集體土地如何轉(zhuǎn)讓？需要哪些條件？

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• 154****0450

  土地承包權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，但可以流轉(zhuǎn)。
  法律依據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》
  第十一條 承包方與受讓方達(dá)成流轉(zhuǎn)意向后，以轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，承包方應(yīng)當(dāng)及時(shí)向發(fā)包方備案；以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)事先向發(fā)包方提出轉(zhuǎn)讓申請。
  　　第十二條 受讓方應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定保護(hù)土地，禁止改變流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)業(yè)用途。

  查看全文↓ 2019-11-18 22:37:58
• 149****6396

  根據(jù)農(nóng)村土地承包法通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并且應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括以下條款：
  （一）雙方當(dāng)事人的姓名、住所；
  （二）流轉(zhuǎn)土地的名稱、坐落、面積、質(zhì)量等級；
  （三）流轉(zhuǎn)的期限和起止日期；
  （四）流轉(zhuǎn)土地的用途；
  （五）雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；
  （六）流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式；
  （七）違約責(zé)任。

  查看全文↓ 2019-11-18 22:37:54
• 153****3381

  房屋轉(zhuǎn)讓過戶的規(guī)定 投入使用的房地產(chǎn)買賣雙方，應(yīng)當(dāng)簽訂房地產(chǎn)買賣合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，當(dāng)事人在過戶申請前應(yīng)委托經(jīng)市房地局認(rèn)定的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)審，法律服務(wù)機(jī)構(gòu)對符合規(guī)定的自制合同，提出預(yù)審合格意見。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理過戶申請后，應(yīng)對買賣雙方提供的申請過戶資料進(jìn)行審核，審核內(nèi)容如下：
  一、當(dāng)事人提供的材料是否合法、有效；
  二、申請書填寫的內(nèi)容與提供的材料是否一致、無誤；
  三、房地產(chǎn)的權(quán)屬是否清楚，有無權(quán)屬糾紛或他項(xiàng)權(quán)利不清的現(xiàn)象，是否屬于《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的范圍；
  四、受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產(chǎn)；
  五、買賣的房地產(chǎn)是否已設(shè)定抵押權(quán)；
  六、買賣已出租的房地產(chǎn)，承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)；
  七、買賣共有的房地產(chǎn)，共有人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)；
  八、房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為應(yīng)該審核的其他內(nèi)容。 買賣雙方當(dāng)事人對于市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)作出的不予過戶決定有異議，可向市房地局申請行政復(fù)議，也可直接向人民法院起訴。 辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶的手續(xù)和費(fèi)用： 1、5年內(nèi)的房屋過戶，需要由賣方交納個(gè)人所得稅。5年以前的不需交。
  2、第一次過戶要交納1.75%的訖稅（財(cái)政部門收?。?3、6元/平方米的手續(xù)費(fèi)（房管局收）
  4、房屋評估費(fèi)按評估后總價(jià)的5‰收（評估事務(wù)所收）
  5、公證費(fèi)**高300元 根據(jù)以上各項(xiàng)費(fèi)用您自己一算便知。 經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易應(yīng)繳稅費(fèi)
  一、買賣： 除所得收益繳納外，以成交價(jià)（或評估價(jià)）為計(jì)（費(fèi)）基數(shù)按下列規(guī)定繳納稅費(fèi)：
  （一）土地出讓金：按國家、省已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；
  （二）所得收益繳納（已購經(jīng)濟(jì)適用住房出售免繳）：由賣方繳納。按成交價(jià)扣除當(dāng)?shù)卣嫉耐诮?jīng)濟(jì)適用住房平均單價(jià)、原支付超過住 房面積標(biāo)準(zhǔn)的房價(jià)款和賣方按本規(guī)定繳納的土地出讓金、印花稅、監(jiān)證費(fèi) 后的凈收益，按超額累進(jìn)比例繳納。成交價(jià)高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟(jì)適用住房平 均單價(jià)50％以下的部分，按20％繳納所得收益，80％歸賣方；成交 價(jià)高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟(jì)適用住房平均單價(jià)50％以上的部分，30％繳納所 得收益，70％歸賣方。超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的凈收益全額繳納。
  （三）印花稅：0．1％，買賣雙方各承擔(dān)一半；
  （四）契稅：1．5％，由買方繳納；
  二、出租：
  （一）土地收益：按出租建筑面積每平方米0．5元征收，由出租方繳納；
  （二）營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、教育費(fèi)附加、社會(huì)事業(yè)發(fā)展費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)附加費(fèi)、城市維護(hù)建設(shè)稅、個(gè)人所得稅：按租金收入10％的綜合征收 率征收，由出租方繳納；
  （三）土地使用稅、印花稅：按現(xiàn)行規(guī)定征收；
  三、已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易的其他行政事業(yè)性收費(fèi)按國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 房產(chǎn)過戶的費(fèi)用有下列幾項(xiàng)，但各地可能有出入：
  一、政策性收費(fèi)：
  1、契稅：普通住宅：評估價(jià)*1.5%；非普通住宅：評估價(jià)*3%
  2、個(gè)人收入調(diào)節(jié)稅：（評估價(jià)-原購入價(jià)）*20%
  3、營業(yè)稅：住宅購入不滿兩年的：評估價(jià)*5.55%；非普通住宅購入兩年以上的：（評估價(jià)-原購入價(jià)）*5.55%；普通住宅購入兩年以上的免交。
  4、房產(chǎn)交易費(fèi)：房屋建筑面積*6元/平方米
  5、印花稅：評估價(jià)*0.1%
  6、房產(chǎn)證工本費(fèi)：85元
  7、土地證工本費(fèi)：105元
  8、交易評估費(fèi)：評估價(jià)*0.3%
  二、如果通過中介交易，應(yīng)支付的中介費(fèi)：
  1、交易中介費(fèi)：成交價(jià)*1%
  2、房產(chǎn)權(quán)證代辦費(fèi)：每證100元 房屋轉(zhuǎn)讓過戶的規(guī)定 投入使用的房地產(chǎn)買賣雙方，應(yīng)當(dāng)簽訂房地產(chǎn)買賣合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，當(dāng)事人在過戶申請前應(yīng)委托經(jīng)市房地局認(rèn)定的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)審，法律服務(wù)機(jī)構(gòu)對符合規(guī)定的自制合同，提出預(yù)審合格意見。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理過戶申請后，應(yīng)對買賣雙方提供的申請過戶資料進(jìn)行審核，審核內(nèi)容如下：
  一、當(dāng)事人提供的材料是否合法、有效；
  二、申請書填寫的內(nèi)容與提供的材料是否一致、無誤；
  三、房地產(chǎn)的權(quán)屬是否清楚，有無權(quán)屬糾紛或他項(xiàng)權(quán)利不清的現(xiàn)象，是否屬于《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的范圍；
  四、受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產(chǎn)；
  五、買賣的房地產(chǎn)是否已設(shè)定抵押權(quán)；
  六、買賣已出租的房地產(chǎn)，承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)；

  查看全文↓ 2019-11-18 22:37:49

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• 問 ??集體土地如何轉(zhuǎn)讓？需要什么條件？
  答

  土地承包權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，但可以流轉(zhuǎn)。法律依據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第十一條 承包方與受讓方達(dá)成流轉(zhuǎn)意向后，以轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，承包方應(yīng)當(dāng)及時(shí)向發(fā)包方備案；以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)事先向發(fā)包方提出轉(zhuǎn)讓申請?！　〉谑l 受讓方應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定保護(hù)土地，禁止改變流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)業(yè)用途。

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• 問 集體土地使用權(quán)如何轉(zhuǎn)讓？需要哪些條件？
  答

  土地承包權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，但可以流轉(zhuǎn)。法律依據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第十一條 承包方與受讓方達(dá)成流轉(zhuǎn)意向后，以轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，承包方應(yīng)當(dāng)及時(shí)向發(fā)包方備案；以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)事先向發(fā)包方提出轉(zhuǎn)讓申請。　　第十二條 受讓方應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定保護(hù)土地，禁止改變流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)業(yè)用途

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• 問 農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需要滿足哪些條件？
  答

  農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓，關(guān)鍵看規(guī)劃、權(quán)屬和程序。這些條件滿足，住著才踏實(shí)。

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• 問 集體土地如何轉(zhuǎn)讓
  答

  根據(jù)我國現(xiàn)行《憲法》第10條規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征用。任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地?！睹穹ㄍ▌t》第80條也規(guī)定，土地不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓。但是，《憲法》和有關(guān)的法律法規(guī)又規(guī)定土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。這里的土地使用權(quán)應(yīng)包括國有和集體兩種。對于國有土地使用權(quán)，國務(wù)院已以第55令的法規(guī)形式明確規(guī)定轉(zhuǎn)讓的條件、轉(zhuǎn)讓的范圍、轉(zhuǎn)讓辦法；對集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓至今還沒有一部相關(guān)的法規(guī)。但新的《土地管理法》為集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題提供了法律上的依據(jù)，并為今后出臺(tái)相關(guān)的實(shí)施辦法埋下了伏筆。特別是新《土地管理法》提出了“用途管制”概念，為集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓大開方便之門。從資源保護(hù)的角度理解，用途管住了，一切就管??；用途管不住；一切都完蛋，任你如何流動(dòng)，政府只管納稅、收費(fèi)；這是市場經(jīng)濟(jì)條件下政府管理資源的**高明手段。一、關(guān)于集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律根據(jù)問題 國務(wù)院至今未出臺(tái)一部相關(guān)的集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的管理法規(guī)，因此，出現(xiàn)學(xué)術(shù)理論上的長期爭鳴是極為正常的。現(xiàn)在的問題是，人們要把原先在理論上長期爭鳴的東西付諸于實(shí)踐，有的地方甚至提出了解放思想、突破禁區(qū)、制度創(chuàng)新等口號(hào)，這就有點(diǎn)令人疑惑不解了。因?yàn)?，理論上爭鳴和實(shí)踐中具體運(yùn)作完全是兩碼事。作為政府職能部門，依法辦事是其天職，在這個(gè)大前提下，才能談解放思想、突破禁區(qū)。我認(rèn)為，法律法規(guī)的每一條款的遣字造句應(yīng)當(dāng)是非常慎密而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?，其立法的宗旨也?dāng)是明確客觀的，任何從左或有的角度隨意歪曲理解采取實(shí)用主義的做法均不足取，事實(shí)上，無論《憲法》或《土地管理法》等法律都沒有在文字上明確表述集體所有土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓或流轉(zhuǎn)，恰恰相反，新《土地管理法》及其《實(shí)施條例》的某些條款規(guī)定已為集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓提供了法律依據(jù)上的支持。 （一）新《土地管理法》第14條第2款規(guī)定，在土地承包經(jīng)營期限內(nèi)，對個(gè)別承包經(jīng)營者之間承包的土地進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整的，必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)。這里的承包經(jīng)營權(quán)，實(shí)質(zhì)即為集體所有農(nóng)業(yè)用地的土地使用權(quán)，調(diào)整行為說白了就是土地使用權(quán)有條件的轉(zhuǎn)讓，只是名稱不同并經(jīng)村民代表大會(huì)通過及報(bào)上級機(jī)關(guān)批準(zhǔn)而已。 （二）新《土地管理法》第63條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。我認(rèn)為，該條款有二層意思：①這里的農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)應(yīng)特指農(nóng)業(yè)用地，如果農(nóng)業(yè)用地未經(jīng)依法辦理農(nóng)轉(zhuǎn)審批手續(xù)而轉(zhuǎn)讓和出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，當(dāng)然是不允許的，也和新法的立法宗旨相悖。如若轉(zhuǎn)、受讓雙方都是用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，不改變用途，那就不適用本條款，而適用上述第14條之規(guī)定。在實(shí)際工作中，人們往往根據(jù)這一條款規(guī)定不加分析地對集體土地轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行全面否定，均因未深刻領(lǐng)會(huì)新法的立法宗旨及從整體上理解《土地管理法》條文所致。②該條款的下一段話即取得建設(shè)用地的企業(yè)……已開宗明義的告訴我們，符合特定條件的集體建設(shè)用地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)移。何謂依法轉(zhuǎn)移？轉(zhuǎn)移者，轉(zhuǎn)讓也。既然允許轉(zhuǎn)讓，就可以不辦理征用手續(xù)而允許流動(dòng)辦理變更登記手續(xù)。如果征為國有，那就不是轉(zhuǎn)讓，而是劃撥或出讓。這個(gè)根本概念必須弄清。

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• 問 ??集體土地使用權(quán)如何轉(zhuǎn)讓？需要什么條件？
  答

  土地承包權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，但可以流轉(zhuǎn)。法律依據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第十一條 承包方與受讓方達(dá)成流轉(zhuǎn)意向后，以轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，承包方應(yīng)當(dāng)及時(shí)向發(fā)包方備案；以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)事先向發(fā)包方提出轉(zhuǎn)讓申請。　　第十二條 受讓方應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定保護(hù)土地，禁止改變流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)業(yè)用途。

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