??想問(wèn)下房屋買賣無(wú)效有什么情形?

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• 137****1378

  概括起來(lái)主要有以下幾種情況：
  （1）協(xié)議解除；
  （2）根本違約；
  （3）遲延履行；
  （4）法律規(guī)定的其他情形。根本違約是指商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人的；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出售給第三人；故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。遲延履行是指出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的；辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年的，或者由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的。其他解除情形包括商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、但因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行的。

  查看全文↓ 2019-09-27 13:33:08
• 145****3962

  買房，幾乎是每個(gè)人都會(huì)接觸到的事。但在商品房買賣中其實(shí)存在諸多法律風(fēng)險(xiǎn)，**需要警惕的就是商品房買賣合同無(wú)效的情況，因?yàn)楹贤墙灰椎闹匾獞{證，如果合同無(wú)效，將導(dǎo)致嚴(yán)重的后果。商品房買賣合同無(wú)效的情況大體可分為兩大類。第一個(gè)大類是所有合同都適用的合同無(wú)效的情況，具體包括：
  1、無(wú)民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效;
  2、限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同無(wú)效;
  3、雙方惡意串通損害國(guó)家、集體和第三人利益的;
  4、違反國(guó)家和社會(huì)公共利益的，以合法事實(shí)掩蓋非法目的的。第二個(gè)大類就是房屋買賣合同所所具有的包括其獨(dú)特性質(zhì)的合同無(wú)效的情形，包括：
  1、出賣人剝奪了共有人和承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的;
  2、房地產(chǎn)分離出賣;
  3、出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋;
  4、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同等。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百四十四條無(wú)民事行為能力人實(shí)施的民事法律行為無(wú)效?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。如果有認(rèn)定為有效，就要在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明。

  查看全文↓ 2019-09-27 13:33:02
• 135****5022

  房屋買賣只要還沒(méi)有過(guò)戶在買家名下，都可能成為無(wú)效交易。
  1、根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主任何情況下任然對(duì)房屋具有支配權(quán)，業(yè)主都可以讓其合同屬于無(wú)效。通常情況下，都會(huì)定金法則的約束。
  2、買方在贖樓前自愿放棄定金。不再繼續(xù)交易
  3、買家購(gòu)房資格沒(méi)有達(dá)到當(dāng)?shù)刭?gòu)房指標(biāo)，定金會(huì)被沒(méi)收。
  4、業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)屬于抵押查封狀態(tài)，沒(méi)有能力解封和贖樓
  5、房屋有租客，租客沒(méi)有放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，租客要購(gòu)買該房
  6、房屋不屬于商品房，沒(méi)有取得商品房五證兩書的
  以上六種情況都可以買賣房屋屬于無(wú)效交易

  查看全文↓ 2019-09-27 13:32:57

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 想問(wèn)下房屋買賣無(wú)效有哪些情形?
  答

  房屋買賣合同無(wú)效的情形主要有以下七種：1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無(wú)效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無(wú)效。2、產(chǎn)權(quán)未登記過(guò)戶，合同無(wú)效。房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過(guò)戶為標(biāo)志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實(shí)際交付也屬無(wú)效。故只要房屋沒(méi)有正式辦理登記過(guò)戶手續(xù)，即使賣方已收取了房?jī)r(jià)款，并將房屋交付買方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無(wú)效的主張。3、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無(wú)效。4、侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，合同無(wú)效。房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時(shí)，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。所謂“同等條件”，主要是指房?jī)r(jià)同等，還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無(wú)效。5、單位違反規(guī)定購(gòu)房，合同無(wú)效。機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買或變相購(gòu)買城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購(gòu)買私房的，該買賣關(guān)系無(wú)效。有的單位以個(gè)人名義購(gòu)買私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個(gè)人名下，但實(shí)際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購(gòu)買私房，該買賣關(guān)系無(wú)效。凡享受國(guó)家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼，廉價(jià)購(gòu)買或建造的城市私有房屋，需要出賣時(shí)，只準(zhǔn)賣給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則也無(wú)效。6、價(jià)格欺詐，顯失公平，合同無(wú)效。買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無(wú)故翻悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問(wèn)題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問(wèn)題的，買受人可要求同出賣人重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。7、非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。如能進(jìn)一步提出更加詳細(xì)的信息，則可提供更為準(zhǔn)確的法律意見(jiàn)。

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• 問(wèn) 房屋買賣的無(wú)效合同的情形有什么？
  答

  1、商品房買賣中開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)違法沒(méi)有履行法律規(guī)定的手續(xù)，不具備完備的法律文件，如未獲得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工證》、《國(guó)有土地使用證》、《商品房預(yù)售（銷售）許可證》等，項(xiàng)目被確認(rèn)違法，因此違反法律的禁止性規(guī)定或者違反社會(huì)公共利益，會(huì)導(dǎo)致商品房買賣合同無(wú)效，合同無(wú)效的出賣人應(yīng)承擔(dān)購(gòu)房者因此造成的全部損失。2、出賣人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明的出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明的，商品房買賣合同無(wú)效。《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明的情形，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。特別提示：在起訴前出賣人已取得商品房預(yù)售許可證明的，商品房買賣合同可以認(rèn)定有效。也就是說(shuō)，即使出賣人在簽訂商品房買賣合同時(shí)，出賣人沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明，但是，在買受人起訴前出賣人已經(jīng)取得的，如果買受人再主張合同無(wú)效，法院可以不予支持。因此，若買受人欲以此為由主張退房的，應(yīng)在得知該事由后抓緊時(shí)間立即主張，以避免因猶豫不決而喪失**佳訴訟時(shí)機(jī)。這里需要注意的是：第一，簽訂商品房買賣合同時(shí)，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證或者提供虛假的預(yù)售許可證；第二、出賣人出于故意；第三、在起訴前仍未取得商品房預(yù)售許可證。3、出賣人在訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，商品房買賣合同無(wú)效《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，必須發(fā)生在房屋出售前，且出賣人存在故意隱瞞的情況。由于房屋在出售前已設(shè)定抵押，抵押權(quán)在先，因此，將直接影響買受人辦理產(chǎn)權(quán)登記。此時(shí)，買受人可以向法院主張確認(rèn)商品房買賣合同無(wú)效。這里需要注意的是抵押權(quán)在先；出賣人故意隱瞞。在購(gòu)買商品房時(shí)，房屋買賣雙方需要簽訂一份正式的買賣合同，之后還應(yīng)該到公證處辦理合同公證。買房過(guò)程中這一基本的環(huán)節(jié)，是交易雙方訂立的一份契約，對(duì)交易雙方各自的權(quán)利義務(wù)起到監(jiān)督、保護(hù)的作用。但是，有些賣房人為了追求經(jīng)濟(jì)利益，往往處處設(shè)置陷阱，買房人防不勝防，建議購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，委托律師簽訂合同。

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• 問(wèn) 房屋買賣的無(wú)效合同的情形有哪些？
  答

  法律法規(guī)：《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、**高人民法院相關(guān)司法解釋、建設(shè)部相關(guān)規(guī)定等法律法規(guī)的規(guī)定。 (一)房屋與土地分開(kāi)轉(zhuǎn)讓的，(現(xiàn)實(shí)中房產(chǎn)和地產(chǎn)分開(kāi)轉(zhuǎn)讓的情形，房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓/地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓) 法律規(guī)定： 《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》(建設(shè)部頒布實(shí)施)的第三條規(guī)定：“城市房屋的產(chǎn)權(quán)與房屋占用土地的使用權(quán)實(shí)行權(quán)利人一致的原則，除法律法規(guī)另有規(guī)定的外，不得分離” 《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條規(guī)定：“土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外” 《城市房地產(chǎn)管理法》第四十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。” 法理分析：房屋是建筑在土地上的，為土地的固定附著物，二者之間具有不可分離性，否則，極易引起損失或?qū)е录m紛。因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買賣合同轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，則該類買賣合同應(yīng)當(dāng)是無(wú)效的。 (二)侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的。 法律規(guī)定： 《民法通則》第七十八條第二款規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓，但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！?《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》(試行)第一百一十八條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效?！薄逗贤ā返诙偃畻l條也有相應(yīng)規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！狈ɡ矸治觯悍课菟腥嗽谵D(zhuǎn)讓涉及到共有或出租的房屋時(shí)，在同等條件下，其他共有權(quán)人或承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這就是說(shuō)，所轉(zhuǎn)讓的房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有或已對(duì)外出租的，必須征求共有人或承租人的是否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣房屋的，其買賣行為一般應(yīng)為無(wú)效。(三)因欺詐而轉(zhuǎn)讓商品房的。 法律規(guī)定 《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條規(guī)定：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。 (四)商品房預(yù)售違法的。 法律規(guī)定我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證; 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。如不符上述條件，買受人可請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告該買賣無(wú)效。

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• 問(wèn) 房屋買賣合同無(wú)效的情形有哪些，如何解除房屋買賣合同
  答

  法律應(yīng)明確規(guī)定出賣人于出賣標(biāo)的物前負(fù)有將出賣意圖通知優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的義務(wù)，同時(shí)對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使期限予以明確規(guī)定。一般而言，該期限過(guò)長(zhǎng)不利于交易迅速進(jìn)行和維護(hù)交易安全，也容易增加遭受情勢(shì)變更的機(jī)會(huì)；期限過(guò)短又不利于先買權(quán)人權(quán)衡利弊，不利于其利益的保護(hù)。將來(lái)立法可考慮依優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之標(biāo)的為動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)而規(guī)定不同的行使期限，比如可規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)人應(yīng)自收到通知之日起十日內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)人應(yīng)自收到通知之日起五日內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。當(dāng)事人可以事先約定行使的具體期限，但不得少于前述法定期限。如果出賣人不履行通知義務(wù)，就將財(cái)產(chǎn)賣給了第三人或者出賣人履行了通知義務(wù)，但在先買權(quán)人行使權(quán)利期間內(nèi)，在先買權(quán)人尚未作出是否購(gòu)買之意思表示之前就將財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，先買權(quán)人應(yīng)當(dāng)享有向人民法院申請(qǐng)撤銷出賣人與第三人買賣關(guān)系的期間，即所謂的除斥期間，對(duì)于該期間，國(guó)外民法規(guī)定不一，有的5年，有的2年考慮到我國(guó)《合同法》第55條已規(guī)定對(duì)可撤銷合同的撤銷權(quán)，其除斥期間為一年，故將來(lái)立法可以規(guī)定行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的除斥期間為一年，自先買權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其先買權(quán)被侵害之日起計(jì)算，逾此期限，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)即歸于消滅。

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• 問(wèn) 什么情形下房屋征收協(xié)議屬無(wú)效？
  答

  1、房屋征收部門與不具備民事行為能力的被征收人訂立的征收補(bǔ)償協(xié)議無(wú)效；2、征收部門與不在征收范圍內(nèi)的當(dāng)事人訂立的征收協(xié)議無(wú)效；3、征收補(bǔ)償協(xié)議當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的，合同無(wú)效；4、合同當(dāng)事人訂立的以合法形式掩蓋非法目的的合同無(wú)效。