先協(xié)商,爭(zhēng)取對(duì)方繼續(xù)履行合同。如果協(xié)商不成,可以向法院起訴,要求賣(mài)方繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同,將房屋按照合同約定交付給買(mǎi)方,并協(xié)助辦理房屋過(guò)戶手續(xù)?!逗贤ā返谝话倭闫邨l規(guī)定:當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
全部3個(gè)回答>簽訂購(gòu)房合同后賣(mài)方違約,買(mǎi)房人怎么維權(quán)?
158****4715 | 2019-10-06 01:09:17
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131****8760
以賣(mài)方房屋質(zhì)量瑕疵為由,要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
查看全文↓ 2019-10-06 01:09:45
二手房不同于預(yù)售商品房,一般已使用一定年限,并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀,所以,或多或少會(huì)存在一些質(zhì)量瑕疵。如果買(mǎi)方認(rèn)為賣(mài)方售房時(shí)故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵或者房屋存在違章搭建等情況,就可能導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)糾紛產(chǎn)生。
【律師觀點(diǎn)】根據(jù)上海市高級(jí)人民法院相關(guān)的司法文件,房屋買(mǎi)賣(mài)合同的賣(mài)方應(yīng)就買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物向買(mǎi)方承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但由于二手房一般已使用一定年限,并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀,買(mǎi)方對(duì)房屋的瑕疵狀況也應(yīng)有理性的判斷。因此,對(duì)于賣(mài)方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵的,應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但對(duì)于賣(mài)方已如實(shí)告知瑕疵或買(mǎi)方已明知瑕疵的,則賣(mài)方不承擔(dān)責(zé)任。
對(duì)于房屋的隱蔽瑕疵,如并非賣(mài)方在裝潢、使用過(guò)程中所產(chǎn)生,而系房屋本身所固有的,若沒(méi)有證據(jù)證明賣(mài)方對(duì)此是知曉的,賣(mài)方亦不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任;但買(mǎi)方可以房屋所有人身份,依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利,向開(kāi)發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。
由于買(mǎi)方在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)通常會(huì)到現(xiàn)場(chǎng)查看,所以,以賣(mài)方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵為由要求解除合同往往舉證不能,因?yàn)槊袷缕墼p訴請(qǐng)撤銷(xiāo)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的主張難獲法院支持。為了避免產(chǎn)生房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛,買(mǎi)方除了到現(xiàn)場(chǎng)仔細(xì)查看房屋、了解房屋現(xiàn)狀外,還可以向附近居民了解該房屋的有關(guān)情況,到物業(yè)公司調(diào)查所購(gòu)房屋的真實(shí)情況,獲取房屋的維修信息,必要時(shí)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員陪同看房,做到心中有底。
在合同里,要約定賣(mài)方對(duì)其交付的房屋如果出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)如何承擔(dān)法律責(zé)任。比如要求賣(mài)方保證房屋無(wú)滲漏,無(wú)違章搭建等情況;保證管線暢通,設(shè)施完備;房屋出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵,由賣(mài)方進(jìn)行修復(fù),并承擔(dān)賠償責(zé)任等內(nèi)容;如果房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響房屋的正常居住使用,買(mǎi)方可以解除合同,并要求賣(mài)方賠償損失。 -
136****6776
買(mǎi)方因缺少支付房款能力而對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同反悔。
查看全文↓ 2019-10-06 01:09:36
房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后,因買(mǎi)方經(jīng)濟(jì)狀況惡化或缺少后續(xù)支付房款能力而無(wú)法支付合同約定房款,導(dǎo)致違約。
【律師觀點(diǎn)】簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后,由于買(mǎi)方經(jīng)濟(jì)能力關(guān)系而導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)履行合同,構(gòu)成合同違約,這應(yīng)當(dāng)對(duì)賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任。所以,買(mǎi)方在簽訂合同前,首先要對(duì)購(gòu)買(mǎi)房屋的品質(zhì)和環(huán)境做認(rèn)真的考察;其次,一定要仔細(xì)考慮自己的房款來(lái)源以及后續(xù)支付能力,防止陷入因?yàn)橐粫r(shí)沖動(dòng)而購(gòu)房,導(dǎo)致違約的尷尬境地。如果確實(shí)履行不能,要勇于承擔(dān)違約責(zé)任,盡快解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同,防止陷入債務(wù)泥潭而無(wú)法自拔。 -
151****9384
會(huì)呀,民法和擔(dān)保法都有具體說(shuō)明。
查看全文↓ 2019-10-06 01:09:31
七、定金罰則
1、定金罰則具體內(nèi)容
給付定金方不履行合同義務(wù)的,無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金;接受定金方不履行合同義務(wù)的,雙倍返還定金。當(dāng)事人一方不完全履行合同的,應(yīng)按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例,適用定金罰則。
2、定金的適用需要符合以下幾個(gè)條件:
2.1定金合同是實(shí)踐合同,需要定金的實(shí)際交付。定金如未實(shí)際交付的,在當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)或者不訂立主合同時(shí),不能適用定金罰則。
2.2主合同必須有效。這是由定金合同的從屬性所決定的。如果主合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)的,即便當(dāng)事人已有交付和收受定金的事實(shí),也不能適用定金罰則。但是,當(dāng)事人可以約定定金合同的效力獨(dú)立于主合同,即主合同無(wú)效定金合同卻不一定無(wú)效。
2.3當(dāng)事人不履行債務(wù)且無(wú)法定免責(zé)情形。
3、《擔(dān)保解釋》對(duì)適用定金罰則的幾種特殊情況作出的規(guī)定:
3.1視為不履行被擔(dān)保的債務(wù)的情況。因當(dāng)事人一方遲延履行或者有其他違約行為,致使合同目的不能實(shí)現(xiàn),可以適用定金罰則。但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。
3.2 不完全履行合同時(shí)的定金罰則。當(dāng)事人一方不完全履行合同的,應(yīng)當(dāng)按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例,適用定金罰則。
3.3因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的,不適用定金罰則。因合同關(guān)系以外第三人的過(guò)錯(cuò),致使主合同不能履行的,適用定金罰則。受定金處罰的一方當(dāng)事人,可以依法向第三人追償。
相關(guān)問(wèn)題
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簽定合同后賣(mài)方違約屬于不履行合同義務(wù)的根本違約行為。需要承擔(dān)的違約責(zé)任有1、定金:雙方可以約定合同金額分之二十以內(nèi)的定金,收定金的一方不履行約定的義務(wù),雙倍返還定金。2、按房款的20%進(jìn)行賠償。3、按合同上約定的賠償價(jià)格賠償。
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問(wèn) 買(mǎi)房簽訂購(gòu)房合同后,怎么才能退房答
買(mǎi)房簽訂購(gòu)房合同后,發(fā)生以下情況購(gòu)房者可以單方面解除購(gòu)房合同:1、不可抗力因素,2、房屋存在質(zhì)量問(wèn)題,3、賣(mài)方明示違約,4、主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格,5、擅自改變規(guī)劃設(shè)計(jì),6、面積誤差超過(guò)法律規(guī)定,7、先賣(mài)后抵押,8、一房二賣(mài)的,9、在建工程轉(zhuǎn)讓而未通知,10、隱瞞無(wú)證售房的事實(shí),12、隱瞞房屋已出賣(mài)或?yàn)椴疬w安置房屋事實(shí),13、無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記,14、過(guò)分遲延交付房屋的,15、法定不得轉(zhuǎn)讓的情形。
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問(wèn) 買(mǎi)房人違約怎么辦呢?該如何維權(quán)呢?答
可根據(jù)合同提出違約金補(bǔ)償。在二手房交易過(guò)程可能出現(xiàn)違約情形主要有以下幾種:1.出賣(mài)人逾期交房、逾期辦理過(guò)戶手續(xù)、逾期遷出戶口;2.買(mǎi)受人逾期付款、因買(mǎi)方原因不能辦理過(guò)戶手續(xù);3.買(mǎi)方或賣(mài)方單方違約解除合同的違約責(zé)任;4.房屋質(zhì)量問(wèn)題的違約責(zé)任;5.房主在交房時(shí)轉(zhuǎn)移或更換房屋附屬設(shè)施或屋內(nèi)物品的違約責(zé)任;6.根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方的特殊需要而可能產(chǎn)生的其它違約情形;上面提到的1、2兩項(xiàng)屬于逾期履行義務(wù)的違約行為,3屬于不履行合同義務(wù)的根本違約行為,4、5屬于履行義務(wù)不當(dāng)或不符合約定的違約行為。
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當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲,賣(mài)房后賣(mài)方反悔的情況不在少數(shù)。面對(duì)賣(mài)方違約,購(gòu)房者如何維權(quán)?小編這里根據(jù)賣(mài)方違約的三種情形進(jìn)行分析。 第一種:出賣(mài)人將房屋直接賣(mài)給第三人 如果出賣(mài)人將房屋另外賣(mài)給了第三人,但未辦理過(guò)戶手續(xù),根據(jù)法律規(guī)定,原買(mǎi)房人有優(yōu)先過(guò)戶的權(quán)利,可以向法院請(qǐng)求要求對(duì)方繼續(xù)履行合同。如果已經(jīng)將房屋出賣(mài)給第三人且已經(jīng)交付或者如果出賣(mài)人將房屋另外賣(mài)給了第三人,并已辦理了過(guò)戶,那么出賣(mài)人就已經(jīng)構(gòu)成了惡意違約,造成合同不能繼續(xù)履行,這時(shí)買(mǎi)房人可以向法院提起訴訟,要求解除合同,同時(shí)要求出賣(mài)人根據(jù)違約責(zé)任或房屋差價(jià)賠償違約責(zé)任。 第二種:出賣(mài)人要求提高房?jī)r(jià)辦理過(guò)戶 出賣(mài)人在簽訂合同后認(rèn)為房子賣(mài)得太便宜了,要求另外加錢(qián)過(guò)戶。在這種情況下,買(mǎi)房人應(yīng)該立即向法院提起訴訟,要求查封所購(gòu)房屋,進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全,防止出賣(mài)人將房屋賣(mài)與第三人,進(jìn)而使所簽訂的合同不能繼續(xù)履行,同時(shí)要求法院判定出賣(mài)人繼續(xù)履行合同。 第三種:出賣(mài)人賣(mài)房后反悔并要求合同無(wú)效 在這種情況下,買(mǎi)房人如果在買(mǎi)房時(shí)已經(jīng)知道了房屋還有其他共有人,并且未經(jīng)過(guò)共有人同意而購(gòu)買(mǎi)房屋的,在共有人要求判定合同無(wú)效時(shí),是可以獲得支持的。但如果是夫妻間的共有房屋,在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中,一般是認(rèn)為經(jīng)過(guò)夫妻二人同意的。買(mǎi)房人可以要求繼續(xù)履行合同。 除此之外,出賣(mài)人是與配偶以外的人共有房屋,那么,出賣(mài)人需要有證據(jù)證明房屋是共有的。如果不能證明,買(mǎi)房人還是可以要求繼續(xù)履行合同。 如果出賣(mài)人能夠證明房屋是共有,那么合同不能履行是由出賣(mài)人過(guò)錯(cuò)造成的,買(mǎi)房人可以在合同解除后要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。 對(duì)買(mǎi)方的相關(guān)建議 (一)發(fā)生糾紛前對(duì)買(mǎi)方建議: 1、可以在合同中加重賣(mài)方的違約責(zé)任,使其不敢輕易反悔。 2、購(gòu)房人在簽了合同、付了定金或**款之后,可以通過(guò)房屋所有權(quán)預(yù)先登記將房產(chǎn)證先期“預(yù)訂”下來(lái)。五到十個(gè)工作日即可辦妥。買(mǎi)賣(mài)雙方除了身份證、房產(chǎn)證、網(wǎng)上簽約的購(gòu)房合同原件,還要帶上雙方關(guān)于預(yù)告登記約定的原件。 (二)發(fā)生糾紛后買(mǎi)方的應(yīng)對(duì)措施: 1、找個(gè)專(zhuān)業(yè)的二手房糾紛律師,無(wú)論是在糾紛前的法律風(fēng)險(xiǎn)防范還是發(fā)生糾紛后的解決,都能給你寶貴的意見(jiàn) 2、先審查合同效力,如果可能存在合同無(wú)效、撤銷(xiāo)、解除的情況,積極準(zhǔn)備應(yīng)訴 3、如果合同有效且能繼續(xù)履行,考慮自己的訴訟請(qǐng)求:是要房為目標(biāo)還是不要房要賠償 4、出賣(mài)人要求提高房?jī)r(jià)辦理過(guò)戶。在這種情況下,買(mǎi)房人應(yīng)該立即向法院提起訴訟,要求凍結(jié)所購(gòu)房屋,進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全,防止出賣(mài)人將房屋賣(mài)與第三人,進(jìn)而使所簽訂的合同不能繼續(xù)履行,同時(shí)要求法院判定出賣(mài)人繼續(xù)履行合同。
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