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??自己違約退房可以嗎？什么情況下退房不需要付違約金？

131****0680 | 2019-09-24 20:32:28

已有5個回答

  • 143****4517

    一般情況下，購房者可以退房的情形主要包括以下幾種情況：

    NO.1延期交付房屋到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。根據(jù)現(xiàn)在《司法解釋》的規(guī)定，開發(fā)商經(jīng)購房人催告后的三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的，購房人就有權(quán)要求開發(fā)商退房，并要求返還訂金或支付房款利息。

    NO.2開發(fā)商開發(fā)手續(xù)不全導(dǎo)致合同無效開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。

    如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房人交納的房款。這類情況在上海并不多見，但是同樣值得購房者注意。

    NO.3開發(fā)商未經(jīng)購房人同意擅自變更設(shè)計(jì)在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開發(fā)商在變更設(shè)計(jì)之前，必須經(jīng)過購房人同意。否則，開發(fā)商就構(gòu)成違約，購房人有權(quán)退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計(jì)的情況，購房人可以依據(jù)合同約定，要求開發(fā)商退房。

    NO.4房屋面積誤差超過3%如果交房時房屋的實(shí)測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3%，購房人可以提出退房并要求退賠利息。

    NO.5房屋質(zhì)量不合格導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用根據(jù)**新司法解釋，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，購房人可以提出退房并要求開發(fā)商賠償損失。認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。

    NO.6房子產(chǎn)權(quán)不清楚，如存在抵押、聯(lián)建或其他經(jīng)濟(jì)糾紛

    查看全文↓ 2019-09-24 20:33:50
  • 131****8345

    退房的條件包括約定條件與法定條件兩種。
    　　1、延遲交付房屋這種情況是目前買房人**可能遇到的一種情況。到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。一般超過三個月開發(fā)商還不能交房，購房人就可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。
    　　2、開發(fā)商缺證.導(dǎo)致合同無效目前開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同。購房人應(yīng)當(dāng)騰空房屋，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房人交納的房款。
    　　3、開發(fā)商沒經(jīng)購房人同意變更設(shè)計(jì)在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開發(fā)商在變更設(shè)計(jì)之前，必須經(jīng)過購房人同意。否則，開發(fā)商構(gòu)成違約，購房人有權(quán)退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計(jì)的情況。購房人可以依據(jù)合同約定要求開發(fā)商退房。
    　　4、無法得到貸款在簽訂合同時.除一次性付款或分期付款外，都有對商業(yè)貸款或公積金貸款的約定。如果是公積金貸款。需要開發(fā)商出具相關(guān)資料，交由公積金歸集部門審核。如果開發(fā)商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件。購房人因此而不能取得公積金貸款。購房人就可以要求退房。
    　　5、拿不到產(chǎn)權(quán)證由于開發(fā)商的原因，買房人在合同約定的期限內(nèi)無法得到產(chǎn)權(quán)證.如約定此條件可退房.買房人就可以要求退房。另外，由于前幾年一些房地產(chǎn)運(yùn)作不規(guī)范.一些開發(fā)商拖欠政府土地出讓金.導(dǎo)致購買這些樓盤的購房人入住多年后無法拿到房屋產(chǎn)權(quán)證。購房人也可以要求退房。
    　　6、房屋面積誤差超過3%目前.如果交房時房屋的實(shí)測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，購房人要求退房的，法院將不予支持。而如果面積誤差比絕對值超出3%，購房人要求退房并要求退賠利息的，法院會判決購房人勝訴。
    　　7、房屋質(zhì)量不合格房屋質(zhì)量不合格是房屋的硬傷，目前房地產(chǎn)市場較少發(fā)生。出現(xiàn)這種情況，首先是開發(fā)商難以拿到《竣工備案表》，無法交房。或者是房屋交付使用后。房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。據(jù)悉，到目前為止，法院還沒有由于房屋質(zhì)量不合格而判決退房的案例。
    　　8、房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用根據(jù)**新司法解釋，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。購房人要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的，法院也會支持。一般認(rèn)定房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。主要是房屋入住后由于前期施工原因?qū)е路績?nèi)空氣質(zhì)量差影響室內(nèi)居住人的健康、房內(nèi)噪聲影響居住等。
    　　9、開發(fā)商把房子抵押如果開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押.或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后。就可以要求退房。
    　　如果您的情況符合合同約定的退房條件，我們建議您**好還是請一名律師先與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，盡量避免進(jìn)入訴訟程序。如果開發(fā)商提出的補(bǔ)償條件能使您滿意，您可根據(jù)自身情況收回退房要求，或讓律師幫您辦理退房手續(xù)。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁，律師也能幫助您維權(quán)，把損失降到**低。

    查看全文↓ 2019-09-24 20:33:25
  • 158****3449

    一、退房需要支付違約金嗎？

    購房者購買房屋之后如果退房是一定要支付違約金的嗎？不是，并非所有退房的情況都要求購房者支付違約金。退房需要支付違約金的情況主要為開發(fā)商并未違約，也沒有采取不當(dāng)行為，而購房者執(zhí)意要求退房且開發(fā)拒絕就退房達(dá)成協(xié)議。如果購房者希望退房但是又不想支付違約金，那么必須與開發(fā)商達(dá)成退房協(xié)議或者是滿足了法律規(guī)定的退房條件。

    二、什么情況下退房不用支付違約金？

    什么情況下退房不能支付違約金呢？只要購房與開發(fā)商達(dá)成退房協(xié)議或者是滿足了法律規(guī)定的退房條件，再退房就不用支付違約金了。

    (一)購房合同無效。根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同無效的直接結(jié)果是因合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予返還，具體到購房合同上就是購房者退還房屋，而開發(fā)商退還房款。購房合同無效的兩種情形：

    1、開發(fā)商無權(quán)處理該房產(chǎn)。有的開發(fā)商未取得預(yù)售許可，房屋為共有財(cái)產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權(quán)人書面同意的，該房屋權(quán)屬有爭議，司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權(quán)利等情形；

    2、開發(fā)商存在欺詐情形。包括出賣后的期房又另行出賣的；隱瞞房屋被抵押的事實(shí)等。

    (二)套型誤差導(dǎo)致退房。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十九條的規(guī)定，按套、單元、計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致，或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍時，合同中對此未約定處理方式的，購房人可以退房。

    (三)面積誤差導(dǎo)致退房。即合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差達(dá)到一定比例。若合同中未約定具體的比例，按照有關(guān)規(guī)定，誤差比絕對值超出3%時，購房人有權(quán)退房。

    (四)變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)導(dǎo)致退房。已預(yù)售的商品房，開發(fā)商應(yīng)在變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形之日起一定時間內(nèi)書面通知購房者，購房者在接到通知后可選擇是否退房。若開發(fā)商未在規(guī)定時限內(nèi)通知的，購房者有權(quán)要求退房。

    (五)質(zhì)量不合格導(dǎo)致退房。商品房交付使用后，買房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房者有權(quán)退房。

    (六)不能辦理產(chǎn)權(quán)證導(dǎo)致退房。在法定的或者約定的期限屆滿1年后，仍不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的，購房者可以解除合同退房。

    查看全文↓ 2019-09-24 20:33:11
  • 147****2133

    定金是無法退回的，但是當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。
    合同解除可以雙方約定解除，也可以按照合同約定的內(nèi)容行使解除權(quán)。
    《中華人民共和國合同法》
    第九十三條 合同約定解除
    當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。 當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。
    第九十四條 合同的法定解除
    有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
    （一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
    （二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
    （三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
    （四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
    （五）法律規(guī)定的其他情形。
    第九十五條 解除權(quán)消滅
    法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。 法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。
    第九十六條 解除權(quán)的行使
    當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。 法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。
    第一百零七條 違約責(zé)任
    當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
    第一百零八條 拒絕履行
    當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

    查看全文↓ 2019-09-24 20:33:05
  • 141****0269

    關(guān)于違約金，其實(shí)這就是雙方的協(xié)商過程。
    首先你一定要拿到商品房預(yù)售合同，這是你的權(quán)利，他們不能拒絕給你，否則關(guān)于他們不給你合同這單，你可以先起訴他們。
    其次，拿到合同后，你先仔細(xì)看一下條款內(nèi)容，現(xiàn)行的房地產(chǎn)預(yù)售合同一般都是網(wǎng)上下載的格式合同，條款內(nèi)容大同小異，主要關(guān)注一下關(guān)于違約金的描述。如果我沒記錯，一般合同內(nèi)容都只會記載延期交款的滯納金，不會寫徹底解除合同的違約金（因?yàn)闀可娴介_發(fā)商——如果開發(fā)商自己違約，他們也必須同時承擔(dān)相同的違約賠償金）。
    如果沒有寫明的違約金數(shù)量，你可以參照《合同法解釋二》第二十九條來與開發(fā)商協(xié)商談判：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’。”
    就是說，如果他們要你按合同價(jià)格的20%賠償違約金，你完全有權(quán)利向要他們索要開發(fā)商實(shí)際發(fā)生的損失清單（以行政收據(jù)或發(fā)票為準(zhǔn)，記住一定要是行政收據(jù)，一般文具店可以買到的收據(jù)直接當(dāng)廢紙扔，因?yàn)槟欠N收據(jù)沒有法律效力的。），按此損失清單，你**高需要承擔(dān)損失×130%，就這么多違約金。
    不要看到130%很害怕，其實(shí)開發(fā)商解除跟你之間的合同，他們根本就不會發(fā)生什么實(shí)際損失，**多就是交易中心備案登記的一些手續(xù)費(fèi)什么的，幾百塊錢了不起了，其他什么損失都是開發(fā)商自己嘴里說的，你要他們提供發(fā)票或行政收據(jù)，他們就癟了。然后，他們?nèi)绻麍?jiān)持合同價(jià)格20%的違約金，你要他們提供相應(yīng)的法律條文進(jìn)行解釋，他們肯定無話可說。

    查看全文↓ 2019-09-24 20:32:59

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