現(xiàn)在商品房預(yù)售制度，有哪些優(yōu)缺點(diǎn)？

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• 153****6450

  這優(yōu)點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商急于回收資金進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，價(jià)格比現(xiàn)房便宜；預(yù)售制度對(duì)開(kāi)發(fā)商資金要求不高，門(mén)檻低，開(kāi)發(fā)商數(shù)量較多，有益于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 缺點(diǎn)：看不到現(xiàn)房，質(zhì)量問(wèn)題要等到交房才能發(fā)現(xiàn)，風(fēng)險(xiǎn)性較大；開(kāi)發(fā)商魚(yú)龍混雜，信譽(yù)好壞不一，一但資金鏈出現(xiàn)斷裂，容易出現(xiàn)“爛尾樓”。 如果政府強(qiáng)制取消商品房預(yù)售制度，則開(kāi)發(fā)商的資金門(mén)檻會(huì)大幅提高，房產(chǎn)行業(yè)不可避免會(huì)面臨一次大洗牌，很多開(kāi)發(fā)公司將倒閉，這樣房?jī)r(jià)又將掀起一陣上漲高潮。

  查看全文↓ 2013-01-11 16:23:05

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 現(xiàn)在商品房銷(xiāo)售執(zhí)行的是預(yù)售許可制度，想知道商品房預(yù)售需要符合哪些條件才能賣(mài)房子呢？
  答

  能夠拿到預(yù)售許可證的房子基本都是能賣(mài)了的。

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• 問(wèn) 商品房有哪些缺點(diǎn)
  答

  商品房是擁有產(chǎn)權(quán)和土地權(quán)的房子，國(guó)家承認(rèn)其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，可以上市交易等，

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• 問(wèn) ??商品房怎樣選購(gòu)樓層?各樓層的優(yōu)缺點(diǎn)有哪些?
  答

  一、選樓層需要注意的事項(xiàng)1、住宅層數(shù)在12層以上，18層以下，電梯不應(yīng)少于兩臺(tái)，其中必須有一臺(tái)兼具消防電梯功能；純住宅功能且樓層在19層以上33層以下，服務(wù)總戶(hù)數(shù)在150戶(hù)至270戶(hù)之間的，電梯不應(yīng)少于3臺(tái)，其中必須有一臺(tái)兼具消防電梯的功能。2、了解樓層供水、水壓、供電、應(yīng)急電源等詳細(xì)情況。高層住宅在頂層都建有水箱，是先將水抽到頂層再往下供，使高層的住戶(hù)不會(huì)因壓力不足而用不上水;應(yīng)急發(fā)電機(jī)組的配置也很重要，保證停電時(shí)，電梯也能暫時(shí)安全運(yùn)行。3、高層住宅的物業(yè)管理不能忽視，尤其是監(jiān)控保安措施。大樓的底層是否設(shè)置值班警衛(wèi)室，是否有保安在樓內(nèi)巡視，以及緊急情況下人員疏散安全等問(wèn)題。4、注意整幢樓的總戶(hù)數(shù)與電梯數(shù)量，電梯的質(zhì)量與運(yùn)行速度也很重要。一般情況下，24層以上住宅應(yīng)做到1梯2戶(hù)或2梯4戶(hù)。同時(shí)要注意看電梯大小，是否可以放得下急救用的擔(dān)架，家里有孕婦的，生孩子的時(shí)候會(huì)用到。5、在對(duì)高層住宅的安全性確認(rèn)以后，再考慮戶(hù)型、朝向、通風(fēng)等居住要素。要讓自己住得舒服、滿(mǎn)意。6、消防電源。樓梯間、消防電梯間及其前室、合用前室和避難層(間)設(shè)置應(yīng)急照明和疏散指示標(biāo)志，可采用蓄電池做備用電源，且連續(xù)供電時(shí)間不應(yīng)少于20分鐘;高度超過(guò)100米的高層建筑連續(xù)供電時(shí)間不應(yīng)少于30分鐘。7、不宜選擇太高的樓層。一般的消防車(chē)能升到25米左右，消防槍能打到60米長(zhǎng)左右，那么水能達(dá)到85米高，**高能到達(dá)25-26層左右。8、高層住宅一般是兩頭便宜，中間貴。樓層越低，價(jià)格越便宜；樓層越高，價(jià)格越貴，到一定高度后，樓層越高，價(jià)格也會(huì)越來(lái)越便宜。二、各個(gè)樓層優(yōu)劣勢(shì)分析一層優(yōu)勢(shì)：當(dāng)發(fā)生意外時(shí)，比如地震、倒塌、火災(zāi)等事故，一層當(dāng)屬**安全的樓層了。如果外窗沒(méi)有安裝防盜欄桿，從一層的房間內(nèi)逃生就簡(jiǎn)單一些。劣勢(shì)：一層比較吵鬧，且小偷容易進(jìn)入房間行竊。在一些老小區(qū)，地下室還會(huì)返上來(lái)潮氣，而且更易受到蚊蟲(chóng)的侵?jǐn)_。二層優(yōu)勢(shì)：相對(duì)一樓來(lái)說(shuō)比較安全，尤其是對(duì)那些有小孩的家庭而言，更是如此。劣勢(shì)：和一樓的不足之處一樣，二樓的樓層也稍低了一些。三層優(yōu)勢(shì)：綜合各方面因素，如果是普通老式的五、六層樓高的住宅，三層是**理想的。劣勢(shì)：一般老式樓房沒(méi)有電梯，人可以很輕松地爬三層的樓梯，但若是抬洗衣機(jī)、沙發(fā)等，就沒(méi)那么簡(jiǎn)單了。四、五、六層優(yōu)勢(shì)：從環(huán)境的角度來(lái)看，安全性**好。劣勢(shì)：如果沒(méi)電梯，老人上下樓是個(gè)難題。七層優(yōu)勢(shì)：對(duì)于高層住宅樓來(lái)說(shuō)，七層是“黃金樓層”段。這個(gè)樓層安靜，不受汽車(chē)尾氣等影響，并且也不至于讓人達(dá)到恐高的程度。劣勢(shì)：七層及以上的樓層，對(duì)有心血管病、胘暈的人來(lái)說(shuō)，不適宜居住。八到十六層優(yōu)勢(shì)：從八樓到十六樓及以上樓層，是**明亮的樓層。**高的樹(shù)也達(dá)不到這個(gè)高度，因此光線不易被遮擋。劣勢(shì)：如果在這幾層上下有排放廢棄物的管道，那么這幾層所受的影響是**大的。十六層以上優(yōu)勢(shì)：視野**好，空氣**清新。住宅樓暖氣是往上升的，所以十六層以上**暖和。劣勢(shì)：發(fā)生火災(zāi)時(shí)不易逃生，并且火災(zāi)散發(fā)的有毒氣體都是由下向上擴(kuò)散的，因此是**危險(xiǎn)的樓層。頂層優(yōu)勢(shì)：發(fā)生火災(zāi)時(shí)，可以從房頂施救。一些樓房頂層還加裝了附屬設(shè)施，更增加了施救的可行性。劣勢(shì)：在一些老的小區(qū)，高層住宅樓一般水壓較小，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)停水的現(xiàn)象。此外，高層住戶(hù)**好自備救生用品，如吊籃、自鎖環(huán)鉤等，低層住戶(hù)準(zhǔn)備繩索軟梯，以便逃生。

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• 問(wèn) ??商品房有哪些缺點(diǎn)
  答

  公寓式住宅**早是“舶來(lái)品”，相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶(hù)的別墅，更為經(jīng)濟(jì)實(shí)用。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內(nèi)有若干單戶(hù)獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等。集戶(hù)型小、總價(jià)低、利潤(rùn)率高、配套設(shè)施完善等特點(diǎn)于一身的公寓式住宅受到購(gòu)房者的追捧。在濟(jì)南各大房地產(chǎn)網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中可以看出，各類(lèi)商品房的銷(xiāo)售均價(jià)基本保持穩(wěn)定，參考交易量的數(shù)據(jù)，可認(rèn)為5月樓市關(guān)鍵詞是“穩(wěn)健”。公寓銷(xiāo)售均價(jià)上漲2000余元/平方米，誠(chéng)基核心675套的銷(xiāo)售量起到了決定作用。近16倍的增幅，讓公寓成為5月樓市當(dāng)紅不讓的明星。與大中城市的樓市相比，公寓產(chǎn)品在濟(jì)南尚不多見(jiàn)，相信旺盛的市場(chǎng)需求會(huì)極大地促進(jìn)這一產(chǎn)品在濟(jì)南樓市的發(fā)展。另?yè)?jù)了解在6月也將有新項(xiàng)目推出公寓產(chǎn)品，購(gòu)房者的選擇空間會(huì)進(jìn)一步加大。公寓 商業(yè)地產(chǎn)40年產(chǎn)權(quán)的優(yōu)點(diǎn)：1、商業(yè)性質(zhì)住宅辦理按揭時(shí)間是到交付的時(shí)候，而70年產(chǎn)權(quán)住宅則是到房屋結(jié)頂時(shí)候就開(kāi)始辦理按揭。 2、商業(yè)性質(zhì)即40年產(chǎn)權(quán)房以后如果拆遷的話，獲得的賠償金會(huì)比70年產(chǎn)權(quán)住宅性質(zhì)房屋獲得的賠償金要高。 3、商業(yè)性質(zhì)房屋可自住，也可注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照當(dāng)辦公房用。 4、商業(yè)性質(zhì)的房屋一般周邊生活配套會(huì)更高檔些，這是生活水平的一種體現(xiàn)。 5、商業(yè)性質(zhì)房屋拆遷時(shí)間短，換房時(shí)間能優(yōu)先。 6、商業(yè)性質(zhì)房屋均為單身大族，企業(yè)白領(lǐng)，整體人群素質(zhì)要高。 7、商業(yè)性質(zhì)房屋對(duì)第2次換大面積住房無(wú)影響，仍能享受第1套按揭利率。 8、 商業(yè)性質(zhì)的土地在商鋪結(jié)構(gòu)配比上要比住宅的商業(yè)配比合理很多，所以很快可以形成以小區(qū)為核心的商業(yè)氛圍，更加能吸引人氣，人氣高了，投資匯報(bào)率的必然會(huì)高上去。9、商業(yè)規(guī)模形式，周邊配套齊全，購(gòu)物逛街，飲食方便。物業(yè)管理會(huì)更加的規(guī)范和到位。 10、商業(yè)性質(zhì)的房屋一般都是稱(chēng)為單身公寓，所以面積不會(huì)很大，因此總價(jià)低，適合投資，也適合過(guò)渡。 65年產(chǎn)權(quán)的公寓和住宅相比，有哪些缺點(diǎn)呢？65年產(chǎn)權(quán)的公寓一般日照標(biāo)準(zhǔn)和建筑間距不滿(mǎn)足國(guó)家對(duì)于住宅的相關(guān)規(guī)范要求，可能會(huì)有完全朝北的房子，也就是說(shuō)，可能會(huì)有小黑屋。而且公寓一般每層有近十戶(hù)到二三十戶(hù)的住戶(hù)，每層入住的人較多，很多是以出租為主，人員流動(dòng)性大。而且一般來(lái)說(shuō)，酒店式公寓都沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，**多有內(nèi)置陽(yáng)臺(tái)，晾曬并不方便。且很多酒店式公寓的四十幾平米的小戶(hù)型，是不能通燃?xì)獾?，只能使用電磁爐。另外購(gòu)買(mǎi)65年產(chǎn)權(quán)的公寓，是不可以享受到行政機(jī)關(guān)或者事業(yè)單位給予員工的購(gòu)房補(bǔ)貼的?？偠灾?，是居住舒適度相比傳統(tǒng)住宅來(lái)說(shuō)，低一些。

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• 問(wèn) 商品房預(yù)售條件有哪些？
  答

  商品房預(yù)售條件有：1.已經(jīng)全部交付土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)，且土地使用權(quán)未經(jīng)抵押。2.持有建設(shè)工程許可證。3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，開(kāi)發(fā)商投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的四分之一以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間。4.同金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。5.已經(jīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明;向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)取得向境外銷(xiāo)售的批準(zhǔn)文件。