沒辦房產(chǎn)證的房子如何買賣？存在什么風(fēng)險呢？

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• 148****0494

  一、首先要注意這些房子一定不能買
  
  如果有賣家跟你說要賣以下這些房子：
  
  1、利用集體所有土地開發(fā)的房子，也就是所謂的小產(chǎn)權(quán)房；
  
  2、未經(jīng)立項批準(zhǔn)或私自變更立項的樓盤；未取得規(guī)劃審批的樓盤；私自變更規(guī)劃的樓盤；私自改變土地用途的樓盤；
  
  3、土地產(chǎn)權(quán)存在糾紛；
  
  4、沒有銷售許可證又無產(chǎn)權(quán)證的房屋；
  
  5、未經(jīng)驗收或驗收不合格的房屋；
  
  6、土地或房屋未解除抵押的；
  
  7、開發(fā)商未交納相關(guān)稅費的房屋；
  
  8、土地、房屋被有關(guān)部門司法查封；
  
  9、其他法律法規(guī)規(guī)定不能出售的房子。
  
  對于以上這些沒有房產(chǎn)證的房子，給再低的價錢也不能買。否則，一旦出事是沒有法律保護的。
  
  二、除上述情況外房產(chǎn)證沒辦下來的房屋如何買賣？
  
  對于房產(chǎn)證沒辦下來的房子買賣問題，一般分為以下兩種情況：
  
  1、剛剛交了**款，但是還沒有來辦按揭
  
  2、正在還房貸，還沒有交房
  
  如果是以上的兩種情況，其實采用一些方法還是可以進行交易的！下面購房指南通過一個案例給大家講解一下！
  
  案列回顧：
  
  A先生之前貸款購買了一套125平方米的新房，房子的房產(chǎn)證一直都沒能辦理下來，后來A先生因為工作調(diào)動的原因這套房離公司較遠，就希望賣出這套房買套離公司近的房子，于是他前去開發(fā)商那里咨詢，后來就郁悶了，因為售樓處的工作人員告訴他，如果說想賣掉這房子的話，買方必須要全款購買的才可以辦理更名。
  
  A先生覺得，房子已經(jīng)是他的了，為什么不能賣掉然后讓買家按揭呢？
  
  注意問題：
  
  從法律上來說如果上述房屋發(fā)生交易行為是不被保護的，對于買房者來說，購買無產(chǎn)權(quán)證的房屋，風(fēng)險非常大，因為一旦出現(xiàn)賣主有外債等意外，對于買方來說，要維護自己的利益就非常困難，出了什么問題都只能自己承擔(dān)。
  
  交易辦法：
  
  （1）直接辦理更名
  
  如果購房者確實想購買此類房屋，且房子正在還貸期是可以直接去更名的，具體流程如下：
  
  1、在征得開發(fā)商的同意后，A先生還清所有房貸，拿著銀行出具的結(jié)清證明去房管局拿出正在抵押的合同；
  
  2、開發(fā)商帶著合同和注銷備案的登記表去房地局辦理房子的注銷手續(xù)；
  
  3、注銷完成之后買方再與開發(fā)商簽訂新的商品房買賣合同，重新在房管局備案。

  查看全文↓ 2019-11-24 18:26:29
• 144****5898

  一、建議不要購買無房產(chǎn)證的二手房。
  二、買無證二手房將面臨的風(fēng)險：
  1）二手房買賣合同無效之風(fēng)險　　
  賣房人欲出售尚未取得兩證的房屋，首當(dāng)其沖的法律障礙就是《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，賣房人未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?！　?br/>2）房屋的交付時間、權(quán)屬變更登記時間不確定　　
  現(xiàn)實中無兩證的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按約交付并辦理房屋權(quán)屬變更登記，直接取決于開發(fā)商能否按約交付并辦理房屋權(quán)屬變更登記。而商品房的建設(shè)期限較長，能夠如期完工并交付取決于諸多主客觀條件，不確定性因素較多，難以控制。
  3）房屋質(zhì)量難以保證　　
  現(xiàn)實中無兩證的二手房更多的是期房，在建成之前房屋質(zhì)量如何根本無從判斷，這必然為二手房的交付留下了質(zhì)量隱患。
  4）“一房二賣”不可不防　　
  無兩證的二手房買賣無法辦理預(yù)告登記，這就為賣房人“一房二賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，賣房人極有可能將房屋出售給他人?！　?/span>

  查看全文↓ 2019-11-24 18:26:18
• 156****1532

  第1、質(zhì)量檢驗不合格的房子
  根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的相關(guān)規(guī)定，建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。也就是說只有驗收合格的，開發(fā)商才可將房屋交付給買房人使用。如果開發(fā)商建好的新房存在質(zhì)量問題，沒法通過政府有關(guān)部門的驗收，就不具備交房條件，交不了房，也就沒法辦理房產(chǎn)證。
  第2、未獲得五證的房子
  五證是指《商品房銷售（預(yù)售）許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》。
  其中，《商品房銷售（預(yù)售）許可證》是五證的**后一關(guān)，前面四證都全了，房地產(chǎn)管理部門才會發(fā)《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。所以，只要沒有《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，就可以說明這房子是五證不全的，就不能正常辦理房產(chǎn)證。
  第3、被開發(fā)商抵押的房子
  這種情況一般是開發(fā)商因資金周轉(zhuǎn)問題，在開發(fā)樓盤之時已經(jīng)將土地抵押給銀行，后因公司經(jīng)營出現(xiàn)問題，無力償還銀行債務(wù)，在抵押沒有解除的情況下，造成不能辦理房產(chǎn)證。

  查看全文↓ 2019-11-24 18:26:12
• 141****4692

  那么，購房沒有房產(chǎn)證的房子風(fēng)險有哪些？
  
  1、 有買賣合同無效的風(fēng)險。賣房人欲出售尚未取得兩證的房屋，首當(dāng)其沖的法律障礙就是《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，賣房人未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。因此，如果賣房人在取得房屋權(quán)屬證書前出賣該房屋，買賣合同的效力待定，如果發(fā)生爭議時賣房人仍未取得房屋權(quán)屬證書，則買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效。同時不能進行買賣、贈與、置換、繼承、出租等活動。
  
  2、 沒有產(chǎn)權(quán)證就等于沒有所有權(quán)，所有的不當(dāng)風(fēng)險都是從這一點出來的。在期房買賣中，更大的問題是——暫時誰都沒有所有權(quán)。由于這兩個特性，風(fēng)險是無法完全消除的。
  
  3、現(xiàn)實中無兩證的二手房更多的是期房，在建成之前房屋質(zhì)量如何根本無從判斷，這必然為二手房的交付留下了質(zhì)量隱患。
  
  4、無兩證的二手房買賣無法辦理預(yù)告登記，這就為賣房人“一房二賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，賣房人極有可能將房屋出售給他人。還有不履行合同義務(wù)：無法交房、按時交房、質(zhì)量瑕疵等風(fēng)險。
  
  5、無法設(shè)定抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利，購房者無法通過房屋抵押來獲得貸款或承擔(dān)其它民事責(zé)任。
  
  6、如因項目非法開發(fā)而無法辦理房產(chǎn)證，則購房者所購房屋有被強制拆除或被拍賣的風(fēng)險。
  
  7、在土地使用權(quán)期限屆滿時無法申請繼續(xù)使用該土地。
  
  購買沒有房產(chǎn)證的房子風(fēng)險很多，鑒于此，小編不建議大家購買。畢竟房產(chǎn)投資不是一筆小數(shù)目，保障安全是首位的。

  查看全文↓ 2019-11-24 18:26:10
• 143****7181

  如果這是市民的房子,之前是有房產(chǎn)證的。拆遷后的房子通常也能辦理房產(chǎn)證。合同可以改名的話,還是可以購買的。
  如果之前是農(nóng)村的房產(chǎn),拆遷后可能是小產(chǎn)權(quán)房,這類房子**好遠離。因為小產(chǎn)權(quán)**慢,而且有很多產(chǎn)權(quán)問題,比如農(nóng)民后悔然后來追回房產(chǎn),可能就會遇到糾紛。當(dāng)然如果能改成大產(chǎn)權(quán)也是可以購買的。
  都有風(fēng)險,畢竟不知道將來給不給辦大產(chǎn)權(quán)。該公正公正。合同能改名就改名。

  查看全文↓ 2019-11-24 18:25:56

相關(guān)問題

• 問 ??沒辦房產(chǎn)證的房子如何買賣？存在哪些風(fēng)險呢？
  答

  你好，這種房子在你沒有取得產(chǎn)權(quán)證之前上市是不合法的。因為沒有兩證的房子出售是不受法律的保護的。當(dāng)然也有出售這種房屋的。那這個就是你們私下寫份協(xié)議，但是你一定要注明，這房子在過戶中所產(chǎn)生的稅費是由誰交，這很重要的，不知道以后是什么政策的。多數(shù)人就是貪圖你的價格便宜才買這房子的，所以你現(xiàn)在沒證價格肯定也賣不上價。建議你還是有證了再賣吧，那樣能多賣不少錢的。如果不等錢用，那就再等等吧。

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• 問 我想問下沒有房產(chǎn)證的房子能買賣嗎？存在什么風(fēng)險呢？
  答

  無房產(chǎn)證的房子買賣有何風(fēng)險；肯定有一定的有風(fēng)險的：：因為沒有房產(chǎn)證，就不能說明你真正的有房產(chǎn)，也是不受國家法委保護的。如果遇上自然災(zāi)害、有折遷、政府征收等，就沒有房產(chǎn)證的賠償高了，因為你沒有房產(chǎn)證，是不能證明房產(chǎn)是何年何月修建的，只有按低的價贈償，或按成本估價了。另外你還不能買賣交易，因為沒有房產(chǎn)證是不能交易的，不能過戶。并且你也是不能用房產(chǎn)作抵押貸款了，因為沒有房產(chǎn)證，是不能貸款的。

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• 問 ??想問下沒辦房產(chǎn)證的房子如何買賣？
  答

  還是不要買，因為沒有房產(chǎn)證，你的相關(guān)權(quán)益得不到法律保證，但是沒有房產(chǎn)證的房子也不是不能買，主要還是看房子的具體情況而定，如果是農(nóng)村的房子，沒有房產(chǎn)證是很正常的。對方既然沒有房產(chǎn)證，賣給你房子，對方肯定是要付出代價的，比如房子的價格肯定很，這時候你就需要權(quán)衡利弊了，如果你覺得利大于弊，可以買，但是簽合同的時候一定要明確各種約定，以免以后出現(xiàn)房產(chǎn)糾紛的時候，你可以拿合同說話，保障自己的權(quán)益。當(dāng)然是不要約定你明知道房子沒有房產(chǎn)證，而只是約定你們買賣房子的時候沒有房產(chǎn)證，以后要賣房人協(xié)助你辦理房產(chǎn)證就可以了，如果明知道沒有房產(chǎn)證，以后也不可能有房產(chǎn)證，那就是你的過錯了。

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• 問 ??有誰曉得買沒房產(chǎn)證的房子會存在什么風(fēng)險呢？
  答

  法律相關(guān)的略介紹:一．房屋沒有銷售許可證，或沒有產(chǎn)權(quán)證，合同無效。 房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，以買賣雙方到房管部門登記過戶為標(biāo)志，否則，即使房屋已實際交付也屬無效。如果商品房沒有銷售許可證，二手房沒有產(chǎn)權(quán)證、土地證，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無效的主張?！　《a(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。三.非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣）：1．以出讓方式取得土地使用權(quán)，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；2．司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3．依法收回土地使用權(quán)的；4．共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；5．權(quán)屬有爭議的；6．未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；7．法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

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• 問 ??無房產(chǎn)證的房子如何買賣?會有什么風(fēng)險?
  答

  無房產(chǎn)證的房子買賣有何風(fēng)險；肯定有一定的有風(fēng)險的：：因為沒有房產(chǎn)證，就不能說明你真正的有房產(chǎn)，也是不受國家法委保護的。如果遇上自然災(zāi)害、有折遷、政府征收等，就沒有房產(chǎn)證的賠償高了，因為你沒有房產(chǎn)證，是不能證明房產(chǎn)是何年何月修建的，只有按低的價贈償，或按成本估價了。另外你還不能買賣交易，因為沒有房產(chǎn)證是不能交易的，不能過戶。并且你也是不能用房產(chǎn)作抵押貸款了，因為沒有房產(chǎn)證，是不能貸款的。

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