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受讓方在簽訂門面轉(zhuǎn)讓合同的時候需要注意哪些問題呢? 因為對轉(zhuǎn)讓方各方面因素都不是非常了解，所以在簽訂這份合同之前，受讓方需要做好以下準備： 一、調(diào)查商鋪的檔案 承租之前，應當赴所在地房地產(chǎn)交易中心進行產(chǎn)權調(diào)查，確認幾個重大的信息： 1、房屋的用途和土地用途：必須確保房屋的類型為商業(yè)房性質(zhì)，土地是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪性質(zhì)，否則，將面臨無法辦營業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風險。 2、房屋權利人：以確保與房屋權利人或其他由權利人簽署租賃合同。 3、房屋是否存有租賃登記信息：若已經(jīng)存有租賃登記信息的，導致新租賃合同無法辦理登記手續(xù)，從而導致新承租人的租賃關系無法對抗第三人，也會影響新承租人順利辦出營業(yè)執(zhí)照。 二、免租裝修期 商鋪租賃合同中，免租裝修期經(jīng)常會在合同中出現(xiàn)，只要是由于承租人在交房后需要對房屋進行裝修，實際不能辦公、營業(yè)，此種情況之下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但在“免租裝修期”非法律明確規(guī)定的概念，因此，在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租期起止時間，免支付的具體費用，一般情形下，只能免租金，實際使用房屋產(chǎn)生的水費、電費等還需要按合同約定承擔。 三、租賃合同保證金 俗稱“押金”，注意用于抵充承租人應當承擔但未繳付的費用，因為商鋪相應的電費、電話費、物業(yè)管理費等費用比較高，因此建議押金應當適當高一些，以免不夠抵以上的費用，另外，還需要特別注意的是，承租人在承租過程中，不斷地拖付相應的費用，押金抵扣不夠的情況下怎么辦?可以約定補足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相關費用后，承租人應當在合理期限內(nèi)補足支付“押金”，如果出租人通知后一定時間內(nèi)補齊的話，則出租人可以單方解約，并追究承租人相應的違約責任。若合同中有此約定，則可以有效整治承租人“老賴”行為。 四、稅費承擔 按照法律、法規(guī)、規(guī)章以及其他規(guī)范性文件規(guī)定，出租或轉(zhuǎn)租商鋪的，出租人或轉(zhuǎn)租人應當承擔相應的稅費。 五、營業(yè)執(zhí)照 承租商鋪的目的在于開展商業(yè)經(jīng)商活動，而商業(yè)經(jīng)營活動首要條件是必須取得營業(yè)執(zhí)照，因此，在簽訂商鋪租賃合同時，許多條款都要圍繞著營業(yè)執(zhí)照辦理來設置，只要涉及這幾個方面： 1、有租賃登記信息沒有注銷，從而導致新的租賃合同無法辦理租賃登記，從而導致無法及時辦理營業(yè)執(zhí)照；商鋪上原本已經(jīng)注冊了營業(yè)執(zhí)照，該營業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移，從而導致同一個商鋪上無法再次注冊新的營業(yè)執(zhí)照； 2、屋類型不是商業(yè)用房，從而無法進行商業(yè)經(jīng)營活動，而導致無法注冊營業(yè)執(zhí)照；涉及特種經(jīng)驗行業(yè)(娛樂、餐飲)的，還需要經(jīng)過公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格，取得治安許可證，衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營業(yè)執(zhí)照；因出租人材料缺失導致無法注冊營業(yè)執(zhí)照。 六、處置裝修 商鋪租賃中，往往需要花費大額資金用于鋪面裝修，為了確保裝修能夠順利進行，以及保障裝修的利益，在合同中應當注意幾個問題； 1、明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別約定的改建，搭建的，應當明確約定清楚，對于廣告，店招位置也可約定清楚。 2、解除合同的違約責任，不僅僅考慮違約金部分，因為違約金常常會等同押金，數(shù)額不高，往往不及承租人承租人的裝修損失，因此，應當約定此情形下，出租人除承擔違約金外，還需要承擔承租人所遭受的裝修損失費用。 3、明確租賃期滿時，裝修，添附的處置方式。 七、水、電、電話線等 因商鋪經(jīng)營的特殊性，對于水、電、電話線均可能特殊需要，這些公共資源的供應又會受到各種因素影響，建議承租商鋪前，應當先行考慮是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴容或增量，以及辦理擴容或增量所需費用，并在合同明確約定相關內(nèi)容，以及無法滿足正常進行需求的情形下，承租人免責解除合同的權利。 八、簽訂合同之后的顧慮 租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質(zhì)，此登記效力主要包括以下內(nèi)容： 1、登記與否不合同本身的生效，即使沒有辦理備案登記，合同依然在生效條件滿足時就生效； 2、經(jīng)登記的案件，具有對抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個人承租的，其中一個辦理了租賃登記，另一個沒有辦理租賃登記，則房屋應當租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔違約責任。 九、轉(zhuǎn)租問題 商鋪市場中經(jīng)常會遇到許多“二房東”“三房東”情形，這其中就存在轉(zhuǎn)租的問題，俗稱的“轉(zhuǎn)租”其中涵蓋了法律規(guī)定的兩種變更方式“轉(zhuǎn)租”和“承租權轉(zhuǎn)讓”，依法律規(guī)定，“轉(zhuǎn)租”是指上手租賃關系部解除，本手在此建立租賃關系，二“是指上手租賃關系，新承租人直接代替原承租人與出租人建立租賃關系，在這兩形式下，需要注意以下問題： 1、轉(zhuǎn)租人必須取得出租人書面同意，同樣承租權轉(zhuǎn)讓中，解除原租賃合同和重潛心租賃合同，也需要征得出租人同意。 2、原承租人往往向新承租人主張一筆補償費，主要補償裝修損失等，此筆費用不適于法定承租人應承擔費用，但法律上也沒用明確禁止，因此，只要雙方當時協(xié)商同意的，也會受法律保護，建議承租人在支付此筆費用時，應當考慮分批與轉(zhuǎn)租權轉(zhuǎn)讓錯作環(huán)節(jié)結合起來支付，以此降低資金風險，并可考慮將營業(yè)執(zhí)照辦理成功作為該筆費用退還或解除情形。 十、買賣與租賃 許多人擔心承租商鋪之后，業(yè)主將商鋪出售了怎么辦，其實，承租人完全無須擔心此種風險，因為法律對承租人賦予了兩種特殊保護。 1、出租人在出售時，承租人享有同等條件之下的優(yōu)先購買權。 2、即使承租人不想購買承租商鋪的，業(yè)主出售后，新的業(yè)主也應當繼續(xù)履行租賃合同，否則，新的業(yè)主應當租賃合同中的違約責任。 知識總結：上述的幾個注意事項其實對于租店面的朋友來說都是非常重要的，也是保證自己的利益不收侵害的關鍵。實踐中有很多意想不到的情況會發(fā)生，做好充足的準備當然是預防損失的**好措施。
全部5個回答>買商鋪簽合同需要注意什么
138****7518 | 2020-11-17 16:09:08
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131****0038
購買商鋪所簽訂的合同，需要在合同當中標明關于權利和義務的具體條款，因為商鋪的產(chǎn)權總共為40年，所以在針對于商鋪的處置權和收益權方面，要盡量保障自身的權益，在簽訂合同之前，需要去該地區(qū)的房產(chǎn)交易中心，查詢商鋪的權屬情況，尤其是新開盤的商鋪，看開發(fā)商是否具備有土地開發(fā)，包括銷售的證件。商鋪是否存在有抵押或者是司法限制的情況。
查看全文↓ 2020-11-17 16:10:20
簽訂合同當中對于房屋的用途以及公攤面積進行注明，一般來說商鋪的公攤面積在30-40%，如果屬于較大的商鋪類型可能還會達到50%多公攤，需要在合同中清晰的明確公攤的面積大小以及產(chǎn)權的歸屬，而且購買商鋪還需要格外關注物業(yè)的管理。此外對于停車位、消防廣告位和展示面等一系列配套設施都應該分別約定，并且在交付時注意驗收。
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要看清付款日期及逾期付款的違約責任；面積偏差的相關規(guī)定；交房日期及逾期交房的違約責任。
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每個地方注意
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如果你對樓層、房型、價格等重大問題無異議的情況下，合同主要注意這幾方面：1、房屋的使用性質(zhì)是否住宅——住宅和辦公樓的使用年限、房屋性質(zhì)、轉(zhuǎn)讓稅費都不相同。2、仔細閱讀合同，購房人信息、房屋坐落和信息是否正確無誤。3、附件中的房屋坐落、總平面圖、房屋配置（水電等配置、門窗材質(zhì)等）有無問題。4、關于收房時間和方式、產(chǎn)證辦理時間和方式的規(guī)定，關于面積補差的規(guī)定；各項違約條款。不過，目前絕大多數(shù)開發(fā)商采用的是通用合同格式，而第四項一般也是沒得商量的，關鍵還是看清楚合同再簽字，也免得事后后悔或者糾紛。"
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如果你對樓層、房型、價格等重大問題無異議的情況下。合同主要注意這幾方面。1、稅費的使用性質(zhì)是否住宅——住宅和辦公樓的使用年限、房屋性質(zhì)、轉(zhuǎn)讓稅費都不相同。2、仔細閱讀合同，購房人信息、房屋坐落和信息是否正確無誤。3、附件中的房屋坐落、總平面圖、房屋配置(水電等配置、門窗材質(zhì)等)有無問題。4、關于收房時間和方式、產(chǎn)證辦理時間和方式的規(guī)定，關于面積補差的規(guī)定;各項產(chǎn)證條款。不過，目前絕大多數(shù)開發(fā)商采用的是通用合同格式，而第四項一般也是沒得商量的，關鍵還是看清楚合同再簽字，也免得事后后悔或者糾紛
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