??臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)可以解聘物業(yè)嗎？業(yè)主委員會(huì)有權(quán)解雇物業(yè)嗎?

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• 138****0308

  業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有這個(gè)權(quán)利。
  根據(jù)物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例中的規(guī)定，決定物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理，是業(yè)主大會(huì)的職權(quán)。即，只有召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)進(jìn)行全體業(yè)主表決，才能決定是否辭退現(xiàn)在服務(wù)的物業(yè)管理公司。
  《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條，《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第十七條都明確規(guī)定：
  由業(yè)主大會(huì)決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
  因此，業(yè)委會(huì)沒(méi)有權(quán)利擅自辭退正在服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。如果業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)工作不滿，可以召開(kāi)業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)工作進(jìn)行投票表決。經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意（即面積及戶數(shù)都超過(guò)物業(yè)項(xiàng)目總額的50%），可以啟動(dòng)更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的程序。如果半數(shù)以上業(yè)主對(duì)當(dāng)前的物業(yè)企業(yè)服務(wù)工作表示滿意或無(wú)異議，則不能更換物業(yè)公司。

  查看全文↓ 2019-10-20 10:23:48
• 135****2013

  從法律上來(lái)說(shuō)，小區(qū)除業(yè)主各自的房屋外以及特殊情況外，各小區(qū)內(nèi)道路、公共建筑物，建筑物外墻、停車位等所有權(quán)都屬于全體業(yè)主共同共有，全體業(yè)主都可占有使用收益處分，而物業(yè)的角色就是全體業(yè)主雇傭進(jìn)行公共管理這些業(yè)主不便行使所有權(quán)的物體，也就是說(shuō)，物業(yè)在小區(qū)內(nèi)行使所謂的權(quán)利的基礎(chǔ)是，業(yè)主與物業(yè)的協(xié)議，**根本的是協(xié)議的基礎(chǔ)就是業(yè)主們的所有權(quán)，物業(yè)的權(quán)利來(lái)源于業(yè)主的所有權(quán)，物業(yè)是由業(yè)主委員會(huì)共同商議出來(lái)的，物業(yè)的管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源也是業(yè)主，業(yè)主當(dāng)然可以監(jiān)督物業(yè)履行義務(wù)并且更換物業(yè)，必要時(shí)還可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

  查看全文↓ 2019-10-20 10:23:31
• 142****6325

  不能解聘物業(yè)公司，解聘物業(yè)需要業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)才可以執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議。
  法律依據(jù)：物業(yè)管理?xiàng)l例
  第十一條：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
  （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
  （二）制定和修改管理規(guī)約；
  （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
  （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
  （五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；
  （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
  （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
  第十五條： 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：
  （一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
  （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
  （三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
  （四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
  （五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

  查看全文↓ 2019-10-20 10:23:27

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• 問(wèn) ??臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)可以解聘物業(yè)嗎？業(yè)主委員會(huì)有沒(méi)有權(quán)解雇物業(yè)的?
  答

  無(wú)權(quán)。首先，業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)僅是具體執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)，其無(wú)權(quán)直接決定解聘物業(yè)服務(wù)公司。其次，如果業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)確實(shí)不滿意，可以召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主可以解除物業(yè)服務(wù)合同。若沒(méi)有通過(guò)業(yè)主大會(huì)表決，僅是業(yè)主委員開(kāi)會(huì)決定解除物業(yè)服務(wù)合同，不符合法律規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)的訴訟請(qǐng)求不會(huì)得到法律支持。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其無(wú)權(quán)直接決定解聘物業(yè)服務(wù)公司。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其僅是具體負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議和業(yè)主大會(huì)授權(quán)的具體事宜，無(wú)權(quán)直接決定是否解聘和選聘物業(yè)服務(wù)公司。業(yè)主作為委托人可以根據(jù)與物業(yè)服務(wù)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同行使解除權(quán)。物業(yè)服務(wù)公司的選擇要經(jīng)過(guò)業(yè)主共同決定，采取少數(shù)服從多數(shù)的民主決議程序決定。

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• 問(wèn) ??臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)可以解聘物業(yè)嗎
  答

  《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定： （一）制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)成員； （三）聽(tīng)取和通過(guò)業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告； （四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； （五）管理、使用和續(xù)籌專項(xiàng)維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （七）撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定； （八）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 業(yè)主大會(huì)決定前款第（五）項(xiàng)、第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)作出決定之日起三日內(nèi)，將決定事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并以書面形式告知全體業(yè)主。由此可見(jiàn)，業(yè)主委員會(huì)不可以解聘物業(yè)公司。

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• 問(wèn) ??臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)可以解聘物業(yè)嗎？業(yè)主委員會(huì)在何種情況下才有權(quán)解聘物業(yè)？
  答

  根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò)。因此，并不需要80%業(yè)主同意。只有這一個(gè)條件，只要全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò)即可解聘物業(yè)公司。不過(guò)要考慮合同執(zhí)行的問(wèn)題，要看在解聘之前與物業(yè)公司簽定的合同是如何規(guī)定的，如果不是因?yàn)槲飿I(yè)公司違約而業(yè)主單方面解除合同的話，可能要按照合同要求給予物業(yè)公司一定的賠償。如果認(rèn)定物業(yè)公司有違約，一定要有證據(jù)并且得到物業(yè)公司的認(rèn)可，否則仍然可能要對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行賠償。若一定要解聘物業(yè)公司的話，這點(diǎn)必須要在召開(kāi)業(yè)主大會(huì)時(shí)說(shuō)清楚，免得一旦要求賠償沒(méi)有業(yè)主愿意出錢，到時(shí)候事情就很不好辦了。

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• 問(wèn) ??臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)可以解聘物業(yè)嗎？業(yè)主委員會(huì)在什么情況下才有權(quán)解聘物業(yè)？
  答

  根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò)。因此，并不需要80%業(yè)主同意。只有這一個(gè)條件，只要全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò)即可解聘物業(yè)公司。不過(guò)要考慮合同執(zhí)行的問(wèn)題，要看在解聘之前與物業(yè)公司簽定的合同是如何規(guī)定的，如果不是因?yàn)槲飿I(yè)公司違約而業(yè)主單方面解除合同的話，可能要按照合同要求給予物業(yè)公司一定的賠償。如果認(rèn)定物業(yè)公司有違約，一定要有證據(jù)并且得到物業(yè)公司的認(rèn)可，否則仍然可能要對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行賠償。若一定要解聘物業(yè)公司的話，這點(diǎn)必須要在召開(kāi)業(yè)主大會(huì)時(shí)說(shuō)清楚，免得一旦要求賠償沒(méi)有業(yè)主愿意出錢，到時(shí)候事情就很不好辦了。

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• 問(wèn) ??業(yè)主委員會(huì)可以罷免物業(yè)嗎？物業(yè)有權(quán)罷免業(yè)主委員會(huì)委員嗎?
  答

  明確的說(shuō) 無(wú)權(quán)業(yè)委會(huì)是全體業(yè)主選出來(lái)代表全體業(yè)主的機(jī)構(gòu)，業(yè)委會(huì)委員是具體執(zhí)行人。物業(yè)公司是小區(qū)全體業(yè)主請(qǐng)來(lái)管理公共區(qū)域的管家。請(qǐng)問(wèn)管家有權(quán)罷免主人的代表人嗎？物業(yè)對(duì)業(yè)委會(huì)委員選舉存在異議的，應(yīng)該收據(jù)證據(jù)交到房管局，只有當(dāng)房管局對(duì)小區(qū)的業(yè)委會(huì)產(chǎn)生宣布違法或不合法時(shí)，業(yè)委會(huì)委員才能罷免或由業(yè)委會(huì)內(nèi)部自己進(jìn)行罷免。業(yè)委會(huì)委員的任職、罷免都也物業(yè)公司無(wú)關(guān)。這就好像你物業(yè)公司要去罷免微軟的總裁一樣，除非你有他的違法證據(jù)。。。。。。。。。。。。

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