回遷房如何買賣?購買回遷房要注意什么問題?

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• 155****5624

  （一）回遷房，專指建立在國有出讓土地上，為私有房屋被拆遷人或者公有房屋承租人安置的，現(xiàn)在尚未取得但將來一定能夠取得個人房屋權(quán)屬證書的房屋。也就是說，建立在集體土地或者國有劃撥上的舊村（居）改造房屋不是本文討論的范圍。
  （二）未取得房產(chǎn)證回遷房能否買賣，買賣雙方簽訂的回遷房買賣協(xié)議能否有效？只要是出賣人有《拆遷協(xié)議》和《回遷證》，即取得對房屋的準(zhǔn)所有權(quán)，有權(quán)對其所安置的房屋進行處分。因此，只要雙方意思表示真實，不損害國家、集體或第三人利益，在取得《房地產(chǎn)證》之前，可以轉(zhuǎn)讓房屋，買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同有效。 對于回遷房買賣合同，還需要尤其注意以下幾點，并約定相應(yīng)的違約責(zé)任。
  （一）一定要約定房產(chǎn)過戶和交房的時間 簽訂回遷房買賣協(xié)議時，出賣人并沒有取得房產(chǎn)證，無法辦理過戶手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產(chǎn)證，但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。 簽訂回遷房買賣協(xié)議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現(xiàn)房，則可以約定繳納**之日即為交房時間。
  （二）嚴(yán)防“一房多賣”的發(fā)生 回遷房買賣無法辦理預(yù)告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應(yīng)當(dāng)是有效的合同。購房人一定要注意這一點。
  （三）買方不要一次性付全款 沒有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風(fēng)險，違約責(zé)任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款，而賣方認(rèn)為違約所得小于尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當(dāng)然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者買方較高的談判技巧。
  （四）要求賣方的配偶簽名 實踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定，該房產(chǎn)應(yīng)屬于夫妻共同財產(chǎn)，一方處分應(yīng)當(dāng)?shù)玫搅硪环降耐?，否則可能產(chǎn)生兩類法律后果：其一，若房價上漲，而配偶借口不同意出賣房屋，則有可能產(chǎn)生無效的法律后果；其二，若在過戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財產(chǎn)的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，并輔之以必要的條款，則基本上能夠預(yù)防。

  查看全文↓ 2019-09-27 14:45:24
• 133****6803

  　對于回遷房買賣合同，還需要尤其注意以下幾點，并約定相應(yīng)的違約責(zé)任。
  　　(一)一定要約定房產(chǎn)過戶和交房的時間
  　　簽訂回遷房買賣協(xié)議時，出賣人并沒有取得房產(chǎn)證，無法辦理過戶手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產(chǎn)證，但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。
  　　簽訂回遷房買賣協(xié)議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現(xiàn)房，則可以約定繳納**之日即為交房時間。
  　　(二)嚴(yán)防“一房多賣”的發(fā)生
  　　回遷房買賣無法辦理預(yù)告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應(yīng)當(dāng)是有效的合同。購房人一定要注意這一點。
  　　(三)買方不要一次性付全款
  　　沒有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風(fēng)險，違約責(zé)任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款，而賣方認(rèn)為違約所得小于尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當(dāng)然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者買方較高的談判技巧。
  　　(四)要求賣方的配偶簽名
  　　實踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定，該房產(chǎn)應(yīng)屬于夫妻共同財產(chǎn)，一方處分應(yīng)當(dāng)?shù)玫搅硪环降耐?，否則可能產(chǎn)生兩類法律后果：其一，若房價上漲，而配偶借口不同意出賣房屋，則有可能產(chǎn)生無效的法律后果;其二，若在過戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財產(chǎn)的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，并輔之以必要的條款，則基本上能夠預(yù)防。
  　　綜上可以看出，未取得房產(chǎn)證回遷房買賣合同是有效的，但是與期房轉(zhuǎn)讓一樣存在著一定的風(fēng)險，如果購房者一定要購買未取得房產(chǎn)證回遷房，因相關(guān)操作較為復(fù)雜，建議盡可能尋求專業(yè)法律人士幫助，以**大程度地降低法律風(fēng)險，保障自己的合法權(quán)益。

  查看全文↓ 2019-09-27 14:45:15
• 158****0562

  【回遷房買賣注意事項】
  
  回遷房，在二手市場上市的回遷房約占整個二手市場的10%。而這些回遷房總體分兩種情況：一種是業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證；另一種是業(yè)主只持有回遷協(xié)議。
  
  作為第一種情況，即業(yè)主已經(jīng)取得該商品小區(qū)的《房產(chǎn)證》。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因為在二手交易的過程中，《房產(chǎn)證》是房管局認(rèn)可，并受其監(jiān)督的。因此有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉(zhuǎn)名，這對購買者來說是十分有保障的，不必有其他的擔(dān)心。
  
  然而另一種情況，即業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，這就需要購房者多一個心眼才行。這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過戶和改名的。因為該回遷協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認(rèn)可。因此雙方進行交易時，只能是在公證處做公證交易，待《房產(chǎn)證》出來后才能做真正的過戶交易。
  
  許多回遷房的業(yè)主都要求必須收取一定金額的訂金，甚至先收80%～90%的樓款，作為客人購買該套房子的保證，余數(shù)則在真正過戶交易后再付清，而由于業(yè)主也不能保證什么時候一定能夠真正過戶，這對購買者來說具有一定的交易風(fēng)險。

  查看全文↓ 2019-09-27 14:45:06
• 138****1096

  【回遷房能買嗎】
  
  回遷房在辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書后可進行買賣，購買未取得產(chǎn)權(quán)證書的回遷房則可能面臨極大的風(fēng)險，回遷手續(xù)更名并不能取代房屋產(chǎn)權(quán)證書。在這里須注意的事項包括要求賣方提供回遷協(xié)議及其身份證明，并對回遷房的真實性進行核實，同時要注意確定該房屋之上是否有共有人，是否設(shè)定抵押權(quán)。
  
  另外須查明該房是屬于危改回遷，還是屬于商品房回遷?；剡w房可以買賣嗎如果該回遷房所占用土地是劃撥用地，在辦理回遷房的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，將由買受人補交土地出讓金。在和賣房簽定合同的時候可以訂立附期限的合同，以產(chǎn)權(quán)過戶為合同生效條件及付款條件，也可以與賣方協(xié)商將購房款辦理提存公證，在該房屋取得房屋所有權(quán)證并辦理過戶手續(xù)后，由公證處向出賣方支付房屋價款，**后，買方要注意讓賣方將戶口遷走，否則，買方的戶口遷不進來。

  查看全文↓ 2019-09-27 14:45:00
• 133****2488

  回遷房與商品房的區(qū)別】
  
  回遷房的概念源于拆遷，這是中國特殊的拆遷政策的產(chǎn)物。拆遷安置過程中，采取貨幣補償?shù)姆绞?，拆遷戶用補償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區(qū)別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。采取的是回遷的方式補償，拆遷房不是商品房，不能當(dāng)作商品房出售，二者之間存在一些區(qū)別：
  
  1、在房價款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。而回遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價格相對低廉且有小產(chǎn)權(quán)之說，故不享有商品房的上述權(quán)能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償房屋由市政府有關(guān)主管部門參照經(jīng)濟適用住房政策核定價格，并按照經(jīng)濟適用住房政策管理。
  
  2、商品房和回遷房買賣雙方的關(guān)系不同，商品房的購買基礎(chǔ)是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協(xié)議，在協(xié)議中進行約定。

  查看全文↓ 2019-09-27 14:44:55

相關(guān)問題

• 問 回遷房如何買賣?購買回遷房要注意哪些問題?
  答

  要嚴(yán)防“一房數(shù)賣”回遷房買賣無法辦理預(yù)告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。買賣回遷房時要注意要求賣方提供回遷協(xié)議及其身份證明，并對回遷房的真實性進行核實，同時要注意確定該房屋之上是否有共有人，是否設(shè)定抵押權(quán)。另外須查明該房是屬于危改回遷，還是商品房回遷。

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• 問 ??購買回遷房需要注意什么問題？
  答

  您好，回遷房的概念源于拆遷，這是中國特殊的拆遷政策的產(chǎn)物。拆遷安置過程中，采取貨幣補償?shù)姆绞?，拆遷戶用補償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區(qū)別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。也就是說回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷民的房子，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價。 1、憑拆遷證明和身份證簽訂購房合同并結(jié)算房款。 2、按合同規(guī)定交房款并取回發(fā)票。 3、憑拆遷證和購房合同等到房產(chǎn)交易中心大廳辦理房產(chǎn)證手續(xù)。 4、視房屋面積大小減免部分或全部契稅。 5、憑房產(chǎn)證和契證到國土資源局辦理土地證手續(xù)。 回遷房總體分兩種情況：一種是業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證，另一種是業(yè)主只持有回遷協(xié)議。這兩種情況應(yīng)該區(qū)別對待。 （一）業(yè)主已經(jīng)取得該商品小區(qū)的《房產(chǎn)證》。 這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因為在二手交易的過程中，《房產(chǎn)證》是房管局認(rèn)可，并受其監(jiān)督的。因此有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉(zhuǎn)名。 （二）業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的。 這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過戶和改名的。因為該回遷協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認(rèn)可。因此雙方進行交易時，只能是在公證處做公證交易，待《房產(chǎn)證》出來后才能做真正的過戶交易。 雖然在同一樓盤中的回遷房要比商品房便宜，但回遷房不僅存在《房產(chǎn)證》的問題，還可能在取得真正的《房產(chǎn)證》時，在面積上與當(dāng)初的協(xié)議面積有差異的問題。所以當(dāng)需要購買回遷房的時候，尤其出現(xiàn)協(xié)議面積與實際面積存在差距需要補償返款時，一定要注意該套房屋的產(chǎn)權(quán)問題以及相關(guān)細(xì)節(jié)，并盡量去甫俯顛謊郯荷奠捅訂拉找律師進行咨詢，盡可能避免不必要的損失。

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• 問 回遷房可以買賣嗎？買回遷房要注意哪些？
  答

  回遷房沒有房產(chǎn)證，進行買賣是具有一定風(fēng)險的。回遷房手續(xù)更名不能替代產(chǎn)權(quán)證書的，必須要求賣方提供回遷協(xié)議以及身份證明，如果回遷房所占用土地是劃撥用地，買方就要補交土地出讓金?；剡w房的買賣會涉及到2次繳納稅費的問題，一是賣方取得房屋所有權(quán)證書繳納的稅費，二是賣方轉(zhuǎn)讓時所產(chǎn)生的費用，這些都應(yīng)該在合同明確規(guī)定。還要注意回遷房有沒有抵押的情況。

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• 問 怎樣購買回遷房?要注意什么？
  答

  　第一、一房多賣?；剡w房買賣無法辦理預(yù)告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應(yīng)當(dāng)是有效的合同。購買時一定要注意?！　〉诙?、盡量要求賣方的第一順序繼承人簽字。因回遷房房產(chǎn)證的取得具有一定的不確定性，在取得房產(chǎn)證之前，若賣方發(fā)生不測，該回遷房就可能作為遺產(chǎn)由繼承人分割。因此，回遷房買賣協(xié)議中要盡量讓賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對賣方出賣行為的認(rèn)可和對繼承權(quán)利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實踐中，要求賣方的第一順序繼承人簽字時，一定要注意說話的方式和技巧，以免不快。　　第三、必須約定房產(chǎn)過戶和交房的時間。簽訂回遷房買賣協(xié)議時，出賣人并沒有取得房產(chǎn)證，無法辦理過戶手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產(chǎn)證，但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。簽訂回遷房買賣協(xié)議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現(xiàn)房，則可以約定繳納**之日即為交房時間。　　第四、買方要留尾款。沒有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風(fēng)險，違約責(zé)任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款)，而賣方認(rèn)為違約所得小于尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當(dāng)然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者買方較高的談判技巧。

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• 問 購買回遷房需要注意什么？
  答

  如果有選擇的情況下盡量不選擇沒房本的房子，而且還是回遷房，風(fēng)險系數(shù)比較高；可以注意以下問題：1、沒房本的房子不確定房本下發(fā)時間，交易周期會很長，房本開發(fā)商能否辦下來，2、需要確認(rèn)房本下來后的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，能否正常買賣，是否有其他共有人，房本下來后稅費情況是否會發(fā)生變化，多出稅費誰來承擔(dān)，3、賣方違約風(fēng)險等，4、房款如何交付，什么時間交房等。總之購買沒房本的回遷房跟沒房本的商品房還不一樣，風(fēng)險系數(shù)更高一些，建議謹(jǐn)慎操作。

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