存量房（二手房）資金監(jiān)管如何辦理？

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• 154****8943

  買賣雙方簽署《存量房買賣合同》，同時簽署《二手房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》。隨后買賣雙方在約定時間內(nèi)到銀行作資金托管并簽署《資金托管協(xié)議》。下一步是買賣雙方帶上《自行劃轉(zhuǎn)聲明》辦理產(chǎn)權(quán)過戶的相關(guān)手續(xù)。按照買方、賣方和銀行之間的約定，在完稅或者出新產(chǎn)權(quán)證后，如果買方是一次性付款，銀行將所有款項劃轉(zhuǎn)給賣方；
  如果買方是按揭貸款，辦完新產(chǎn)權(quán)證的抵押，貸款銀行將貸款就劃轉(zhuǎn)給賣方。因此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：無論是實現(xiàn)銀行監(jiān)管還是銀行托管，其有一個**大的共性都是沒有通過經(jīng)紀(jì)公司自身的賬戶進行資金的劃轉(zhuǎn)，從而避免了經(jīng)紀(jì)公司違規(guī)操作的狀況，保障了二手房交易資金的安全。

  查看全文↓ 2012-12-07 17:07:49
• 146****9801

  存量房（二手房）資金監(jiān)管是“存量房交易結(jié)算資金專用存款賬戶”（以下簡稱“專用賬戶”）的通俗理解，其是指專門用于劃轉(zhuǎn)存量房交易過程中所涉及的交易結(jié)算資金的賬戶?！皩Ｓ觅~戶”與設(shè)立方（即經(jīng)紀(jì)公司或擔(dān)保公司，下同）自有的結(jié)算賬戶是分開的不同賬戶。“專用賬戶”內(nèi)的資金獨立于設(shè)立方的固有財產(chǎn)及其管理的其他財產(chǎn)，也不屬于設(shè)立方的負(fù)債，資金的所有權(quán)屬于交易當(dāng)事人，設(shè)立方無權(quán)挪用“專用賬戶”下的資金?！　「鶕?jù)存量房的抵押狀況及付款方式，交易結(jié)算資金的劃轉(zhuǎn)一般分為四種程序：第一種是房屋未設(shè)定抵押，買房人一次性全額付款；第二種是房屋未設(shè)定抵押，買房人抵押貸款；第三種是房屋已設(shè)定抵押，買房人一次性全額付款；第四種是房屋已設(shè)定抵押，買房人抵押貸款。但這四種情況的資金監(jiān)管流程基本可以分為四大步驟：　　第一步，交易雙方通過網(wǎng)上簽約系統(tǒng)進行買賣合同的簽訂。截止11月22日，建委批準(zhǔn)的設(shè)立“專用賬戶”的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及交易保證機構(gòu)共有56家。因此，業(yè)內(nèi)人士建議：存量房交易當(dāng)事人在與其委托保證機構(gòu)簽署《存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》前，**好應(yīng)核實保證機構(gòu)的“專用賬戶”開戶許可證明?！　〉诙剑炇鹳Y金劃轉(zhuǎn)協(xié)議，把房款存入監(jiān)管賬戶。交易雙方與選定的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)簽訂《存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》之后，客戶把除定金外的剩余房款存入經(jīng)紀(jì)公司的在開戶銀行的“專用賬戶”，銀行會向客戶開具交存憑證。經(jīng)紀(jì)公司核實憑證后，開具《存量房交易結(jié)算資金托管憑證》。　　第三步，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，下發(fā)新產(chǎn)權(quán)證和辦結(jié)單。經(jīng)紀(jì)公司的過戶專員攜《存量房交易結(jié)算資金托管憑證》，協(xié)同交易雙方到房地局進行過戶。房地局在出具新產(chǎn)權(quán)證的同時，向業(yè)主開具《轉(zhuǎn)移登記辦結(jié)單》?！　〉谒牟?，銀行資金劃轉(zhuǎn)。轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)辦理完畢時，出售者即可持房屋權(quán)屬登記部門開具的《轉(zhuǎn)移登記辦結(jié)單》辦理交易結(jié)算資金的劃轉(zhuǎn)手續(xù)。

  查看全文↓ 2012-12-07 17:07:40

相關(guān)問題

• 問 什么是存量房買賣資金監(jiān)管
  答

  首先要由監(jiān)管人、售房人、購房人簽訂存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議、存量房買賣貸款抵押保證協(xié)議書，然后由購房人存入**款，取得**款存款憑證后，再由購房人持該憑證和存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議、存量房買賣貸款抵押保證協(xié)議書及其他手續(xù)，向貸款銀行申請買房抵押貸款。貸款審批通過后，由貸款銀行將貸款直接打入資金監(jiān)管賬戶。貸款資金到賬后，購房人取得存量房交易資金監(jiān)管存款憑證。

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• 問 請問辦理存量房買房抵押貸款的資金監(jiān)管手續(xù)如何辦理？
  答

  首先要由監(jiān)管人、售房人、購房人簽訂存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議、存量房買賣貸款抵押保證協(xié)議書，然后由購房人存入**款，取得**款存款憑證后，再由購房人持該憑證和存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議、存量房買賣貸款抵押保證協(xié)議書及其他手續(xù)，向貸款銀行申請買房抵押貸款。貸款審批通過后，由貸款銀行將貸款直接打入資金監(jiān)管賬戶。貸款資金到賬后，購房人取得存量房交易資金監(jiān)管存款憑證。

• 問 為什么要實行存量房資金監(jiān)管？
  答

  其實是為保障存量房交易安全，規(guī)范存量房交易行為，根據(jù)中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)信息系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》，建設(shè)部、中國人民銀行《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理、規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》（建住房〔2006〕321號）以及建設(shè)部、中國人民銀行連續(xù)下發(fā)的兩個要求各地切實做好交易資金的監(jiān)管工作的緊急通知精神，2009年，市政府辦公室印發(fā)了《徐州市存量房交易網(wǎng)上備案管理辦法》，從而建立了存量房交易資金監(jiān)管制度。2010年，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號），作為調(diào)控和規(guī)范房地產(chǎn)市場的手段之一，再次強調(diào)各地要進一步加大存量房交易資金的監(jiān)管力度。省住建廳、物價局、人社廳聯(lián)合發(fā)文，再次明確要求實行交易資金監(jiān)管制度，嚴(yán)格房地產(chǎn)交易結(jié)算資金監(jiān)管。實行監(jiān)管制度后，買賣雙方各在銀行設(shè)立賬戶，經(jīng)登記機關(guān)審查房屋權(quán)屬清楚，可以登記發(fā)證，房款再劃歸賣方所有，確保了交易資金的安全。

• 問 存量房是二手房嗎
  答

  1、存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋，相對于增量房而言。增量房是指房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造的商品房，存量房一般是指未居住過的二手房，即通常所講的“庫存待售”的房產(chǎn)。2、存量房嚴(yán)格意義上來講是存量資產(chǎn)，存量房市場也叫做一級半市場。存量房買賣程序是由買賣雙方當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同，合同生效后30日內(nèi)向房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理轉(zhuǎn)移登記。存量房嚴(yán)格意義上來講是存量資產(chǎn)，存量房市場也叫做一級半市場。3、商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經(jīng)濟條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受 政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。所以說存量房實際是商品房的一種。

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• 問 ??存量房好還是二手房好?存量房和二手房有什么區(qū)別？
  答

  　1、存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋?！　?、存量房和商品房的區(qū)別：　　商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經(jīng)濟條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。

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