小產(chǎn)權(quán)房為什么會被禁止銷售？

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• 144****5886

  因為“小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的合法性質(zhì)。導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)手續(xù)不齊全，無法獲得房管等部門頒發(fā)的相關(guān)證照，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后不能合法辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)?！★L(fēng)險一：辦不了房產(chǎn)證，沒產(chǎn)權(quán)?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”是建在集體土地上的，不允許對外銷售，不受法律保護。也就是說，購買這樣的房子拿不到國家發(fā)給的產(chǎn)權(quán)證?！　★L(fēng)險二：拆遷難補償。看似便宜的“小產(chǎn)權(quán)房”，除了不能辦理房產(chǎn)證外，實際上它還屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，那么購房者就可能面臨“錢雖付了，房子沒住幾年也沒了”的窘境。因為從法律上說，買賣雙方都有一定的過錯責(zé)任，買房者明知小產(chǎn)權(quán)房是違法的仍然購買，也應(yīng)承擔(dān)一定的過錯責(zé)任?！　★L(fēng)險三：質(zhì)量難保證。房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。此外，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題?！　★L(fēng)險四：遇到糾紛不受法律保護。小產(chǎn)權(quán)房一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，以及面積縮水、交房不及時等問題，業(yè)主很難維權(quán)。因為現(xiàn)行法律法規(guī)是針對產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益保障進行規(guī)定的，業(yè)主在法律上指的是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，小產(chǎn)權(quán)房無法登記備案，購房人也不具備業(yè)主身份，所以無法行使業(yè)主權(quán)利，其購房合同在法律上也是無效的，即使起訴到法院，法院也可能不受理或駁回。

  查看全文↓ 2012-12-14 17:50:02
• 149****5928

  小產(chǎn)權(quán)房占用的是農(nóng)村集體的土地，并且是向該農(nóng)村集體以為的人銷售，根據(jù)我國土地管理法的相關(guān)規(guī)定，集體所有的土地不能用作開發(fā)商品房，并且國家法律法規(guī)明確規(guī)定，城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村宅基地建房，不可以購買“小產(chǎn)權(quán)房”，對“小產(chǎn)權(quán)房”不予確權(quán)登記，它是事實上的無產(chǎn)權(quán)房，所以不受法律保護。

  查看全文↓ 2012-12-14 17:35:24

相關(guān)問題

• 問 國家為什么要禁止小產(chǎn)權(quán)房
  答

  所謂的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房?！　π‘a(chǎn)權(quán)的解釋歸納起來主要有3種解釋，目前面臨整治的小產(chǎn)權(quán)房，指的是下面的第三種?！　?nb　　sp; 第一種解釋是針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的?！　〉诙N解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權(quán)房?！　〉谌N解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)?！　〉谝环N和第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購房款，或轉(zhuǎn)讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證?！　膬r格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房價格只有同樣位置商品房價格的40％至60％。　　從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅?！　馁I賣手續(xù)看，沒有繳納商品房買賣的契稅。　　從使用成本看，物業(yè)費便宜、水電費便宜、采暖費便宜。　　從物業(yè)管理看，由鄉(xiāng)政府指定的開發(fā)商成立物業(yè)管理機構(gòu)進行管理，服務(wù)管理水平不是很高。政府賺不到錢了肯定禁止，呵呵

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• 問 哪些商品房銷售方式是被禁止的？銷售過程中有哪些注意事項？
  答

  在選擇商品房時，除了關(guān)注房屋本身的質(zhì)量和價格，還要考慮貸款條件。確保你的財務(wù)狀況符合貸款要求，選擇可靠的開發(fā)商和樓盤，避免陷入金融風(fēng)險。

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• 問 ?? 國家為什么要禁止小產(chǎn)權(quán)房？政策怎么規(guī)定的呢？
  答

  國家處理小產(chǎn)權(quán)房的政策對房地產(chǎn)影響和意義：　　小產(chǎn)權(quán)房清理工作，有很多個細致的方面，一方面是小產(chǎn)權(quán)不受法律保護，讓大家不要圖便宜**后發(fā)生糾紛得不到保障。另一方面是小產(chǎn)權(quán)房在一些大的城市，周邊環(huán)境能接受小產(chǎn)權(quán)房，可以申請更改土地性質(zhì)再補地價，就可以正規(guī)的交易。也就是讓小產(chǎn)權(quán)房有保障。影響和意義就是讓沒有錢的也能找到地方安居樂業(yè)。　　房價是升是降，目前都在看跌，所有的輿論所有知道這個事情的人都知道房價在跌，所以這個形勢就好不到那去。因為各項政策的束縛，和大環(huán)境的不好。要想讓客戶買房是有點難度。但市場其實很簡單，只要有稍微比市場低一些價格的樓盤消化的還是非?？斓?。所以平穩(wěn)的發(fā)展應(yīng)該是后期發(fā)展的主導(dǎo)。

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• 問 ??已買小產(chǎn)權(quán)房會被清理嗎?小產(chǎn)權(quán)房會被拆除?
  答

  通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。2011年11月，《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》政策發(fā)布，明確指出小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。

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• 問 ??已買小產(chǎn)權(quán)房會被清理嗎?小產(chǎn)權(quán)房會被拆除?
  答

  小產(chǎn)權(quán)房怎么處理一直以來，由于小產(chǎn)權(quán)房價格低廉,所以盡管其產(chǎn)權(quán)存在爭議，但是仍然購買者眾多，而由于小產(chǎn)權(quán)房的整治涉及到很多人的利益，相關(guān)部門一直沒有出臺具體的治理辦法。據(jù)信息時報報道，近日，國家相關(guān)部門將對小產(chǎn)權(quán)房動刀，其中，國土資源部官員表示，該部已會同北京市國土管理局、懷柔區(qū)政府進行調(diào)查，并提出四點處理意見。1、對違法建設(shè)立即叫停，責(zé)令開發(fā)商停止對外銷售,并采取停電停水措施。2、對尚未銷售的和2007日以后新建、續(xù)建的房屋予以拆除,并拆除圈建的圍墻，對2007日以前銷售的已建成房屋，待全國小產(chǎn)權(quán)房處理政策出臺后一并處理。3、對已劃分地塊對外出租土地待建的，責(zé)令退還土地。4、分清責(zé)任，依法依規(guī)追究開發(fā)商、村干部等有關(guān)人員的責(zé)任。哪些小產(chǎn)權(quán)房會被拆除一般認為，催生小產(chǎn)權(quán)房的主要原因是城市房地產(chǎn)價格居高不下。小產(chǎn)權(quán)房比較吸引人的地方在于價格。很多大城市的房價長期快速上漲，超出了當(dāng)時當(dāng)?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。而政府經(jīng)濟適用房、廉租房的建設(shè)卻無法滿足住房需求，小產(chǎn)權(quán)房存在著大量現(xiàn)實的購買群。全國兩會期間,國土部部長表示，開始試點的治理小產(chǎn)權(quán)房，將為下一步大規(guī)模的清理做準(zhǔn)備。試點治理小產(chǎn)權(quán)房以及啟動全面清理工作都在加緊進行，政策大致方向是先清理在建和未售的、侵占了耕地的,以杜絕小產(chǎn)權(quán)房的繼續(xù)發(fā)展，再分情況治理已售的小產(chǎn)權(quán)房。隨著小產(chǎn)權(quán)房的地價越漲越高，加上建筑成本和人工成本都在，而房價卻持續(xù)低迷，小產(chǎn)權(quán)房的利潤空間逐漸被攤薄，加上政策越來越嚴厲，甚至已經(jīng)出現(xiàn)了小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商被送上法庭的事件，現(xiàn)在越來越多的開發(fā)商正在退出小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)。

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