查詢開發(fā)商的兩書有哪些注意事項？

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• 131****2999

  在審查時，應注意“五證”的用地單位、建設單位及銷售單位是否與實際的售樓單位一致，用地范圍、銷售范圍是否包括您所購買的房屋。
  目前有部分開發(fā)商領取的是臨時土地使用證，此證意味著開發(fā)商尚未交齊全部土地出讓金，在其領取的《商品房內(nèi)/外銷預/銷售許可證》的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項目的部分樓號，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。
  因此，應著重審查您所購買的房屋是否在預/銷售范圍之內(nèi)。

  查看全文↓ 2013-04-06 18:03:17

相關問題

• 問 怎樣查詢開發(fā)商的五證?查詢五證時，有哪些注意事項？
  答

  一、 銷售許可證商品房銷售許可證和預售許可證，就說明開發(fā)商、銷售商應該有其他的相關證書。特別是購買期房的風險較大，購房者一定要認真審查許可證，審查有問題之后才能往下進行。審查銷售許可證，要特別主要以下方面：1. 注意是否在有效期內(nèi)。2. 銷售主體是否合法。如果你所購房的銷售商是開發(fā)商，你要注意銷售商的委托身份也權限。3. 所售房屋是否在許可銷售的范圍之內(nèi)，這是審查的關鍵。如果購買了不在商品房銷售許可證允許銷售范圍內(nèi)的商品房，房屋的產(chǎn)權將沒有保障?，F(xiàn)房的銷售只需到房地產(chǎn)管理部門備案即可，銷售許可證不是必須的法律文件。如果開發(fā)商沒有辦理“銷售許可證”，而改為辦理大產(chǎn)權證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權登記部門辦理房屋所有權證，一定要看清楚開發(fā)商的房屋所有權證是否包括你想買的房子。提示：**后不要忘記把預售許可證的編號寫入合同。 二、國有土地使用權證或國有土地批準性文件按照我國法律規(guī)定，可以進入商品房開發(fā)市場的土地只能是國有土地，集體所有的土地的使用權的。從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)必須依據(jù)出讓的方式取得國有土地的使用權。而國有土地使用權證只有在受讓人繳納了全部的土地出讓金后才能取得。如果開發(fā)商沒有取得土地使用權證，說明是非法適用土地，其上的建筑就很有可能被認定非法建筑。審查土地使用證要注意以下方面：1. 正式的“國有土地使用證”應同時加蓋人民政府公章和房屋土地行政主管部門公章;2. 土地證上應加蓋“有償土地使用證專用章”，如果土地證上加蓋了“臨時土地使用證專用章”，則表明土地使用者未繳足地價款，會給日后辦理產(chǎn)權證帶來隱患;3. 注意土地證上是否有土地使用權抵押記錄;4. 土地證上載明的土地使用者應當和開發(fā)商的名稱一致;5. 土地使用證標明之土地是否所售項目房屋所在位置，有無不一致之處;6. 土地使用權的種類和規(guī)劃用途;7. 土地使用權**高年限、剩余期限;8. 土地證不得擅自涂改，如有涂改痕跡應警惕;**后，建議購房者在購房合同中把土地使用權證號、土地使用年限、土地使用權性質等內(nèi)容予以明確。三、建設規(guī)劃許可證根據(jù)《城市規(guī)劃法》第31條規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設需要申請用地的，必須持國家批準建設項目的有關文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃涉及條件,核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。建設單位或者個人在取得建設用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地。凡未取得該證，而取得建設用地批準文件占用土地的，批準文件無效。所以對于建設用地規(guī)劃許可證要給予足夠的重視。該證內(nèi)容比較簡單，一般包括用地單位，用地項目名稱、用地位置、用地面積、附圖及附件名稱。在審查時注意以下問題：1. 如果賣房人沒有建設用地規(guī)劃許可證，則說明其開發(fā)的土地未經(jīng)規(guī)劃;2. 注意開發(fā)商所使用的土地的用途、位置和界限上是否與建設用地規(guī)劃許可證相一致。四、建設工程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證是建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設活動合法的法律保證，是建設活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。每一項工程建設在實施之前均應獲得規(guī)劃部門的同意，開發(fā)商在取得建設工程規(guī)劃許可證后，方可申請辦理開工手續(xù)。如果沒有建設工程規(guī)劃許可證或者違反建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行開發(fā)建設，開發(fā)商的建設行為屬于違法、其工程建筑是違章建筑，就不能取得房地產(chǎn)權屬證件，而且很有可能被強制拆除。五、建設工程施工許可證建設工程施工許可證，也就是建設工程開工證，是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件。當各種施工條件完備時，建設單位應當按照計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領取施工許可證。未取得施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。如果是期房銷售，應該注意該期房工程開工手續(xù)是否齊全;如果開發(fā)商銷售的是現(xiàn)房，則應查看建委的建設工程竣工備案表。

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• 問 開發(fā)商“五證一書”如何核實真實性 有哪些注意事項
  答

  我們都知道買房的時候要看開發(fā)商的“五證一書“，沒有”五證一書“的房子不要買。殊不知，”五證一書“也有造假的，在選房過程中應該如何識別呢？ 首先我們要明確“五證一書“是什么——（一）國有土地使用證；（二）建設用地規(guī)劃許可證；（三）建設工程規(guī)劃許可證；（四）建設工程施工許可證；（五）商品房預售許可證；（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書。 有人可能會問，開發(fā)商不給我看這些證件怎么辦?我看到的證件是復印件，我怎么知道是真的假的？如果一定要開發(fā)商出具“五證一書”的原件，以核實真假，那恐怕大家就買不到房子了。因為除非是團購等購房者占一定優(yōu)勢的交易，否則很少見到開發(fā)商真的提供“五證”的原件，一般我們只能看到復印件，那么怎么確?？吹降膹陀〖钦娴哪兀? 其實也不難，我們可以要求取得一套復印件，如果復印件也得不到，那就對復印件上的內(nèi)容進行簡單的摘抄，把發(fā)證機關、日期、證件的編號、涉及的權利范圍和內(nèi)容等關鍵問題分別摘抄下來，然后到相應的房屋土地管理部門去核實上述證件的真實性等內(nèi)容就可以了。 另外，有些地區(qū)的房屋土地管理部門還可以提供網(wǎng)上查詢，具體房地產(chǎn)項目的資料等，甚至可以查到您購買的某商品房是否已經(jīng)售出。 上述證件是商品房銷售時必備的文件，必須謹慎審查，沒有這些證件的保障，您付款后恐怕就會發(fā)現(xiàn)讓你頭疼的問題：要不您購買的房子屬于違章建筑，權利根本沒有保障；要不就是禁止對社會公開發(fā)售的集體土地上的房屋，您無法取得產(chǎn)權證；要不就是開發(fā)商的經(jīng)濟狀況不佳，無法支付土地出讓金等費用或無力支付建房資金導致不能辦理相應證件，需要向社會上的購房者套用資金，繼續(xù)開發(fā)或進行其他投資。購買這樣的房子，雖然**后可能補齊相應的手續(xù)，但也有不少由于開發(fā)商經(jīng)營不利，成了“爛尾樓”的，風險太大。

• 問 開發(fā)商交房時安裝門窗嗎?有哪些注意事項?
  答

  如今涉及到的房產(chǎn)糾紛不斷，在這里大家總結了商品房收房要注意的八大事項，買家在收房時應該注意這八大問題，盡可能地將一切不該發(fā)生的房產(chǎn)糾紛扼殺在搖籃之中。1、收房注意房款約定。房款什么時候結算，什么時候交房，應該在《商品房買賣合同》中約定好。2、物業(yè)費可以按月交《物業(yè)服務收費管理方法》規(guī)定，物業(yè)不可一次性預售一年或多年的物業(yè)費，物業(yè)費需要按月、季度或年度算，**多可以預收半年。3、物業(yè)費不能亂買家在和簽署購房合同時，可以要求開發(fā)商出示其與物業(yè)管理公司簽訂的協(xié)議。4、繳納契稅簽協(xié)議。5、先驗房再辦理手續(xù)買房有權要求先驗房再收房，驗房發(fā)現(xiàn)問題可以寫在驗房單上，要求開發(fā)商簽收并且解決。6、建議業(yè)主集體收樓。7、買房盡快收房。8、遇配套問題先收房房屋質量問題分輕重，開發(fā)商承擔的責任也不同。若是房子主體質量有問題，那么購房者有權要求開發(fā)商退房;若是房子只是掉灰、有細微的裂縫，那么業(yè)主可以要求開發(fā)商進行修補;若是房子的配套設施或是空氣質量不過關，那么業(yè)主可以與開發(fā)商簽訂協(xié)議，先收房，然后開發(fā)商予以解決這些問題。

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• 問 和開發(fā)商簽合同注意事項
  答

  一、明確房屋價款和計價方式在一些房地產(chǎn)火爆的城市或樓盤，有些購房者會遇到這樣的情況：簽了合同，交了定金。再交**的時候，被開發(fā)商高質，房子漲價，要么按漲價后的價格來執(zhí)行合同，要么給購房者退房。這對于購房來說極為不利，那么究竟為什么會出現(xiàn)這種問題呢？很有可能是合同中的價格條款不明確，導致約定好的價格說變就變。這就要求我們在簽訂購房合同時，對于價格條款的約定，要準確到單價的具體數(shù)額，明確房屋的計價方式和房屋的總價。二、約定產(chǎn)生面積差異如何處理交房后，面積縮水是購房者**常見到的問題之一，那么該如何確保自己的利益不受損呢？可以在合同中約定具體建筑面積、公攤面積的具體數(shù)值，以及發(fā)生誤差后的處理方法。例如超出什么樣的標準，購房者可以退房，費用包括哪些。如果不進行約定，按照法律規(guī)定，面積誤差絕對值超過3%，可要求退房。三、看清基礎設施是否入住就能使用在購房者與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都會對基礎設施合適能用進行一個約定?；A設施一般包括與小區(qū)建設相配套的供水、供電、供熱、燃氣、通訊(電話和寬帶)、電視系統(tǒng)(公共電視天線、有線電視、衛(wèi)星電視)、道路、綠化等設施。有的時候樓宅入住率若達不到某一個標準，即使通了各項設施齊全，也有可能不能使用，會給購房者生活帶來諸多不便。因此在簽訂合同的時候一定要看清通水、通電、通氣等的準確時間，盡量要求入住就能使用基礎設施。四、明確物業(yè)管理事項物業(yè)質量的好壞直接影響居住者的生活質量，因此購房者在合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費標準。五、約定違約責任為了明確違約責任，合同中關于各項約定越詳細越好，這樣才能使違約條款落到實處。一般來說，違約責任包括四種：(1) 開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房，達不到交房條件卻強行交房；(2) 開發(fā)商存在一房二賣，將房屋抵押的情況；(3) 辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定；(4) 簽約后購房者要求退房、不按期付款等。需要提醒購房者切不可只是約定“一方違約的，應當向對方承擔損失賠償責任”，這樣的條款毫無約束力。六、廣告內(nèi)容寫入補充條款很多購房者選擇一處房產(chǎn)，往往都是被該樓盤的廣告吸引。但如何這些廣告無法兌現(xiàn)，購房者得不償失，因此**好將廣告內(nèi)容寫入補充條款。同時約定如果屆時不能實現(xiàn)，可以解除合同，并要求開發(fā)商承擔一定的違約責任。

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• 問 購房如何避免落入開發(fā)商虛假宣傳的陷阱 有哪些注意事項
  答

  購房者應理性的看待廣告內(nèi)容，不要只聽開發(fā)商一面之詞；在購房過程中要注意收集開發(fā)商宣傳冊、視頻、樣板房照片以及小區(qū)的規(guī)劃圖，這些都可以作為日后維權的證據(jù)；而關于廣告宣傳中承諾的配套設施、小區(qū)綠化、戶型設計等問題，應要求開發(fā)商將其寫入合同約定條款中。看看以下6條內(nèi)容，購房者須知。 1、不要輕信開發(fā)商的廣告宣傳。 要理性審視廣告內(nèi)容，并要求開發(fā)商把廣告宣傳的承諾寫入合同約定條款。把廣告寫進購房合同。直接在合同中約定廣告視為合同的一部分，或者把廣告的內(nèi)容以合同條款形式明確下來。 2、收集與查證關于所購房屋的信息。 購房者在買房之前要持理性的態(tài)度，若確定購買，到規(guī)劃部門、房管部門以及建設部門做資料查詢，一般小區(qū)的消息在房管部門和建設部門有相應的公示，購房者也可以向相關部門具體科室咨詢。 3、要多多動腿親自核實。 對于普通居民來說，購房是人生中一件大事，本就應該慎之又慎。現(xiàn)在的房地產(chǎn)宣傳大多存有水分，不要輕信開發(fā)商的宣傳和口頭承諾，應該到樓盤實際位置去看，多關注樓盤的位置以及周邊的配套設施是否與宣傳冊上描述的一致。規(guī)劃等還可以向當?shù)匾?guī)劃門咨詢核實，并要求將期待的規(guī)范設施寫進合同。 4、盡量達成書面約定。 消費者購買“精裝房”、“學區(qū)房”、或者對小區(qū)的配套設施有要求時，**好在合同中明確“精裝房”的裝修標準、所用材質、價格、質量標準、售后服務，“學區(qū)房”關于保證買房一定能讓孩子就讀名校，以及違約后的賠償?shù)葍?nèi)容。將比較重要或直接影響購房決策的宣傳內(nèi)容加入到合同正式文本或合同附件中，以便于在產(chǎn)生糾紛時更好地維護自身權益。 5、注意證據(jù)的收集。 對于開發(fā)商派發(fā)的宣傳冊、廣告彩頁、樣板房照片、小區(qū)規(guī)劃圖或其他宣傳資料，購房者應妥善保存。簽訂購房合同時，對于開發(fā)商承諾的條件，也可以要求納入合同中，這些都可以作為日后維權的證據(jù)。 6、注意合同中的免責條款。 一般協(xié)議里有“**終交付以政府規(guī)劃或**終確定的示意圖為準”類似的字眼，購房者在簽訂的時候需謹慎，因為一旦簽訂，將來面臨著即時其存在不實宣傳或虛假宣傳或者欺詐宣傳的情況下維權時會存在一些障礙。 看了小編總結的如上6條內(nèi)容，希望能夠讓更多購房者“識得廬山真面目”，在買房時練就火眼金睛，買到稱心如意的房子。