普通住宅怎樣計算套內(nèi)使用面積?套內(nèi)使用面積怎么計算

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• 143****1700

  你好，目前《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》正在征求意見階段，到 2019/3/15截止，之后具體實施日期還未定；一般征求意見稿，很少有改動的，安心吧，等實施了，新聞會鋪天蓋地的報道的。

  查看全文↓ 2019-10-26 22:57:57
• 132****0841

  　　套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算： 　　a.套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。
  　　b.套內(nèi)內(nèi)部樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。 　　c.不包括含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)內(nèi)部煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。 　　d.內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。

  查看全文↓ 2019-10-26 22:57:53
• 135****3542

  【老樊說稅】住宅按套內(nèi)面積確認對房地產(chǎn)的影響
  
  
  一、普通標準住宅的認定
  
  按照單套建筑面積確認普通標準住宅將改變?yōu)閱翁滋變?nèi)建筑面積確認。全國多個省市是按照單套建筑面積確認普通標準住宅，一般采用144平方米以下為劃分標準。其中也有按照140平方米為劃分標準的。還有省市采用兩個并行標準，既可以按照單套建筑面積確認，也可以按照單套套內(nèi)面積確認。
  
  《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收與會計實務大全》一書中也有部分列舉，譬如：
  
  … …
  
  （4）《深圳市政府辦公廳關(guān)于對我市土地增值稅“普通標準住宅”執(zhí)行標準進行調(diào)整的批復》（深府辦函〔2006〕86號）規(guī)定，從2006年10月1日起，對深圳市土地增值稅“普通標準住宅”執(zhí)行標準進行調(diào)整，具體為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套住房套內(nèi)建設(shè)面積120平方米以下或單套建筑面積144平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.44倍以下?！蛾P(guān)于我市開征土地增值稅有關(guān)問題的批復》（深府辦函〔2005〕93號）第三條“普通標準住宅是指除別墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅”同時廢止。
  
  … …
  
  （6）湖南省普通標準住宅認定條件:各區(qū)、縣（市）地稅機關(guān)負責普通標準住宅的認定并出具《普通標準住宅認定表》。普通標準住宅必須同時符合以下條件：①住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；②單套建筑面積在144平方米或套內(nèi)建筑面積在 120平方米以下；③實際成交價格低于同級別土地上住房平均成交價格1.2倍以下?！?br/>
  （7）《江門市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理辦法》（國家稅務總局江門市稅務局2018年第3號文件發(fā)布）規(guī)定，普通住宅的認定標準按省政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，具體為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上（含1.0）、單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下（含120平方米）或單套建筑面積144平方米以下（含144平方米）、實際成交價格低于當?shù)卣嫉耐谧》科骄灰變r格1.44倍以下。
  
  （8）《重慶市地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)財政部 國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（渝地稅發(fā)〔2006〕143號）規(guī)定，住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上，單套**大建筑面積在144平方米或套內(nèi)建筑面積120平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.4倍以下，如同時符合上述三個條件的為享受優(yōu)惠政策的普通住房，有一條不符合即為不能享受優(yōu)惠政策的非普通住房。
  
  如果住建部的征求意見稿無異議可以順利正式出臺，老樊可以肯定全國各省市稅務局均將聞風而動，修改成上述的雙重確認普通標準住宅的標準。對于土地增值稅預征率、對于**終清算均有影響。
  
  二、銷售合同的修訂
  
  《商品房銷售合同》對于面積的確認將采用套內(nèi)面積，替換建筑面積，不含公攤。對于確權(quán)面積誤差比將較原來更嚴格了，因為一是計算基數(shù)小了，二是不含公攤，可調(diào)節(jié)空間小了。
  
  三、銷售合同單價的影響
  
  《商品房銷售合同》按照套內(nèi)面積計價，銷售單件將高于按照建筑面積計價。銷售宣傳中難免要有兩個標準，一個是按照建筑面積算單價大概是多少，一個是按照套內(nèi)面積算單價大概是多少。一方面告訴客戶房子還是**的，另一方面還要說房價按照套呢面積算沒有漲價。
  
  普通標準住宅144平方米建筑面積144萬元，單價1萬元/平方米，按照套內(nèi)面積算144萬元，單價就該是1.20萬元/平方米。當然實際樓盤各有各的換算比。
  
  四、項目收益測算的影響
  
  銷售收入測算按照套內(nèi)面積計算是準確的，開發(fā)成本按照建筑面積計算是準確的，因此，對于項目今后的收益測算也有影響，畢竟會影響到實際的成本控制。

  查看全文↓ 2019-10-26 22:57:50

相關(guān)問題

• 問 ?? 普通住宅怎樣計算套內(nèi)使用面積
  答

  　　房產(chǎn)證上的面積是建筑面積，包含公攤面積的?！　》慨a(chǎn)證上登記的面積是建筑面積。建筑面積=有效面積+結(jié)構(gòu)面積=使用面積+輔助面積+結(jié)構(gòu)面積=結(jié)構(gòu)面積+輔助面積+套內(nèi)使用面積?！　。?）建筑面積：指建筑物長度、寬度的外包尺寸的乘積再乘以層數(shù)。它由使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積組成?！　。?）使用面積：指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和?！　。?）輔助面積：指建筑物各層平面為輔助生產(chǎn)或生活活動所占的凈面積的總和，例如居住建筑中的樓梯、走道、廁所、廚房等?！　。?）結(jié)構(gòu)面積：指建筑物各層平面中的墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。

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• 問 普通住宅怎樣計算套內(nèi)使用面積
  答

  所謂的套內(nèi)面積一般是指套內(nèi)建筑面積，去除公攤之后的面積。**大的面積是建筑面積，它包含了公攤，然后是套內(nèi)建筑面積，它包含了墻體，**小的是套內(nèi)實用面積。 套內(nèi)使用面積 套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計算： （1）套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和； （2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積； （3）不包括在結(jié)構(gòu)面積只的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積； （4）內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。 套內(nèi)建筑面積 ： 商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積不等于地毯面積，完全屬于買房人個人私有；與套內(nèi)使用面積相比，更能完事地反映買房人個人私有部分的產(chǎn)權(quán)。 套內(nèi)建筑面積的計算公式為： 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積 套內(nèi)墻體面積 ： 套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計算法為： （1）共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。 （2）非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。 套內(nèi)陽臺建筑面積： 按照《建筑面積計算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。 其中：（1）原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積； （2）挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設(shè)筑面積； （3）凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；

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• 問 普通住宅怎樣計算套內(nèi)使用面積?住宅套內(nèi)面積怎么算
  答

  室內(nèi)空間計算方法是長度乘以寬度乘以高度等于房間空間，室內(nèi)面積的方法是房間面積，新房子裝修之后有室內(nèi)空氣污染包含甲醛等對人體有危害的氣體，建議開窗2~4周還是能放一些鮮花，比如吊蘭、虎尾蘭、常春藤、蘆薈和菊花綠蘿等綠色植物有利于吸收有害細氣體凈化空氣，一般吊蘭可吸收室內(nèi)80%以上的有害氣體吸收甲醛的能力超強。

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• 問 普通住宅怎樣計算套內(nèi)使用面積?什么是套內(nèi)面積？如何計算套內(nèi)面積？
  答

  室內(nèi)使用面積和套內(nèi)使用面積的區(qū)別在于套內(nèi)使用面積是整套房子地面鋪磚之后磚的總面積，在吸收就是套內(nèi)的各房間隔壁面積加上整套房屋的軸線內(nèi)側(cè)的半墻面積，這樣來概括。室內(nèi)使用面積是按結(jié)構(gòu)墻體的表面尺寸來計算的，其中有復合保溫隔熱層。

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• 問 什么是套內(nèi)使用面積 套內(nèi)使用面積如何計算
  答

  套內(nèi)使用面積是套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積計算。按照建設(shè)部《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》的規(guī)定，套內(nèi)使用面積的計算按房屋是否為住宅適用不同的計算規(guī)范。其中，住宅的套內(nèi)使用面積的計算方法為：①套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和；②躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；③不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；④內(nèi)墻面裝修厚度均計入使用面積。住宅之外的其他建筑或?qū)Ｓ薪ㄖ變?nèi)使用面積的計算可參照住宅或按專用建筑設(shè)計規(guī)范的規(guī)定進行。