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1、太多的內(nèi)部炒房影響銷控，往往近水樓臺(tái)的緣故，好的房源、便宜的房源先自己留下了，往往不通過(guò)正大光明的辦事，影響房源的正常的銷售，也很容易引發(fā)同事關(guān)系的不和諧；2、如果通過(guò)內(nèi)部關(guān)系找到比較低的折扣，或者購(gòu)買的比較早，價(jià)格本身就低，為了好出手往往價(jià)格比現(xiàn)階段的銷售價(jià)格低，也影響其他房源的銷售，對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系產(chǎn)生影響；3、代理公司銷售員作為乙方的員工，向甲方找優(yōu)惠或者到財(cái)務(wù)合同更名往往讓甲方感覺(jué)團(tuán)隊(duì)管理散漫，更感覺(jué)房子賣便宜了，嚴(yán)重的時(shí)候甲方會(huì)通過(guò)壓縮或者克扣代理傭金來(lái)處罰代理公司，制造甲乙方的不和諧；4、炒房就是賺差價(jià)（比甲方賺的都多了）炒房再更名賣出的時(shí)候，往往涉及的金錢交易巨大，**常見(jiàn)的辦法就是銷售人員交個(gè)定金好點(diǎn)的交個(gè)**相當(dāng)?shù)腻X，先把房子定了，然后找機(jī)會(huì)脫手，讓買家再簽合同，單價(jià)依然按照當(dāng)時(shí)買的價(jià)格填寫(xiě)，按照現(xiàn)在的價(jià)格差價(jià)計(jì)算出來(lái)后，與客戶協(xié)調(diào)好，把差價(jià)給銷售員（或其他替身），剩下的錢去交財(cái)務(wù)，這樣適合賺的不多的情況下，和聰明銷售員和癡癡呆呆的客戶（甲方的人喜歡這樣空手套白狼）。再者就是按照流程簽訂購(gòu)房合同，辦理銀行按揭，通過(guò)轉(zhuǎn)按揭或提前還款方式改簽個(gè)合同賺大錢。多么惡劣！一旦被客戶厭惡，爆料，那可就對(duì)項(xiàng)目對(duì)你個(gè)人形象巨大了。不過(guò)現(xiàn)在更名對(duì)于房管局有要求了，他們要再次鋌而走險(xiǎn)了（其實(shí)不愿意太具體、太明白的說(shuō)這些路子）?，F(xiàn)在的銷售體系里，往往存在利益不相容，或者說(shuō)，都有賺更多錢的欲望，太限制了就不好干。比如不能更名，就不好！不如這樣。1、首先銷售經(jīng)理以上的級(jí)別的高官要自律，炒別人的房，別炒自己房！或者動(dòng)動(dòng)腦筋不要明目張膽的炒！**好別炒！否則就是上梁不正，很難管理說(shuō)服員工。2、必須說(shuō)服甲方，盡量不要出現(xiàn)甲方關(guān)系內(nèi)部炒房的現(xiàn)象，更不能輕易的放優(yōu)惠權(quán)利，更不能接受乙方人員的優(yōu)惠申請(qǐng)！聲明以此出現(xiàn)的問(wèn)題乙方不承擔(dān)任何責(zé)任！**好承諾給甲方（**好也告訴銷售員）乙方內(nèi)部員工購(gòu)房，優(yōu)惠由乙方兌現(xiàn)（估計(jì)沒(méi)有代理公司發(fā)這個(gè)神經(jīng)，其實(shí)建議這樣去做，以增加員工情感，畢竟真正買房的員工估計(jì)不多）。我們?cè)?jīng)就給一結(jié)婚購(gòu)房的員工優(yōu)惠了
全部4個(gè)回答>賣房怎樣轉(zhuǎn)按揭?沒(méi)有工作在北京怎么按揭貸款買房，可以買嗎？
132****3695 | 2019-09-27 03:16:14
已有4個(gè)回答
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151****9630
查看全文↓ 2019-09-27 03:16:35
但還貸周期太長(zhǎng)，雖說(shuō)壓力緩解，卻也不全是好事，因?yàn)樵诼L(zhǎng)的還貸過(guò)程中，總會(huì)出現(xiàn)各種各樣的原因，讓房主不得不將房子轉(zhuǎn)手：
為了孩子教育買學(xué)區(qū)房、想要提高生活質(zhì)量置換大房子或是家里急需用錢等等等等……
那么房貸還沒(méi)還完，房子是否可以轉(zhuǎn)手呢？如果可以，又該怎么操作，接下來(lái)小編為你詳細(xì)解析：
01、轉(zhuǎn)按揭
這是一種比較簡(jiǎn)單直接的方法?！稗D(zhuǎn)按揭”就是把個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。
具體就是由賣房向原貸款銀行A提出提前還款的申請(qǐng)，由賣房拿著《房屋買賣合同》向另一家銀行B提出貸款申請(qǐng)。
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然后賣家拿著B(niǎo)銀行放出的錢去還A銀行的貸款，將房產(chǎn)解押，交付買方使用。之后買方就將房產(chǎn)抵押給B銀行，開(kāi)始還貸。等還貸結(jié)束之后，將房產(chǎn)解押，買家就擁有了房子的所有權(quán)。
注意：轉(zhuǎn)按揭這種方式在不同的銀行有不同的規(guī)定，有的銀行可以辦理，有的是不接受這種方式的，還有轉(zhuǎn)按揭一般是通過(guò)中介公司辦理。所以想要以這種方式解決房屋交易問(wèn)題的，可以提前向中介公司咨詢。
02、用買家**款
一般，買家會(huì)支付總房款的3成～4成作為買房的**款，當(dāng)房貸只剩較小部分未結(jié)清時(shí)，賣房者可用買家的**款將其余的房貸結(jié)清，而后進(jìn)行將房產(chǎn)解除抵押、過(guò)戶等流程，這是一種比較常見(jiàn)的方法。
03、申請(qǐng)其他貸款
賣家也可以通過(guò)申請(qǐng)其他貸款產(chǎn)品獲得足夠的資金將房貸結(jié)清，等房產(chǎn)交易的流程順利完成，賣家收到全部房款后再將貸款結(jié)清。
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152****5649
引言：下文的討論都是在買房人沒(méi)有違約、有后續(xù)房款的支付能力、有購(gòu)房資格、房屋不存在查封等履行障礙的前提下展開(kāi)的。
查看全文↓ 2019-09-27 03:16:30
一、已過(guò)戶
《物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！?不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為標(biāo)志，登記也具有公示公信的效力。如果賣房人一方二賣，其中一個(gè)買房人已經(jīng)辦理過(guò)戶手續(xù)拿到了產(chǎn)證，則一般為該買房人取得房屋的所有權(quán)。
但是有兩點(diǎn)需要注意：
1、已過(guò)戶拿到產(chǎn)證者取得房屋所有權(quán)是正常的繼受取得房屋所有權(quán)，并非基于善意取得制度取得房屋所有權(quán)?！段餀?quán)法》第一百零六條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定?！?賣房人雖然一房二賣，但是在辦理過(guò)戶手續(xù)前，賣房人仍然對(duì)標(biāo)的房屋享有所有權(quán)，不存在無(wú)權(quán)處分的問(wèn)題，也就不存在善意取得的適用。另外，買房人取得房屋所有權(quán)也不要求買房人是“善意的”，即不要求買房人不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道賣房人與其他人也簽訂了房屋買賣合同（惡意串通損害第三人利益的除外）。因?yàn)閮蓚€(gè)買房人雖然存在“競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系”，不能簡(jiǎn)單的定論后買者是惡意的。
2、取得產(chǎn)證者不一定能夠取得房屋的所有權(quán)。如果取得產(chǎn)證者存在與賣房人惡意串通損害另外一個(gè)買房人利益的情況，根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定【有下列情形之一的，合同無(wú)效：……（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；……】取得產(chǎn)證的買房人與賣房人之間的合同無(wú)效，根據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定【合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！咳〉卯a(chǎn)證者應(yīng)當(dāng)將房屋過(guò)戶回賣房人，另外一個(gè)買房人可以根據(jù)《合同法》第一百零七條【當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！康囊?guī)定要求賣房人繼續(xù)履行合同（過(guò)戶、交房等）。 -
153****8234
查看全文↓ 2019-09-27 03:16:25
隨著近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)快速的發(fā)展崛起,很多人紛紛加入了買房一族的隊(duì)列。但是很多人買了房子之后又有了別的選擇,于是想把手中的房子轉(zhuǎn)手賣出去。但往往令人尷尬的是,開(kāi)發(fā)商的房產(chǎn)證遲遲還沒(méi)有辦下來(lái),這種情況之下,想轉(zhuǎn)手賣房需要怎么去辦呢?別著急,事情總會(huì)有解決的方案的呢。
市民A就遇到這樣一則問(wèn)題,他說(shuō):“貸款買的房,剛剛接了房,已拿到鑰匙,開(kāi)發(fā)商房產(chǎn)證還未辦下來(lái)(據(jù)說(shuō)半年),我現(xiàn)在想賣房,請(qǐng)問(wèn)可以嗎?如果賣是不是還得我貸款的銀行同意?合同是我本人還是銀行跟購(gòu)房者去簽?zāi)?現(xiàn)在的房產(chǎn)證還沒(méi)有辦下來(lái),辦理購(gòu)房合同的的更名可以嗎?是不是就少叫5.5%的稅?”
根據(jù)以上市民A遇到的問(wèn)題,有關(guān)的部門人士給出了如下方面的回答:
1、如果你的按揭沒(méi)有夠一年(或者半年,這個(gè)要看銀行的具體要求),這個(gè)要咨詢銀行是否同意賣。
2、房產(chǎn)證沒(méi)有下來(lái),是不妨礙賣房事宜的。
3、如果銀行那邊時(shí)間沒(méi)有問(wèn)題,購(gòu)房合同是你和買房的一方簽訂,但你要咨詢清楚,因?yàn)橛械你y行不給轉(zhuǎn)按揭,會(huì)要求你一次性還款。而你的客戶又想按揭的話,這個(gè)就存在按揭款項(xiàng)先還再借的問(wèn)題。
4、房產(chǎn)證未下來(lái),但估計(jì)房子已經(jīng)在房管局備案了。這樣,你就一定要繳納5.5%的稅。
其實(shí)也有這樣倆種方法。第一種:合同更名,就是手里的購(gòu)房合同在產(chǎn)權(quán)人項(xiàng)改成買房人的名字。這個(gè)方法要根據(jù)這個(gè)小區(qū)的具體情況來(lái)操作的,如果這個(gè)小區(qū)都可以走更名程序的,就可實(shí)行操作。如果開(kāi)發(fā)商那邊說(shuō)不能更名,那就不能操作。這個(gè)方法主要是看跟開(kāi)發(fā)商那邊的關(guān)系如何。
而且合同更名的更名費(fèi)是根據(jù)開(kāi)發(fā)商來(lái)決定的。第二種:協(xié)議過(guò)戶,就是你可以要求購(gòu)房人先**一定數(shù)額的金錢,然后簽一個(gè)協(xié)議合同,把你的購(gòu)房合同先給他,讓他擁有房子的使用權(quán),等產(chǎn)證下來(lái)了再過(guò)戶。這個(gè)方法比較簡(jiǎn)單,但是無(wú)論是對(duì)于你還是購(gòu)房人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是很大的。
無(wú)論是怎樣的一種情況,小編想提醒大家的是:買房買房要謹(jǐn)慎,畢竟房子是伴隨我們一生的住處。買房之前一定要考慮好實(shí)際情況,且不可只看重眼前的利益,要有自己一定的見(jiàn)解。當(dāng)然小編可以理解的是,有緊急情況下買房屬于例外對(duì)待,也是難以避 -
132****7153
原借款人向銀行提出申請(qǐng)；
查看全文↓ 2019-09-27 03:16:20
銀行審核通過(guò)的，由銀行、售房人和購(gòu)房人簽訂協(xié)議，銀行同意售房人轉(zhuǎn)讓住房，售房人承諾將售房款優(yōu)先用于償還銀行貸款并授權(quán)銀行從其在銀行開(kāi)立的賬戶上直接扣收尚未償還的貸款本息，購(gòu)房人承諾交易時(shí)將房款劃入售房人在銀行開(kāi)立的賬戶上；
售房人和購(gòu)房人簽訂住房轉(zhuǎn)讓合同；
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購(gòu)房人向銀行提出新的貸款申請(qǐng)，貸款額可以為售房人剩余貸款余額，也可以按照下列公式計(jì)算： 貸款額=所購(gòu)住房市場(chǎng)價(jià)格×二手房貸款成數(shù)；
相關(guān)問(wèn)題
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答
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答
目前在很多地區(qū)不支持轉(zhuǎn)按揭貸款！在二手房買賣中，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1、房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產(chǎn)證，土地證，個(gè)別地區(qū)還有契稅證）；2、產(chǎn)權(quán)是否明晰無(wú)糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人狀況）；3、交易房屋是否在租 （須注意：買賣不破租賃）；4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）；5、市政規(guī)劃是否影響 （是否在動(dòng)遷紅線內(nèi)）；6、房屋是否合法 （不要有違規(guī)搭建等，無(wú)法辦理過(guò)戶）；7、單位房屋是否侵權(quán) （福利分房等）；8、水電氣暖物業(yè)費(fèi)用是否拖欠，該房產(chǎn)內(nèi)戶口必須遷移（特別是學(xué)區(qū)房） ；9、中介公司是否違規(guī) （選擇全國(guó)連鎖的正規(guī)品牌中介機(jī)構(gòu)辦理，避免黑心中介吃差價(jià)等）；10、合同約定是否明確 （違約賠償責(zé)任）。如能注意到以上幾點(diǎn)，對(duì)于交易雙方，都是非常公平，安全合理的！
全部4個(gè)回答> -
答
一、轉(zhuǎn)按揭的定義“轉(zhuǎn)按揭”就是指在個(gè)人住房貸款還款期內(nèi),借款人出售作為抵押物的房屋,經(jīng)貸款銀行同意,由房屋的購(gòu)買人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。簡(jiǎn)而言之即仍處在按揭中的房屋進(jìn)行再次買賣,該房屋的買方仍繼續(xù)償還賣方的按揭房款。二、辦理轉(zhuǎn)按揭的基本操作流程1、買賣雙方簽訂買賣合同即《房屋買賣合同》。買方所需提交資料:身份證和戶口本(夫妻雙方的)、結(jié)婚證、買賣合同、收入證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本加蓋公章(上述均為復(fù)印件);賣方所需提交資料:購(gòu)房合同,借款合同,購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票,銀行對(duì)賬單及借款憑證;身份證、戶口本復(fù)印件及賣方聲明、賣方配偶同意出售聲明原件;2、對(duì)所交易的房屋進(jìn)行評(píng)估,買賣雙方需帶齊身份證、戶口本、買賣合同及產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件;3、買方將申請(qǐng)貸款的資料報(bào)送到銀行,得到銀行的貸款批準(zhǔn)并發(fā)放到貸款專用賬戶;4、賣方辦理完結(jié)提前還貸手續(xù)并辦理注銷抵押登記事項(xiàng);5、賣方辦理完結(jié)注銷抵押手續(xù)后,雙方去交易中心過(guò)戶;6、買方支付給賣方除提前還貸以外部分的剩余房款;7、買方產(chǎn)權(quán)證下發(fā)后,辦理抵押登記:8、他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)由銀行收?qǐng)?zhí),買方取回房產(chǎn)證。三、轉(zhuǎn)按揭的緣由:
全部4個(gè)回答> -
答
和新房買賣手續(xù)相比，二手房交易過(guò)程較新房更為繁雜，很多地方稍不注意可能后患無(wú)窮，尤其是不少剛需購(gòu)房常涉及按揭貸款，如需通過(guò)銀行辦理商業(yè)貸款，二手房面簽需要準(zhǔn)備哪些材料？二手房面簽的流程是什么呢？二手房銀行貸款面簽注意事項(xiàng)：一、基本情況要在合同里列出買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方式。簽約時(shí)如果不是買賣雙方本人到場(chǎng)簽字，一定要看其是否有簽約人的授權(quán)委托書(shū)原件，確認(rèn)后方可進(jìn)行簽字。二、明確房款及房款的支付方式、支付時(shí)間首先要明確房款是凈得價(jià)還是含稅價(jià)。其次，如果買方采取貸款方式支付房款的，要明確**款的比例、支付時(shí)間及買方的貸款額度。另外，貸款有商業(yè)貸款和公積金貸款以及組合貸款幾種方式，而每種方式所需要的周期是不同的，通常商業(yè)貸款從審批到放貸所需要的時(shí)間為l5天左右，辦理公積金貸款所需周期相對(duì)較長(zhǎng)，賣方要根據(jù)自己的實(shí)際需要，慎重選擇買方。如果賣方急需用錢，那么這種情況就不要選擇公積金貸款的買方了。再次，如果買方選擇貸款方式支付房款的，要約定一個(gè)銀行批貸的合理期限，若超過(guò)該期限銀行沒(méi)有批貸，則可約定由買方改全款支付，若在一定期限內(nèi)，買方仍未支付的，每逾期一日買方應(yīng)向賣方支付違約金，超過(guò)一定期限的賣方有權(quán)解除合同。三、明確房屋的基本情況，如果房屋有什么質(zhì)量問(wèn)題要向買方明示。
全部4個(gè)回答> -
答
可以， 買賣未還清貸款房產(chǎn)的具體操作： 1、轉(zhuǎn)按揭： **簡(jiǎn)單直接的一種方法，在二手房買賣中通俗的講就是把個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款?！ ?、用買方的**款繳清剩余貸款： 這是當(dāng)下二手房交易中**多應(yīng)用的模式。這種方式適用于原房主貸款額度較低或已經(jīng)經(jīng)過(guò)大量歸還后所剩貸款數(shù)目不大的情況。通常情況下，買家會(huì)認(rèn)可**房產(chǎn)總成交額的30%至40%，賣方可以利用買方的**將剩余貸款付清，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，進(jìn)行下一步交易?！ ?、利用銀行貸款來(lái)繳清剩余貸款： 如果賣方想在賣出房產(chǎn)之前將貸款還清或買方雖然看好但不愿意購(gòu)買貸款未繳清的房產(chǎn)，可以采取這種方式。但前提是房主有銀行認(rèn)可的抵押物（如其他房產(chǎn)）用來(lái)申請(qǐng)貸款。這樣房主就可以通過(guò)抵押向銀行貸出一定的款來(lái)付清想要出售的房產(chǎn)貸款，促成交易的成功。
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