購買商品房的時，商品房的備案費與預(yù)售合同登記費由誰來承擔？

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• 157****5459

  這是根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款的規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府管理部門和土地管理部門登記備案”。 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中的規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負責(zé)土地管理工作的部門備案”?！　∮纱苏f明發(fā)展商是商品房預(yù)售合同登記備案的法定義務(wù)人。既然發(fā)展商為預(yù)售合同登記備案的義務(wù)人，而有關(guān)規(guī)定未明確規(guī)定應(yīng)由購房者承擔備案登記費，那么根據(jù)《合同法》第六十二條第（六）款：“履行費用的負擔不明確的，由履行義務(wù)一方負擔”，則由發(fā)展商承擔商品房預(yù)售合同登記備案費是有法律依據(jù)的，除非當時雙方另有約定。

  查看全文↓ 2013-01-16 14:20:48
• 136****4036

  備案與預(yù)售合同的話應(yīng)該是開發(fā)商出的吧！

  查看全文↓ 2013-01-16 14:20:02

相關(guān)問題

• 問 商品房預(yù)售登記費多少
  答

  購房者在買房后的一段時間都較為關(guān)注房子備案的問題，很多置業(yè)者也疑問購房合同備案費的問題。部分開發(fā)商或借著辦理合同登記備案收取費用，據(jù)了解，購房合同備案費這部分是不存在的，若有這種情況，購房者可直接拒絕。辦理合同登記備案不收費，購房者只需要將購房合同交給開發(fā)商，由開發(fā)商來辦理即可，除此之外不需要提交任何資料。如果開發(fā)商以辦理合同登記備案為由收取額外的費用，購房者有權(quán)拒絕，并且可以向工商部門投訴開發(fā)商違規(guī)收費。登記備案制度主要是為了通過對商品房預(yù)售合同的管理，對房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房行為的合法性進行審查，以保護購房者的合法權(quán)益，進而防止預(yù)售期間“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生。對城區(qū)商品房預(yù)售合同進行登記備案管理，就是給預(yù)售的每套房屋合同編上不同的號碼，明確規(guī)定不能私下更改合同，在預(yù)售中一套房子一般只能賣給一個人，可以有效地防止商品房預(yù)售中出現(xiàn)的重復(fù)銷售、重復(fù)抵押現(xiàn)象。除了可以規(guī)避“一房多賣”的風(fēng)險，購房合同登記備案也是購房者申請貸款的一個必要條件。在目前西安市房產(chǎn)交易中，各大貸款銀行都是在審查購房合同辦理登記備案后才會發(fā)放貸款。因此大部分開發(fā)商辦好合同登記備案后并不會立即將合同交還給購房者，而是交給銀行審查以申請貸款，直到銀行貸款批下后才能將購房合同交還給購房者，這也是購房者需要等待一個月甚至更多時間才能拿回購房合同的原因。

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• 問 什么是商品房預(yù)售登記備案 商品房合同如何登記備案的
  答

  商品房合同怎么登記備案？什么是商品房預(yù)售登記備案？如今購房合同都是實行網(wǎng)上備案。小編整理了一些相關(guān)商品房合同登記備案的信息供大家參考。 商品房合同怎么登記備案 1、首先，商品房網(wǎng)上簽約從2006年開始，所有買賣合同統(tǒng)一網(wǎng)上簽訂，網(wǎng)簽之前一般先進性草簽，確定合同內(nèi)容無誤，并且沒有異議之后，再進行網(wǎng)上簽約。 2、相關(guān)部門審核后取備案號商品房網(wǎng)上簽訂后，開發(fā)商進行合同備案，經(jīng)相關(guān)部門審核后取得備案號。 3、打印出合同文本，買賣雙方簽字蓋章，各持應(yīng)拿的份數(shù)。 合同簽約完畢后，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審核會返回一個06開始的9位數(shù)備案號，說明合同已經(jīng)備案成功。 什么是商品房預(yù)售登記備案 在我國商品房預(yù)售過程中，開發(fā)房商與預(yù)購人簽訂了商品房預(yù)售合同之后，預(yù)購房屋的購房者就享有了房屋購買的債權(quán)，但實際上房屋仍由開發(fā)商占有。開發(fā)商雖然負有在約定的時間轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)，但當房屋價格不斷上漲的情況下，開發(fā)商很有可能將房屋賣給第三人，即出現(xiàn)一房多賣的情況。 為保護購房人的利益，保證商品房交易安全，維護商品房交易秩序，《**高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第27條規(guī)定：“預(yù)售商品房合同簽訂后，預(yù)購方尚未取得房屋所有權(quán)證之前，預(yù)售方未經(jīng)預(yù)購方同意，又就同一預(yù)售商品房與他人簽訂預(yù)售合同的，應(yīng)認定后一預(yù)售合同無效；如后一合同的預(yù)購方已取得房屋所有權(quán)證的，可認定后一合同有效，但預(yù)售方給前一合同的預(yù)購方造成損失的，應(yīng)承擔相應(yīng)的民事責(zé)任?！? 由此不難發(fā)現(xiàn)，雖有法律對于開放商違約時給與了購房者經(jīng)濟上的救濟，但開發(fā)商的處分行為并未得到充分控制，購房者的交易目的并沒有實現(xiàn)。商品房登記預(yù)告的出現(xiàn)彌補了預(yù)售備案制度的不足。

• 問 什么是商品房預(yù)售登記備案？為什么商品房預(yù)售合同需要登記備案？
  答

  根據(jù)合同法的規(guī)定，商品房預(yù)售合同雙方當事人經(jīng)自愿協(xié)商一致在合同上簽字或蓋章后，合同即告成立，也就是說登記備案不是預(yù)售合同生效要件，但是，商品房預(yù)售合同登記通過對預(yù)購人與預(yù)售人之間的商品房預(yù)售合同公示，對于購房者來說，出于以下原因需要進行登記備案：(一)保證將來的房屋產(chǎn)權(quán)登記依合同進行。商品房預(yù)售合同備案登記屬于一種特殊的不動產(chǎn)登記，即為保全一項以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)而為的登記。(二)通過備案登記對開發(fā)商進行合規(guī)審查。預(yù)售項目只有符合法律規(guī)定的預(yù)售條件，預(yù)售合同才能進行登記備案。登記備案前，登記部門會對開發(fā)商所售房屋的相關(guān)材料進行全面查閱，這是對開發(fā)商和預(yù)售項目合法性審查的一道屏障。(三)防止開發(fā)商的一房二賣。商品房預(yù)售備案登記使得買受人的請求權(quán)具有了對抗第三人的效力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得再將經(jīng)過預(yù)售登記的房屋出售或抵押，如果開發(fā)商將經(jīng)過預(yù)售登記的房屋出售或設(shè)定抵押給第三人，該第三人不能通過登記獲得所有權(quán)，該抵押權(quán)也不能對抗預(yù)售登記的買受人。這就防止了開發(fā)商的一房二賣。

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• 問 商品房竣工后是由誰來驗收的?
  答

  國務(wù)院令第279號建筑工程質(zhì)量管理條例第十六條規(guī)定：建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收。

• 問 什么是商品房預(yù)售合同的“更名費”如何分析商品房預(yù)售合同的“更名費”
  答

  如果留心一下房屋中介廣告，就會發(fā)現(xiàn)“二手房”交易中存在這樣一類特殊的交易——賣主出售尚未實際交付的預(yù)售商品房——交易的廣告中經(jīng)常會出現(xiàn)“可辦理更名”的字眼。如果買主決定接受上述交易，通常會被要求支付一筆不菲的“更名費”， 據(jù)稱此是為了買主交易后能夠順利地辦到房屋產(chǎn)權(quán)證而支付給開發(fā)商及登記機構(gòu)的費用。 很少有買主駐足細想：我為什么需要支付“更名費”?本文擬通過上述特殊交易進行法律層面的分析，試圖解答這一問題。 一、交易的標的 上述被俗稱為“預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓”的交易通常具備四個特點：(1)賣主已經(jīng)與開發(fā)商簽訂了商品房預(yù)售合同;(2)賣主已經(jīng)按照合同約定的標準向開發(fā)商繳清了購房款;(3)開發(fā)商已經(jīng)將該預(yù)售合同在產(chǎn)監(jiān)處進行了備案;(4)商品房尚未實際交付。 由于賣主所簽訂的商品房預(yù)售合同的標的物非常直觀——即將交付的商品房，再加上買賣雙方的交易意圖是轉(zhuǎn)讓該尚未交付的商品房，因此，買方通常會樸素地認為預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓合同的標的理所應(yīng)當也是房產(chǎn)。事實上，這是一種誤解。從法律層面上看，在上述交易中，賣方轉(zhuǎn)讓的是其依據(jù)商品房預(yù)售合同所享有的債權(quán)——主要是請求開發(fā)商按時交付商品房、按約代為辦理房產(chǎn)證、對商品房的質(zhì)量承擔責(zé)任等。因此，上述交易的實質(zhì)并不是商品房的買賣，而應(yīng)當是債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，買主取得商品房的所有權(quán)正是因為受讓債權(quán)的結(jié)果。 二、交易的合法性 所謂“交易的合法性”，即是指交易是否能夠獲得法律的保護。從民法的角度看，這一問題實質(zhì)上是在探究交易是否違反法律的禁止性規(guī)定，只要未違反禁止性規(guī)定的，即為合法交易。 我國1994年制定的《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定”，但迄今國務(wù)院并未出臺這方面的具體規(guī)定。那么，是否就意味著預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓不合法呢?從法律上看，上述條文為委任性規(guī)定，通過授權(quán)國務(wù)院制定具體規(guī)則在傳達立法者隱含的本意——預(yù)售商品房可以再轉(zhuǎn)讓——否則應(yīng)當直接在上述立法中直接作出禁止性規(guī)定，委任立法豈不多此一舉?從該法出臺前后**高院1993年《全國民事審判工作座談會議紀要》和1995年《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》也可得出相同的結(jié)論， 即預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓具備合法性。 三、債權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)則 由于債權(quán)轉(zhuǎn)讓(也稱債權(quán)讓與)與合同權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓在規(guī)則有所不同，后者須經(jīng)過原合同對方當事人(如本文討論情形中的開發(fā)商)的同意，考慮到預(yù)售商品房的賣主已經(jīng)履行了其在商品房預(yù)售合同中的主要義務(wù)——交付購房款，因此，完全可以采取僅轉(zhuǎn)讓合同債權(quán)的方式進行交易。 根據(jù)現(xiàn)行的《合同法》等民法規(guī)范，債權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)則如下：(1)須被讓與的債權(quán)具有可轉(zhuǎn)讓性;(2)須讓與人(賣主)與受讓人(買主)達成債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議;(3)須通知原債務(wù)人(開發(fā)商)向受讓人履行義務(wù)。 按照該等規(guī)則，結(jié)合本案討論的情形，可以得出一下結(jié)論：第一，賣方基于商品房預(yù)售合同所享有的債權(quán)具備可轉(zhuǎn)讓性，除非上述合同作出了相反約定;第二，賣方轉(zhuǎn)讓該等債權(quán)無須開發(fā)商作出同意的意思表示。 按照這一規(guī)則，賣方在與買方訂立轉(zhuǎn)讓合同的同時，應(yīng)當向開發(fā)商發(fā)出債權(quán)轉(zhuǎn)讓的通知，而無需取得開發(fā)商的同意，更不必向其支付“更名費”。開發(fā)商接到上述通知的，債權(quán)轉(zhuǎn)讓的外部效力即形成，開發(fā)商只能對債權(quán)受讓人(買主)履行其在商品房預(yù)售合同中的各項義務(wù);開發(fā)商仍舊向賣主履行義務(wù)的，不能免除其對買主的履行，且可能承擔違約責(zé)任。為避免今后可能產(chǎn)生的糾紛，賣主應(yīng)當盡量采用公證或律師見證的方式發(fā)出通知。 四、 商品房預(yù)售合同備案 根據(jù)1998年《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第27條和2004年修正的《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當在簽訂商品房預(yù)售合同之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。 應(yīng)當看到，上述立法的本意是防止“一房二賣”，即立法者試圖通過加重開發(fā)商的法定義務(wù)來規(guī)范其銷售行為，以保護購房者的利益。因此，備案義務(wù)人規(guī)定為開發(fā)商而不是購房者。但無論如何，上述備案不應(yīng)當構(gòu)成對購房者權(quán)利的限制。 那么，商品房預(yù)售合同備案的法律效力如何，是否會影響產(chǎn)權(quán)證的辦理?從2003年**高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條的規(guī)定可以看出， 合同備案原則上僅為對抗要件，不會對合同效力產(chǎn)生影響，因此更不會影響債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，即開發(fā)商接到通知后，及時對商品房預(yù)售合同備案內(nèi)容進行變更為其應(yīng)盡的義務(wù)，但其是否實際履行該等義務(wù)并不影響買賣雙方合同的效力。接下來的問題是，不變更是否會導(dǎo)致債權(quán)受讓人(買主)將來無法辦理產(chǎn)權(quán)證明? 本文討論的情況應(yīng)歸屬于房屋所有權(quán)初始登記的范疇，法律依據(jù)為2001年修訂的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》。經(jīng)查，除上述依據(jù)外，無錫市尚不存在適用的地方性法規(guī)等其他法律依據(jù)。按照上述規(guī)章第16條第1款的規(guī)定，新建的房屋，申請人(房屋所有權(quán)人)應(yīng)當在房屋竣工后的3個月內(nèi)申請所有權(quán)初始登記，提交的文件包括：(1)用地證明文件或土地使用權(quán)證;(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;(3)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;(4)施工許可證;(5)房屋竣工驗收資料;(6)其他有關(guān)的證明文件。鑒于所需提交文件的來源、敏感性，開發(fā)商代為統(tǒng)一辦理產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)成為本地的通行規(guī)則。無論如何，筆者無法看出辦理房產(chǎn)證與商品房預(yù)售合同登記之間存在任何法定的聯(lián)系。房產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)證登記的行為是行政確認行為，也是可訴的具體行政行為之一，按照依法行政的要求，房產(chǎn)管理部門在為具體行政行為時不應(yīng)當附加法律規(guī)定以外的要求，否則該行政行為即可能因違法而被撤銷。因此，就目前來看，房產(chǎn)管理部門無權(quán)收取“更名費”，也不能因為債權(quán)轉(zhuǎn)讓后商品房預(yù)售合同備案內(nèi)容沒有變更而拒絕為買主辦理產(chǎn)權(quán)初始登記。