我小區(qū)的物業(yè)公司竟然擅自提高物業(yè)管理費，實在太可惡了！這種做法應(yīng)該是違規(guī)的吧？

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• 152****8185

  物業(yè)管理公司在未征得業(yè)主同意的情況下，單方面自行決定提高管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的做法是不當(dāng)?shù)?。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)通過書面方式征求業(yè)主的意見，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并到物價局進(jìn)行備案。

  查看全文↓ 2012-10-12 10:11:38
• 147****0515

  未經(jīng)業(yè)主同意就擅自提高物業(yè)費實屬不當(dāng)~

  查看全文↓ 2012-10-12 10:11:31

相關(guān)問題

• 問 物業(yè)公司實在太欺負(fù)人了，管理太混亂了，想怎么怎么才可以更換物業(yè)公司呢？
  答

  更換物業(yè)管理企業(yè)的程序我國物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的行使者為業(yè)主委員會，同時規(guī)定有權(quán)更換物業(yè)管理企業(yè)的主體也為業(yè)主委員會，因此業(yè)主要求更換物業(yè)管理企業(yè)的，均必須通過業(yè)主管理委員會并實施一定的程序后實行。1、法定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)法定更換物業(yè)管理企業(yè)條件時，即物業(yè)管理企業(yè)喪失一定的經(jīng)營資格和經(jīng)營資質(zhì)時，其與業(yè)主委員會或者業(yè)主所簽訂的《物業(yè)管理委托合同》自動解除，業(yè)主委員會可以按照選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件和程序重新通過招標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。2、約定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。當(dāng)《物業(yè)管理委托合同》所約定的事由出現(xiàn)造成需要更換物業(yè)管理企業(yè)，可以由業(yè)主委員會根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》的約定直接進(jìn)行，也可以由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主或者物業(yè)使用人的投訴，進(jìn)行具體運作之后，解除與物業(yè)管理企業(yè)的合同。業(yè)主委員會可以按照選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件和程序，重新通過招標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主委員會通過招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)就哪些事項形成決議？根據(jù)不同情況，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前決定以下事項：（1）授權(quán)業(yè)主委員會或委托招標(biāo)***機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)；（2）確定采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)方式；（3）授權(quán)業(yè)主委員會直接確定中標(biāo)人或由評標(biāo)委員會推薦中標(biāo)候選人名單后，由業(yè)主大會**終確定中標(biāo)人；（4）物業(yè)服務(wù)價格幅度或水平。

• 問 ?? 物業(yè)費太低,物業(yè)公司想提高物業(yè)管理費,該如何操作
  答

  不可以，漲費程序還是比較復(fù)雜的；首先要對漲費情況進(jìn)行公示，如果小區(qū)已經(jīng)成立業(yè)主大會，物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主大會和物業(yè)公司自行協(xié)商制定收費標(biāo)準(zhǔn)。未成立業(yè)主大會的，除了要進(jìn)行公示外，要獲得占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主（雙過半業(yè)主）同意。

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• 問 物業(yè)公司是如何收取物業(yè)管理費的
  答

  可根據(jù)服務(wù)內(nèi)容及其它支出費用(例出10條常見費用支出)1,人員工資,福利,2,員工勞動保護(hù),(保險,勞動保護(hù)用品)3,設(shè)備日常維修,保養(yǎng),4,公共設(shè)施維護(hù)費用5,公共照明電費6,辦公費,員工培訓(xùn)費7,垃圾分類處理費8,綠化人工費,水費,化肥,農(nóng)藥費9,招待費10,稅費,等費用

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• 問 ?? 如何提高物業(yè)管理費的標(biāo)準(zhǔn)
  答

  法律規(guī)定好了的東西就不能提高了。需要嚴(yán)格按照法律條文辦事。要是按照你們的意思，理解為多種經(jīng)營倒是可以的，就是你們物業(yè)公司提供相應(yīng)的額外服務(wù)，可以收取合理的費用。還可以在公共區(qū)域安排廣告，或者電梯里面安排廣告。所有的收費項目都要是自愿的。相應(yīng)需要遵守物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定和物業(yè)服務(wù)收費管理辦法。這兩個法律性質(zhì)的文件。不可以亂收費的。

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• 問 ?? 如何提高物業(yè)管理費的收繳率
  答

  物業(yè)管理收費難的問題一直是困擾物業(yè)經(jīng)營發(fā)展的一大瓶頸，綜合物業(yè)管理的主體、市場、開發(fā)、收房階段、服務(wù)和管理等問題，筆者認(rèn)為，物業(yè)公司可以通過以下策略有效的改善和提高物業(yè)公司的收費能力和水平。設(shè)計施工不合理的解決策略：早期介入物業(yè)先天不足必將導(dǎo)致物業(yè)管理的混亂和收費的困難。在房地產(chǎn)開發(fā)的前期，選聘的物業(yè)管理公司就應(yīng)該參入物業(yè)的設(shè)計方案的優(yōu)化、施工方案的論證、設(shè)備安裝的監(jiān)督和施工質(zhì)量監(jiān)督的全過程，既為日后做好物業(yè)管理打下良好的基礎(chǔ)，又可協(xié)助開發(fā)商把握好工作質(zhì)量，在源頭上減少工程質(zhì)量糾紛。工程質(zhì)量問題多的解決策略：理性承接為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題而引起糾紛，物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)項目時必須嚴(yán)把承接驗收關(guān)，分清責(zé)任，特別對于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備要進(jìn)行認(rèn)真查驗，并與開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會辦理承接驗收手續(xù)，凡屬于開發(fā)建設(shè)單位的責(zé)任，由開發(fā)單位負(fù)責(zé)解決（特殊情況下可讓開發(fā)單位留下足夠的資金委托具有修復(fù)能力的物業(yè)管理公司進(jìn)行修復(fù)），為日后減少物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛打好基礎(chǔ)。管理服務(wù)水平低的解決策略：苦練內(nèi)功隨著社會的進(jìn)步和人們生活水平的提高，業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務(wù)的需求越來越高，物業(yè)管理市場的競爭也越來越激烈，物業(yè)管理企業(yè)要想在競爭中站穩(wěn)腳跟，就應(yīng)通過整合逐步擴(kuò)大規(guī)模，降低成本，規(guī)范行為,做到主動服務(wù)、熱情服務(wù)、文明服務(wù)、高效服務(wù)、人性化服務(wù)，以切實提高物業(yè)管理服務(wù)的水平，通過完善、優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)，消除業(yè)主對交納管理費的不滿情緒，為解決收費難創(chuàng)造良好的條件。費用支出不透明的解決策略：定期公示增強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)費收支情況的透明度，是尊重業(yè)主知情權(quán)的重要表現(xiàn)形式。業(yè)主、物業(yè)使用人不僅有交納物業(yè)管理服務(wù)費的義務(wù)，同時也有權(quán)知道物業(yè)管理服務(wù)費用在什么地方。物業(yè)管理企業(yè)有義務(wù)按照《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定》的要求，不僅要將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進(jìn)行公示，實行明碼標(biāo)價，而且應(yīng)當(dāng)將收費表、收費清單、收費手冊及使用情況向業(yè)主和物業(yè)使用人公開，以接受業(yè)主、物業(yè)使用人的查詢和監(jiān)督。收費手段太落后的解決策略：一卡通用實踐證明，以往上門收費的辦法收費及時率和收取率都不高，推行綜合收費卡制度，不僅可以減少大量的收費人員，提高辦事效率，降低服務(wù)成本，而且是保障居民消費應(yīng)收盡收的好辦法。所謂綜合收費卡制度，就是將居民的水費、電費、煤氣費、物業(yè)管理費、采暖費等統(tǒng)一存儲在一個卡中，業(yè)主或物業(yè)使用人每月到指定代收代繳銀行或收費部門，劃卡結(jié)算。如果卡中所存資金不足，其水、電、煤氣、采暖等均不能使用。目前，還沒有實行綜合收費卡制度的城市，應(yīng)當(dāng)積極進(jìn)行試點，并在試點的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗，完善方法，盡快推而廣之。依法維權(quán)意識弱的解決策略：完善法律制度，增強(qiáng)法律意識根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等有關(guān)法律規(guī)定，對不交、少交、欠交物業(yè)管理費的業(yè)主或物業(yè)使用人，經(jīng)督促仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可提起法律訴訟，用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。而在訴訟中，還應(yīng)注意：一是要先從不交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主中將具有煽動性、影響性，確實有錢不交費的“害群之馬”告上法庭；二是要挑選沒有任何理由拒交物業(yè)管理服務(wù)費的“釘子戶”通過法律討回公道。只有這樣，才能達(dá)到預(yù)期效果，才能達(dá)到切實維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)和大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益目的。業(yè)主認(rèn)識存在偏差的解決策略：樹立正確認(rèn)識新聞媒體、有關(guān)部門及物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加大對《物業(yè)管理條例》及其配套法律法規(guī)的宣傳力度，切實提高業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務(wù)的消費意識。向業(yè)主宣傳物業(yè)管理取之于民、用之于民的宗旨，宣傳專業(yè)化管理對住宅的保值增值功能，宣傳交費合理、拒交可恥，不交、少交、欠交物業(yè)管理費不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。消費水平不高的解決策略：增加合理補(bǔ)貼物業(yè)管理水平的提高與居民的經(jīng)濟(jì)能力密切相關(guān)，對于某些低收入職工來說，以合理的價格去購買物業(yè)管理服務(wù)，就有必要給以合理的補(bǔ)貼。據(jù)北京市預(yù)測，在補(bǔ)貼給職工工資5％的物業(yè)管理費以后，職工就可以承受基本的物業(yè)管理費支出。此外對于那些經(jīng)營困難無力交費的企業(yè)及低收入家庭，建議有關(guān)部門應(yīng)建立專項保障基金或以社會保障的辦法解決。消費僥幸心理的解決策略：公眾力量約束明確將“不拖欠管理費”條款列入《業(yè)主公約》，由代表全體業(yè)主共同利益的業(yè)主委員會配合物業(yè)管理公司催繳，以有效提高管理費的收繳率，杜絕搭便車現(xiàn)象。對于交費的業(yè)主和不交費的業(yè)主，進(jìn)行必要的表揚和批評，物業(yè)管理公司可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽(yù)廣告牌”，特別對經(jīng)說服教育無效的業(yè)主采取“上牌”公示的手段，讓廣大業(yè)主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平上不去。廣而告之，讓社會輿論、公眾力量起到應(yīng)有的監(jiān)督作用。自主權(quán)難發(fā)揮的解決策略：公開競標(biāo)選聘要從源頭上消除欠費現(xiàn)象，就必須盡快擴(kuò)大推行物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，由政府主管職能部門牽頭，讓業(yè)主與物業(yè)管理公司在市場中進(jìn)行雙向選擇。這樣才能使廣大業(yè)主的權(quán)利得到應(yīng)有的保障，才能保證一批觀念新、效益好、實力強(qiáng)、規(guī)模大、機(jī)制活的物業(yè)管理企業(yè)在市場競爭中脫穎而出，才能有效的提高服務(wù)質(zhì)量和降低管理費用。售房廣告承諾難兌現(xiàn)的解決策略：多管齊下開發(fā)商要誠信務(wù)實，不欺詐業(yè)主，確保房屋及設(shè)施設(shè)備質(zhì)量合格，并嚴(yán)格執(zhí)行國家的有關(guān)規(guī)定，制定房屋質(zhì)量保修證明和物業(yè)使用說明書，向業(yè)主明示后發(fā)放。消費者要加強(qiáng)自我保護(hù)意識，在購房前要到專業(yè)機(jī)構(gòu)咨詢開發(fā)商以及物業(yè)管理公司的情況，避免在購買商品房時被虛假廣告蒙騙上當(dāng)。倡導(dǎo)業(yè)主用合法方式保障自身權(quán)益，一旦在入住后發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量及開發(fā)商承諾沒有兌現(xiàn)等問題，要通過合法、有效途徑解決問題，不應(yīng)以欠交管理費方式表示抗議。物業(yè)管理企業(yè)要努力履行開發(fā)商的物業(yè)服務(wù)承諾。項目的開發(fā)商在樓書和廣告宣傳中，明確承諾了“五星級”酒店式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的同時，出資組建或選聘了物業(yè)管理公司。為此，物業(yè)管理公司理應(yīng)想方設(shè)法地為開發(fā)商履行承諾，在規(guī)范化服務(wù)和個性化服務(wù)上，真正做到以為業(yè)主服務(wù)為中心、以業(yè)主滿意為標(biāo)準(zhǔn)，從而為管理費的收取營造良好氛圍。

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