購買回遷房需要注意什么

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• 132****5859

  如果有選擇的情況下盡量不選擇沒房本的房子，而且還是回遷房，風險系數(shù)比較高

  查看全文↓ 2019-09-26 22:33:44
• 131****0699

  警惕一房多賣現(xiàn)象?；剡w房買賣無法辦理預告登記，賣房者就有“一房多賣”的漏洞可鉆。賣房者將商品房多次出賣簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，都是有效合同。這也就意味著到時候需要和多方爭奪房屋的產(chǎn)權(quán)，**后得到房子的可能性就很低了。

  查看全文↓ 2019-09-26 22:33:40
• 133****6670

  回遷房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)類似于經(jīng)濟適用房，但是也不完全受到經(jīng)濟適用房制度的制約，要是開發(fā)商經(jīng)過正規(guī)的審批手續(xù)拿到土地使用權(quán)，例如危舊房屋改造，城中村改造等性質(zhì)的土地，那么這樣的回遷房就可以辦理房產(chǎn)證，如果是沒有取得正規(guī)手續(xù)的回遷房，例如農(nóng)村集資建房等，這類房子的手續(xù)一般是有當?shù)卣l(fā)的，通俗的說也叫鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，那么這樣的房子是不可以辦理房產(chǎn)證的。

  查看全文↓ 2019-09-26 22:33:37

相關(guān)問題

• 問 購買回遷房需要注意什么？
  答

  如果有選擇的情況下盡量不選擇沒房本的房子，而且還是回遷房，風險系數(shù)比較高；可以注意以下問題：1、沒房本的房子不確定房本下發(fā)時間，交易周期會很長，房本開發(fā)商能否辦下來，2、需要確認房本下來后的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，能否正常買賣，是否有其他共有人，房本下來后稅費情況是否會發(fā)生變化，多出稅費誰來承擔，3、賣方違約風險等，4、房款如何交付，什么時間交房等?？傊徺I沒房本的回遷房跟沒房本的商品房還不一樣，風險系數(shù)更高一些，建議謹慎操作。

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• 問 ??購買回遷房需要注意什么問題？
  答

  您好，回遷房的概念源于拆遷，這是中國特殊的拆遷政策的產(chǎn)物。拆遷安置過程中，采取貨幣補償?shù)姆绞?，拆遷戶用補償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區(qū)別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。也就是說回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷民的房子，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價。 1、憑拆遷證明和身份證簽訂購房合同并結(jié)算房款。 2、按合同規(guī)定交房款并取回發(fā)票。 3、憑拆遷證和購房合同等到房產(chǎn)交易中心大廳辦理房產(chǎn)證手續(xù)。 4、視房屋面積大小減免部分或全部契稅。 5、憑房產(chǎn)證和契證到國土資源局辦理土地證手續(xù)。 回遷房總體分兩種情況：一種是業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證，另一種是業(yè)主只持有回遷協(xié)議。這兩種情況應(yīng)該區(qū)別對待。 （一）業(yè)主已經(jīng)取得該商品小區(qū)的《房產(chǎn)證》。 這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因為在二手交易的過程中，《房產(chǎn)證》是房管局認可，并受其監(jiān)督的。因此有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉(zhuǎn)名。 （二）業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的。 這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過戶和改名的。因為該回遷協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認可。因此雙方進行交易時，只能是在公證處做公證交易，待《房產(chǎn)證》出來后才能做真正的過戶交易。 雖然在同一樓盤中的回遷房要比商品房便宜，但回遷房不僅存在《房產(chǎn)證》的問題，還可能在取得真正的《房產(chǎn)證》時，在面積上與當初的協(xié)議面積有差異的問題。所以當需要購買回遷房的時候，尤其出現(xiàn)協(xié)議面積與實際面積存在差距需要補償返款時，一定要注意該套房屋的產(chǎn)權(quán)問題以及相關(guān)細節(jié)，并盡量去甫俯顛謊郯荷奠捅訂拉找律師進行咨詢，盡可能避免不必要的損失。

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• 問 買回遷房需要注意什么
  答

  其實在購買回遷房的時候，需要注意的問題還是很多的，如果說回遷房已經(jīng)擁有房屋所有產(chǎn)權(quán)證是可以按照二手房來買賣或者是租賃交易，如果說還暫時沒有取得房屋所有產(chǎn)權(quán)證，這種房子其實就類似于小產(chǎn)權(quán)房，在交易的時候是不受法律保護的，所以一旦出現(xiàn)有房東一房兩賣的情況，也很難保護自己的合法權(quán)益，而且出現(xiàn)房價高漲之后，因為違約的成本比較低，所以一房兩賣的情況會經(jīng)常發(fā)生。因為在市場上回遷房的價格要比商品房的價格要低很多，在購買的時候還要注意由誰來承擔相應(yīng)的稅費，因為在交易的時候，涉及到兩次稅費的繳納，原房主在取得房屋所有產(chǎn)權(quán)證的時候，需要繳納一次費用，在轉(zhuǎn)讓的時候還需要繳納相應(yīng)的土地出讓金，所以如果購買的時候要問清楚，這兩次費用是由誰來承擔。

• 問 ??回遷房是什么意思?購買回遷房需要注意什么?
  答

  　一、購買回遷房程序：　　（一）回遷房，專指建立在國有出讓土地上，為私有房屋被拆遷人或者公有房屋承租人安置的，現(xiàn)在尚未取得但將來一定能夠取得個人房屋權(quán)屬證書的房屋。也就是說，建立在集體土地或者國有劃撥上的舊村（居）改造房屋不是本文討論的范圍?！　。ǘ┪慈〉梅慨a(chǎn)證回遷房能否買賣，買賣雙方簽訂的回遷房買賣協(xié)議能否有效？只要是出賣人有《拆遷協(xié)議》和《回遷證》，即取得對房屋的準所有權(quán)，有權(quán)對其所安置的房屋進行處分。因此，只要雙方意思表示真實，不損害國家、集體或第三人利益，在取得《房地產(chǎn)證》之前，可以轉(zhuǎn)讓房屋，買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同有效?！　×硗?，回遷房的買賣涉及到兩次稅費的繳納，一次是原房主取得房屋所有權(quán)證書是需要繳納的稅費，另一次是原房主轉(zhuǎn)讓時產(chǎn)生的稅費，這兩次稅費應(yīng)當如何承擔，應(yīng)當在合同中予以明確約定?！　《?、購買回遷房要注意問題：　　對于回遷房買賣合同，還需要尤其注意以下幾點，并約定相應(yīng)的違約責任?！　。ㄒ唬┮欢ㄒs定房產(chǎn)過戶和交房的時間　　簽訂回遷房買賣協(xié)議時，出賣人并沒有取得房產(chǎn)證，無法辦理過戶手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產(chǎn)證，但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。　　簽訂回遷房買賣協(xié)議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現(xiàn)房，則可以約定繳納**之日即為交房時間。　?。ǘ﹪婪馈耙环慷噘u”的發(fā)生　　回遷房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應(yīng)當是有效的合同。購房人一定要注意這一點?！　。ㄈ┵I方不要一次性付全款　　沒有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風險，違約責任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款，而賣方認為違約所得小于尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀人或者買方較高的談判技巧?！　。ㄋ模┮筚u方的配偶簽名　　實踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定，該房產(chǎn)應(yīng)屬于夫妻共同財產(chǎn)，一方處分應(yīng)當?shù)玫搅硪环降耐?，否則可能產(chǎn)生兩類法律后果：其一，若房價上漲，而配偶借口不同意出賣房屋，則有可能產(chǎn)生無效的法律后果；其二，若在過戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財產(chǎn)的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，并輔之以必要的條款，則基本上能夠預防。　　綜上可以看出，未取得房產(chǎn)證回遷房買賣合同是有效的，但是與期房轉(zhuǎn)讓一樣存在著一定的風險，如果購房者一定要購買未取得房產(chǎn)證回遷房，因相關(guān)操作較為復雜，建議盡可能尋求專業(yè)法律人士幫助，以**大程度地降低法律風險，保障自己的合法權(quán)益。

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• 問 怎樣購買回遷房?要注意什么？
  答

  　第一、一房多賣?；剡w房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應(yīng)當是有效的合同。購買時一定要注意。　　第二、盡量要求賣方的第一順序繼承人簽字。因回遷房房產(chǎn)證的取得具有一定的不確定性，在取得房產(chǎn)證之前，若賣方發(fā)生不測，該回遷房就可能作為遺產(chǎn)由繼承人分割。因此，回遷房買賣協(xié)議中要盡量讓賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對賣方出賣行為的認可和對繼承權(quán)利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實踐中，要求賣方的第一順序繼承人簽字時，一定要注意說話的方式和技巧，以免不快?！　〉谌⒈仨毤s定房產(chǎn)過戶和交房的時間。簽訂回遷房買賣協(xié)議時，出賣人并沒有取得房產(chǎn)證，無法辦理過戶手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產(chǎn)證，但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。簽訂回遷房買賣協(xié)議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現(xiàn)房，則可以約定繳納**之日即為交房時間。　　第四、買方要留尾款。沒有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風險，違約責任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款)，而賣方認為違約所得小于尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀人或者買方較高的談判技巧。

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