??問(wèn)一下房產(chǎn)抵押有風(fēng)險(xiǎn)嗎？

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• 156****0913

  房產(chǎn)證抵押有什么風(fēng)險(xiǎn)？
  
  首先要明確的是房產(chǎn)證是抵押的對(duì)方是誰(shuí)，如果是個(gè)人與個(gè)人抵押的話，則你需要明白的是，房產(chǎn)證抵押不等于房產(chǎn)抵押。
  
  因此在房產(chǎn)證抵押時(shí)一定要簽定一份《房產(chǎn)抵押借款合同》，對(duì)借款金額、是否支付利息或利率標(biāo)準(zhǔn)、還款期限、還款方式、抵押物及抵押登記的辦理以及違約責(zé)任等內(nèi)容作出明確具體的約定，并在合同簽訂后到房屋產(chǎn)權(quán)管理部門辦理抵押登記手續(xù)。
  
  這樣做才能合理地保證雙方權(quán)益，另外這樣做還有幾個(gè)好處：
  
  其一可以了解此房產(chǎn)有沒(méi)有抵押給別人;
  
  其二做了抵押登記后，該房產(chǎn)就不能買賣;
  
  其三如果發(fā)生糾紛，該房產(chǎn)又被抵押給多人，拍賣后有抵押登記的可以先受償(如果都有登記，則按借款時(shí)間先后順序受償)。這樣才能使自身的權(quán)益得到**大限度的保障。
  
  制作假的房屋產(chǎn)權(quán)證，則主要是為了用假證去作抵押，以騙取債權(quán)人的信任和錢財(cái)。比如，此次被發(fā)現(xiàn)的一起制作假產(chǎn)權(quán)證事件中，一名男子因欠人家一筆工程款沒(méi)有還清，便根據(jù)原來(lái)自己家里已經(jīng)賣掉的一套房產(chǎn)情況，制作了一本假的房屋產(chǎn)權(quán)證抵押給了債權(quán)人。眼看還債的期限就要到來(lái)，有所警惕的債權(quán)人到市產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處檔案館查閱資料，這才發(fā)現(xiàn)這份產(chǎn)權(quán)證是假的。
  
  而另一起造假事件中的當(dāng)事人趙某用朋友的一份產(chǎn)權(quán)證作抵押，向姜某借了3萬(wàn)元。隨著還款日期的來(lái)臨，姜某覺(jué)得有必要到產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處檔案館查驗(yàn)一下。檔案館工作人員經(jīng)查閱資料后發(fā)現(xiàn)，檔案里的產(chǎn)權(quán)人與趙某作抵押的產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人姓名并不一致，從而證明趙所提供的是假產(chǎn)權(quán)證。
  
  房產(chǎn)部門人士指出，隨著市民經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日益頻繁，用房屋產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行抵押的情況越來(lái)越多，制作假產(chǎn)權(quán)證的事件也隨之增多。所以，市民在遇到有人用房屋產(chǎn)權(quán)證向自己借錢的時(shí)候，一定要事先到房產(chǎn)部門查閱房產(chǎn)檔案。
  
  廣大群眾要妥善保管好自己的房產(chǎn)證、身份證等證件，不要輕易泄露個(gè)人的重要信息，以防遭人盜用和“克隆”;有借款給別人時(shí)時(shí)，應(yīng)不為高額利潤(rùn)所誘惑，更不能單憑房屋產(chǎn)權(quán)證明和嫌疑人一面之詞就輕易簽訂借款合同，要按照房產(chǎn)證上的地址，登門了解房主的情況，同時(shí)要核實(shí)房產(chǎn)證的真假以及借款人是否為房地產(chǎn)權(quán)利人;銀行信貸人員應(yīng)加強(qiáng)貸前調(diào)查，尤其要對(duì)貸款人的真實(shí)身份進(jìn)行嚴(yán)格審查，不僅核對(duì)姓名、性別、民族、出生日期、住址、公民身份證等項(xiàng)目，還要核對(duì)照片。

  查看全文↓ 2019-11-15 17:13:27
• 145****5462

  期房銷售中針對(duì)在售房源分批做在建工程抵押是一個(gè)普遍現(xiàn)象，為了保護(hù)購(gòu)房者的利益，國(guó)家對(duì)此有專門的規(guī)定：開(kāi)發(fā)商針對(duì)預(yù)售商品房的預(yù)售款必須優(yōu)先用于解除房子抵押。
  因此，一般來(lái)講，購(gòu)買在建工程抵押的房子不會(huì)對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的危害，但開(kāi)發(fā)商違規(guī)操作的情況除外，比如在沒(méi)有拿到預(yù)售證的情況下提前銷售。
  就湯先生的情況而言，如果雙方的確在協(xié)議中明確了簽訂正式商品房合同的時(shí)間，而開(kāi)發(fā)商又違約了，他可以根據(jù)協(xié)議要求退房，并拿回雙倍的定金。
  律師提醒，目前開(kāi)發(fā)商一般是先把房子抵押給銀行，銀行允許開(kāi)發(fā)商銷售，但開(kāi)發(fā)商規(guī)定購(gòu)買這些房子的客戶必須向該銀行做按揭貸款，這相當(dāng)于是抵押主體由開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)為購(gòu)房者。
  “對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)買在建工程抵押的房子，直接面臨的問(wèn)題可能是在貸款銀行的選擇上受到限制?！贝送?，已做在建工程抵押的房子在銷售時(shí)，開(kāi)發(fā)商針對(duì)買房人有告知義務(wù)，需要讓買房人了解這一情況。

  查看全文↓ 2019-11-15 17:13:21
• 156****3188

  一、看“批貸函”后再過(guò)戶
  
  在二手房交易中，涉及貸款的有一個(gè)很關(guān)鍵的流程：銀行面簽、銀行審核以及出“批貸函”，所謂的面簽，就是買賣雙方已確定買賣關(guān)系后，與銀行三方在銀行借款合同以及其他與銀行貸款有關(guān)的文件上簽字，便于銀行核對(duì)貸款人身份的真實(shí)性面簽時(shí)，買賣雙方都會(huì)到場(chǎng)，賣家需要提供一張銀行卡給銀行，如果買家申請(qǐng)貸款通過(guò)了，銀行會(huì)將買家貸款的錢打給賣家提供的銀行卡賬戶上，這就是貸款。
  
  所謂“批貸函”，就是銀行審核買家的資質(zhì)一切ok，才下發(fā)表示“會(huì)貸款給他”的證明，賣家必須要看到銀行出具的“批貸函”才可以過(guò)戶。否則，一旦過(guò)戶，就代表房屋權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，房子是別人的了，可銀行如果審核買家的資料不通過(guò)，你的尾款可能就再也追補(bǔ)回來(lái)。
  
  PS：銀行經(jīng)拒貸的常見(jiàn)情況
  
  1、客戶償還能力不足，收入或流水不符合條件（流水以家庭為單位沒(méi)有達(dá)到月供的兩倍）；
  
  2、逾期次數(shù)過(guò)多（信用卡和其他房款、車貸還款逾期都計(jì)算，連三累六銀行可以拒貸）；
  
  3、虛假收入證明；
  
  4、信息核查時(shí)，與實(shí)際情況不符，會(huì)拒貸；
  
  5、戶口本和實(shí)際婚姻狀況不符，拒貸；
  
  6、實(shí)際婚姻狀況和征信報(bào)告體現(xiàn)的不符合，拒貸。
  
  二、及時(shí)辦理抵押
  
  1、銀行出具“批貸函”只是代表客戶的貸款資格通過(guò)了，要想讓銀行放款，還需要再過(guò)完戶侯，及時(shí)拿著新房本去銀行辦理抵押，將房產(chǎn)抵押給銀行。如果沒(méi)有這個(gè)動(dòng)作，銀行依舊不會(huì)放款，賣家仍然收不到錢。
  
  2、為了防范風(fēng)險(xiǎn)，您務(wù)必在過(guò)完戶“辦理房本”的時(shí)候，與銀行的人或者中介一起確認(rèn)，房本是拿走做抵押去了，而不是讓買家拿走了。或者您也直接與買方去銀行辦理抵押。
  
  過(guò)完戶之后，銀行的放款時(shí)間一般為10到15個(gè)工作日。各家銀行不同，買房的高峰期和低谷期放款的時(shí)間也不同。
  
  三、合同中必須明確時(shí)間
  
  一定要在合同中約定這三個(gè)細(xì)節(jié)：
  
  1、約定一個(gè)明確的下款時(shí)間；
  
  2、萬(wàn)一不能正常下款，賣家怎么支付房款；
  
  3、如果不能支付，怎么辦。

  查看全文↓ 2019-11-15 17:13:14
• 146****9615

  購(gòu)買被抵押的房子存在的風(fēng)險(xiǎn)：
  1、重復(fù)抵押。開(kāi)發(fā)商在建設(shè)過(guò)程中由于資金缺乏，會(huì)選擇將部分房源抵押給銀行，獲得銀行的貸款，另一方面又為了加速回籠資金，在未經(jīng)銀行同意且沒(méi)有告知購(gòu)房者該房源已被抵押的情況下，就對(duì)該房源進(jìn)行出售，這種重復(fù)的交易給房屋權(quán)屬登記帶來(lái)隱患。
  2、多方利益沖突。利益沖突風(fēng)險(xiǎn)往往發(fā)生在開(kāi)發(fā)商將房產(chǎn)抵押給多方的情況下。比如開(kāi)發(fā)商將房產(chǎn)同時(shí)抵押給銀行、工程方、土地管理部門等多個(gè)抵押人，購(gòu)房者在不知情的情況下購(gòu)買房產(chǎn)，一旦開(kāi)發(fā)商資金鏈無(wú)法償還抵押貸款，房屋的歸屬問(wèn)題處理起來(lái)將會(huì)錯(cuò)綜復(fù)雜，輕則延誤購(gòu)房者收房，重則購(gòu)房者所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)遭遇轉(zhuǎn)移。
  3、退房難。開(kāi)發(fā)商惡意隱瞞抵押情況，要么是補(bǔ)辦解押手續(xù)，繼續(xù)完成房產(chǎn)交易，要么是支付違約金，同意購(gòu)房者退房。但是，通常情況下退房并不是一件輕而易舉的事情，維權(quán)將會(huì)是個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)證。

  查看全文↓ 2019-11-15 17:13:07

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??問(wèn)一下房產(chǎn)抵押登記流程是什么？
  答

  房地產(chǎn)抵押登記基本程序如下：抵押登記申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交下列文件：(1)房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書(shū)；(2)抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；(3)抵押合同；(4)《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》；(5)可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；(6)可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料；(7)登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。受理申請(qǐng)審查申請(qǐng)人所提交的文件是否真實(shí)、齊備，申請(qǐng)文件不符合規(guī)定的，不予受理；申請(qǐng)文件符合規(guī)定的，則予受理，給該申請(qǐng)編號(hào)并給回執(zhí)，回執(zhí)注明所收取的文件、受理日期和編號(hào)。審核(1)登記機(jī)關(guān)從房地產(chǎn)登記冊(cè)查明申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的房地產(chǎn)權(quán)利狀況，如有下列情形之一的，駁回轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)：A．權(quán)屬來(lái)源的性質(zhì)是限制抵押(包括福利房、微利房，行政劃撥土地、減免地價(jià)土地)而未取得有關(guān)部門同意的；B．根據(jù)城市規(guī)劃，政府決定收回土地使用權(quán)的；C．司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；D．共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；E．權(quán)屬有爭(zhēng)議的；F．法律、法規(guī)或市、區(qū)政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的。駁回登記申請(qǐng)，應(yīng)自受理申請(qǐng)之日起在規(guī)定時(shí)間內(nèi)書(shū)面通知申請(qǐng)人。(2)從房地產(chǎn)登記冊(cè)或電腦記錄中查明申請(qǐng)抵押登記的房地產(chǎn)的權(quán)利狀況后，審查下列文件是否真實(shí)、齊全和有效：A．身份證明；B．《房地產(chǎn)證》或其他房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)；C．抵押登記申請(qǐng)書(shū)是否按要求填寫；D．抵押合同書(shū)是否符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。經(jīng)審核符合規(guī)定的予以核準(zhǔn)登記，并通知抵押當(dāng)事人。

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• 問(wèn) ??問(wèn)一下房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)怎么辦理？
  答

  辦理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)，抵押雙方應(yīng)帶齊以下有關(guān)法律文件：1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；2、抵押當(dāng)事人的身份證明或法人代表證明書(shū)；3、如代理人辦理，應(yīng)有法人代表或當(dāng)事人的授權(quán)委托書(shū)；4、借款合同(主合同)；5、抵押合同；6、抵押物的產(chǎn)權(quán)證明(包括《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證書(shū)》)；7、如果抵押物屬于合資企業(yè)或股份公司擁有，應(yīng)有董事會(huì)同意抵押的決議書(shū)；8、如果是重復(fù)抵押，應(yīng)提供前抵押權(quán)人同意再次抵押的書(shū)面文件；9、如果是共有房產(chǎn)的抵押，應(yīng)提供所有共有人同意的書(shū)面文件；10、抵押人應(yīng)有聲明其所提供的抵押物沒(méi)有任何法律瑕疵的書(shū)面文件；11、其他與抵押有關(guān)的法律文件。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 問(wèn)一下房產(chǎn)證抵押需要什么條件？
  答

  流程；1、把銀行需要的資料備齊。包括夫妻雙方身份證、戶口簿、房產(chǎn)證、結(jié)婚證、購(gòu)房合同或發(fā)票，個(gè)人賬戶**近半年的銀行流水帳單。2、銀行會(huì)在貸款人提交資料以后進(jìn)行相應(yīng)的審查，如果資料有誤或者不齊全，會(huì)要求貸款人重新提交。3、審核通過(guò)以后貸款人將自己所抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證交給銀行收押。4、借貸雙方簽訂住房抵押貸款合同并進(jìn)行公證。5、公證以后貸款就成功了，銀行會(huì)開(kāi)始向貸款人劃款。而貸款人需每月按期向銀行還款直至還清為止。產(chǎn)權(quán)證抵押貸款條件：（1）有合法的身份；（2）有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，有償還貸款本息的能力，無(wú)不良信用記錄；（3）有合法有效的購(gòu)房合同；（4）以新購(gòu)住房作**高額抵押的，須具有合法有效的購(gòu)房合同，房齡在10年以內(nèi)，且備有或已付不少于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款30%的**款；（5）已購(gòu)且辦理了住房抵押貸款的，原住房抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小于抵押住房?jī)r(jià)值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權(quán)屬證書(shū)，房齡在10年以內(nèi)；（6）能夠提供貸款行認(rèn)可的有效擔(dān)保；（7）貸款行規(guī)定的其他條件。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) ??問(wèn)一下房屋抵押貸款手續(xù)怎么辦理？
  答

  個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款須知一、 房產(chǎn)抵押貸款所需資料:a.房產(chǎn)證b.房產(chǎn)本人的身份證c.戶口本二、貸款額度:市區(qū)房產(chǎn)按評(píng)估值的70%--80%的比例作價(jià)，郊區(qū)按評(píng)估值的60%的比例作價(jià)。三、 貸款利率:銀行貸款基準(zhǔn)利率是5.31%四、 還款方式:按季付息，到期還本。五、 資料上報(bào)銀行后15個(gè)工作日即可拿到貸款。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 問(wèn)一下房屋抵押貸款需要什么流程？
  答

  商業(yè)貸款利息：5.05%貸款程序第二十五條 貸款申請(qǐng)借款人需要貸款，應(yīng)當(dāng)向主辦銀行或者其他銀行的經(jīng)辦機(jī)構(gòu)直接申請(qǐng)。借款人應(yīng)當(dāng)填寫包括借款金額、借款用途、償還能力及還款方式等主要內(nèi)容的《借款申請(qǐng)書(shū)》并提供以下資料：一、借款人及保證人基本情況；二、財(cái)政部門或會(huì)計(jì)（審計(jì)）事務(wù)所核準(zhǔn)的上年度財(cái)務(wù)報(bào)告，以及申請(qǐng)借款前一期的財(cái)務(wù)報(bào)告；三、原有不合理占用的貸款的糾正情況；四、抵押物、質(zhì)物清單和有處分權(quán)人的同意抵押、質(zhì)押的證明及保證人擬同意保證的有關(guān)證明文件；五、項(xiàng)目建議書(shū)和可行性報(bào)告；六、貸款人認(rèn)為需要提供的其他有關(guān)資料。第二十六條 對(duì)借款人的信用等級(jí)評(píng)估：應(yīng)當(dāng)根據(jù)借款人的領(lǐng)導(dǎo)者素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、資金結(jié)構(gòu)、履約情況、經(jīng)營(yíng)效益和發(fā)展前景等因素，評(píng)定借款人的信用等級(jí)。評(píng)級(jí)可由貸款人獨(dú)立進(jìn)行，內(nèi)部掌握，也可由有權(quán)部門批準(zhǔn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。第二十七條 貸款調(diào)查：貸款人受理借款人申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)借款人的信用等級(jí)以及借款的合法性、安全性、盈利性等情況進(jìn)行調(diào)查，核實(shí)抵押物、質(zhì)物、保證人情況，測(cè)定貸款的風(fēng)險(xiǎn)度。第二十八條 貸款審批：貸款人應(yīng)當(dāng)建立審貸分離，分級(jí)審批的貸款管理制度。審查人員應(yīng)當(dāng)對(duì)調(diào)查人員提供的資料進(jìn)行核實(shí)、評(píng)定，復(fù)測(cè)貸款風(fēng)險(xiǎn)度，提出意見(jiàn)，按規(guī)定權(quán)限報(bào)批。第二十九條 簽訂借款合同：所有貸款應(yīng)當(dāng)由貸款人與借款人簽訂借款合同。借款合同應(yīng)當(dāng)約定借款種類，借款用途、金額、利率，借款期限，還款方式，借、貸雙方的權(quán)利、義務(wù)，違約責(zé)任和雙方認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。保證貸款應(yīng)當(dāng)由保證人與貸款人簽訂保證合同，或保證人在借款合同上載明與貸款人協(xié)商一致的保證條款，加蓋保證人的法人公章，并由保證人的法定代表人或其授權(quán)代理人簽署姓名。抵押貸款、質(zhì)押貸款應(yīng)當(dāng)由抵押人、出質(zhì)人與貸款人簽訂抵押合同、質(zhì)押合同，需要辦理登記的，應(yīng)依法辦理登記。第三十條 貸款發(fā)放：貸款人要按借款合同規(guī)定按期發(fā)放貸款。貸款人不按合同約定按期發(fā)放貸款的，應(yīng)償付違約金。借款人不按合同約定用款的，應(yīng)償付違約金。第三十一條 貸后檢查：貸款發(fā)放后，貸款人應(yīng)當(dāng)對(duì)借款人執(zhí)行借款合同情況及借款人的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行追蹤調(diào)查和檢查。第三十二條 貸款歸還：借款人應(yīng)當(dāng)按照借款合同規(guī)定按時(shí)足額歸還貸款本息。貸款人在短期貸款到期1個(gè)星期之前、中長(zhǎng)期貸款到期1個(gè)月之前，應(yīng)當(dāng)向借款人發(fā)送還本付息通知單；借款人應(yīng)當(dāng)及時(shí)籌備資金，按期還本付息。貸款人對(duì)逾期的貸款要及時(shí)發(fā)出催收通知單，做好逾期貸款本息的催收工作。貸款人對(duì)不能按借款合同約定期限歸還的貸款，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定加罰利息；對(duì)不能歸還或者不能落實(shí)還本付息事宜的，應(yīng)當(dāng)督促歸還或者依法起訴。借款人提前歸還貸款，應(yīng)當(dāng)與貸款人協(xié)商！

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