動(dòng)遷房買賣合同有效嗎？動(dòng)遷房買賣合同效力怎么樣？

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• 134****1581

  1、拆遷安置房可以買賣，買賣合同合法有效只要是在國有土地之上建立的拆遷安置房，能拿到產(chǎn)權(quán)證的房屋就可以買賣。如果還沒有出產(chǎn)權(quán)證，憑著拆遷安置協(xié)議也可以買賣，買賣合同合法有效，只是說風(fēng)險(xiǎn)比有產(chǎn)權(quán)證的大一些。
  2、買賣合同只要符合一般買賣合同的生效要件即可，不論名字是叫買賣合同，還是買賣協(xié)議，誠信協(xié)議，本質(zhì)都是房屋買賣合同，和名字沒有關(guān)系。既然是合同，就要符合法律一般規(guī)定的買賣合同生效要件，不能使無權(quán)處分等等。
  3、買賣合同只是債權(quán)，要想保住房屋一定過戶到買家名下，還是要通過律師陪購，確保購買者的合法權(quán)益。任何合同都有風(fēng)險(xiǎn)，即使買賣合同有效，也還是需要聘請律師陪購。買房子是大事情，涉及合同的事情，普通老百姓根本不通曉，一個(gè)條文，一個(gè)用詞，一個(gè)條款都有可能造成以后的麻煩，與其等到法院訴訟才找律師，不如買賣房屋是就聘請律師把關(guān)。避免以后的風(fēng)險(xiǎn)，比較陪購費(fèi)用和訴訟費(fèi)用比較起來差別還是比較大的。

  查看全文↓ 2019-11-24 13:45:31
• 133****0254

  1，首先此類房屋雖然是動(dòng)遷安置所得，但該房屋的產(chǎn)權(quán)是明確的，并且是房屋的所有權(quán)是完整的沒有任何法律、行政性法規(guī)對此類房屋的的轉(zhuǎn)讓、出租有強(qiáng)制性限制。
  對于具有完全產(chǎn)權(quán)的財(cái)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)人享有《物權(quán)法》賦予的占有、使用、收益、處分的權(quán)利，任何人不能加以干涉?！逗贤ā返谖迨l有下列情形之一的，合同無
  效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社
  會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。前四項(xiàng)規(guī)定一般來講不會(huì)引起大家的擔(dān)心，大家**擔(dān)心的就是第五項(xiàng)的規(guī)定，上海市不滿三年不能轉(zhuǎn)讓、出
  租的規(guī)定是否屬于行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，針對此問題做如下分下：首先由上海市房地資源局制訂的《上海市配套商品房和中低價(jià)普通商品房管理試行辦法》是否屬
  于行政法規(guī)，《中華人民共和國立法法》第五十六條國務(wù)院根據(jù)憲法和法律，制定行政法規(guī)。該條款明確了行政法規(guī)的制定主體為國務(wù)院，所以該試行辦法不屬于行
  政法規(guī)；其次該試行法辦規(guī)定的不能轉(zhuǎn)讓，其實(shí)只是規(guī)定不能辦理物權(quán)的產(chǎn)權(quán)變更登記，不沒有否認(rèn)債權(quán)意義上的合同效力，所以并不影響房屋買賣合同的效力。綜
  上所述，買賣雙方簽訂的房屋買賣合同是合法有效的。
  2，動(dòng)遷安置房屋畢竟要滿三年才能過戶，時(shí)間跨度比較長，購買此類房屋的風(fēng)險(xiǎn)與購買普通房屋相比還是會(huì)大一些。在購買此類房屋時(shí)要注意防范這些方面的法律風(fēng)
  險(xiǎn)：（一）購房產(chǎn)權(quán)證還沒有辦出來的房屋，要注意核實(shí)動(dòng)遷安置協(xié)議，要求動(dòng)遷安置協(xié)議上的被拆遷人和同住人簽字。在動(dòng)遷安置協(xié)議上簽字的人可能只有被拆遷
  人，但法定的同住人是拆遷安置房屋的共有人，所以在購買房產(chǎn)證還沒出來的房屋時(shí)一定要求同住在買賣合同上簽字。（二）房屋買賣合同的內(nèi)容很關(guān)鍵，約定要盡
  量詳細(xì)，對付款方式、交房、交易過戶、稅費(fèi)承擔(dān)、戶口、抵押、違約等條款要盡量全面，特別是違約條款的設(shè)定，要做到既要合法又要能制約對方違約，違約金約
  定過高法律不予保護(hù)，約定過低不能制約對方，所以在違約條款的設(shè)置上一定要重視。

  查看全文↓ 2019-11-24 13:45:24
• 145****4028

  所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤ο笫翘囟ǖ膭?dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。
  具有完全產(chǎn)權(quán)的拆遷安置房是可以進(jìn)行買賣的。拆遷安置房如果進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記并取得房屋所有權(quán)證，是可以上市交易的，房屋權(quán)屬證書（房產(chǎn)證）是權(quán)利人依法擁有房屋合法權(quán)利并對房屋行占有、使用受益和處分的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律的保護(hù)。
  如果只是簽協(xié)議，本身就沒有取得所有權(quán)，存在天然風(fēng)險(xiǎn)。而協(xié)議是否有效需要看協(xié)議雙方的資格、協(xié)議內(nèi)容是否違反了強(qiáng)制性法律規(guī)定等。

  查看全文↓ 2019-11-24 13:45:12

相關(guān)問題

• 問 ??動(dòng)遷房買賣合同有效嗎？動(dòng)遷房買賣合同效力如何？
  答

  有效，拆遷安置房取得房權(quán)，并且沒有規(guī)定限制對外出售，或者限制轉(zhuǎn)讓的期限已滿，這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒什么區(qū)別，這樣的安置房可以買賣。

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• 問 ??動(dòng)遷房買賣合同是否有效呢?
  答

  只要買賣雙方是經(jīng)協(xié)商在平等、自愿基礎(chǔ)上簽訂的回遷房買賣合同，系雙方的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容并未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定或社會(huì)公共利益，該房屋買賣合同應(yīng)為合法有效。 依據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會(huì)公共利益;違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。而根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。 綜上所述，因?yàn)椤斗康禺a(chǎn)管理法》只是說明不得轉(zhuǎn)讓，該條真實(shí)的立法意圖不在于禁止轉(zhuǎn)讓，而在于方便行政管理，不屬于合同效力取締性規(guī)范。雖然回遷人未取得房產(chǎn)證，但對該房屋享有準(zhǔn)所有權(quán)，有權(quán)對其所安置的房屋進(jìn)行處分。在尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，享有買賣合同上的債權(quán)，當(dāng)然有權(quán)對該債權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。 相關(guān)知識(shí)延伸閱讀：購買回遷房有哪些風(fēng)險(xiǎn) 回遷房，在二手市場上市的回遷房約占整個(gè)二手市場的10%。而這些回遷房總體分兩種情況：一種是業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證，另一種是業(yè)主只持有回遷協(xié)議。 (一)業(yè)主已經(jīng)取得該商品小區(qū)的《房產(chǎn)證》。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因?yàn)樵诙纸灰椎倪^程中，《房產(chǎn)證》是房管局認(rèn)可，并受其監(jiān)督的。因此有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉(zhuǎn)名，這對購買者來說是十分有保障的，不必有其他的擔(dān)心。 (二)業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時(shí)是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過戶和改名的。因?yàn)樵摶剡w協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認(rèn)可。因此雙方進(jìn)行交易時(shí)，只能是在公證處做公證交易，待《房產(chǎn)證》出來后才能做真正的過戶交易。

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• 問 ??如何簽訂動(dòng)遷房買賣合同呢？
  答

  如何簽訂回遷房買賣合同 1、嚴(yán)防“一房數(shù)賣” 回遷房買賣無法辦理預(yù)告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房價(jià)高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。 當(dāng)前我國民事立法采用的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，即當(dāng)事人之間存在著有效的債權(quán)合同并辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應(yīng)當(dāng)是有效的合同。在此情形下，先辦理商品房登記手續(xù)的買受人取得商品房的所有權(quán);其次是出賣人先行交付，買受人已經(jīng)合法取得商品房的買受人取得商品房的所有權(quán)，但出賣人和買受人之間惡意串通的除外;如果數(shù)買受人均未占有房屋，依法成立在先的買賣合同的買受人請求履行合同的請求應(yīng)予以支持。 因此，出賣人不得將房屋另行轉(zhuǎn)讓給他人，相應(yīng)的違約責(zé)任的規(guī)制顯得十分重要。 2、一定要約定房產(chǎn)過戶和交房的時(shí)間 簽訂回遷房買賣協(xié)議時(shí)，出賣人并沒有取得房產(chǎn)證，無法辦理過戶手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過戶的時(shí)間，實(shí)踐中雖然不能保證何時(shí)取得房產(chǎn)證，但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。 簽訂回遷房買賣協(xié)議時(shí)，要確定具體的交房時(shí)間，若在簽訂合同時(shí)就是現(xiàn)房，則可以約定繳納**之日即為交房時(shí)間。 3、買方要留尾款 沒有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風(fēng)險(xiǎn)，違約責(zé)任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，需要繳納法院訴訟費(fèi)用、律師費(fèi)，還需花費(fèi)時(shí)間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款)，而賣方認(rèn)為違約所得小于尾款時(shí)，買方的違約機(jī)會(huì)將會(huì)大大降低。當(dāng)然，具體如何將尾款留下，且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者買方較高的談判技巧。 4、要求賣方的配偶簽名 實(shí)踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定，該房產(chǎn)應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，一方處分應(yīng)當(dāng)?shù)玫搅硪环降耐猓駝t可能產(chǎn)生兩類法律后果：其一，若房價(jià)上漲，而配偶借口不同意出賣房屋，則有可能產(chǎn)生無效的法律后果;其二，若在過戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財(cái)產(chǎn)的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，并輔之以必要的條款，則基本上能夠預(yù)防。 5、盡量要求賣方的第一順序繼承人簽字 因回遷房房產(chǎn)證的取得具有一定的不確定性，在取得房產(chǎn)證之前，若賣方發(fā)生不測，該回遷房就可能作為遺產(chǎn)由繼承人分割。因此，回遷房買賣協(xié)議中要盡量讓賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對賣方出賣行為的認(rèn)可和對繼承權(quán)利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實(shí)踐中，要求賣方的第一順序繼承人簽字時(shí)，一定要注意說話的方式和技巧，以免不快。 附：回遷房買賣合同范本 回遷房買賣合同范本 賣方：_______________(簡稱甲方) 身份證號碼：_____________________ 買方：_______________(簡稱乙方) 身份證號碼：_____________________ 根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。 第一條 乙方同意購買甲方擁有的座落在______市_____區(qū)________________________擁有的房產(chǎn)(別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面)，建筑面積為_____平方米。(詳見土地房屋權(quán)證第_______________號)。

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• 問 動(dòng)遷房買賣合同怎么保障自己的利益？
  答

  一定要買的話可以采取公證的方式，但是一定要在這五年與出賣人保持聯(lián)系，一旦出賣人出來意外（重病等無法行使交易行為的話）你的交易就會(huì)很困難。

  全部3個(gè)回答>
• 問 動(dòng)遷房的買賣合同上家可以毀約嗎
  答

  依《合同法》第94條的規(guī)定，對于預(yù)期違約，守約方依此享有合同解除權(quán)，可單方解際合同，并可請求對方賠償損失。此規(guī)定比較適合明示毀約。但對于默示毀約而言，因恐難以掌握對方違約的確切證據(jù)，故守約方不宜而采取解除合同措施，可參照合同法第68條規(guī)定，中止合同履行或中止合同履行或履行準(zhǔn)備，以避免擴(kuò)大自己的經(jīng)濟(jì)損失；立即通知對方當(dāng)事人在預(yù)期間內(nèi)提供適當(dāng)?shù)穆男袚?dān)保。若對方當(dāng)事人在處理期間內(nèi)不能提供適當(dāng)擔(dān)保，應(yīng)視為對方明示毀約，此時(shí)可依法解除合同，并請求賠償損失。此種自助措施與行使不安履行抗辯相似。

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