農(nóng)村宅基地房屋所有權(quán)如何認(rèn)定? 

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• 152****6924

  農(nóng)村房屋所有權(quán)應(yīng)從宅基地的申請取得及房屋建造兩方面綜合分析認(rèn)定，即房屋所有權(quán)人必須滿足兩個條件：
  第一，是宅基地使用權(quán)人(包含在冊人口)，第二、是房屋的建造者。
  一、宅基地使用權(quán)人的確定
  從當(dāng)前農(nóng)村拆遷政策看，大都以宅基地面積作為置換樓房面積的計算基數(shù)(一般為1:1的比例)，。宅基地的巨大經(jīng)濟(jì)價值在拆遷置換中得以顯現(xiàn)。地的價值在房產(chǎn)(房地一體)價值形成中占有較大比重，故此宅基地使用權(quán)人的確定十分重要且必要。
  (一)在冊人口的認(rèn)定。在冊人口是指宅基地申請審批時該家庭具有本集體經(jīng)濟(jì)組織戶籍的成員。由于農(nóng)村宅基地屬村民集體所有，宅基地在分配上存在著排他性和福利性，即宅基地使用權(quán)只能分配由本集體經(jīng)濟(jì)組織成員使用。但在分配方式上，又有其特定規(guī)則?！锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市，規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”。因此，宅基地以戶的名義取得，屬家庭共有，并主要根據(jù)家庭成員數(shù)確定使用面積。各集體經(jīng)濟(jì)組織在家庭申請用地時，會對其常住家庭在冊人口進(jìn)行核定，然后分配特定面積。雖然宅基地使用證上登記的使用權(quán)人只有一人，但宅基地申請審批表確定在冊人口共享宅基地使用權(quán)。
  (二)人口變動的產(chǎn)生及處理
  由于婚姻、生老病死等原因有所增減，家庭在冊人數(shù)并不固定。如果在冊人口變動，可以按照下列原則處理：
  第一，戶口遷移導(dǎo)致喪失本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的原在冊人口，不再具有宅基地使用權(quán)，一般不能認(rèn)定為房屋所有權(quán)人。
  第二，戶口雖未遷移，仍為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但從原大家庭分離單獨(dú)立戶并且另行申請宅基地獲得批準(zhǔn)的，因其有了新的宅基地，根據(jù)一戶一宅的原則，不再對原宅基地享有使用權(quán)，不能認(rèn)定為原宅基地上房屋的所有權(quán)人。
  二、房屋的建造者的認(rèn)定
  房屋建造可分為兩種，一種是直接建造(出力建造)，即由家庭成員利用自身技術(shù)和體力親自建造房屋;一種是出資建造，即家庭成員出資購買材料、聘請他人建造。這兩種建造方式在實(shí)際建造中可能有交叉。
  房屋建造者可以按照“誰出資出力建造誰所有”原則進(jìn)行認(rèn)定。
  第一，直接建造者為房屋建造人。有證據(jù)證實(shí)確實(shí)利用自身技術(shù)和體力親自參與了房屋建造的家庭成員，可以認(rèn)定為房屋出力者。
  第二，有固定工作收入且共同生活的家庭成員可以認(rèn)定為房屋建造的出資人。共同生活的家庭成員可能并不直接對建造房屋出資，但因共同生活其將收入交給家庭共同支配使用，可以認(rèn)定為出資人。
  三、不應(yīng)認(rèn)定為房屋共有人的情形。
  一是宅基地申請審批時為在冊人口并未出資出力建造房屋，之后戶口遷出。此種情況下，在冊時享受宅基地使用權(quán)，戶口遷出后不再具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，當(dāng)然喪失宅基地使用權(quán)，同時未出資出力建房，故不應(yīng)認(rèn)定為房屋共有人。特別需要指出的是，此種情況下，在冊人口主張雖未出資，但曾參與建房而要求共有人權(quán)利。筆者認(rèn)為，此種參與如果不能達(dá)到相當(dāng)?shù)某潭?如自行建造)，則可依據(jù)公序良俗對其參與認(rèn)定為對家庭應(yīng)盡的義務(wù)，不宜認(rèn)定為共有人。
  二是建房時未出資的未成年人。這里所指的未成年人不包括準(zhǔn)治產(chǎn)人(16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的人)，未成年人在建房時尚沒有勞動能力，對房產(chǎn)沒有出資，是否認(rèn)定屬于房產(chǎn)共有人，實(shí)踐中存有不同做法。有觀點(diǎn)認(rèn)為，其父母等投資建造房屋的行為可視為包括未成年人在內(nèi)的一戶農(nóng)村村民的共同投資。而筆者認(rèn)為，認(rèn)定未成年人有產(chǎn)權(quán)，固然可保障未成年的權(quán)益，但卻在一定程度上損害了父母的利益。其實(shí)，基于撫養(yǎng)關(guān)系，未成年人的居住權(quán)完全可以保障。

  查看全文↓ 2019-11-17 12:05:55
• 143****0126

  土地法 第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
  農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。
  農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
  農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。
  宅基地上面的建筑物與宅基地保持一致，屬性是家庭的，性質(zhì)是家庭級，是即時的合法家庭成員以家庭名義使用，房子的建筑材料是財產(chǎn)，與所有權(quán)有關(guān)，默認(rèn)屬于即時的全部合法家庭成員，這方面全部家庭成員可以決定不屬于家庭而屬于個人，但是不拆除房子實(shí)現(xiàn)不了，只能是空話

  查看全文↓ 2019-11-17 12:05:44
• 157****6416

  宅基地所有權(quán)屬于村集體，明白這一點(diǎn)就不要死心眼子強(qiáng)調(diào)特定一個人了，非得讓國家專門司法解釋這個“人”表示什么嗎

  查看全文↓ 2019-11-17 12:05:38

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• 問 農(nóng)村宅基地房屋所有權(quán)怎么認(rèn)定? 
  答

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• 問 農(nóng)村宅基地所有權(quán)問題
  答

  農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)村集體所有。依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋，可以申請房屋所有權(quán)登記。依法登記的房屋受法律保護(hù)。因合法建造房屋申請房屋所有權(quán)初始登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：登記申請書；申請人的身份證明；宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)應(yīng)當(dāng)使用權(quán)證明；申請登記房屋符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的證明；房屋測繪報告或者村民住房平面圖；其他必要材料。還應(yīng)當(dāng)提交申請人屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的證明。

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• 問 有誰講講農(nóng)村宅基地所有權(quán)歸誰?
  答

  農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)村集體所有。依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋，可以申請房屋所有權(quán)登記。依法登記的房屋受法律保護(hù)。因合法建造房屋申請房屋所有權(quán)初始登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：登記申請書；申請人的身份證明；宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)應(yīng)當(dāng)使用權(quán)證明；申請登記房屋符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的證明；房屋測繪報告或者村民住房平面圖；其他必要材料。還應(yīng)當(dāng)提交申請人屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的證明。

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• 問 ??有誰說下農(nóng)村宅基地所有權(quán)歸誰?
  答

  農(nóng)村宅基地所有權(quán)歸全體村民集體所有，村民只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，但對地上房屋享有所有權(quán)；如果你的戶口遷到陜西，就可以直接以你或你妻子的名義申請宅基地，不用你丈哥的名義。

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• 問 農(nóng)村舊房拆遷宅基地所有權(quán)
  答

  房子雖然拆了，但宅基地如果村里沒有收回，使用權(quán)還是他的。他蓋可以你蓋不行。如果你想用的話可以與村委會協(xié)商，經(jīng)同意后，再從原使用人手中轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓后必須辦理過戶手續(xù)，避免以后麻煩。