房屋買賣未過戶有哪些風(fēng)險？

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• 135****6257

  房屋毀損風(fēng)險
  在二手房買賣交易的過程中，房屋每天都存在可能被毀損的風(fēng)險，一旦發(fā)生房屋毀損或者失去居住價值等問題，買賣雙方誰來承擔(dān)責(zé)任就很難界定了。

  查看全文↓ 2019-08-28 23:05:28
• 143****2402

  交易風(fēng)險
  按照法律規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)證書是認定房屋所有權(quán)的唯一合法憑證。只要房屋沒有辦理過戶，在過戶之前房屋產(chǎn)權(quán)仍屬賣方。在雙方等待過戶的期限內(nèi)，賣方可以將房屋再次出售、抵押，也存在由于賣方自身原因，比如涉及債務(wù)糾紛訴訟時，被第三人通過法院查封等可能性。
  而一旦賣方將房屋抵押、轉(zhuǎn)售或者房屋被司法機關(guān)、行政機關(guān)查封凍結(jié)，這個時候買方的利益將無法保證。此外，國家對于二手房交易的相關(guān)政策變動頻繁。
  一旦雙方在約定過戶之前的時間內(nèi)國家出臺了新的政策方針，造成房屋交易成本增加，則會引發(fā)雙方的糾紛，給正常交易帶來影響。

  查看全文↓ 2019-08-28 23:05:23
• 147****7998

  合同可能被認定無效
  《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：
  （1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
  （2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
  （3）以合法形式掩蓋非法目的；
  （4）損害社會公共利益；
  （5）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
  注：延期過戶主要的風(fēng)險就是有可能合同被判無效，這個不僅在理論上，而且實踐中是有真實案例的。

  查看全文↓ 2019-08-28 23:05:17
• 132****4350

  編者按：房屋屬于不動產(chǎn)，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，否則就不發(fā)生法律效力。
  因此，在房屋買賣中，即使買受人按照合同約定住進了購買的房屋，如果沒有及時辦理房屋過戶手續(xù)，仍然會存在三大法律風(fēng)險：　　風(fēng)險一：枉替他人還貸款 房屋遭惡意出售　　如果房屋所有權(quán)人與第三人存在惡意串通情形，那么房屋買受人就可以請求法院確認房屋所有權(quán)人與第三人簽訂的買賣合同無效，然后要求房屋所有權(quán)人繼續(xù)履行合同。
  如果第三人基于對房屋登記公示公信原則的信賴，支付了房屋合理對價，不存在與原房主惡意串通行為，合法取得了房屋所有權(quán)，那么買受人只能要求房屋所有權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。
  　　風(fēng)險二：辦理過戶不及時 房屋遇法院查封　　如果在簽訂房屋買賣合同時，房屋所有權(quán)人明知出售的房屋已被有權(quán)國家機關(guān)采取了查封等強制措施，合同一般認定為無效，因此給買受人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
  如果簽訂合同后在辦理房屋過戶手續(xù)過程中，因房屋所有人的個人債務(wù)問題，導(dǎo)致出售的房屋被法院查封，在合同履行期限屆滿仍未辦理房屋查封解除手續(xù)的，買受人可以請求解除合同，并要求房屋所有人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
  　　風(fēng)險三：簽訂合同不謹(jǐn)慎 房屋為無權(quán)處分　　如果代理人未取得房屋的處分權(quán)而與他人簽訂了買賣合同，事后也未取得權(quán)利人追認或者獲得房屋的處分權(quán)，買受人與代理人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)為無效。
  當(dāng)合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

  查看全文↓ 2019-08-28 23:05:13

相關(guān)問題

• 問 房屋買賣未過戶有風(fēng)險嗎？
  答

  二手房延遲過戶的風(fēng)險：一、一房二賣由于從買房到等待過戶的過程中會有很長一段時間，加大了房產(chǎn)交易的風(fēng)險，嚴(yán)重的會導(dǎo)致一房多賣根據(jù)法律規(guī)定，在出現(xiàn)一房二賣的情況時，并不是誰的合同先簽訂房屋就歸誰所有，誰先占有房屋就歸誰所有，而是過戶到手才算是誰的。因此即便簽了房屋買賣合同又做了公證，賣家又將房屋轉(zhuǎn)賣給他人，并且過了戶，則房屋也是歸他人所有，原買家只能要求賣家承擔(dān)違約的責(zé)任。二、違約風(fēng)險延遲過戶的房屋產(chǎn)權(quán)歸原業(yè)主，容易受房價變動影響，導(dǎo)致合同毀約。房價上漲過多，原業(yè)主可能寧可賠違約金也不辦理過戶，業(yè)主賠償你的違約金遠不足房價的漲幅，那損失非常大。房價下跌過多，買家也會有想法，寧可放棄購房定金或者部分購房款也不愿意繼續(xù)履約。三、賣家用房子抵押貸款在合同存續(xù)期間，如果賣家有經(jīng)濟問題，不排除他會拿著房屋的產(chǎn)權(quán)證去抵押貸款的。如果到了約定過戶的時間，貸款仍然沒有還清，房屋還在抵押，就無法過戶。四、房屋被查封在等待過戶的時間里，房產(chǎn)的權(quán)屬仍是原業(yè)主的，那么在這段時間里，如果業(yè)主出現(xiàn)一些經(jīng)濟糾紛，可能會導(dǎo)致房產(chǎn)被查封。同時，一旦賣家因其他債務(wù)被訴至法院，法院可查封該房產(chǎn)，到時該房產(chǎn)將避免不了被拍賣的風(fēng)險。五、產(chǎn)權(quán)人死亡買家與賣家簽訂了二手房交易合同后，如果賣家過世，買家就不得不一一找到該出賣人的眾多繼承人，先辦理房屋繼承登記，再辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。在此過程中，不排除有的繼承人坐地起價，買家不得不忍受額外的支出以及煩瑣的公證、過戶手續(xù)。因此，提醒各位購房者在簽署的《買賣合同》一定要嚴(yán)密，將違約成本提高，約定好過戶時間，中間發(fā)生什么變化對雙方都可以有約束。如果確實要延遲過戶，一定要找一個第三方(比如值得信任的中介公司)，一起去公證處做公證。在過戶之前，與賣家協(xié)商好付款方式，千萬不可直接將全部房款給賣家，而應(yīng)該選擇分期付款或只繳納定金。建議買家在等待過戶的時間里可以定期去房管局“查檔”，有效跟進房子的產(chǎn)權(quán)和實際情況。

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• 問 ??房屋買賣不過戶會有哪些風(fēng)險？
  答

  房子公證了沒過戶是沒有法律效力的，公證只是對這個協(xié)議具有法律效力。我國規(guī)定不動產(chǎn)權(quán)是登記注冊制，沒有產(chǎn)權(quán)證，就沒有所有權(quán)。房屋交易雖然辦理了公證，但還應(yīng)該以過戶登記為準(zhǔn)，如果不進行產(chǎn)權(quán)登記的，可能造成自己利益受侵害。房屋買賣只公證不過戶的風(fēng)險如下：一、賣房者可能因房屋增值大而要求取消交易。雖然簽訂了合同，也進行了公證，但法院就此類糾紛判決時，不一定會判房子屬于購房者。二、房屋權(quán)利受到限制。比如，房屋產(chǎn)權(quán)所有人由于民事訴訟、刑事懲罰等，使房子被查封、抵押，賣方權(quán)利就不能全面行使。這樣的房子可能被沒收、拍賣，購房者只能向賣房者要求返還本息。三、房屋共有人不同意賣房。四、賣房者對房屋沒有產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)。五、聯(lián)建房、小產(chǎn)權(quán)房拿不到產(chǎn)權(quán)證。購房者在購買這類房屋后，是無法取得合法房產(chǎn)證的，如不符合城市規(guī)劃，政府可以對這類房屋進行無償拆除，所有損失只能購房者自己承擔(dān)。這里要提示，房產(chǎn)證已經(jīng)變更為不動產(chǎn)權(quán)證書。法律依據(jù)：《中華人民共和國物權(quán)法》第九條【不動產(chǎn)物權(quán)登記生效以及所有權(quán)可不登記的規(guī)定】不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。《中華人民共和國物權(quán)法》第十條【不動產(chǎn)登記機構(gòu)和國家統(tǒng)一登記制度】不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。 國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

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• 問 未過戶房屋買賣協(xié)議是否有效？
  答

  當(dāng)事人雙方簽署的買賣合同，只要是雙方當(dāng)事人真實意思體現(xiàn)，沒有在脅迫或欺騙前提簽署，協(xié)議內(nèi)容不違法，這樣的合同就是合法有效的，對雙方當(dāng)事人都有法律約束力。一方違約，對方可以憑買賣合同依法起訴對方維權(quán)?！段餀?quán)法》：第十五條　當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

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• 問 全權(quán)委托房屋買賣公證有哪些風(fēng)險？
  答

  一 沒有保障二 沒法做公證，公證處不做沒有房產(chǎn)證的房子的公證這種事特別多，百度知道里的類似問題也特別多。連你都擔(dān)心會出問題，那就更不能買了，你都預(yù)見到了可能出現(xiàn)的問題，那就別買了，買個有房產(chǎn)證的，能馬上交易過戶的多好啊，何必在這糾結(jié)呢。

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• 問 房屋買賣不過戶會有什么風(fēng)險？
  答

  風(fēng)險一：房屋遭法院查封在二手房買賣中，有房屋產(chǎn)權(quán)人因為有其他債務(wù)糾紛擔(dān)心房屋被國家機關(guān)查封而急于將名下房屋轉(zhuǎn)讓的情形。如果在簽訂房屋買賣合同時，房屋產(chǎn)權(quán)人明智出售的房屋已被國家機關(guān)采取了查封等強制措施，合同一般認定無效。由于此原因給買受人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。如果房屋被查封的情形出現(xiàn)在辦理房屋過戶手續(xù)過程中，并在合同履行期屆滿仍未能辦理房屋查封解除手續(xù)的，買受人可以請求解除合同并要求房屋產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。風(fēng)險二：房屋遭惡意出售在目前房地產(chǎn)市場交易活動中，房屋價格上漲較快，房屋產(chǎn)權(quán)人感覺自己以前賣虧了，往往利用買主沒有辦理過戶登記手續(xù)的漏洞，將已出售但仍在自己名下的房屋再次出售給第三人。如果房屋產(chǎn)權(quán)人與第三人存在惡意串通情形，那么，根據(jù)《合同》第五十二條的規(guī)定，房屋買受人可以請求法院確認房屋產(chǎn)權(quán)人與第三人奠定的房屋買賣合同無效，然后要求房屋產(chǎn)權(quán)人繼續(xù)履行合同。如果第三人不存在與原房主惡意串通行為，僅基于對房屋登記公示公信原則的新來，并支付了房屋合理對價，合法取得了房屋產(chǎn)權(quán)，那么買受人只能要求房屋產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。風(fēng)險三：房屋無權(quán)處分房屋買賣實際操作中，房屋產(chǎn)權(quán)人基于節(jié)約時間成本和便于交易的考慮，往往會委托代理人辦理相關(guān)手續(xù)。買受人在簽訂房屋買賣合同時，一定要審查代理人的權(quán)限是否包括房屋的處分權(quán)。如果代理人未取得房屋的處分權(quán)而與他人簽訂了買賣合同，事后也未取得權(quán)利人追認或者獲得房屋的處分權(quán)，買受人與代理人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)為無效。合同無效或撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失。雙方均存在過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

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