??集資房糾紛有什么類型，集資房如何處理？

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• 142****8685

  一)已取得房產(chǎn)證的集資房轉(zhuǎn)讓
  對于產(chǎn)權(quán)全部是單位的集資房轉(zhuǎn)讓的，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)在單位，單位員工個(gè)人只具有居住權(quán)，而沒有所有權(quán)，當(dāng)然也就沒有處分權(quán)，如果員工轉(zhuǎn)讓該集資房，轉(zhuǎn)讓行為是屬于無權(quán)處分行為，轉(zhuǎn)讓協(xié)議當(dāng)然無效。轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，雙方可根據(jù)過錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
  對于產(chǎn)權(quán)全部是單位員工個(gè)人集資房轉(zhuǎn)讓的，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)屬于員工個(gè)人即轉(zhuǎn)讓人，即使單位內(nèi)部規(guī)定，員工不得轉(zhuǎn)讓，但是該規(guī)定系單位內(nèi)部規(guī)定，對第三人不具有約束力。因此此種情況下該協(xié)議沒有違反相關(guān)的法律規(guī)定，即應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓有效。如果一方違反約定，不履行轉(zhuǎn)讓協(xié)議，另一方可按協(xié)議約定，要求其承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
  對于產(chǎn)權(quán)部分是單位、部分是員工個(gè)人的集資房轉(zhuǎn)讓的，因?yàn)榧Y房是單位與個(gè)人共有，根據(jù)民法通則及相關(guān)法律規(guī)定，一方未經(jīng)其他共有人同意不得擅自處分共有物。購買人未經(jīng)共有人的同意，也過戶不成。因此，對于單位員工與第三人簽訂的集資房轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)是無效的或部分無效的。
  (二)未取得房產(chǎn)證的集資房轉(zhuǎn)讓即集資房購房資格的轉(zhuǎn)讓
  當(dāng)前，集資房糾紛主要是此類糾紛。雖然《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。這里所指的“不得轉(zhuǎn)讓”，是指不得發(fā)生“物權(quán)變動(dòng)”，即房產(chǎn)管理部門不得登記過戶，而不是指不得訂立債權(quán)合同、不能發(fā)生債權(quán)行為。同時(shí)根據(jù)《物權(quán)法》第15條規(guī)定，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力，即有關(guān)房屋物權(quán)變動(dòng)合同的生效與否與登記無關(guān)。那么，購買人有權(quán)得到爭議房屋的使用權(quán)，有權(quán)要求被申請人辦理更名過戶手續(xù)。

  查看全文↓ 2019-10-25 15:56:50
• 147****4276

  　1992年，**高法院發(fā)布法發(fā)(1992)38號文件《關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》，規(guī)定對“集資房糾紛”不予受理。但應(yīng)正確理解這一規(guī)定，對集資建房發(fā)生的糾紛應(yīng)區(qū)別對待，不宜一律不予受理。
  　　一、只有完全屬于集資建房單位內(nèi)部范圍內(nèi)的事項(xiàng)，才不屬人民法院主管。
  　　38號通知對集資房糾紛的受理問題之所以采取較為慎重的原則，主要是考慮到此類糾紛中涉及單位與集資建房職工之間存在不平等的內(nèi)部行政管理關(guān)系，故對“占、騰、退”等情形應(yīng)按照單位內(nèi)部的分房規(guī)則處置。因此，對此類“集資房糾紛”，只能通過強(qiáng)化單位內(nèi)部管理的方式來解決，司法權(quán)無法代行單位內(nèi)部的行政管理權(quán)，故人民法院對此類糾紛不宜受理。
  　　二、對已有歸屬的物權(quán)發(fā)生的糾紛應(yīng)屬法院受理范圍。
  　　實(shí)踐中，圍繞集資建房所發(fā)生的糾紛多數(shù)是可訴性糾紛。其大致可包括以下幾類情形:
  　　1、名為“集資建房”實(shí)為商品房買賣糾紛。此時(shí)，形式上的集資單位與物權(quán)期待權(quán)人之間根本不存在房產(chǎn)分配的管理與被管理關(guān)系，也即不存在需要利用單位的行政管理權(quán)來將非確定的物權(quán)加以確認(rèn)的問題。事實(shí)上，在簽訂有關(guān)集資建房合同時(shí)各方的房地產(chǎn)歸屬權(quán)早已被確認(rèn)。此時(shí)發(fā)生的糾紛實(shí)為平等主體之間的商品房買賣糾紛;
  　　2、各集資權(quán)人通過單位的分房程序已將各自的物權(quán)分析清晰，物權(quán)歸屬關(guān)系完全確定，此時(shí)單位對集資房分配的行政管理權(quán)亦以用盡。故此后所發(fā)生的有關(guān)占房、騰房糾紛實(shí)為平等主體之間的排除妨礙糾紛;
  　　3、在物權(quán)和物權(quán)期待權(quán)已經(jīng)得到確認(rèn)時(shí)，各權(quán)利人對外發(fā)生的各類房地產(chǎn)或集資權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，實(shí)際上也是平等主體之間的物權(quán)合同糾紛;

  查看全文↓ 2019-10-25 15:56:43
• 155****1238

  購買單位集資房，應(yīng)該以遵守承諾為條件的
  集資房不是任何職工都可以購買的，購買集資房是有條件的，其中必須滿足的條件就包括單位的約束條件在內(nèi)。
  你要么在單位呆滿五年，要么由單位收回房子，二者必居其一。這同是否帶福利性沒有關(guān)系。
  

  查看全文↓ 2019-10-25 15:56:37
• 152****3140

  根據(jù)規(guī)定是有效的，但只對協(xié)議雙方有效，至于集資建房組織方是否認(rèn)同，這要看有資質(zhì)買房的人與單位溝通的情況。
  在此，提示，該類房產(chǎn)買賣有風(fēng)險(xiǎn)，畢竟集資建房屬于單位給予員工福利性質(zhì)的購房，是在綜合考慮到員工的工齡甚至是工作表現(xiàn)、剛需等情況的，一般不會(huì)認(rèn)同以員工資格購房再轉(zhuǎn)手出賣給單位外的第三人的。

  查看全文↓ 2019-10-25 15:56:32

相關(guān)問題

• 問 集資房糾紛有哪些類型，集資房如何處理？
  答

  對已有歸屬的物權(quán)發(fā)生的糾紛應(yīng)屬法院受理范圍?！　?shí)踐中，圍繞集資建房所發(fā)生的糾紛多數(shù)是可訴性糾紛。其大致可包括以下幾類情形:　　1、名為“集資建房”實(shí)為商品房買賣糾紛。此時(shí)，形式上的集資單位與物權(quán)期待權(quán)人之間根本不存在房產(chǎn)分配的管理與被管理關(guān)系，也即不存在需要利用單位的行政管理權(quán)來將非確定的物權(quán)加以確認(rèn)的問題。事實(shí)上，在簽訂有關(guān)集資建房合同時(shí)各方的房地產(chǎn)歸屬權(quán)早已被確認(rèn)。此時(shí)發(fā)生的糾紛實(shí)為平等主體之間的商品房買賣糾紛;　　2、各集資權(quán)人通過單位的分房程序已將各自的物權(quán)分析清晰，物權(quán)歸屬關(guān)系完全確定，此時(shí)單位對集資房分配的行政管理權(quán)亦以用盡。故此后所發(fā)生的有關(guān)占房、騰房糾紛實(shí)為平等主體之間的排除妨礙糾紛;　　3、在物權(quán)和物權(quán)期待權(quán)已經(jīng)得到確認(rèn)時(shí)，各權(quán)利人對外發(fā)生的各類房地產(chǎn)或集資權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，實(shí)際上也是平等主體之間的物權(quán)合同糾紛;　　4、平等主體之間圍繞集資房發(fā)生的其他不屬單位行政管理權(quán)調(diào)整的民事權(quán)利糾紛。

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• 問 集資房如何處理？集資房能夠辦理房產(chǎn)證嗎？
  答

  集資房辦理產(chǎn)權(quán)證的程序分為兩個(gè)步驟：辦理大產(chǎn)權(quán)證(初始登記)和辦理小產(chǎn)權(quán)證(轉(zhuǎn)移登記)?！　?、辦理集資房大產(chǎn)權(quán)證　　在集資房建設(shè)完畢以后，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位辦理大產(chǎn)權(quán)證，即完成新建房屋初始登記。建設(shè)單位申請辦理集資房產(chǎn)權(quán)證初始登記時(shí)，一般提供如下材料：　　(1)登記申請書;　　(2)申請人身份證明;　　(3)建設(shè)用地使用權(quán)證明;　　(4)建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明;　　(5)房屋已竣工的證明;　　(6)房屋測繪報(bào)告;　　(7)其他必要材料。　　2、辦理集資房小產(chǎn)權(quán)證　　集資房建設(shè)單位已按前項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，買賣雙方人應(yīng)當(dāng)憑集資批文或資產(chǎn)處置通知書、房屋買賣合同、國有土地使用證，完稅證明等材料申請辦理集資房轉(zhuǎn)移登記?！　⌒枰嵝训氖?，按照《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》的規(guī)定，集資房屬于經(jīng)濟(jì)適用房，雖然可以辦理產(chǎn)權(quán)證，但該產(chǎn)權(quán)屬于有限產(chǎn)權(quán)。具體表現(xiàn)為：　　1、購買集資房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓集資房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購?！　?、購買集資房已滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓集資房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購;購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)?！　∫陨暇褪菍Α凹Y房能不能辦理產(chǎn)權(quán)證”“”所做的解答?？傊瑖乙呀?jīng)開始對集資房采取嚴(yán)格限制的措施，集資房的相關(guān)問題完全適用經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)規(guī)定。雖然集資房是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的，但這種產(chǎn)權(quán)屬于有限產(chǎn)權(quán)，受到諸多限制。

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• 問 ??集資房如何處理？五年以上集資房怎樣過戶？
  答

  　五年以上集資房只要取得住房產(chǎn)權(quán)，有住房的房產(chǎn)證，契稅證，土地證，住房貸款還請，無抵押。以上手續(xù)齊全，隨時(shí)可以申請辦理住房過戶手續(xù)?？梢杂蟹慨a(chǎn)證登記人和共有人以及買家當(dāng)事人一起，持有各自身份證，戶口本，婚姻情況證明，以上住房三證，一起到該住房所屬房管部門申請辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù)?！　　斗课莸怯涋k法》規(guī)定：　　第四條　　房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)辦理?！　〉谑龡l　　共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請登記?！　」灿蟹课菟袡?quán)變更登記，可以由相關(guān)的共有人申請，但因共有性質(zhì)或者共有人份額變更申請房屋登記的，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請?！　〉谌l　　發(fā)生下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：　?。ㄒ唬┵I賣；　?。ǘ┗Q；　?。ㄈ┵?zèng)與；　?。ㄋ模├^承、受遺贈(zèng)；

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• 問 ??集資房如何處理？集資房能不能夠辦理房產(chǎn)證？
  答

  一、集資房的產(chǎn)權(quán)集資房的產(chǎn)權(quán)分為兩種，一種是低于當(dāng)年的房改的成本價(jià)格，這種房屋的產(chǎn)權(quán)則是房改成本價(jià)房。該房屋出售的價(jià)格是高于當(dāng)年房改的成本價(jià)，其產(chǎn)權(quán)是界定為經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)的。集資房的產(chǎn)權(quán)也是可以歸單位以及職工共有的，在持續(xù)一段時(shí)間之后就可以過渡為職工個(gè)人所有了。這種房屋也是屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一種。集資房是按照出資的比例分為全額集資以及部分集資，如單位職工是全額集資的，那么將來就可以辦理集資房的100%的產(chǎn)權(quán)，而在領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證之后，便可以自由上市交易。如果如果是部分集資的，那么將來為職工獲得的則是部分產(chǎn)權(quán)。而如果單位員工離開了該單位，那么單位就有權(quán)收回其房屋的所有權(quán)了。二、集資房是不能辦理房產(chǎn)證的但是實(shí)際上集資房是不可以辦理房產(chǎn)證的，因?yàn)榧Y房只是單位為了解決職工的住房問題而籌集資金建成的房產(chǎn)，并在建成之后以較低的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給內(nèi)部職工的。所以集資房的產(chǎn)權(quán)是歸屬企事業(yè)單位所有。所以也就是說集資房是企業(yè)財(cái)產(chǎn)的組成部分，單位對于集資房是擁有處置的權(quán)力。且集資房是不能在市場上自由轉(zhuǎn)讓的。集資房的產(chǎn)權(quán)是以整體產(chǎn)權(quán)的形式歸于企事業(yè)單位所有的，即職工所購買的僅僅是房產(chǎn)的使用權(quán)，而并不是對于對房產(chǎn)的完全產(chǎn)權(quán)，故集資房是沒有獨(dú)立的房產(chǎn)登記憑證的。

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• 問 什么叫集資房？集資房可以買賣嗎？
  答

  集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位統(tǒng)包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，建造的房屋。集資房能否買賣，首先應(yīng)當(dāng)看集資房的賣方者是否擁有基本全部產(chǎn)權(quán)，包括是否有房產(chǎn)證、土地使用證等;同時(shí)還要看其單位有無特別限制條件等。一般來說，集資建房在取得房產(chǎn)證5年后、補(bǔ)交土地出讓金交易后，即具有商品房的性質(zhì)，可以自由交易。具體來說，根據(jù)集資房出資性質(zhì)，情況有所不同。第一種情況，集資房是由職工全額集資建成的。這種情況，將來可以辦理100%的產(chǎn)權(quán)，在產(chǎn)權(quán)證領(lǐng)取后，房產(chǎn)是可以自由上市交易。第二種情況，集資房是單位和職工共同出資建造的。這種情況下，將來為職工辦理的是部分產(chǎn)權(quán)，另部分產(chǎn)權(quán)屬于單位。職工想要轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)房，首先要取得合法的房屋所有權(quán)證書;其次，要看產(chǎn)權(quán)共有人單位制定的具體政策，并經(jīng)過單位的同意，同時(shí)單位具有優(yōu)先購買的權(quán)利。買賣集資房需要辦理過戶才可成為產(chǎn)權(quán)人，如果以朋友的名字購買，那么需要辦理過戶才可成為產(chǎn)權(quán)人。

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