土地使用權出讓可以自由轉讓嗎？還是會受到限制？

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• 144****7890

  會受限制的

  查看全文↓ 2012-12-18 16:06:06
• 132****1051

  出讓土地使用權是一種用益物權，在出讓年期內，土地使用者有權將其依法取得的出讓土地使用權轉讓、出租、抵押。
  但根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，出讓土地使用權轉讓必須符合下列兩個條件：一是按照出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金并取得土地使用權證書；
  二是按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上（不包含土地價款）；
  屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其它建設用地條件。轉讓土地使用權時房屋已建成的，還應持有房屋所有權證書?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第39條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
  以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

  查看全文↓ 2012-12-18 16:05:57

相關問題

• 問 土地使用權可以轉讓嗎？出讓過戶需要注意什么？
  答

  國有土地使用權出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權出讓費用，國家將土地使用權在一定的年限內讓予以土地使用者的行為。國有土地使用權出讓可以采取下列方式：協(xié)議、招標、拍賣。出讓轉讓(一)主體不同。出讓主體：國有土地所有者，即國家，由法律授權的縣以上人民政府予以具體實施;轉讓主體：取得國有土地使用權的土地使用者。(二)行為性質不同根據(jù)物權理論，出讓，他物權設定;轉讓：他物權轉移。(三)轉移條件與程序不同出讓條件無限制，簽訂出讓合同，繳出讓金，即可辦證;轉讓條件有限制，轉讓須經(jīng)申請、審批或補辦出讓手續(xù)，繳納稅費，方可登記過戶。(四)交易市場不同出讓，一級市場，即國家作為國有土地所有者壟斷;轉讓：二級市場，即符合法定條件的自由轉讓。Ⅱ、國有土地使用權轉讓模式及操作事項一、國有土地使用權直接轉讓(一)國有土地使用權轉讓條件。除一般的民事行為生效要件外，尚須如下特別要件：1、以出讓方式取得的國有土地使用權轉讓條件(1)按照出讓合同約定支付全部土地出讓金，并取得國有土地使用權;(2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的 25% 以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件;(3)轉讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。2、以劃撥方式取得的國有土地使用權轉讓條件(1)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人;(2)領有國有土地使用證;(3)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權證明;(4)經(jīng)有批準權的人民政府審批。3、法律依據(jù)：《房地產(chǎn)管理法》第 38 條、第 39 條《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第 45 條注意事項國有土地使用權的出讓使用是有期限的，其專業(yè)性也較強，因此在出讓過程中出讓方和受讓方須注意相關事項，避免產(chǎn)生糾紛和訴訟。一、國有土地的權屬調查出讓合同簽訂之前，要對出讓方的出讓主體資格進行核實，確認出讓方有資產(chǎn)處分權。二、土地出讓須符合政府規(guī)劃國有土地使用權出讓的，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計劃，否則會出現(xiàn)出讓行為因違反政策無效等情形。三、土地使用權的出讓方式對于商業(yè)、旅游、娛樂、住宅及工業(yè)用地依法應當采用招標、拍賣、掛牌的方式出讓，其他性質用地的可以采用協(xié)議方式出讓。四、土地使用權出讓的簽訂形式1、土地使用權出讓，應當由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂書面的土地使用權出讓合同，同時向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。2、出讓合同應該包括地塊位置、面積、用途、容積率、土地開發(fā)程度、出讓年限、投資強度（工業(yè)用地）、動工及竣工時間、支付出讓金的時間、違約責任等內容，條款內容須清晰、具體。同時，土地用途及相關條件能否變更、變更程序及費用負擔應在轉讓合同中約定清楚。五、出讓價格1、注意無論是通過招拍掛取得的土地還是協(xié)議出讓的土地，簽訂土地使用權出讓合同時，出讓價格不得低于同類用地的**低價標準，否則就屬于違背行政法規(guī)禁止規(guī)定的無效條款。2、如果土地使用權出讓合同約定出讓價格不得低于同類用地的**低價標準，出讓方或者受讓方可以請求按照訂立合同時的市場價格交納土地使用權出讓金，如果受讓方不同意按照市場評估價格補足出讓金，受讓方有權請求解除合同并要求出讓方對由此造成的損失按過錯承擔責任。六、合同公證土地使用權出讓合同專業(yè)性較強，為了確保簽訂合同的雙方履行合同條款，避免產(chǎn)生糾紛和訴訟，對合同內容是否符合有關法律法規(guī)及簽訂合同的雙方代表是否具備合法資格等進行公證。七、注意收回土地條件和時限1、土地使用權出讓合同應明確規(guī)定收回土地的條件，即使土地使用權出讓合同沒有明確規(guī)定收回土地的條件，政府仍然可以依據(jù)法定條件收回閑置土地。2、以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。①超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。②滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權。③因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。因此，受讓方應注意土地使用權出讓合同約定的開發(fā)時間，避免因自身原因延期開工造成土地閑置，達到收回土地的法定條件，導致政府無償收回土地行為的發(fā)生。

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• 問 ??土地使用權出讓與轉讓區(qū)別有什么？
  答

  　隨著中國城市化的發(fā)展，現(xiàn)在農(nóng)村面值逐年減少，而土地的紛爭則越演愈烈。國人對于土地的狂熱不是一朝一夕的事，從古至今，有多少王朝因為土地的事情而衰落甚至滅亡，特別是一些農(nóng)民起義，關于土地使用權該怎么辦呢？首先在法律上下功夫。有朋友就問國家土地使用權出讓與土地權轉移有什么區(qū)別？其實它們的區(qū)別具體有四小點?！　〕鲎?。即國家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為?！　∞D讓。是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。國有土地使用權出讓與土地使用權轉讓的區(qū)別是　　(一)兩種行為當事人不同。　　國有土地使用權出讓行為的當事人，一方是作為土地所有者代表的市、縣人民政府土地管理部門等，另一方是土地使用者。土地使用權轉讓行為的當事人雙方都是土地使用者。 (二)兩種行為的標的不同。　　國有土地使用權出讓行為的標的有兩個特征，一是出讓土地使用權的地塊面積大，二是土地使用權讓渡期限長，而土地使用權轉讓者所涉及地塊的面積和讓渡期限一般低于前者?！　?三)兩種行為運行機制上不同?！　⊥恋厥褂脵喑鲎尩倪\行機制體現(xiàn)為壟斷競爭性。其壟斷性表現(xiàn)為國家是土地使用權的唯一的提供者;其競爭性表現(xiàn)在土地使用權的需求方多樣性，以及土地使用權出讓方式的靈活性。土地使用權轉讓的運行機制則是限制競爭性，因為這一層次的土地使用權的流動及價格的形成受市場機制的影響較為明顯，如果管理失控，極易導致土地使用權轉讓的投機現(xiàn)象的發(fā)生。其限制性表現(xiàn)在，國家在土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格時，具有優(yōu)先購買權;土地使用權價格不合理上漲時，國家可以采取**高限價或稅收加以干預。同時，土地使用權轉讓必須是按照土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件進行的開發(fā)、利用，否則不允許轉讓?！　?四)兩種行為當事人權利與義務的不同?！　默F(xiàn)行法律規(guī)定來看，土地使用權出讓時，土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后六十日內，支付全部土地使用權出讓金。土地使用者支付出讓金后，須依法將土地使用權取得登記手續(xù)，領取《國有土地使用證》，并按照出讓合同的要求開發(fā)、利用和經(jīng)營土地，若需要改變土地用途的須經(jīng)過政府及有關部門審批，重新簽訂出讓合同。 對于未按出讓合同規(guī)定期限和條件開發(fā)、利用土地或擅自改變其土地用途的，將受到政府部門的行政處罰，直至收回土地使用權。而在土地使用權轉讓時當事人的權利義務主要限定在土地使用權出讓合同所規(guī)定的范圍之內。土地使用權轉讓后，轉讓人便不再與土地使用權出讓人發(fā)生權利義務關系，而由轉讓行為中的新的受讓人繼承尚未履行的義務。同時，轉讓雙方當事人應就轉移土地使用權及出讓合同和登記文件中所載明的權利義務等辦理過戶登記手續(xù)?！　〗?jīng)過上述說的四小點，希望能夠解決各位朋友的問題和困惑，避免因為不懂其含義而受蒙騙，做了虧本的事情，又糊里糊涂的。對于土地這方面的事情，小編建議各位朋友都是要小心為上，遇事要留一個心眼，有些朋友可能是學法律的更加要弄清楚其區(qū)別。遇上出讓或者轉讓土地的事情是**好向相關律師咨詢一下，尋求法律的幫助，這樣就萬無一失了。

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• 問 土地使用權可以長期轉讓嗎
  答

  土地的所有權屬于國家，或者集體。土地使用權人可以在承包期內進行土地轉讓或者流轉，不能超過承包期限。根據(jù)《土地管理法》第八條 城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。第九條 國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。

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• 問 工業(yè)土地使用權可以轉讓嗎
  答

  轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權。根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》(財稅〔2016〕47號)的規(guī)定：轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，不論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，不論是房地產(chǎn)企業(yè)還是非房地產(chǎn)企業(yè)，均可以選擇適用簡易計稅方法，并且可差額繳納增值稅，即以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。納稅人不選擇差額計稅的，則應當按取得的全部價款和價外費用按照3%征收率計算繳納增值稅。

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• 問 土地使用權出讓
  答

  根據(jù)土地法規(guī)定:（一）居住用地七十年； （二）工業(yè)用地五十年； （三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； （四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； （五）綜合或者其他用地五十年。 土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。土地使用權期滿，土地使用者可以申請續(xù)期。經(jīng)政府批準同意大利續(xù)期的，應當重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記。

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