按揭房公證有什么作用?按揭房可以做公證嗎？是否具有法律效力？

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• 133****7556

  按揭的房子想做公證可以到公證處做一個(gè)全權(quán)委托的公征，也可直接更名但前提是必須將銀行欠款付清，業(yè)主按揭開始180個(gè)工作日可以拿到房產(chǎn)證復(fù)印件，原件在銀行。如果有房產(chǎn)證復(fù)印件，公證步驟如下：
  
  1、公證委托：房產(chǎn)所有權(quán)人申請辦理房產(chǎn)委托公證，其房產(chǎn)委托行為必須采用書面形式。
  
  2、贖樓：付清賣方該物業(yè)的抵押貸款本息并注銷抵押登記，將一手證贖出。
  
  3、做第三方資金監(jiān)管，同時(shí)提交材料申請按揭。
  
  4、出新證銀行放款。
  
  5、驗(yàn)樓收房：業(yè)主要出售的房屋收購。
  
  延展回答：公證是公證機(jī)構(gòu)根據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請，依照法定程序?qū)γ袷路尚袨椤⒂蟹梢饬x的事實(shí)和文書的真實(shí)性、合法性予以證明的活動(dòng)。公證制度是國家司法制度的組成部分，是國家預(yù)防糾紛、維護(hù)法制、鞏固法律秩序的一種司法手段。

  查看全文↓ 2019-08-07 07:32:26
• 138****9599

  這是期房。前面那個(gè)買房人，他還沒有拿到房產(chǎn)證，他沒有產(chǎn)權(quán)，他拿什么賣給你。公證處不會給你們公證。
  答“問題補(bǔ)充”：
  這就是政策的限制。你想買你前面說的那種房風(fēng)險(xiǎn)很大。沒辦法。你只能先買五六十萬元的房屋用著，待以后再換。

  查看全文↓ 2019-08-07 07:32:23
• 156****7053

  沒有還清貸款的住房，產(chǎn)權(quán)抵押給了銀行，無權(quán)對該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行抵押買賣轉(zhuǎn)讓和變更姓名，公證處也不會受理沒有產(chǎn)權(quán)證明的房產(chǎn)的公證。
  
  如果雙方都同意，就可以書寫一份協(xié)議，注明雙方要求，然后一起去公證處，對雙方簽名和按的手印進(jìn)行公證。
  
  或者在還清貸款之后，拿到房產(chǎn)證解押，取得住房全部物權(quán)以后，找到買家辦理過戶手續(xù)，依法繳納過戶稅費(fèi)，辦理下買家姓名房產(chǎn)證，契稅證，以及土地證，才算是公證給別人了。
  

  查看全文↓ 2019-08-07 07:32:20
• 142****9432

  在房產(chǎn)交易市場中，按揭房交易是常見的交易形態(tài)，也是存在公證需求的重要領(lǐng)域。然而，實(shí)務(wù)中由于存在對抵押期間財(cái)產(chǎn)能否交易的法律障礙及按揭房交易流程多周期長風(fēng)險(xiǎn)大的現(xiàn)實(shí)障礙，對于此類公證業(yè)務(wù)存在不同認(rèn)識。
  
  一、“買賣合同+委托書”組合公證業(yè)務(wù)簡介
  實(shí)務(wù)中，有的公證處推出按揭房“買賣合同+委托書”組合公證業(yè)務(wù)，并且將合同履行的主要過程納入公證范圍之內(nèi)，在一定程度上符合了市場需求，維護(hù)了交易秩序，取得了較好效果。
  
  房屋買賣合同主要包括了買賣合意、價(jià)款及支付、房屋交付、抵押權(quán)滌除、產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記、違約責(zé)任等內(nèi)容。在買賣合意條款，賣方對所涉房屋處于抵押狀態(tài)及所欠貸款金額作出澄清，買方予以確認(rèn)。在價(jià)款及交付條款，具體約定了定金、部分房款的支付，并明確了剩余的按揭貸款部分的支付視為購房款的支付。在房屋交付條款，由于抵押期間不能及時(shí)過戶轉(zhuǎn)移登記，房屋交付條款實(shí)際意義較大，該條款明確了房屋及產(chǎn)證、票據(jù)等材料交付的時(shí)間，買方及時(shí)占有并變更物業(yè)登記、更換門鎖鑰匙等。在抵押權(quán)滌除、產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記條款，明確了買方進(jìn)行抵押權(quán)滌除義務(wù)及具體行使時(shí)限，明確了賣方在收取全部或絕大部分房款后進(jìn)行相關(guān)登記程序的授權(quán)委托。在違約責(zé)任條款，細(xì)化了合同雙方的如實(shí)陳述、按約交付房款、房屋等符合此類交易的責(zé)任情形。
  
  委托書是為配合房屋買賣合同而辦理的，一是在房屋買賣合同中約定了賣方辦理授權(quán)委托事宜，二是在委托書中敘明了房屋買賣合同的具體情況，限定了委托書僅作為房屋買賣合同履行的配套用途。委托書的委托事項(xiàng)包括了清償按揭貸款、注銷抵押權(quán)登記、辦理網(wǎng)簽合同、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記及相關(guān)的手續(xù)，實(shí)現(xiàn)了買方可以依托委托書完成整個(gè)交易過戶的目的。
  
  二、抵押期間財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是否有效
  關(guān)于抵押期間財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓問題，歷來存在理論上的爭議，此處借鑒司法實(shí)踐內(nèi)容作為理解依據(jù)。
  
  **高人民法院公報(bào)案例《重慶索特鹽化股份有限公司與重慶新萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案》[(2008)民一終字第122號]裁判要旨如下： 1. 根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條、《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十九條的規(guī)定，抵押期間抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并經(jīng)抵押權(quán)人同意，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。但《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條以及**高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十七條還同時(shí)規(guī)定，未經(jīng)通知或者未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的，如受讓方代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的，轉(zhuǎn)讓有效。即受讓方通過行使滌除權(quán)滌除轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物上的抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的，轉(zhuǎn)讓行為有效。上述法律、司法解釋的規(guī)定，旨在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)人、抵押人和受讓人之間的利益平衡，既充分保障抵押權(quán)不受侵害，又不過分妨礙財(cái)產(chǎn)的自由流轉(zhuǎn)，充分發(fā)揮物的效益。2.根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條的規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。該規(guī)定確定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果相區(qū)分的原則。物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不能成就，并不必然導(dǎo)致物權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效。
  
  **高人民法院民事審判第一庭：《房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人（抵押人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂房屋買賣合同的效力及履行》，載《民事審判指導(dǎo)與參考》2011年第1輯，人民法院出版社2011年版，第130-134頁。--房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人（抵押人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。出賣人在合同約定的履行期限屆滿時(shí)仍未履行消滅抵押權(quán)的義務(wù)，致使買受人無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人可以請求解除合同。買受人同意并能夠代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理抵押注銷登記，出賣人應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)消滅后為買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
  
  **高人民法院民事審判第一庭：《未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物糾紛的處理》，載**高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判前沿》第1輯，人民法院出版社2014年版，第29—33頁。--《物權(quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！本筒粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)而言，這里的轉(zhuǎn)讓，指的是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果，而不是原因。引起不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的原因行為即合同的效力，不受抵押權(quán)人是否同意轉(zhuǎn)讓抵押物的影響?！?*高人民法院辦公廳關(guān)于印發(fā)〈全國民事審判工作會議紀(jì)要〉的通知》（2011年10月9日 法辦〔2011〕442號）更是明確指出：“《物權(quán)法》第一百九十一條第二款并非針對抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)事人僅以轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意為由，請求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效的，不應(yīng)予以支持。受讓人因抵押登記未涂銷無法辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移登記而請求解除合同的，可予以支持；受讓人要求轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任的，應(yīng)考慮當(dāng)事人的過錯(cuò)程度等進(jìn)行處理。”
  
  **高人民法院在“新疆三山娛樂有限公司等與中國農(nóng)業(yè)銀行新疆維吾爾自治區(qū)分行營業(yè)部等金融借款合同糾紛上訴案”[(2012)民二終字第113號]對抵押權(quán)做了精辟的闡述，抵押權(quán)系為確保債務(wù)清償為目的，債權(quán)人對債務(wù)人或者第三人所有的特定財(cái)產(chǎn)所享有的直接支配和排他的權(quán)利。抵押權(quán)本質(zhì)上是“對物”的權(quán)利，而非“對人”的權(quán)利。因此，一旦抵押權(quán)依法設(shè)定，債權(quán)人即對抵押財(cái)產(chǎn)享有了排他的優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，只要抵押權(quán)人未表示同意放棄抵押權(quán)的，抵押財(cái)產(chǎn)不論是基于抵押人的自由轉(zhuǎn)讓行為，還是基于司法執(zhí)行行為等導(dǎo)致變動(dòng)，抵押權(quán)人均可基于有效的抵押權(quán)追及抵押財(cái)產(chǎn)行使權(quán)利。

  查看全文↓ 2019-08-07 07:32:17

相關(guān)問題

• 問 房子有貸款可以公證嗎? 按揭房可以做公證嗎？是否具有法律效力？
  答

  貸款沒有還清，產(chǎn)權(quán)抵押給了銀行，暫時(shí)不屬于房產(chǎn)證登記人或是購房合同簽署人，你們無權(quán)對暫時(shí)不屬于你們的財(cái)產(chǎn)經(jīng)行分割和公證。購房者在向商業(yè)銀行申請按揭貸款購房時(shí)，除了要與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》外，還要與商業(yè)銀行簽訂《個(gè)人購房抵押（保證）借款合同》。對于銀行的債權(quán)而言，除了開發(fā)商對購房者借款購房的階段性擔(dān)保外，購房者還必須同意將所購房屋作為抵押物抵押給商業(yè)銀行。也就是說，商業(yè)銀行在放貸過程中是有著雙重保險(xiǎn)的。一般情況下，債權(quán)是不容易落空的。

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• 問 ??按揭的房子可以公證嗎?是否具有法律效力?
  答

  1、沒有問題，公證是具有很強(qiáng)的法律效力的，具體公證的一些細(xì)節(jié)，你們可以到公證處咨詢一下。2、你父親可以以放棄共有權(quán)的方式變更產(chǎn)權(quán)登記，然后把房產(chǎn)證改成你自己的名字就可以了。關(guān)于房貸的一些問題要約定清楚。3、變更后的產(chǎn)權(quán)是受限的，因?yàn)榉抠J還沒有還清，房子還抵押在銀行。

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• 問 ??辦房貸要公證嗎？是否具有法律效力？
  答

  沒有還清貸款的住房，產(chǎn)權(quán)抵押給了銀行，無權(quán)對該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行抵押買賣轉(zhuǎn)讓和變更姓名，公證處也不會受理沒有產(chǎn)權(quán)證明的房產(chǎn)的公證。如果雙方都同意，就可以書寫一份協(xié)議，注明雙方要求，然后一起去公證處，對雙方簽名和按的手印進(jìn)行公證。或者在還清貸款之后，拿到房產(chǎn)證解押，取得住房全部物權(quán)以后，找到買家辦理過戶手續(xù)，依法繳納過戶稅費(fèi)，辦理下買家姓名房產(chǎn)證，契稅證，以及土地證，才算是公證給別人了。

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• 問 ??按揭房怎么公證，是否具有法律效應(yīng)？
  答

  1、公證是具有很強(qiáng)的法律效力的，具體公證的一些細(xì)節(jié)，你們可以到公證處咨詢一下。2、你父親可以以放棄共有權(quán)的方式變更產(chǎn)權(quán)登記，然后把房產(chǎn)證改成你自己的名字就可以了。關(guān)于房貸的一些問題要約定清楚。3、變更后的產(chǎn)權(quán)是受限的，因?yàn)榉抠J還沒有還清，房子還抵押在銀行。

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• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房遺囑能公證嗎？具有法律效力？
  答

  《繼承法》第二十二條規(guī)定了無效遺囑的情形，同時(shí)《**高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國繼承法若干問題的意見》第三十八條規(guī)定：“遺囑人以遺囑處分了屬于國家、集體或他人所有的財(cái)產(chǎn)，遺囑的這部分，應(yīng)認(rèn)定無效。”國家、集體財(cái)產(chǎn)的內(nèi)容散見于各個(gè)法律，比如城市市區(qū)的土地、農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地、水流、礦藏等。很顯然，小產(chǎn)權(quán)房不是國家的，不是集體的，更不是他人的。有人說《繼承法》明確規(guī)定，只有個(gè)人的合法財(cái)產(chǎn)才是遺產(chǎn)，這些小產(chǎn)權(quán)房不是合法的所以遺囑無效。是這樣嗎?如果法律真是這么規(guī)定的話，未免有些不近人情。沒有物權(quán)的財(cái)產(chǎn)被寫進(jìn)遺囑里，**多導(dǎo)致權(quán)利無法實(shí)現(xiàn)，但不當(dāng)然致使遺囑本身效力欠缺。因?yàn)檫z囑是單方行為，它不需要其他人認(rèn)可或接受。故我們認(rèn)為，在符合其他要件前提下，處分了小產(chǎn)權(quán)房的遺囑應(yīng)當(dāng)有效。

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