拆遷如何評估？房屋拆遷賠償價應(yīng)怎么評估？

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• 148****7335

  首先明確的是,依據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》，在房屋拆遷中，拆遷的是房屋（物），補(bǔ)償安置的依據(jù)也是房屋，與戶口和家庭人口的多少沒有關(guān)系（存在兩種特殊情形，后面講）。拆遷補(bǔ)償有兩種安置方式：1、貨幣補(bǔ)償，就是對你的房屋通過市場中介機(jī)構(gòu)（評估單位）評估，然后開發(fā)單位依據(jù)評估價格對你的房屋進(jìn)行補(bǔ)償（一次性給錢）。一般情況下，在拆遷時，評估的價格會略高于你的房屋正常的市場交易價格（人為控制評估結(jié)果的情況除外）；2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換（實物安置），就是給你安置一套房屋，由于現(xiàn)在的房價比較高，建議你采取這一方式（兩種安置方式的選擇權(quán)是你的，別人沒有權(quán)利強(qiáng)迫你做單一選擇），安置房屋的建筑面積一般不小于被拆遷房屋的建筑面積（不考慮人口多少），如果你想增加安置面積，就只能在開發(fā)單位允許的情況下，通過協(xié)商解決。實物安置的費用包括三方面：1、實物安置房屋與被拆遷房屋的差價款問題（詳細(xì)查閱當(dāng)?shù)氐牟疬w政策），關(guān)于原建筑面積部分，是否交納差價款，得看你們當(dāng)?shù)氐恼咭?guī)定，但一般城市，這部分是無償還的；關(guān)于超出原建筑面積部分，但在當(dāng)?shù)夭疬w政策優(yōu)惠范圍內(nèi)的部分，一般會要求交納比市場價低的費用，具體標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣?；超過優(yōu)惠范圍的，一般就是市場價格。2、過渡期補(bǔ)助費，根據(jù)當(dāng)?shù)夭疬w政策執(zhí)行；3、進(jìn)戶費，根據(jù)當(dāng)?shù)夭疬w政策和物價管理部門的批件收取。 與人口和戶口有關(guān)的兩種特殊情況，但前提是無論你有多少戶口、多少人，必須經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定（如當(dāng)?shù)毓膊块T等），這些人確實在此長期居住，且與房屋所有權(quán)證一致，雖然是長期居住，但租賃、借住、掛戶等的，都不行，必須是房主自用情況，從你陳述的情況看，六個戶口肯定有不能認(rèn)定的（49平方米的房子住不下多少人，不符合常理）：1、低保戶，一般城市對低保戶是有特殊優(yōu)惠政策的，如增加安置面積、無償安置、提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等，但有嚴(yán)格的認(rèn)定程序；2、住房困難戶，與1差不多。
  

  查看全文↓ 2019-11-21 10:19:26
• 141****5468

  我國相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，房屋拆遷評估方法有：市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價修正法。其中，后三者經(jīng)拆遷雙方選擇后可以適用。
  1、市場比較法
  市場比較法是**具說服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因為這種評估方法**能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。貴陽市規(guī)定，采用市場比較法進(jìn)行房屋拆遷估價，所選定的參照物實例，應(yīng)當(dāng)與被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近，參照實例的成交時間不超過估價時點12個月，選取的參照實例須在3個以上，參照實例的綜合修正系數(shù)不超過30%。但是由于市場比較法需要交易實例作比照物，實踐中公用設(shè)施、公益事業(yè)房屋以及農(nóng)房等交易實例較少，對這些房屋拆遷估價拆遷雙方可申請使用其它估價方法。
  2、成本法
  成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
  3、收益法
  收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后進(jìn)行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
  4、假設(shè)開發(fā)法
  假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
  5、基準(zhǔn)地價修正法
  基準(zhǔn)地價修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象客觀價格。
  房屋拆遷補(bǔ)償評估流程是怎樣的?
  (1)評估機(jī)構(gòu)須有資質(zhì)：對被拆遷房屋進(jìn)行市場評估的單位，應(yīng)當(dāng)具有省級以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的三級以上房地產(chǎn)評估資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。
  (2)選定評估機(jī)構(gòu)：評估機(jī)構(gòu)可以由拆遷人和被拆遷人共同選定，雙方不能達(dá)成一致的，有房屋拆遷管理部門在符合條件的機(jī)構(gòu)中抽簽選定。
  (3)異議處理：如果拆遷一方對評估結(jié)果有異議的，可以在5日內(nèi)要求評估機(jī)構(gòu)作出解釋、說明。如果經(jīng)評估機(jī)構(gòu)說明仍有異議的，有異議一方可以委托符合資質(zhì)的其他評估機(jī)構(gòu)重新評估。

  查看全文↓ 2019-11-21 10:19:20
• 152****7082

  在房屋拆遷過程中，關(guān)于被拆遷房屋的的市場價值進(jìn)行評估，評估流程一般如下：
  
  (1)具有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)接受評估任務(wù)。專業(yè)評估機(jī)構(gòu)的工作人員在接到上級主管部門或委托單位的委托后開展具體評估工作。
  
  (2)房屋評估前的準(zhǔn)備。就是準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)登記資料、房屋建筑資料、土地資料等必須的資料。
  
  (3)評估人員進(jìn)行現(xiàn)場勘查。就是指評估人員對被拆遷房屋的各項技術(shù)資料進(jìn)行現(xiàn)場測定。
  
  (4)相關(guān)資料的綜合分析。這一程序的主要目的是合理地確定被拆遷房屋作價補(bǔ)償?shù)幕緮?shù)據(jù)，為補(bǔ)償提供可靠的依據(jù)。
  
  (5)編寫相關(guān)評估報告。評估人員綜合被拆遷房屋資料，提出作價評估意見，具體確定被拆遷房屋價格的重要過程。
  
  (6)評估復(fù)核和審批。在評估工作人員完成評估工作后，由復(fù)核員到實在進(jìn)行復(fù)核，復(fù)核后報審批人員進(jìn)行審批。

  查看全文↓ 2019-11-21 10:19:13
• 146****0042

  《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》2011年1月19日國務(wù)院第141次常務(wù)會議通過，對房屋征收拆遷、補(bǔ)償有明確的規(guī)定，但各地執(zhí)行起來差異很大！
  主要是標(biāo)準(zhǔn)不盡相同，很難把控。評估一般是委托有資質(zhì)的第三方評估機(jī)構(gòu)來進(jìn)行評估，但現(xiàn)在評估的水分也很大；補(bǔ)償存在貨幣補(bǔ)償和房屋調(diào)換兩種，但同樣是標(biāo)準(zhǔn)很難界定，一個地方一個政策，甚至同一城市不同地段的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都不一樣，建議您：一是詳細(xì)了解相關(guān)法律，二是結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，做到合法維護(hù)自己的權(quán)力和利益，但也不要無底線的去爭取！

  查看全文↓ 2019-11-21 10:19:09
• 145****6899

  　一、房屋拆遷補(bǔ)償與房屋評估的關(guān)系和存在的問題
  　　根據(jù)《條例》第二十四條規(guī)定：貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。第二十五條規(guī)定：實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價。根據(jù)以上規(guī)定，不論是貨幣補(bǔ)償，還是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，都要根據(jù)市場價格進(jìn)行評估，確定各自的價格后，進(jìn)行補(bǔ)償或結(jié)清差價；評估是房屋拆遷補(bǔ)償安置的前提。如果對所有的被拆遷房屋都進(jìn)行評估，也存著以下的問題：
  　　1、對拆遷范圍內(nèi)的所有房屋都進(jìn)行評估，需要投入大量的人力、物力，一家評估機(jī)構(gòu)短時間內(nèi)完成有一定的困難；
  　　2、在發(fā)放房屋拆遷許可證后進(jìn)行評估，由于評估工作滯后，影響了拆遷工作的進(jìn)度；
  　　3、雙方當(dāng)事人對評估結(jié)果有疑義時，需進(jìn)行復(fù)評和專家論證，**后確定評估價格，這要一定的時間，會延長拆遷期限；
  　　4、房屋權(quán)利狀況不清時，會致使評估工作無法進(jìn)行；
  　　5、縣(市)級的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師少，不能在短時間內(nèi)滿足大量的拆遷評估的需要。
  　　二、制定符合市場價格規(guī)律的房屋拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)幕鶞?zhǔn)價格
  　　是否需要制定房屋拆遷補(bǔ)償?shù)幕鶞?zhǔn)價格，各地的情況各不相同，也存在著一定的爭議。在市場化程度高的城市認(rèn)為不需要，對市場化進(jìn)程慢的城市，筆者認(rèn)為是需要的，只有這樣做才能更好地保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，又能規(guī)范房屋拆遷補(bǔ)償和房地產(chǎn)評估市場行為。制定的房屋拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價格，要依據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場實際情況，真正體現(xiàn)出房屋的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向和建筑面積等因素構(gòu)成的房地產(chǎn)價格

  查看全文↓ 2019-11-21 10:19:07

相關(guān)問題

• 問 ??拆遷如何評估？房屋拆遷賠償價應(yīng)如何評估？
  答

  國有土地企業(yè)評估依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條“房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。”、第三十四條“房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案;情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！痹u估方式市場比較法。市場比較法是**具說服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因為這種評估方法**能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。成本法。成本法是通過求取估價對象在估價時點的或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。收益法。收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后進(jìn)行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。清算價格法。是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值?；鶞?zhǔn)地價修正法?；鶞?zhǔn)地價修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象客觀價格。

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• 問 拆遷房屋怎么評估賠償不合理?
  答

  拆遷補(bǔ)償要看具體的拆遷政策，每個地區(qū)項目的政策不同。但拆遷補(bǔ)償安置的基本原則是不損害人民利益，如果認(rèn)為補(bǔ)償不合理，建議與拆遷單位協(xié)商，協(xié)商不滿意，當(dāng)事人有權(quán)利拒絕簽訂拆遷協(xié)議，并可以委托專業(yè)律師來維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

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• 問 房屋拆遷賠償評估需要看裝修嗎
  答

  《城市房屋拆遷管理條例》(國務(wù)院305號令)第24條的立法釋義明確了：1、條例的立法原意在評估時是不考慮裝修的;2、貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定;3、如果要對裝修進(jìn)行補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)由拆遷人和被拆遷人在簽訂協(xié)議時協(xié)商確定。從上述解釋可以看到：1、房屋拆遷評估中的房地產(chǎn)市場評估價格是不含裝修價格的;2、拆遷目的下的房地產(chǎn)市場價格評估時所選取的修正因素是不應(yīng)包括裝修因素的。各地在制定評估細(xì)則時，在確定房屋成新時以及進(jìn)行市場法選取成交案例進(jìn)行修正計算時均應(yīng)將裝修因素對成交價格的影響剔除。當(dāng)然，我們應(yīng)該認(rèn)識到，國務(wù)院拆遷管理條例中的房地產(chǎn)市場評估價格不包含裝修因素，并不是指房屋建筑中的裝飾部分工程。作為交付使用的建筑物必須達(dá)到裝飾的驗收標(biāo)準(zhǔn)方可交付。房屋**基本的粉刷、油漆、涂料等均應(yīng)含在市場評估價中，只有住宅的二次裝修、商業(yè)用房的裝修改造等需要單獨評估。

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• 問 二手房拆遷賠償多少？補(bǔ)償價如何評估
  答

  國家劃撥是指土地是國家無償給某單位用的，不是出讓給開發(fā)商那種的形式。在這土地上蓋的房子是單位的產(chǎn)權(quán)。然后單位在以福利分房的形式給員工。這種情況就叫作公房。這個時候房子的產(chǎn)權(quán)不屬于你，你只有這個房子的使用權(quán)，沒有所有權(quán)。記得大概是從90年代初的時候，公房的所有權(quán)可以買賣。即員工可以把這個房子的所有權(quán)從單位那買下來，而且價格很便宜。這種情況的房子就叫已購公房。你的房子目前應(yīng)該就是這種情況，已購公房。現(xiàn)在你對這個房子有所有權(quán)。這個房子就是你的了，甚至單位還繼續(xù)給你交納取暖費，物業(yè)費等。但是這個房子如果你要上市賣給別人的話。這時候你需要繳納土地出讓金才可以買賣。因為房子是在土地上的，房子和土地是一體的（不然為啥叫不動產(chǎn)呢。呵呵）房子是你的沒錯，但是土地不是你的，因為當(dāng)時國家是把土地?zé)o償劃撥給單位的，單位沒有權(quán)利把土地的所有權(quán)也賣給你。只能賣給你房子的所有權(quán)，所以如果你要買賣的話，先交土地出讓金，意味著這個房子已經(jīng)從已購公房的權(quán)屬轉(zhuǎn)型成商品房的權(quán)屬了，既然是商品房了就可以任意買賣了。

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• 問 拆遷如何評估？拆遷評估的估價標(biāo)準(zhǔn)怎么確定？
  答

  房屋的拆遷評估是包括：一、房屋的重置價格（結(jié)合成新即乘上打拆系數(shù)）。二、土地價格（在同區(qū)位找三家房屋開發(fā)企業(yè)一年內(nèi)的現(xiàn)房銷售加權(quán)平均價減去新房的重置價格即算出土地價格，這就是所謂的市場價評估）。三、裝璜及附屬物評估（這項評估可以在一定范圍內(nèi)雙方協(xié)商，因為裝璜的價格彈性較大）。注：重置價是指重新建造這樣的房子通常的情況下工、料、費等造價多少。附屬物也是這樣通常情況下重置這樣的附屬物的造價結(jié)全成新。對你的房屋拆遷或征收按上述方法評估即找出一個同區(qū)位的有現(xiàn)房參照的理論上的樣板房與你的房屋比較就可得出你房屋的價值了。另個補(bǔ)償上還要考慮搬遷費、過渡費、和各項獎勵等才構(gòu)成全部補(bǔ)償。

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