開發(fā)商推低價(jià)買房，是餡餅還是陷阱？

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• 148****0350

  購(gòu)房者在采取這些方式前，**好對(duì)自己資金情況做一個(gè)評(píng)估，詳細(xì)了解好相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，零**不等于零風(fēng)險(xiǎn)。如果需要產(chǎn)生相關(guān)的交易，**好向律師咨詢或聘請(qǐng)律師跟蹤服務(wù)。

  查看全文↓ 2013-03-07 18:44:25
• 131****4182

  有的開發(fā)商采用先行墊付**款的方式，不過，還款期限往往并不長(zhǎng)，基本到交房時(shí)就需全部還清了。而開發(fā)商提供“零**”的房源要么數(shù)量有限，要么朝向、房型、樓層等不太好。需要提醒的是，開發(fā)商在提供這種“零**”的同時(shí)，一般會(huì)與購(gòu)房者簽訂一個(gè)合同，如果購(gòu)房者出現(xiàn)無法還清**款的情況，開發(fā)商有權(quán)收回房屋，同時(shí)購(gòu)房者還要向開發(fā)商支付5%的違約金。

  查看全文↓ 2013-03-07 18:44:07

相關(guān)問題

• 問 售樓處開發(fā)商推低價(jià)買房，是餡餅還是陷阱？
  答

  1、零**：還款壓力大，開發(fā)商可以墊付**款，但要求購(gòu)房者在5年內(nèi)還清所有款項(xiàng)，這種方式看似很實(shí)惠，但購(gòu)房者未來幾年的還款壓力非常大。購(gòu)房者在采取這些方式前，**好對(duì)自己資金情況做一個(gè)評(píng)估，詳細(xì)了解好相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，零**不等于零風(fēng)險(xiǎn)。2.內(nèi)部認(rèn)購(gòu)：買了套“高價(jià)”房，“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”是一種開發(fā)商常用的銷售方法，一般是一個(gè)新項(xiàng)目開賣前，先收集一部分**有誠(chéng)意的客戶資源，再以低出開盤價(jià)一定額度的價(jià)格，把房子賣給這些“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)者”。大部分情況下，這些認(rèn)購(gòu)者的確可以低價(jià)買樓。但也不排除有些開發(fā)商為了快速出貨，先找一些人來內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，造成樓盤熱銷的假象，但這些被找來的人往往不是真正的購(gòu)房者，開發(fā)商會(huì)給他們一定酬勞，他們退房開發(fā)商也不會(huì)扣押誠(chéng)意金，或者他們的誠(chéng)意金干脆就是開發(fā)商自己出的，不會(huì)要他們賠償違約金。但一些不明情況的購(gòu)房者，就可能被套進(jìn)來。一個(gè)很簡(jiǎn)單的方法，可以真實(shí)地了解項(xiàng)目銷售的情況，就是查詢各區(qū)或市局的房地產(chǎn)交易網(wǎng)站，那里都有即時(shí)的交易數(shù)據(jù)，包括價(jià)格、套數(shù)等都可以查到，樓盤是否真的熱銷一查便知。

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• 問 低價(jià)房屋是餡餅還是陷阱 如何識(shí)別開發(fā)商陷阱
  答

  在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，價(jià)格的波動(dòng)**容易挑動(dòng)購(gòu)房者的神經(jīng)。一旦開發(fā)商推出一些價(jià)格方面的優(yōu)惠，一般會(huì)受到部分購(gòu)房者的追捧。這些優(yōu)惠包括實(shí)實(shí)在在的現(xiàn)場(chǎng)折扣、買房送家電、老業(yè)主帶新業(yè)主送物業(yè)費(fèi)等；還有一些更為隱蔽的方式，比如零**買房，開發(fā)商宣稱尾貨成本價(jià)甩賣，樓盤正式開賣前開展低價(jià)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等，這些方式有時(shí)是的的確確的讓利，但有時(shí)候可能是開發(fā)商拋出的餡餅，背后給購(gòu)房者挖好了陷阱，市民買房時(shí)要注意鑒別。 一、零**：還款壓力大 “十一”期間，應(yīng)該會(huì)有很多樓盤扎堆推出過購(gòu)房“零”**活動(dòng)。但購(gòu)房者經(jīng)過咨詢后才知道，開發(fā)商可以墊付**款，但要求購(gòu)房者在5年內(nèi)還清所有款項(xiàng)，這種方式看似很實(shí)惠，但購(gòu)房者未來幾年的還款壓力非常大。 有購(gòu)房者曾反映，本打算購(gòu)買某一大型樓盤，銷售人員也提出可以“零**”銷售。本來70萬元的房子，首套房**三成是21萬元，但是開發(fā)商可以作價(jià)100萬元，這樣購(gòu)房者支付21萬元的**，就可以從銀行貸到實(shí)際全額房款，相當(dāng)于“零**”，不過**終因?yàn)殂y行不放款，這筆交易沒做成。 購(gòu)房提醒：零**背后有更多隱性風(fēng)險(xiǎn) 某一樓盤銷售經(jīng)理透露，“零**”以前在江浙地區(qū)比較流行。“零**”買房有多種方式。有的樓盤是將房屋價(jià)格作一定提升，再對(duì)**進(jìn)行“減免”，比如上文案例中購(gòu)房者遇到的情況，這種情況實(shí)際上還是需要付**的，只是如果成功，可以從銀行拿到的貸款額度會(huì)大一點(diǎn)，比較適用買房時(shí)資金緊張，但未來很短時(shí)間內(nèi)資金又相對(duì)充裕的人群。還需要提醒的是，房屋契稅及維修基金等費(fèi)用也會(huì)相應(yīng)增加，實(shí)際上支出的費(fèi)用可能并不比按正常程序少。 還有的開發(fā)商采用先行墊付**款的方式，不過，還款期限往往并不長(zhǎng)，基本到交房時(shí)就需全部還清了。而開發(fā)商提供“零**”的房源要么數(shù)量有限，要么朝向、房型、樓層等不太好。需要提醒的是，開發(fā)商在提供這種“零**”的同時(shí)，一般會(huì)與購(gòu)房者簽訂一個(gè)合同，如果購(gòu)房者出現(xiàn)無法還清**款的情況，開發(fā)商有權(quán)收回房屋，同時(shí)購(gòu)房者還要向開發(fā)商支付5%的違約金。 此外，一些看房者可能會(huì)接到按揭公司的短信廣告，稱可以提供“零**”。但事實(shí)上，這種“零**”方式，是一些按揭公司向客戶推薦的一種抵押方式。比如，客戶以裝修貸款的形式，作消費(fèi)性抵押。一般咨詢部分銀行會(huì)被告知，金融監(jiān)管部門明文規(guī)定，不允許將純抵押消費(fèi)貸款用于投資股市和樓市。也就是說，一旦被銀行查出，可能面臨拒貸，甚至已發(fā)放的貸款被收回的可能，按揭費(fèi)也會(huì)有損失。 司法對(duì)此解釋，一旦購(gòu)房者和開發(fā)商簽訂了不違反《合同法》等相關(guān)法規(guī)的合同，就需要履行合約。購(gòu)房者在采取這些方式前，**好對(duì)自己資金情況做一個(gè)評(píng)估，詳細(xì)了解好相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，零**不等于零風(fēng)險(xiǎn)。如果需要產(chǎn)生相關(guān)的交易，**好向律師咨詢或聘請(qǐng)律師跟蹤服務(wù)。 二、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)：買了套“高價(jià)”房 有這么個(gè)案例：劉先生在一年前通過朋友，以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的7200元/平方米左右的價(jià)格買下所在城市中心城區(qū)新樓盤一套100平方米左右的單位。當(dāng)時(shí)這個(gè)樓盤的開盤價(jià)是7500~8500元/平方米，上千人在寒風(fēng)中排隊(duì)買樓，劉先生為自己“低價(jià)”內(nèi)部認(rèn)購(gòu)成功，高興了很長(zhǎng)時(shí)間。不久后，該城市開始限購(gòu)，這個(gè)樓盤的價(jià)格迅速下降到5000~6000元/平方米，劉先生以“低價(jià)”內(nèi)部認(rèn)購(gòu)買了套“高價(jià)”房。 更嚴(yán)重的是，他上網(wǎng)查詢交易數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)樓盤賣出的貨量只有幾十套。“當(dāng)時(shí)上千人排隊(duì)買樓是我親眼所見，為什么成交量會(huì)這么少。”劉先生百思不得解，**近才有朋友告訴他，和他同一批內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的人中大部分已經(jīng)退房了，而當(dāng)時(shí)排隊(duì)買樓的人實(shí)際成交的也很少。 購(gòu)房提醒：千人排隊(duì)買樓可能只是假象 某房地產(chǎn)公司高管人員透露，“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”是一種開發(fā)商常用的銷售方法，一般是一個(gè)新項(xiàng)目開賣前，先收集一部分**有誠(chéng)意的客戶資源，再以低出開盤價(jià)一定額度的價(jià)格，把房子賣給這些“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)者”。大部分情況下，這些認(rèn)購(gòu)者的確可以低價(jià)買樓。但也不排除有些開發(fā)商為了快速出貨，先找一些人來內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，造成樓盤熱銷的假象，但這些被找來的人往往不是真正的購(gòu)房者，開發(fā)商會(huì)給他們一定酬勞，他們退房開發(fā)商也不會(huì)扣押誠(chéng)意金，或者他們的誠(chéng)意金干脆就是開發(fā)商自己出的，不會(huì)要他們賠償違約金。但一些不明情況的購(gòu)房者，就可能被套進(jìn)來。 找人排隊(duì)買樓以前比較常用，現(xiàn)在用得比較少。一些項(xiàng)目開盤時(shí)會(huì)找人來充充人氣。某大型住宅小區(qū)銷售經(jīng)理介紹，這些人會(huì)獲得開發(fā)商的一定酬勞，在業(yè)內(nèi)被稱為“房蟲”，要想辨別他們是否有意向購(gòu)房，可以試著跟他們聊幾句看是不是本地人、是否有統(tǒng)一的著裝、是否有“領(lǐng)隊(duì)”等。不過，現(xiàn)在“房蟲”越來越隱蔽，一般不會(huì)統(tǒng)一著裝，而且為怕泄露身份，很少跟別人交談，在辨別這些人時(shí)需要特別注意了。 另外，一個(gè)很簡(jiǎn)單的方法，可以真實(shí)地了解項(xiàng)目銷售的情況，就是查詢各區(qū)或市局的房地產(chǎn)交易網(wǎng)站，那里都有即時(shí)的交易數(shù)據(jù)，包括價(jià)格、套數(shù)等都可以查到，樓盤是否真的熱銷一查便知。

• 問 “買房送面積”是“天上掉餡餅”還是“陷阱”？
  答

  開發(fā)商不是傻瓜，不會(huì)白白送給你的，而且有贈(zèng)送面積的房子，價(jià)格通常比普通的要高，贈(zèng)送的面積也是賣不出去的，所以絕對(duì)是“陷阱”。

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• 問 ??**一成買房靠譜嗎?是“陷阱”還是“餡餅”?
  答

  　　一、“零**”的真相　　所謂“零**”，指的是購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)**款由開發(fā)商或者擔(dān)保中介機(jī)構(gòu)代購(gòu)房者付款，每月按照購(gòu)房者與開發(fā)商或者中介機(jī)構(gòu)的協(xié)議定期免息或低息償還**款?！　〉琴?gòu)房總額除**款外，其余剩余的房款還是依舊購(gòu)房者與銀行按揭申請(qǐng)貸款，每月按時(shí)還款。那么，購(gòu)房者就會(huì)面臨**、月供、交房時(shí)所交稅款等各方面的資金壓力沖擊?！　　　《?、零**買房的門檻　　很多開發(fā)商會(huì)打出零**買房的招牌來招攬購(gòu)房者買房置業(yè)，零**買房是指由開發(fā)商墊付三成**的行為。所謂零**買房主要有兩種方式，一種本質(zhì)上等同于分期**，即購(gòu)房者不支付或者少量支付**，開發(fā)商給購(gòu)房者一年時(shí)間或者幾個(gè)月的時(shí)間，把剩余的**湊齊再去申請(qǐng)房貸。另外一種是做高合同價(jià)，虛假貸款，這種零**買房操作起來比較難，也加大了購(gòu)房者的買房風(fēng)險(xiǎn)。　　零**買房聽起來很美麗，實(shí)際上并沒有開發(fā)商宣傳的那么美好。所謂零**看起來是沒有門檻的，誰都可以去申請(qǐng)。實(shí)際上零**門檻較高，**起碼你需要有購(gòu)房資格，如果你是外地購(gòu)房者，一年以上社保證明或者納稅證明是少不了的。其次。申請(qǐng)零**的購(gòu)房者必須要有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入、還款能力和良好的信用記錄，否則是申請(qǐng)不了銀行的貸款的?！　　　∪⒘?*買房的風(fēng)險(xiǎn)　　零**買房購(gòu)房者必須符合國(guó)家的貸款標(biāo)準(zhǔn)，如果一年后買房政策有新的變動(dòng)或者房貸利率出現(xiàn)變化，這些都是購(gòu)房者自己需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。特別是如果購(gòu)房者貸款條件在銀行審批不通過，開發(fā)商是否退還已經(jīng)繳納的購(gòu)房款項(xiàng)。這也是購(gòu)房者需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)。　　　　通過上文舉例可以得知，一般來說，如果我們看到了一些房地產(chǎn)開發(fā)商推出了類似上文所說的零**房買房的優(yōu)惠政策，那么就應(yīng)該尤其關(guān)注和注意了。因?yàn)樗鼈兒苡锌赡苁遣豢孔V的廣告宣傳導(dǎo)致的，實(shí)際上反而我們會(huì)因此支付更多的費(fèi)用，除此之外，更進(jìn)一步的還可以得知，零**買房，意思就是我們可以直接入住，而不必要事先支付一筆數(shù)額較高的**款項(xiàng)，但是很有可能會(huì)在后期分部?jī)斶€房貸的過程中耗費(fèi)過多的成本。

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• 問 零**是餡餅還是陷阱 有哪些內(nèi)幕需要知道
  答

  開發(fā)商打樓盤促銷廣告時(shí)，不少以“零**”為噱頭，類似“告別**，無壓力購(gòu)房筑家計(jì)劃”等這類有著深深誘惑的廣告語。零**是真的看起來很美嗎？其實(shí)暗藏諸多風(fēng)險(xiǎn)，這里揭秘零**背后的三宗罪。 所謂“零**” 樓盤廣告宣稱零**免利息，事實(shí)上廣告所稱的。零**，是指由開發(fā)商免利息、免手續(xù)費(fèi)，借錢給購(gòu)房者交**，借款周期在兩到三年左右。當(dāng)然這是有條件的，購(gòu)房人要提供資信證明，并按比例交一定的保證金。這并不是真正的零**，而是通過金融機(jī)構(gòu)或者開發(fā)商對(duì)**進(jìn)行墊付或者緩交**。 其實(shí)這暗藏風(fēng)險(xiǎn)，交保證金類似交部分**，相對(duì)于全額**來說，給購(gòu)房者減輕了很多壓力，可是一旦碰到房地產(chǎn)市場(chǎng)降價(jià)，開發(fā)商被迫采取促銷辦法，回收現(xiàn)金流，開發(fā)商先前為其墊付的**款，有的是要償還利息，有的則是通過暗地提高房?jī)r(jià)拿回收益，由此購(gòu)房者還貸壓力驟增。銀行方面表示，購(gòu)房者**得是自己的錢，開發(fā)商幫助購(gòu)房者墊付**，然后再?gòu)你y行貸出70%放款的行為，屬于違規(guī)套現(xiàn)，不符合國(guó)家相關(guān)政策。 陷阱一：分期付款 零**對(duì)于購(gòu)房者來說誘惑力十足，但卻要謹(jǐn)慎考慮。多數(shù)樓盤事實(shí)上都是暫時(shí)用少量定金預(yù)定房子，然后再幾個(gè)月內(nèi)或一年內(nèi)還清，購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)并沒有減輕，只是得到了緩沖時(shí)間。此優(yōu)惠政策對(duì)于資金雄厚但臨時(shí)周轉(zhuǎn)不開的購(gòu)房者較為適合。 陷阱二：利息抬高成本 開發(fā)商為購(gòu)房者墊**，購(gòu)房者在一段時(shí)間內(nèi)還清墊付款，同時(shí)還需要支付利息。“零**”、“低**”、“優(yōu)惠利率”，可以發(fā)現(xiàn)更多時(shí)候只是開發(fā)商的營(yíng)銷方式，跨進(jìn)了購(gòu)房門檻后，購(gòu)房款依舊需要購(gòu)房者來埋單且分文不差。因此，對(duì)于購(gòu)房者而言，用自己多年積蓄置業(yè)，還需要冷靜和理性眼光來看待，待到計(jì)算清楚后再結(jié)合自身實(shí)際情況，進(jìn)行相應(yīng)的置業(yè)選擇。 陷阱三：違約風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)于沒有足夠資金的購(gòu)房者來說，一旦違約，其后果很可能是連鎖反應(yīng)。房屋不但有可能被銀行拍賣處理，而且還會(huì)影響到個(gè)人信用，更關(guān)鍵的是銀行也會(huì)因此產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。零**購(gòu)房，只能在購(gòu)房者和售房者之間產(chǎn)生；零**讓銀行失去對(duì)風(fēng)險(xiǎn)客戶的辨識(shí)能力，極有可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，銀行業(yè)不支持也不允許。 一方面，墊**對(duì)開發(fā)商的資金提出很高要求，如果購(gòu)房者不能按約定時(shí)間支付資金，一旦樓市出現(xiàn)持續(xù)降價(jià)，購(gòu)房者或?qū)⑦`約，開發(fā)商的資金鏈或?qū)⒚媾R斷裂風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，如果在約定時(shí)間內(nèi)，購(gòu)房人補(bǔ)不齊**款，辦不了貸款，也可能會(huì)導(dǎo)致違約白白損失數(shù)萬元的定金。