性、自有資本的足夠性、經(jīng)營的盈利性及貸款的安全性。因此，凡需要向銀行申請貸款的企事業(yè)單位、個人必須具備以下基本條件。我國商業(yè)銀行現(xiàn)行貸款條件為：1．經(jīng)營的合法性2．經(jīng)營的獨立性3．有一定數(shù)量的自有資金4．在銀行開立基本賬戶5．有按期還本付息的能力八、貸款用途和種類(一)貸款用途貸款用途是指貸款在企業(yè)資金占用中所表現(xiàn)出來的使用方向和范圍。它是具體規(guī)定企業(yè)什么樣的資金需要可以便用貸款，以及這些資金需要中多大部分由銀行貸款解決?，F(xiàn)行貸款用途主要是用于存貨和固定資產(chǎn)更新改造的資金需要。從流動資金看，工業(yè)企業(yè)的貸款主要用于原材料儲備、在產(chǎn)品和產(chǎn)成品存貨的資金需要。商業(yè)企業(yè)的貸款主要用于商品存貨的資金需要以及工商企業(yè)在商品銷售過程中結(jié)算在途資金需要。從固定資金看，主要用于企業(yè)技術(shù)進(jìn)步、設(shè)備更新的資金需要，企業(yè)新建、改造、擴(kuò)建的資金需要，以及企業(yè)進(jìn)行科技開發(fā)的資金需要(包括部分流動資金)。在消費領(lǐng)域主要用于民用商品房和汽車的購置而引起的資金需要。九、貸款種類現(xiàn)行貸款種類的劃分標(biāo)準(zhǔn)及種類如下：(一)按貸款經(jīng)營屬性劃分1，自營貸款。指貸款人以合法方式籌集的資金自主發(fā)放的貸款，其風(fēng)險由貸款人承擔(dān)，并由貸款人收**金和利息。2．委托貸款。指由政府部門、企事業(yè)單位及個人等委托人提供資金，由貸款人(即受托人)根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款。貸款人(受托人)只收取手續(xù)費，不承擔(dān)貸款風(fēng)險。3．特定貸款。指經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)并對貸款可能造成的損失采取相應(yīng)補救措施后責(zé)成國有獨資商業(yè)銀行發(fā)放的貸款。(二)按貸款使用期限劃分1．短期貸款。指貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的貸款。2．中、長期貸款。中期貸款指貸款期限在1年以上(不含1年)5年以下(含5年)的貸款。長期貸款，指貸款期限在5年(不含5年)以上的貸款。人民幣中、長期貸款包括固定資產(chǎn)貸款和專項貸款。(三)按貸款主體經(jīng)濟(jì)性質(zhì)劃分1．國有及國家控股企業(yè)貸款。2．集體企業(yè)貸款。3．私營企業(yè)貸款。4．個體工商業(yè)者貸款。(四)按貸款信用程度劃分1．信用貸款。指以借款人的信譽發(fā)放的貸款。2．擔(dān)保貸款。指保證貸款、抵押貸款、質(zhì)押貸款。保證貸款，指按規(guī)定的保證方式以第三人承諾在借款人不能償還貸款時，按約定承擔(dān)一般保證責(zé)任或者連帶責(zé)任而發(fā)放的貸款。抵押貸款，指按規(guī)定的抵押方式以借款人或第三人的財產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。質(zhì)押貸款，指按規(guī)定的質(zhì)押方式以借款人或第三人的動產(chǎn)或權(quán)利作為質(zhì)物發(fā)放的貸款。3．票據(jù)貼現(xiàn)。指貸款人以購買借款人未到期商業(yè)票據(jù)的方式發(fā)放的貸款。(五)按貸款在社會再生產(chǎn)中占用形態(tài)劃分1．流動資金貸款。2．固定資金貸款。(六)按貸款的使用質(zhì)量劃分1．正常貸款。指預(yù)計貸款正常周轉(zhuǎn)，在貸款期限內(nèi)能夠按時足額償還的貸款。2．不良貸款。不良貸款包括呆賬貸款、呆滯貸款和逾期貸款。呆賬貸款，指按財政部有關(guān)規(guī)定列為呆賬的貸款。呆滯貸款，指按財政部有關(guān)規(guī)定，逾期(含展期后到期)并超過規(guī)定年限以上仍來歸還的貸款，或雖未逾期或逾期不滿規(guī)定年限但生產(chǎn)經(jīng)營已終止、項目已停建的貸款(不含呆賬貸款)。逾期貸款，指借款合同約定到期(含展期后到期)未歸還的貸款(不含呆滯貸款和呆賬貸款)。(七)按國際慣例(風(fēng)險度)對貸款質(zhì)量的劃分將銀行貸款劃分為正常、關(guān)注、次級、可疑、損失五個等級，后三類貸款稱為不良貸款或為有問題貸款。十、貸款期限、利率、貼息和結(jié)息(一)貸款期限金融機(jī)構(gòu)貸款的期限主要是依據(jù)企業(yè)的經(jīng)營特點、生產(chǎn)建設(shè)周期和綜合還貸能力等，同時考慮到銀行的資金供給可能性及其資產(chǎn)流動性等因素，由借貸雙方共同商議后確定。貸款期限在借款合同中標(biāo)明。自營貸款期限**長一般不得超過10年(對個人購買自用普通住房發(fā)放的貸款**長期限可到20年)，超過10年應(yīng)當(dāng)報中國人民銀行備案。票據(jù)貼現(xiàn)的貼現(xiàn)期**長不得超過6個月，貼現(xiàn)期限為從貼現(xiàn)之B起到票據(jù)到期日止。貸款到期不能按期歸還的，借款人應(yīng)當(dāng)在貸款到期日之前，向貸款人申請貸款展期。短期貸款展期期限累計不得超過原貸款期限；中期貸款展期期限累計不得超過原貸款期限的一半；長期貸款展期期限累計不得超過3年。借款人未申請展期或申請展期末得到批準(zhǔn)，其貸款從到期日算起，轉(zhuǎn)入逾期貸款賬戶。(二)貸款利率貸款人應(yīng)當(dāng)在中國人民銀行規(guī)定的貸款利率的上下限范圍內(nèi)，確定每筆貸款利率，并在借款合同中標(biāo)明。貸款利率的上下限是指中國人民銀行在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上規(guī)定一個浮動幅度，在這個幅度內(nèi)，由貸款人和借款人協(xié)商后確定貸款利率。貸款人和借款人應(yīng)當(dāng)按借款合同和有關(guān)計息規(guī)定按期計收或支付利息。(三)貼息及結(jié)息為了促進(jìn)某些產(chǎn)業(yè)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有關(guān)地方、部門可以對某些貸款補貼利息。貸款的貼息，實行誰確定、誰貼息的原則。對有關(guān)部門貼息的貸款，承辦銀行應(yīng)當(dāng)自主審查’發(fā)放，并根據(jù)《貸款通則》的有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格管理：除國務(wù)院規(guī)定外，任何單位和個人無權(quán)決定停息、減息、緩息和免息。十一、貸款方式(一)貸款方式的含義貸款方式是指貸款的發(fā)放形式。它體現(xiàn)銀行貸款發(fā)放的經(jīng)濟(jì)保證程度。反映貸款的風(fēng)險程度。(二)貸款方式的選擇依據(jù)貸款方式的選擇主要依據(jù)借款人的信用和貸款的風(fēng)險程度，對不同信用等級的企業(yè)，不同風(fēng)險程度的貸款，應(yīng)選擇不同的貸款方式，以防范貸款風(fēng)險。(三)具體貸款方式我國商業(yè)銀行采用的貸款方式有信用放款、保證貸款、票據(jù)貼現(xiàn)，除此之外，還包括賣方信貸和買方信貸。1．信用貸款方式信用貸款方式是指單憑借款人的信用，無需提供擔(dān)保而發(fā)放貸款的貸款方式。這種貸款方式?jīng)]有現(xiàn)實的經(jīng)濟(jì)保證，貸款的償還保證建立在借款人的信用承諾基礎(chǔ)上，因而，貸款風(fēng)險較大。2．擔(dān)保貸款方式擔(dān)保貸款方式是指借款人或保證人以一定財產(chǎn)作抵押(質(zhì)押)，或憑保證人的信用承諾而發(fā)放貸款的貸款方式。這種貸款方式具有現(xiàn)實的經(jīng)濟(jì)保證，貸款的償還建立在抵押(質(zhì)押)物及保證人的信用承諾基礎(chǔ)上。3．貼現(xiàn)貸款方式貼現(xiàn)貸款方式是指借款人在急需資金時，以未到期的票據(jù)向銀行融通資金的一種貸款方式。這種貸款方式，銀行直接貸款給持票人，間接貸款給付款人，貸款的償還保證建立在票據(jù)到期付款人能夠足額付款的基礎(chǔ)上。十二、貸款程序(一)貸款申請(二)貸款審批(三)簽定合同(四)貸款發(fā)放(五)貸款的管理和收回十三、信貸監(jiān)督與制裁(一)信貸監(jiān)督貸款監(jiān)督，是銀行在辦理信貸業(yè)務(wù)過程中，對國民經(jīng)濟(jì)各部門、各單位的經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行檢查、分析、督促、制約的行為。其實質(zhì)是運用信貸、利率杠桿，對企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動產(chǎn)生影響和制約作用。

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