??怎樣識別小產(chǎn)權房?看什么方面?

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• 147****0466

  看五證一書,小產(chǎn)權一般則是止是指在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”?！靶‘a(chǎn)權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合 同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權證?！靶‘a(chǎn)權房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權。即小產(chǎn)權房只有使用權，沒有所有權。
  區(qū)別大小產(chǎn)權房**簡單的方式，就是看該房是否具有產(chǎn)權證，產(chǎn)權證由什么單位所頒發(fā)。由國家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權證的叫“大產(chǎn)權房”，國家不發(fā)產(chǎn)權證的叫“小產(chǎn)權房”，其中所有鄉(xiāng)政府、地方政府所頒發(fā)的產(chǎn)權證，一律不具備房屋所有權。

  查看全文↓ 2019-08-15 08:22:41
• 147****4442

  “小產(chǎn)權房”，并不是一個法律的概念，知識人們在實踐過程中約定俗稱的稱呼。具體是指在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，房產(chǎn)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，也稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”。
  
  一、什么是小產(chǎn)權房？
  
  “小產(chǎn)權房”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權”、“集體產(chǎn)權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產(chǎn)權。
  
  “小產(chǎn)權房”是一些村集體組織或開發(fā)商打著新農(nóng)村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。
  
  我們先來看看相關政策：
  
  2011年11月，《關于農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》政策（2011年國土資發(fā)178號）發(fā)布，明確指出小產(chǎn)權房不得登記發(fā)證。總結來講，“小產(chǎn)權房”就是三無產(chǎn)品：
  
  1、沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，買賣合同的效力一般認定為無效；
  
  2、購房合同在國土房管局不會給予備案；
  
  3、只有使用權，沒有所有權。所謂的房產(chǎn)證也不是真正合法有效的房產(chǎn)證。
  
  二、“小產(chǎn)權房”有什么缺點？
  
  小產(chǎn)權房交易不受法律保護，同時在轉讓等方面有很大的限制。
  
  1、法律效力
  
  “小產(chǎn)權房”買賣合同的效力一般認定無效，但也區(qū)分不同情況：
  
  ①、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效；
  
  ②、對于房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關部門和組織批準，如果合同尚未實際履行或購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應做無效處理。
  
  2、房產(chǎn)轉讓
  
  “小產(chǎn)權房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權。即小產(chǎn)權房只有使用權，沒有所有權。
  
  根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權房不能向本非集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。
  
  3、政策風險
  
  購買在建小產(chǎn)權房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓向產(chǎn)權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。
  
  購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
  
  三、怎樣辨別小產(chǎn)權房？
  
  鑒別是不是小產(chǎn)權房，可以從以下兩個角度來看：
  
  1、看有無房本
  
  很多小產(chǎn)權房屋是沒有房產(chǎn)證的。不管是小產(chǎn)權房，還是沒辦理下房本的房子，建議不要交易。
  
  根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條：下列房地產(chǎn)，不得轉讓：
  
  ①、以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；
  
  ②、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；
  
  ③、依法收回土地使用權的；
  
  ④、共有房地產(chǎn)、未經(jīng)其他人書面同意的；
  
  ⑤、權屬有爭議的；
  
  ⑥、未依法登記領取權屬證書的；
  
  ⑦、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。
  
  2、看是不是房屋所有權或者不動產(chǎn)權證
  
  合法且受法律保護的房屋交易，所交易的房屋必須擁有房屋所有權證或者不動產(chǎn)權證。
  
  而小產(chǎn)權房的“房產(chǎn)證”，是由縣政府或鄉(xiāng)政府頒發(fā)，并非由當?shù)夭粍赢a(chǎn)登記中心頒發(fā)。
  
  綜上所述，小產(chǎn)權房可能在價格上有很大優(yōu)勢，但是購房者必須清楚，小產(chǎn)權房在法律上是明令禁止上市交易的，同樣的，也不能得到法律的保護。購房者切不可貪圖便宜，造成一些不必要的損失。

  查看全文↓ 2019-08-15 08:22:36
• 142****0924

  什么叫小產(chǎn)權房？
  
  小產(chǎn)權房主要有3種解釋：一是針對開發(fā)商的產(chǎn)權而言，將開發(fā)商的產(chǎn)權叫大產(chǎn)權，購房人的產(chǎn)權叫小產(chǎn)權，這是因為購房人的產(chǎn)權是由開發(fā)商產(chǎn)權分割而來。二是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權，要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權。按這種解釋普通商品房是大產(chǎn)權房，經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權房。
  
  第三種就是前面?zhèn)鲉卫镎f到的小產(chǎn)權房，也是通常意義上的小產(chǎn)權房，這種房屋的產(chǎn)權不是由國家頒發(fā)，產(chǎn)權證由鄉(xiāng)村一級政府發(fā)放，也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”。這種小產(chǎn)權房產(chǎn)生的原因是我國實行國有土地所有制和集體土地所有制，農(nóng)村宅基地屬集體所有，小產(chǎn)權房不能向非本集體成員的人轉讓或出售，只能在集體成員內(nèi)部轉讓、置換。農(nóng)民將房屋賣給城市居民的行為不受法律保護。
  
  小產(chǎn)權房產(chǎn)生的原因是什么？
  
  大中城市房價過高是產(chǎn)生小產(chǎn)權房的重要原因。由于大城市人口流入較多、土地供應有限等原因，不少大城市房價一路高漲，小產(chǎn)權房存在大量現(xiàn)實的購買群。另一方面，小產(chǎn)權房是農(nóng)村集體在集體建設用地和宅基地上建設的房屋，不需要繳納土地出讓金等，所以價格相對低廉。但是，在目前的法律框架下，小產(chǎn)權房是不合法的?！靶‘a(chǎn)權房”不得確權發(fā)證，不受法律保護。針對這一現(xiàn)象，國土資源部門曾再三重申，小產(chǎn)權房是占用集體土地搞建設，屬于違法用地，不得登記發(fā)證，不得向城鎮(zhèn)居民出售。
  
  購買小產(chǎn)權房存在哪些風險？
  
  第一，小產(chǎn)權房無產(chǎn)權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)。
  
  第二，購買鄉(xiāng)產(chǎn)權那樣的小產(chǎn)權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。
  
  第三，小產(chǎn)權房沒有國家的產(chǎn)權證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會的產(chǎn)權證，不能像大產(chǎn)權的房子一樣抵押、流轉。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。

  查看全文↓ 2019-08-15 08:22:27

相關問題

• 問 怎樣識別小產(chǎn)權房?看哪些方面?
  答

  一、什么是小產(chǎn)權房?“小產(chǎn)權房”本來即是“鄉(xiāng)產(chǎn)權”、“團體產(chǎn)權”，它并不真實構成嚴格法令意義上的產(chǎn)權?！靶‘a(chǎn)權房”是一些村團體安排或開發(fā)商打著新鄉(xiāng)村建造等名義出售的、建筑在團體土地上的房子或是由農(nóng)民自行安排建造的“商品房”。咱們先來看看有關方針：2011年11月，《關于鄉(xiāng)村團體土地確權掛號發(fā)證的若干意見》方針(2011年疆土資發(fā)178號)發(fā)布，明確指出小產(chǎn)權房不得掛號發(fā)證?？偨Y來講，“小產(chǎn)權房”即是三無商品：1、沒有國家發(fā)放的土地運用證和預售許可證，買賣合同的效能通常確定為無效;2、購房合同在疆土房管局不會給予存案;3、只要運用權，沒有所有權。所謂的房產(chǎn)證也不是真實合法有用的房產(chǎn)證。小產(chǎn)權房到底能不能買二、“小產(chǎn)權房”有什么缺陷?小產(chǎn)權房買賣不受法令維護，一起在轉讓等方面有很大的限制。1、法令效能“小產(chǎn)權房”買賣合同的效能通常確定無效，但也區(qū)別不一樣情況：①、關于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)鄉(xiāng)村團體經(jīng)濟安排成員之間的鄉(xiāng)村房子買賣，該房子買賣合同確定有用;②、關于房子出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關部門和安排批準，假如合同沒有實踐實行或購房人沒有實踐寓居運用該房子的，該合同應做無效處理。2、房產(chǎn)轉讓“小產(chǎn)權房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因而并不構成真實法令意義上的產(chǎn)權。即小產(chǎn)權房只要運用權，沒有所有權。依據(jù)《中華人民共和疆土地管理法》的規(guī)則，小產(chǎn)權房不能向本非團體成員的第三人轉讓或出售，即采購后不能合法轉讓過戶。3、方針危險采購在建小產(chǎn)權房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交給房款后，假如有關部門整理向產(chǎn)權房的建造項目，可致使有些項目停建甚至被逼迫撤除。購房人會面對既無法獲得房子，又不能及時索回房款的為難地步。三、如何區(qū)分小產(chǎn)權房?辨別是不是小產(chǎn)權房，能夠從以下兩個視點來看：1、看有無房本許多小產(chǎn)權房子是沒有房產(chǎn)證的。不管是小產(chǎn)權房，仍是沒處理下房本的房子，主張不要買賣。依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條：下列房地產(chǎn)，不得轉讓：①、以出讓方法獲得土地運用權的，不符合本法第三十九條規(guī)則的條件的;②、司法機關和行政機關依法裁決、決議查封或以別的方式限制房地產(chǎn)權力的;③、依法回收土地運用權的;④、共有房地產(chǎn)、未經(jīng)別的人書面贊同的;⑤、權屬有爭議的;⑥、未依法掛號收取權屬證書的;⑦、法令、行政法規(guī)規(guī)則制止轉讓的別的景象。2、看是不是房子所有權或許不動產(chǎn)權證合法且受法令維護的房子買賣，所買賣的房子有必要具有房子所有權證或許不動產(chǎn)權證。而小產(chǎn)權房的“房產(chǎn)證”，是由縣政府或鄉(xiāng)政府頒布，并非由本地不動產(chǎn)掛號基地頒布。

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• 問 如何識別小產(chǎn)權房?如何識別我買的房子是不是小產(chǎn)權房
  答

  ，商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經(jīng)濟條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權后經(jīng)營的住宅，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。二，商品房是特指經(jīng)政府有關部門批準，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開發(fā)商開發(fā)建設的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權證和國土證，可以自定價格出售的產(chǎn)權房。三，小產(chǎn)權房是指在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”?！靶‘a(chǎn)權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權證。四，商品房在當?shù)胤抗芫钟械怯泜浒福惺屑壔騾^(qū)縣級房管部門簽發(fā)的房屋所有權證（俗稱的大紅本），買賣行為及房屋受法律保護。而這些都是小產(chǎn)權房不具備的。

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• 問 如何識別小產(chǎn)權房?怎樣辨別小產(chǎn)權房放和正常的商品房？
  答

  通俗點的說，由國家發(fā)產(chǎn)權證的房屋即為大產(chǎn)權房，不是由國家發(fā)產(chǎn)權證的房屋即為小產(chǎn)權房。我國所購買的普通商品房都屬于大產(chǎn)權房，其中包括70年產(chǎn)權、50年產(chǎn)權、40年產(chǎn)權三種。一般小產(chǎn)權房分為這三類：一是在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買;二是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違建設的房子;三是各類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅。大產(chǎn)權和小產(chǎn)權的區(qū)別如下：①小產(chǎn)權房的房產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)，個人并沒有實際的產(chǎn)權。大產(chǎn)權房的房產(chǎn)證由國家頒發(fā)，被國家認可和接受。②個人想要轉讓小產(chǎn)權房，必須在購買滿五年之后才能夠進行。大產(chǎn)權房可以自由轉讓，沒有時間上的限制。③小產(chǎn)權房的建設用地一般是歸鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有，并且這類房產(chǎn)只能由這個鄉(xiāng)的村民購買居住。大產(chǎn)權房的用地是由國家劃撥或者轉讓的，銷售對象可以是任何人。④購買小產(chǎn)權房后，若要再轉讓，必須補交土地出讓金，否則便不能夠上市交易。購買大產(chǎn)權房之后，購買者可以自由進行使用、或轉讓，不用補繳任何費用。

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• 問 如何辨別小產(chǎn)權房?如何識別我買的房子是不是小產(chǎn)權房
  答

  一，商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經(jīng)濟條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權后經(jīng)營的住宅，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。二，商品房是特指經(jīng)政府有關部門批準，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開發(fā)商開發(fā)建設的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權證和國土證，可以自定價格出售的產(chǎn)權房。三，小產(chǎn)權房是指在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”?！靶‘a(chǎn)權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權證。四，商品房在當?shù)胤抗芫钟械怯泜浒?，有市級或區(qū)縣級房管部門簽發(fā)的房屋所有權證（俗稱的大紅本），買賣行為及房屋受法律保護。而這些都是小產(chǎn)權房不具備的。

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• 問 ??什么是小產(chǎn)權房?為什么會有小產(chǎn)權房?怎樣區(qū)分小產(chǎn)權房?
  答

  “小產(chǎn)權房”，并不是一個法律的概念，知識人們在實踐過程中約定俗稱的稱呼。具體是指在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，房產(chǎn)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，也稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”。一、什么是小產(chǎn)權房？“小產(chǎn)權房”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權”、“集體產(chǎn)權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產(chǎn)權?！靶‘a(chǎn)權房”是一些村集體組織或開發(fā)商打著新農(nóng)村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。我們先來看看相關政策：2011年11月，《關于農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》政策（2011年國土資發(fā)178號）發(fā)布，明確指出小產(chǎn)權房不得登記發(fā)證?？偨Y來講，“小產(chǎn)權房”就是三無產(chǎn)品：1、沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，買賣合同的效力一般認定為無效；2、購房合同在國土房管局不會給予備案；3、只有使用權，沒有所有權。所謂的房產(chǎn)證也不是真正合法有效的房產(chǎn)證。二、“小產(chǎn)權房”有什么缺點？小產(chǎn)權房交易不受法律保護，同時在轉讓等方面有很大的限制。1、法律效力“小產(chǎn)權房”買賣合同的效力一般認定無效，但也區(qū)分不同情況：①、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效；②、對于房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關部門和組織批準，如果合同尚未實際履行或購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應做無效處理。2、房產(chǎn)轉讓“小產(chǎn)權房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權。即小產(chǎn)權房只有使用權，沒有所有權。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權房不能向本非集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。3、政策風險購買在建小產(chǎn)權房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓向產(chǎn)權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。三、怎樣辨別小產(chǎn)權房？鑒別是不是小產(chǎn)權房，可以從以下兩個角度來看：1、看有無房本很多小產(chǎn)權房屋是沒有房產(chǎn)證的。不管是小產(chǎn)權房，還是沒辦理下房本的房子，建議不要交易。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條：下列房地產(chǎn)，不得轉讓：①、以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；②、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；③、依法收回土地使用權的；④、共有房地產(chǎn)、未經(jīng)其他人書面同意的；⑤、權屬有爭議的；⑥、未依法登記領取權屬證書的；⑦、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。2、看是不是房屋所有權或者不動產(chǎn)權證合法且受法律保護的房屋交易，所交易的房屋必須擁有房屋所有權證或者不動產(chǎn)權證。而小產(chǎn)權房的“房產(chǎn)證”，是由縣政府或鄉(xiāng)政府頒發(fā)，并非由當?shù)夭粍赢a(chǎn)登記中心頒發(fā)。綜上所述，小產(chǎn)權房可能在價格上有很大優(yōu)勢，但是購房者必須清楚，小產(chǎn)權房在法律上是明令禁止上市交易的，同樣的，也不能得到法律的保護。購房者切不可貪圖便宜，造成一些不必要的損失。

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