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一、經(jīng)紀公司與業(yè)主和承租人是分別簽訂租賃合同，也就是說，這種租賃關系的建立是兩份合同組成的，一份是經(jīng)紀公司與業(yè)主簽訂的包租合同，另一份是經(jīng)紀公司與承租人簽訂的出租合同，這與所謂的“居間租賃”通過一份“三方合同”完成租賃業(yè)務的業(yè)務模式截然不同。二、因為房屋托管不是采用“三方約”，經(jīng)紀公司與業(yè)主約定的租金和經(jīng)紀公司與客戶約定的租金沒有必然相等的數(shù)學關系。在實際操作中，業(yè)主并不干預經(jīng)紀公司的出租價格，也就是說，業(yè)主在合同中已經(jīng)對可能出現(xiàn)的“差價”表示認同。三、經(jīng)紀公司向客戶收取租金的方式和期限與經(jīng)紀公司向業(yè)主支付租金的方式也不一定相同，經(jīng)紀公司向客戶收取租金的方式一般是押1付3或押1付6，但經(jīng)紀公司向業(yè)主支付租金的方式一般是每月或每季（3個月）支付。四、經(jīng)紀公司為了大限度地降低自身的空租風險，會向業(yè)主要求一段時間的所謂“控制期”（免租期），一般是30-45天不等。這段控制期在經(jīng)紀公司與業(yè)主簽訂的合同中有明確的規(guī)定，但沒有約定經(jīng)紀公司在控制期內(nèi)將房子出租的所得歸業(yè)主。五、業(yè)主、客戶和經(jīng)紀公司任何一方違約都要以不同的形式承擔違約賠償責任。一般情況下，違約金的額度大體相當于1-2個月的租金，如果違約方在合同規(guī)定的違約條款之外給守約方造成其他損失，還要根據(jù)損失情況承擔其他賠償責任。
全部5個回答>房產(chǎn)托管應注意什么事項？
157****3159 | 2019-08-18 20:01:10
已有5個回答
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155****6207
房屋托管業(yè)務主要注意以下五個要點：
查看全文↓ 2019-08-18 20:02:23
第一，經(jīng)紀公司與業(yè)主和承租人是分別簽訂租賃合同，也就是說，這種租賃關系的建立是兩份合同組成的，一份是經(jīng)紀公司與業(yè)主簽訂的包租合同（俗稱：收房合同），另一份是經(jīng)紀公司與承租人簽訂的出租合同，這與所謂的“居間租賃”通過一份“三方合同”完成租賃業(yè)務的業(yè)務模式截然不同。
第二，業(yè)主、客戶和經(jīng)紀公司任何一方違約都要以不同的形式承擔違約賠償責任。一般情況下，違約金的額度大體相當于1-2個月的租金，如果違約方在合同規(guī)定的違約條款之外給守約方造成其他損失，還要根據(jù)損失情況承擔其他賠償責任。
第三，因為房屋托管不是采用“三方約”，經(jīng)紀公司與業(yè)主約定的租金和經(jīng)紀公司與客戶約定的租金沒有必然相等的數(shù)學關系。在實際操作中，業(yè)主并不干預經(jīng)紀公司的出租價格，由于經(jīng)紀公司的原因?qū)е碌目兆鈸p失也由經(jīng)紀公司承擔。
第四，經(jīng)紀公司為了**大限度地降低自身的空租風險，會向業(yè)主要求一段時間的所謂“控制期”（免租期），一般是30-45天不等。這段控制期在經(jīng)紀公司與業(yè)主簽訂的合同中有明確的規(guī)定，但沒有約定經(jīng)紀公司在控制期內(nèi)將房子出租的所得歸業(yè)主所有。
第五，經(jīng)紀公司向客戶收取租金的方式和期限與經(jīng)紀公司向業(yè)主支付租金的方式也不一定相同，經(jīng)紀公司向客戶收取租金的方式一般是押1付3或押1付6，經(jīng)紀公司向業(yè)主支付租金的方式一般是每月或每季（3個月）支付。
房屋托管是房屋產(chǎn)權所有者對房屋使用權以契約形式讓渡給房屋經(jīng)營單位，房屋經(jīng)營單位再對房屋使用權商業(yè)化的一種過程，包括日常管理，招租，承擔房屋中途空置期風險等。業(yè)主(或委托人)將房屋委托給受托方并簽訂委托合同，受托方將按照業(yè)主的協(xié)議為其尋找租客。 -
132****7404
托管好處
查看全文↓ 2019-08-18 20:02:10
1、避免空置每年只需要一次招租，中途退房多次招租的風險我們替您承擔。
2、收入可觀每期準時獲得穩(wěn)定的租金收入，而且全年純收入一般不低于您親自管理的全年純收入。
3、減少風險避免了按時收不到租金，家具家電遭到破壞等非正常損失，同時還節(jié)省了正常的管理成本。
4、靈活理財您可以以租代售，既能收到房租，又能不緊不慢的賣個好價錢，租售兩便。
5、省時不用再花大量時間和精力，發(fā)布信息，約見客戶，多次帶客戶看房。
6、省心不用操心，不用自己管理，不論您在何地，出差或?qū)W習或者是旅游，您不用任何擔憂，只需要在您身邊銀行查收租金即可。
7、省力不用自己收租，設施的頻繁損壞不用自己維修，小維修我們免費出工出力，大維修我們免費為您跑腿辦事。
8、放心把您的房子交給我們來管理，把個人和個人的關系，變成了個人和組織的關系，讓您更加放心。 -
135****6893
托管優(yōu)點：
查看全文↓ 2019-08-18 20:01:44
1、 多次看房：調(diào)查顯示，平均每套房屋成功出租大概要看房十幾二十次，費時、費力、費路費;
2、 篩選客戶：租房人群形形色色，很難辨認誰比較可靠，他們是否會對房屋設施造成損壞等等，費時、費心;
3、 追討租金：客戶不按時支付租金，就需要您多次上門催繳，再加上人口流動性強的因素，就更會增加上的風險，費時、費心、費力;
4、 次招租：現(xiàn)代人生活變化快，頻繁更換租住房屋，導致您一年內(nèi)可能需要2—3次招租，而每次招租，都會導致您成本的增加，且費時、費心、費力;
5、 維修繁瑣：小至更換燈泡，大至刷墻補地，都會浪費您寶貴的時間和精力，煩;
6、 承租期間的糾紛與鄰里間的糾紛等，同樣會占用您寶貴的時間，還有可能給您帶來更多的麻煩;
7、 承租期滿時各項費用結算：由于一些小區(qū)水、電費半年才收，以上費用可能在合同期滿一個月后才能結清。 -
155****9780
應注意以下：
查看全文↓ 2019-08-18 20:01:39
一、經(jīng)紀公司與業(yè)主和承租人是分別簽訂租賃合同。
二、因為房屋托管不是采用“三方約”，經(jīng)紀公司與業(yè)主約定的租金和經(jīng)紀公司與客戶約定的租金沒有必然相等的數(shù)學關系。
三、經(jīng)紀公司向客戶收取租金的方式和期限與經(jīng)紀公司向業(yè)主支付租金的方式也不一定相同。
四、業(yè)主、客戶和經(jīng)紀公司任何一方違約都要以不同的形式承擔違約賠償責任。 -
146****3909
經(jīng)紀公司與業(yè)主和承租人是分別簽訂租賃合同，也就是說，這種租賃關系的建立是兩份合同組成的，一份是經(jīng)紀公司與業(yè)主簽訂的包租合同，另一份是經(jīng)紀公司與承租人簽訂的出租合同，這與所謂的“居間租賃”通過一份“三方合同”完成租賃業(yè)務的業(yè)務模式截然不同。
查看全文↓ 2019-08-18 20:01:33
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購房注意事項 第一類：虛假廣告 設計精美的廣告經(jīng)常是吹得天花亂墜，很多購房人買某一個項目的欲望首先來源于房地產(chǎn)商的廣告或展會上的沙盤。“樣板房”也?；ㄕ校恍╅_發(fā)商利用樣板房欺騙消費者，樣板房質(zhì)量、結構與實際所交房不符、裝修中利用視覺誤差、家具尺寸相對縮小等進行誤導?！ 獙Γ嘿彿空咭屑氶喿x購房合同中的內(nèi)容，必要時還要把廣告宣傳的內(nèi)容全部載入正式的合同中，這樣才有保證?！ 〉诙悾号涮自O施 開發(fā)商在銷售項目時對今后的生活配套設施承諾得完美無缺，但購房者真正領取了住房鑰匙準備入住時，會發(fā)現(xiàn)許多的承諾并不到位?！ 獙Γ嘿彿空邞潇o分析各種配套設施存在的可能性和合理性，不為表面現(xiàn)象所迷惑。如開發(fā)商提供免費交通車，能長期免費嗎？二是調(diào)查教育設施是否為教育行政部門所認可。三是看周圍是否有替換的配套設施。假如缺乏上述措施，一旦開發(fā)商提供的配套設施不配套，麻煩就多了。 第三類：內(nèi)部認購 內(nèi)部認購是房地產(chǎn)開發(fā)商不公開地預售商品房。由于內(nèi)部認購的商品房價格相對較低，從而吸引了許多買房者。但一些內(nèi)部認購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預售許可證》的情況下銷售的，其不受法律保護，購房者的權益也無法受到保障?！ 獙Γ?*好不要購買這類商品房。至于想買低價房的業(yè)主或投資者，應選擇信譽好、實力雄厚、具有市場品牌的樓盤。
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購房注意事項 第一類：虛假廣告 設計精美的廣告經(jīng)常是吹得天花亂墜，很多購房人買某一個項目的欲望首先來源于房地產(chǎn)商的廣告或展會上的沙盤?！皹影宸俊币菜；ㄕ?，一些開發(fā)商利用樣板房欺騙消費者，樣板房質(zhì)量、結構與實際所交房不符、裝修中利用視覺誤差、家具尺寸相對縮小等進行誤導?！ 獙Γ嘿彿空咭屑氶喿x購房合同中的內(nèi)容，必要時還要把廣告宣傳的內(nèi)容全部載入正式的合同中，這樣才有保證。 第二類：配套設施 開發(fā)商在銷售項目時對今后的生活配套設施承諾得完美無缺，但購房者真正領取了住房鑰匙準備入住時，會發(fā)現(xiàn)許多的承諾并不到位?！ 獙Γ嘿彿空邞潇o分析各種配套設施存在的可能性和合理性，不為表面現(xiàn)象所迷惑。如開發(fā)商提供免費交通車，能長期免費嗎？二是調(diào)查教育設施是否為教育行政部門所認可。三是看周圍是否有替換的配套設施。假如缺乏上述措施，一旦開發(fā)商提供的配套設施不配套，麻煩就多了?！ 〉谌悾簝?nèi)部認購 內(nèi)部認購是房地產(chǎn)開發(fā)商不公開地預售商品房。由于內(nèi)部認購的商品房價格相對較低，從而吸引了許多買房者。但一些內(nèi)部認購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預售許可證》的情況下銷售的，其不受法律保護，購房者的權益也無法受到保障?！ 獙Γ?*好不要購買這類商品房。至于想買低價房的業(yè)主或投資者，應選擇信譽好、實力雄厚、具有市場品牌的樓盤?！ 〉谒念悾何飿I(yè)管理 開發(fā)商強迫業(yè)主接受其指定的物業(yè)管理公司的服務，損害業(yè)主的正當權益。或在一段時間后偷偷更換物業(yè)管理公司，以次充好?！ 獙Γ嘿彿空咴诤炗喎课葙I賣合同時，對指定的物業(yè)管理公司服務期限超出一年的應提出反對意見，因為這屬于不合理的違反購房者意愿的附加條件?！ 〉谖孱悾禾颖軅鶆铡 〗杵飘a(chǎn)逃債是許多公司常用的伎倆。一些不負責任的企業(yè)常常將資產(chǎn)轉移到另一項目中，或隱匿財產(chǎn)，抽逃資金，做假賬造成破產(chǎn)的假象，搞假破產(chǎn)?！ 獙Γ簶I(yè)主可盡量選擇信譽好的開發(fā)商，要分清股東與公司的關系，同時，明察暗訪項目公司的實際財產(chǎn)?！ ×悾簛y收費 物業(yè)管理公司亂收費，通常表現(xiàn)在下列幾方面： 1.超出核準的價格收取管理費?！ ?.擅自提高收費標準，賺取收費差價?！ ?.擅自增加項目建設，而將費用分攤給業(yè)主。 應對：業(yè)主應積極參與，選出為全體業(yè)主服務的業(yè)主委員會。這樣業(yè)主委員會可以挑選信譽好的物業(yè)管理公司，或解除與信譽不好的物業(yè)管理公司之間的合同，并有權監(jiān)督物業(yè)管理公司的行為。
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買房交定金前注意事項：1、看“五證”是否齊全“五證”包括《商品房銷售（預售）許可證》、《土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和《建設工程施工許可證》。開發(fā)商只有具備了這“五證”，才能證明這個房子是合法出售的，所以購房者在交定金前一定要審查“五證”，且一定要看原件，因為復印件很容易作弊。2、看“二書”是否齊全“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。這兩樣也是非常重要的，因為《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》的存在才能保證房屋的質(zhì)量，所以在交定金前一定要看看“二書”是否齊全。3、細讀合同，提防“霸王條款”。購房者在交定金、簽訂認購書時，一定要注意認購協(xié)議里的內(nèi)容，如果對合同條款有疑問，一定要詳細尋問銷售人員，不要怕麻煩，也不要覺得不好意思，不要等到簽了合同交了定金后，再后悔。另外，要特別警惕“定金一律不退”之類的條款。
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為避免損失，與他人簽合同時，一定要留點神，看準了。 定金是指當事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現(xiàn)。簽合同時，對定金必需以書面形式進行約定，同時還應約定定金的數(shù)額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務，無權要求另一方返還定金；接受定金的一方如果不履行債務，需向另一方雙倍返還債務。債務人履行債務后，依照約定，定金應抵作價款或者收回。 “訂金”雖不是法律上的“定金”，但在簽合同時，卻經(jīng)常使用。一字之差，意思大相徑庭。合同中，如果寫的是“訂金”，一方違約，另一方無權要求其雙倍返還，只能得到原額。 在售樓書驗完以后要簽訂認購書，要交定金，提醒購房人要注意，認購書里的定金和訂金的區(qū)別，定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔保作用，并有特定定金的規(guī)則，它有特定的法律內(nèi)涵，叫做給付定金的一分不履行債務的無權要求返還定金，接受定金的不履行債務的應該雙倍返還定金。 交付定金注意事項： 由于中介公司在收取定金時的法律地位并不明確，這極容易引發(fā)二手房交易上下家之間的定金糾紛。為此，建議購房者在下定金時注意以下事項： （一）與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議，該協(xié)議至少應包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司的印章。 （二）與中介公司簽好中介協(xié)議后實際交付定金前，購房者還應要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。 （三）要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議，在該協(xié)議中應當包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內(nèi)容。 （四）收到委托書后，在交付定金時應要求中介公司出具收取定金的收據(jù)，該收據(jù)要包括經(jīng)辦人員和中介公司的印章。 定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔保的擔保方式。給付定金的一方稱為定金給付方，接受定金的一方稱為定金接受方。
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