買期房要注意什么？怎樣才能規(guī)避購房風險？

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• 141****7449

  商品房預售已是非常普遍的做法。商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)商品房的工程尚未竣工前，將正在施工的商品房預先出售給購買者，購買者交付定金或預付款，在合同約定的未來一定時間擁有現(xiàn)房的房地產(chǎn)買賣行為。
  由于購買期房往往能享受相對較低的價格以及更大的選擇范圍，不少置業(yè)者都會選擇購買期房。業(yè)內(nèi)人士提醒廣大置業(yè)者，購買期房兩步規(guī)避糾紛：一看房企資質(zhì)，二審購房合同。

  查看全文↓ 2013-01-23 17:20:55
• 146****7322

  預售合同非常重要，一份責任清晰、數(shù)據(jù)明確的合同，能幫助置業(yè)者減少許多不必要的麻煩。檢查購房合同，應著重看這樣幾點：1、主體雙方要細致、明確，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應寫明雙方的名稱、地址等。預售的商品房的基本情況要盡可能的具體。預售合同應明確記載預售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號、商品房預售許可證號、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。2、預售商品房的面積應以平方米為單位計算，并明確是建筑面積、使用面積，還是其他面積。一般預售面積和**終的實際測量面積有出入是很正常的，但是合同中必須規(guī)定誤差多少，超過誤差范圍如何賠付，這個購房者需明確。3、合同中應該還包括單價和總價，如每平方米多少元、總價多少元。我國《城市房地產(chǎn)管理法》雖然對商品房預售的條件和程序進行了規(guī)定，但對預售款實收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當事人應在合同中明確。4、房屋交付方式和期限，逾期交房的賠償條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延，如果無意外情況而延期交房，房企應承擔怎樣的責任。5、物業(yè)管理條款以及一旦出現(xiàn)糾紛的解決方式，如選擇訴訟還是仲裁。目前市面上的購房合同大都是住建委發(fā)布的統(tǒng)一范本，基本不會有大的漏洞或者說故意設(shè)置的消費陷阱。但在細節(jié)上，購房者仍然需要仔細審核，在購房前明確各自責任和義務(wù)，以保護自己的權(quán)益。那西安市面上又有哪些比較靠譜的期房呢？下面小編就為大家推薦幾個。

  查看全文↓ 2013-01-23 17:20:38
• 136****5493

  多方了解企業(yè)資質(zhì)1、關(guān)于企業(yè)資質(zhì)，購房者不應盲目相信企業(yè)的宣傳材料或者官方主頁上的信息，不必把一些官方數(shù)據(jù)、榮譽太當回事，而應多方獲取信息，全方位的了解企業(yè)實力和口碑。2、一般而言，旗下項目數(shù)量多、地段好，就說明企業(yè)有一定的實力。如果項目中有城市地標性建筑，那更能說明問題。3、購房者可以多從其他渠道探聽房企信息。比如二手房中介，他們對一定區(qū)域內(nèi)各房企的各個樓盤有比較全面、詳實的信息；比如已經(jīng)入住的業(yè)主，他們對某個小區(qū)的居住體驗、物業(yè)服務(wù)、建筑質(zhì)量**有發(fā)言權(quán)；比如相關(guān)的網(wǎng)絡(luò)論壇、貼吧，這些地方往往容易集中現(xiàn)實生活里無處投訴的牢騷和抱怨，是了解口碑的好去處。這樣，就可以相對真實的還原一個房企的實力和信譽，對他的產(chǎn)品形成大致印象。4、購房者應該重點注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售的商品房應具備的條件。《城市房地產(chǎn)管理法》對商品房預售的條件作出以下規(guī)定：已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金，取得了土地使用權(quán)證書。擁有合法的土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)和預售的前提條件，在未取得土地使用權(quán)的土地上開發(fā)的房屋是非法建筑。購買者要在購買前要求驗證開發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)證，以確保該房屋的合法性。

  查看全文↓ 2013-01-23 17:20:17

相關(guān)問題

• 問 ??怎樣才能避免購房風險?要注意些什么?
  答

  　1、驗明“五證兩書”　　五證是開發(fā)商合法銷售商品房的重要憑證，只有五證齊全才能放心交易，所以購房者在買房前一定要審查五證。那么，什么是開發(fā)商的五證呢？　　五證包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》?！　∫话阗彿空邿o須記住“五證”的名稱和發(fā)證機關(guān)，購房時只需看一下《國有土地使用證》和《預售許可證》這“兩證”就行了。因為如果開發(fā)商未取得《國有土地使用證》是拿不到《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的，未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》是拿不到《預售許可證》的。　　此外，交房時還要注意開發(fā)商是否提供“兩書”，即《商品住宅質(zhì)量保證書》和《商品住宅使用說明書》?！　?、實地核實樓盤，謹防虛假宣傳　　購房者千萬不要輕信開發(fā)商的廣告宣傳，**好到樓盤實地看看，除了價格、面積、戶型、周邊環(huán)境和小區(qū)配套設(shè)施及售后服務(wù)外，對房屋供水、供電、供氣、排污、綠化、保安、保潔等都要詳細咨詢，并以書面形式確認開發(fā)商的承諾?！　?、慎交購房定金，提防“霸王條款”　　購房者在未簽訂正式商品房買賣合同及附件之前，開發(fā)商通常會要求購房者交一些購房定金，在這里大家要知道，購房定金不是必須要交的，所以要慎交購房定金。另外，在交定金、簽訂認購書時，要注意認購協(xié)議里的內(nèi)容，特別要警惕“定金一律不退”之類的條款。還要注意在簽認購協(xié)議、交付定金前，要問清該房產(chǎn)有無抵押、付款方式、違約責任等?！　》彩悄J為合同條款含義模糊、有失公平，或者認為條款不完善的，都應該堅持要求開發(fā)商對有關(guān)內(nèi)容細化、改進，防止開發(fā)商簽訂“霸王合同”。　　4、預防“面積縮水”，面積以實測為準　　根據(jù)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度，房屋面積以產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)實際測定的面積為準。房產(chǎn)實際面積和合同面積誤差在3％以內(nèi)的，據(jù)實結(jié)算；面積誤差超出3％的，購房者有權(quán)退房，并約定退款及付息。

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• 問 怎樣才能規(guī)避“申貸”違約風險？
  答

      簽合同前須謹慎審核購房人資質(zhì)。目前二手房交易的流程是先簽購房合同，然后再去網(wǎng)簽系統(tǒng)中提交購房資格審核信息以及網(wǎng)簽。所以若一旦購房者資質(zhì)審核無法通過，就會出現(xiàn)違約的情況。有部分購房者可能對政策并不了解，并且存有一定的僥幸心理，一旦審核未通過，交易無法進行，就會出現(xiàn)違約的情況，對于買賣雙方這都是一種損失。希望能夠幫到你！

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• 問 ??購房時將面臨怎樣的風險?怎樣才能避免購房風險?
  答

  一、新房買賣糾紛1、售房廣告糾紛商品房在預售階段尚未建成，購房者只能通過售房廣告了解房屋及小區(qū)環(huán)境的狀況，但大多數(shù)購房者到了**后會發(fā)現(xiàn)售房廣告或宣傳資料與實際存在較大出入，比如：在售房廣告中提到的小區(qū)里的河流、小區(qū)里的花園湖、綠化等。遇到這種情況，如果合同中有約定的則按照合同的約定處理，向開發(fā)商主張違約責任。如果已經(jīng)搬進去了，這些事實改變不了，業(yè)主在這種情況下可以要求減少物業(yè)費繳納比例。風險預防：作為購房者在簽訂合同正本及補充協(xié)議過程中就必須確定廣告宣傳的具體詞語、具體內(nèi)容，就雙方權(quán)利義務(wù)約定清楚，避免出現(xiàn)糾紛時無法維權(quán)。2、精裝房屋質(zhì)量糾紛目前訴訟**多的糾紛之一就是精裝房屋質(zhì)量糾紛。即：業(yè)主買到的是精裝修房屋，可以拎包入住。但是，當業(yè)主拎包入住的時候，發(fā)現(xiàn)這個房屋的質(zhì)量存在明顯問題。風險預防：購房者在簽訂合同時，一定要約定好精裝修產(chǎn)品的品牌和型號，約定的越細越好，對于樣板間的展示，通過照片、錄像等形式將樣板間的設(shè)施及裝修固定下來，如有糾紛可作為證據(jù)使用。二、二手房買賣糾紛除了一手房糾紛之外，實踐中另一個房屋糾紛出現(xiàn)較多的領(lǐng)域就是二手房買賣，下面小編就二手房交易中常見的糾紛及其風險預防做簡單的匯總介紹，便于購房者在購房過程中預防風險，避免糾紛與損失。1、房價上漲毀約糾紛買賣雙方訂立合同時，房價較為穩(wěn)定，因買方準備**，賣方處理房屋剩余貸款之際或買賣雙方在中介處訂立了《房屋買賣協(xié)議》后，房管局打印協(xié)議并過戶時，一方因房價上漲拒絕履行產(chǎn)權(quán)過戶、交接房款、交付房屋等后續(xù)合同義務(wù)。風險預防：購房者可以增加定金的數(shù)額，一旦賣方違約，其需要支付雙倍定金，這無形之中增加了賣方的違約成本，所以這樣可以盡量避免賣家因房價上漲而毀約的風險。但是需要注意的是，定金的金額不能超過合同總金額的20％，超過20％的部分，不具有定金罰則的效力。另外，購房者要盡量將合同條款約定的詳盡細致，防止因約定不明產(chǎn)生糾紛。2、隱瞞房屋真實信息導致的糾紛有一些賣家為了促成交易，往往會隱瞞真實信息，如房屋質(zhì)量問題、居住環(huán)境問題等，在簽訂合同后另一方發(fā)現(xiàn)從而提起訴訟。風險預防：購房者在購房前可以向物業(yè)、鄰居了解情況，**好到現(xiàn)場看房，并在合同里對可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題如何承擔作出明確的約定。

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• 問 買期房有風險嗎買期房要注意什么？
  答

  1、定金問題：購期房一般要交付定金，對于定金的交付法律是有明文規(guī)定的，如開發(fā)商提出“無理”要求，你可依法拒之，或在事后訴之法院，由法院認定合同無效，讓法院幫你把多付的錢要回來?！稉７ā返诎耸艞l規(guī)定：“當事人一方可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行債務(wù)的，應當雙倍返還定金。定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%”。由這一法律規(guī)定可以看出：第一，定金條款并不具有強制性，它只是指導性的，消費者可以依法自主決定是否訂立定金條款；第二，應當在定金條款中注明不履行合同的具體情況；第三，雖然已訂立了定金條款，消費者在交付定金前要充分了解自己履行合同的能力，如果可能沒有能力履行合同，就不要交付定金，因為交付定金合同才會生效。2、不可抗力問題：《民法通則》第107條明確規(guī)定：“因為不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔民事責任”。一旦延期交房，開發(fā)商多以“不可抗力”為由推卸責任。為防止這方面的損失，購房人在簽約時，一定要對涉及到不可抗力的有關(guān)條款給予高度重視，購房合同示范文本中延期交房的免責條款有二條：一是“人力不可抗拒的自然災害”；二是“施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問題不能及時解決”。從實際發(fā)生的商品房買賣糾紛來看，因“人力不可抗拒的自然災害”問題產(chǎn)生的糾紛較少，因“施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問題不能及時解決”問題產(chǎn)生的糾紛較多。如果施工中遇到的異常困難及重大技術(shù)問題，不能及時解決或有其他賣方不能控制的事件等可能存在，購房人可以考慮放棄3、面積糾紛問題：期房**大的特征是在預售合同訂立時，房屋所有權(quán)并未現(xiàn)實存在，有關(guān)房屋狀況中能體現(xiàn)在圖紙上。這樣，使得按圖紙預測的建筑面積和竣工后現(xiàn)場實測的建筑面積常有誤差。而預售商品房的價格又往往是按圖紙預測的建筑面積來計算的。為防止花冤枉錢，購房人應在合同中這樣明確：“誤差率為?0.5%時，房屋單價不另行結(jié)算；誤差率低于為?0.5%時，合同繼續(xù)履行，按每建筑平方米據(jù)實結(jié)算，誤差率超過?0.5%時，購房人有權(quán)單方解除合同并要求雙倍返還定金、追究法律責任“。4、房屋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放期限問題：開發(fā)商在解釋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放進度為何一再拖延時，一個常用借口是有關(guān)部門不給辦。其實，根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，登記機關(guān)是指房地產(chǎn)行政主管機關(guān)，登記機關(guān)在對申請人的申請進行審查后，凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，登記機關(guān)應在受理登記之日起兩個月內(nèi)核準登記并頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。也就是說，造成房屋產(chǎn)權(quán)證遲遲辦不下來的原因很可能在于開發(fā)商，比如，開發(fā)手續(xù)不健全、欠繳出讓金、進度有誤等，一旦屬于這些情況，購房人就要提高警惕，一方面了解能否解決，一方面考慮是否要放棄購買該房產(chǎn)的計劃。

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• 問 ??怎樣買期房?買期房要注意什么?
  答

  購買期房時要注意什么？1．查看賣方的營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，以及本項目的有關(guān)“五證”，即：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證及商品房預售許可證。此外，購買人還要詳細查驗欲買房是否與許可證中批準的具體項目幢號、層次一致。2．要認真填寫商品房的買賣合同并在規(guī)定時間內(nèi)向房管部門辦理登記備案。買賣合同應采用國家統(tǒng)一制定的《商品房銷售合同文本》，合同應盡可能詳細、準確，明確房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、建筑面積、價格、交房確切日期、稅費負擔和違約責任等。同時，雙方對一些未能在合同中體現(xiàn)出來的具體事項進行約定，并附在正式合同后，其附件的基本內(nèi)容應包括：所購買房屋的平面圖、房屋的裝修標準及公共配套設(shè)施、購買停車位所簽訂補充協(xié)議，明確買賣雙方的權(quán)利、義務(wù)，以及正式合同文本中未列明的其他事項。3．購買“期房”**好利用公積金抵押貸款或者按揭貸款。公積金貸款、按揭貸款將部分風險轉(zhuǎn)移到銀行方面，購房者的風險小些，但如果購房者資金充裕，而開發(fā)商信譽好、資金雄厚，不妨選擇一次性付款。4．購買“期房”要準確房屋的位置。購買者要認真弄清所購的具體位置，以及所處的周圍環(huán)境和中長期建設(shè)規(guī)劃，不要被廣告所迷惑，避免房屋建成交房時，才與開發(fā)商交涉，甚至發(fā)生糾紛。5．如果購買的“期房”未能如期交付，購房者要勇于維護自己的合法權(quán)利。□早報記者郭華萍／整理

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