房地產(chǎn)開發(fā)全流程細(xì)節(jié)講解

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• 133****0173

  一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的開發(fā)要先從土地獲取開始，尤其在**早期在拿地到方案的設(shè)定，都屬于決策期。購(gòu)買了建筑用地之后進(jìn)入到施工期，先要對(duì)所搭建的建筑進(jìn)行設(shè)計(jì)，然后由相關(guān)部門審批通過(guò)之后再開始實(shí)施建設(shè)，開始建設(shè)后就進(jìn)入到了預(yù)售期。需要對(duì)房產(chǎn)本身進(jìn)行推廣銷售，直到**后交付完成轉(zhuǎn)交給消費(fèi)者。一般來(lái)說(shuō)從開始項(xiàng)目啟動(dòng)一直到**后的竣工驗(yàn)收，需要經(jīng)過(guò)18個(gè)流程。
  其中比較關(guān)鍵的就是**早期需要對(duì)市場(chǎng)的變化有一個(gè)精準(zhǔn)的把握，而且在設(shè)定項(xiàng)目的過(guò)程當(dāng)中，需要準(zhǔn)備好相應(yīng)的資質(zhì)，交由勘察設(shè)計(jì)院進(jìn)行規(guī)劃，并且要落實(shí)足夠的開發(fā)資金。而且在房地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程當(dāng)中，所涉及到的部門也有很多，需要人防辦進(jìn)行建設(shè)布局，同時(shí)也要國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審，此外在開始建設(shè)之前，各個(gè)環(huán)保局城管局等對(duì)建設(shè)工程相關(guān)的內(nèi)容需要進(jìn)行審查，所以總體而言，從開始設(shè)計(jì)到**后竣工是一道非常復(fù)雜且精準(zhǔn)的流程。

  查看全文↓ 2020-03-27 19:44:34

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房地產(chǎn)開發(fā)全流程細(xì)節(jié)講解
  答

  房地產(chǎn)開發(fā)全流程從獲取土地開始的決策期，到購(gòu)買建筑用地之后進(jìn)入施工期，再由相關(guān)部門進(jìn)行審批，開始實(shí)施建設(shè)，等待建設(shè)完畢之后到達(dá)預(yù)售期，在預(yù)售的過(guò)程中還要進(jìn)行推廣，直到出售給購(gòu)房者。從開始設(shè)計(jì)到竣工，通常包括以下四個(gè)方面：批復(fù)階段對(duì)于土地證、規(guī)劃要點(diǎn)等項(xiàng)目進(jìn)行批復(fù)，在獲得批復(fù)之后才能進(jìn)行下一階段。獲得必備資質(zhì)包括項(xiàng)目公司設(shè)立、環(huán)境評(píng)估等等，其中，設(shè)立項(xiàng)目公司主要是指在某公司拍得土地之后，會(huì)將其轉(zhuǎn)入到全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，之后再進(jìn)行開發(fā)流程?？偲矫鎸彶殡A段在這一階段主要是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，簡(jiǎn)而言之就是每棟單體建筑的高度以及寬度等等，這其中還涉及到了單體建筑之間的間距以及間隔等。施工及竣工在完成以上流程之后開始進(jìn)行施工，施工完成之后，通過(guò)驗(yàn)收之后獲得相關(guān)資質(zhì)就可以進(jìn)行預(yù)售。

• 問(wèn) 房地產(chǎn)開發(fā)流程
  答

  房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程: (一)開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的起點(diǎn) 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制條件下,開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商**關(guān)鍵的一項(xiàng)工作,從這項(xiàng)工作起,整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場(chǎng)的需要,將決定未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì),確定不同地段的發(fā)展前景,把握不同項(xiàng)目的市場(chǎng)需求狀況。 (二)可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第二步,也是非常關(guān)鍵的一步 開發(fā)商提出了設(shè)想,但這種設(shè)想究竟有沒(méi)有真正的市場(chǎng)前景,需要進(jìn)行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)不可缺少的一個(gè)階段。政府是否批準(zhǔn)此項(xiàng)目立項(xiàng),銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進(jìn)行可行性研究,就可能有兩種結(jié)果:一是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想不可行,那么即使開發(fā)商不同意,這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的全過(guò)程實(shí)際上就結(jié)束了;二是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想可行,則不出意外,這個(gè)項(xiàng)目就可以一直進(jìn)行到**后的階段。目前,在我國(guó)忽視可行性研究,或者將可行性研究當(dāng)成一種形式的風(fēng)氣,在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)領(lǐng)域還相當(dāng)濃厚,這造成了空置率居高不下等一系列惡果,需要政府認(rèn)真對(duì)待。 (三)申請(qǐng)項(xiàng)目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步,也是正式啟動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)的第一步 土地是所有建筑的基礎(chǔ),申請(qǐng)土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動(dòng)的第一步。在我國(guó),由于人多地少,土地資源成為極為稀缺的資源,對(duì)許多開發(fā)商來(lái)說(shuō),拿到土地才是**關(guān)鍵的一步,有了土地就有了開發(fā)的全部條件,有土地就不愁項(xiàng)目賺不到錢。因此,在土地市場(chǎng)上各種腐敗事件層出不窮。我國(guó)原來(lái)規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式,劃撥土地太多,沖擊了正常的土地市場(chǎng)的運(yùn)行,目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地,絕大多數(shù)土地都是通過(guò)出讓獲得。但在實(shí)際上,從原土地使用者(即原來(lái)占有國(guó)有土地的國(guó)有企事業(yè)單位)獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后,要到建設(shè)行政主管部門備案,領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》。 (四)項(xiàng)目設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步,也是關(guān)系到項(xiàng)目是否符合市場(chǎng)需要的重要一步 根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模,設(shè)計(jì)的具體工作流程也有所不同。對(duì)于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō),一般要分成方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)3個(gè)具體步驟。方案設(shè)計(jì)反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計(jì)要求。初步設(shè)計(jì)在方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上,應(yīng)提出設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計(jì)方案。初步設(shè)計(jì)文件應(yīng)該包括設(shè)計(jì)總說(shuō)明書、設(shè)計(jì)圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書4個(gè)部分。施工圖設(shè)計(jì)是初步設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上的更詳細(xì)的設(shè)計(jì),具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法;并要繪制完整詳細(xì)的建筑及安裝祥圖及必要的文字說(shuō)明。開發(fā)商在進(jìn)行規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)前,需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,以獲得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個(gè)數(shù)等)。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)通知書,委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的單位完成方案設(shè)計(jì),然后持方案設(shè)計(jì)報(bào)審表、方案設(shè)計(jì)及其說(shuō)明書等有關(guān)資料,報(bào)經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查,確認(rèn)符合規(guī)劃要求后,核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。方案設(shè)計(jì)得到批準(zhǔn)后,即可以進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃行政管理部門對(duì)建設(shè)工程的初步設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查,確認(rèn)其符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)后,建設(shè)單位就可以進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃行政管理部門在對(duì)工程施工圖及有關(guān)材料進(jìn)行審查合格后,核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。 (五)征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步,也是取得土地使用權(quán)后的第一步 在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后,就需要進(jìn)行征地及拆遷安置的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證,進(jìn)行場(chǎng)地范圍的實(shí)地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi),進(jìn)行征地及拆遷方案的實(shí)施工作。 (六)籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)的第六步,也是征地及拆遷安置后**重要的工作 取得土地使用權(quán)后,大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費(fèi)殆盡,如何取得進(jìn)一步開發(fā)所需的房地產(chǎn)開發(fā)資金,就成了房地產(chǎn)開發(fā)商**重要的工作。開發(fā)商需要制定資金使用計(jì)劃,然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過(guò)各種融資方案的選擇,確定合理的融資方案。目前,我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道偏少,基本上是通過(guò)商業(yè)銀行貸款,而房地產(chǎn)開發(fā)是風(fēng)險(xiǎn)極大的商業(yè)活動(dòng),一旦投資失敗,將牽連銀行體系。**近人民銀行大幅度提高了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的門檻,對(duì)我國(guó)有些過(guò)熱的房地產(chǎn)投資將起到抑制作用。 (七)建設(shè)工程招標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步,是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)制,是我國(guó)工程建設(shè)市場(chǎng)的重大改革舉措之一。通過(guò)招標(biāo),房地產(chǎn)開發(fā)商首先可以選擇合適的項(xiàng)目承包商,以確保工程投資不超過(guò)預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計(jì)要求、工期達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。在確定了工程承包商后,房地產(chǎn)開發(fā)商還需要通過(guò)招標(biāo)選擇合適的監(jiān)理單位,以便對(duì)工程進(jìn)行建設(shè)工程監(jiān)理。 (八)施工是房地產(chǎn)開發(fā)的第八步,也是項(xiàng)目能否及時(shí)優(yōu)質(zhì)完成的關(guān)鍵一步 為了確保按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行組織施工,國(guó)家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行放線、驗(yàn)線,并到建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程開發(fā)證后,才可以破土動(dòng)工。在招聘監(jiān)理單位之后,主要的項(xiàng)目工作就交由監(jiān)理單位進(jìn)行,開發(fā)商只控制**后的管理權(quán),即保持對(duì)監(jiān)理單位的有效監(jiān)督,必要時(shí)解聘監(jiān)理單位。項(xiàng)目施工完成后,還需要通過(guò)由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工驗(yàn)收。通不過(guò)驗(yàn)收,就不能投放到房地產(chǎn)市場(chǎng)。 (九)市場(chǎng)營(yíng)銷與策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第九步,是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵一步 房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商,在開發(fā)項(xiàng)目即將完工之際,就可以考慮進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷工作。如果開發(fā)商符合政府主管部門的預(yù)售條件,開發(fā)商就可以在進(jìn)行施工的同時(shí),進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售工作。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究、確定營(yíng)銷目標(biāo)與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準(zhǔn)備銷售宣傳資料、培訓(xùn)銷售人員、參加必要的房展會(huì)、選擇廣告的方式等。甚至給項(xiàng)目起好聽的名字,在商品房項(xiàng)目的銷售中,都可以起到極為重要的作用。當(dāng)然,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售,必須經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn),取得銷售許可證。 (十)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的**后一步,是房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù)。

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• 問(wèn) 房地產(chǎn)開發(fā)流程是什么
  答

         房地產(chǎn)的開發(fā)流程是：1、前期調(diào)研準(zhǔn)備工作。2、設(shè)計(jì)研究階段。3、預(yù)算成本核算及施工階段。4、竣工結(jié)算階段。　　1、前期調(diào)研準(zhǔn)備工作。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)前期，開發(fā)商需要充分考慮項(xiàng)目的周圍的地理?xiàng)l件和市場(chǎng)要求，做好市場(chǎng)調(diào)研，規(guī)劃可行性報(bào)告，可行性的研究對(duì)一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功與否起到至關(guān)重要的作用?！　?、設(shè)計(jì)研究階段。設(shè)計(jì)研究階段主要是為了更好地控制建筑的建造成本。未雨綢繆，在設(shè)計(jì)的時(shí)候就對(duì)建安的成本進(jìn)行考慮，然后做出限制和要求，這樣比在造價(jià)階段再考慮成本問(wèn)題要合理很多。并且設(shè)計(jì)階段對(duì)于小區(qū)的整體功能設(shè)計(jì)和配套建設(shè)都要考慮，為未來(lái)的社區(qū)環(huán)境做整體規(guī)劃。　　3、預(yù)算成本核算及施工階段。預(yù)算階段要與材料設(shè)備的廠家保持良好的合作，如果遇到加訂的情況要保證不能漲價(jià)，預(yù)算專員要掌握行情，按照規(guī)定控制差價(jià)，施工方自行采購(gòu)的材料，只要質(zhì)量合格，就可以不做干預(yù)?！　?、竣工結(jié)算階段。按照合同及協(xié)議的規(guī)定，按時(shí)按工進(jìn)行費(fèi)用的結(jié)算，并建立結(jié)算復(fù)審制度，和工程款會(huì)簽制度。確保結(jié)算的錢款不出差錯(cuò)。　　房地產(chǎn)開發(fā)的流程還是比較復(fù)雜的，現(xiàn)在房地產(chǎn)的市場(chǎng)雖然還是紅紅火火，但是也不乏失敗案例，所以大家還是要先了解再投資，確保自己不做虧本買賣。

• 問(wèn) 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)辦理流程
  答

  1.準(zhǔn)備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)核準(zhǔn)材料2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表;3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書正、副本復(fù)印件;4.提出申請(qǐng) 申請(qǐng)人先向所在地的省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出申請(qǐng),提交有關(guān)材料。5.初審 省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行初審,提出明確的初審意見。

• 問(wèn) 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)辦理流程
  答

  申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的辦理流程大致如下：①準(zhǔn)備相關(guān)的資質(zhì)核準(zhǔn)材料，比如資質(zhì)申請(qǐng)表，公司章程，財(cái)務(wù)報(bào)表，及相關(guān)高管的身份證明等。②向所在地的相關(guān)行政部門，提出申請(qǐng)并提交準(zhǔn)備好的相關(guān)材料。相關(guān)部門在收到申請(qǐng)及相關(guān)材料后，會(huì)對(duì)提交的材料進(jìn)行審核。③如果申請(qǐng)單位是申請(qǐng)三四級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，那么只需當(dāng)?shù)氐恼块T對(duì)于提交的相關(guān)材料進(jìn)行審核就可以。當(dāng)申請(qǐng)通過(guò)，政府部門就會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將質(zhì)資證書下發(fā)至申請(qǐng)人。④如果申請(qǐng)的是一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)資，就需要在房地產(chǎn)行政部門進(jìn)行初審后，將審核過(guò)程中的問(wèn)題，意見及單位向行政房地產(chǎn)部門所提交的相關(guān)材料，上報(bào)給當(dāng)?shù)氐淖》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門，相關(guān)在收到行政房地產(chǎn)部門所提交的相關(guān)材料及意見后，會(huì)再次審核，作出是否通過(guò)該申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)單位的行政許可決定。