??怎么辦理預購商品房抵押權(quán)預告登記?

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• 138****4497

  是指在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。預告登記指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機關(guān)申請預告登記。
  
  物權(quán)法第20條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 ”“預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。”

  查看全文↓ 2019-07-31 23:51:45
• 137****8982

  在商品房成為現(xiàn)房之前，屬于期房階段，此時的房子不能出房產(chǎn)證，只有預告登記證明。如果要辦貸款，就需要用此房屋作抵押登記手續(xù)，房管局會給抵押權(quán)人（一般是銀行）一張抵押物的憑證，就是抵押權(quán)預告登記證明，用以證明此房屋是抵押給抵押權(quán)人的。
  如果不是貸款購房，確實不應該有抵押權(quán)預告登記出現(xiàn)。**好先找房管局核實一下，用身份證和購房合同就可以查到自己房屋的信息。如果確實沒做貸款，但房子有抵押，說明開發(fā)商從中搗鬼。

  查看全文↓ 2019-07-31 23:51:36
• 143****4226

  “預購商品房預告登記”指購房人簽了預售合同買期房，暫時不能辦產(chǎn)證(產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記)，為了保障購房人權(quán)益，在房地產(chǎn)登記部門先做合同的“預告登記”。
  
  意義:告訴別人，這房子，某人已經(jīng)先買下了。今后該房屋如果發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛或異議(例如一房兩賣)，房地產(chǎn)登記部門將以誰先登記歸誰的原則處理。登記申請人是開發(fā)商和購房人?！邦A購商品房抵押權(quán)預告登記”是指購房人以預購的商品房期房做抵押，向金融機構(gòu)申請購房貸款。
  
  同樣，由于是處于期房階段，它暫時還不能辦“其他權(quán)利登記”，所以，就先辦該登記。意義:預先申明，該房屋已經(jīng)先抵押給我(銀行)了，別人不能再主張抵押權(quán)了，防止購房人再將該房抵押給別人。 登記申請人是金融機構(gòu)(銀行)和購房人。

  查看全文↓ 2019-07-31 23:51:32

相關(guān)問題

• 問 如何辦理預購商品房抵押權(quán)預告登記?
  答

  預購商品房抵押權(quán)預告登記具有抵押權(quán)。一、預購商品房預告登記的法律效力。我國《物權(quán)法》第二十條的規(guī)定“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。 ”上述規(guī)定包含三層含義：　　1、預告登記的目的，即“為保障將來實現(xiàn)物權(quán)”。由此可見，預告登記并非物權(quán)登記行為，“而是目的在于將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)”。 事實上，預購商品房預告登記所要達到的法律效果是在合同請求權(quán)與現(xiàn)實物權(quán)之間建立有利于不動產(chǎn)交易買受人的權(quán)利紐帶，保障不動產(chǎn)交易關(guān)系的穩(wěn)定。就其本質(zhì)，預購商品房預告登記所要保護的仍是合同之債的請求權(quán)?！　?、預購商品房預告登記的效果，即“未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。據(jù)此可以看出，預購商品房預告登記所要保護債的請求權(quán)具有排他效力，也就是說，經(jīng)預告登記的請求權(quán)能夠?qū)购髞戆l(fā)生的與該請求權(quán)相沖突的不動產(chǎn)物權(quán)的處分行為。預告登記使得其所保護的債的請求權(quán)效果及于物權(quán)，在未經(jīng)預告登記權(quán)利人同的情形下，能夠產(chǎn)生否定物權(quán)變動的法律后果，這也是預購商品房預告登記的要義。但是，在不發(fā)生此種情形時，卻不能得出預購商品房預告登記就是物權(quán)登記的結(jié)論。畢竟不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移登記有賴于預告登記權(quán)利人的請求，在預告登記權(quán)利人未作物權(quán)變更登記請求的情形下，不動產(chǎn)物權(quán)不會發(fā)生自動轉(zhuǎn)移的后果。　　3、預告登記的失效?！邦A告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效?！鳖A告登記的失效后果能夠有效解釋為什么預告登記雖具有物權(quán)請求權(quán)的排他效力卻不能等同于物權(quán)登記的問題。預告登記制度旨在保護不動產(chǎn)交易關(guān)系的穩(wěn)定性，特別是保障買受人的權(quán)益。但是，預告登記亦應受到約束，否則可能產(chǎn)生預購商品房預告登記權(quán)利人怠于行使權(quán)利，從而有損實際登記權(quán)利人的權(quán)益。正因為預告登記存在失效的可能，才不能將預購商品房預告登記等同于物權(quán)登記。因為“原債權(quán)請求權(quán)的存在是預告登記的前提，債權(quán)一旦消滅，預告登記也就失去其存在的基礎(chǔ)?！?也就是說，預購商品房預告登記可以特定的情形下失效，但物權(quán)只能產(chǎn)生變動而不會失效?！　』谏鲜龇治?，預告登記權(quán)利人并非必然將來成為不動產(chǎn)所有權(quán)人，只是在預告登記權(quán)利人依照法律規(guī)定或者約定的物權(quán)變動條件成就時，其享有排他的請求進行物權(quán)變動的權(quán)利，可見“預購商品房預告登記所要登記的不是現(xiàn)實的不動產(chǎn)物權(quán)，而是將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)，它是在確定的財產(chǎn)權(quán)登記條件還不具備時，為了保全將來財產(chǎn)權(quán)變動能夠順利進行，而就相關(guān)的請求權(quán)進行的登記?！薄　《?、預購商品房抵押權(quán)預告登記的法律效力。我國《物權(quán)法》并未對預購商品房抵押權(quán)預告登記有所規(guī)定；2008 年建設(shè)部頒布了《房屋登記辦法》，該辦法第六十七條規(guī)定了以預購商品房設(shè)定抵押的，當事人可以申請預購商品房抵押權(quán)預告登記。該辦法并未將預購商品房預告登記與預購商品房抵押權(quán)預告登記加以區(qū)分對待，均列入預告登記范圍。第六十八條關(guān)于預告登記的效力規(guī)定：“預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構(gòu)應當不予辦理。預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3 個月內(nèi)，當事人申請房屋登記的，房屋登記機構(gòu)應當按照預告登記事項辦理相應的登記?！痹撧k法第七十一條規(guī)定了申請預購商品房抵押權(quán)預告登記的形式要件，即：“申請預購商品房抵押權(quán)預告登記，應當提交下列材料：登記申請書；申請人的身份證明；抵押合同；主債權(quán)合同；預購商品房預告登記證明；當事人關(guān)于預告登記的約定；其他必要的材料。”然而縱觀《房屋登記辦法》，其亦未對預購商品房抵押權(quán)預告登記的性質(zhì)作出規(guī)定。依據(jù)《房屋登記辦法》的有關(guān)規(guī)定，對預購商品房抵押權(quán)預告登記可以作如下理解：　　1、預購商品房抵押權(quán)預告登記的基礎(chǔ)條件是存在預購商品房預告登記。沒有預購商品房預告登記，也就沒有預購商品房抵押權(quán)預告登記，二者之間具有從屬關(guān)系與先后順序。故在預購商品房預告登記不能等同于物權(quán)登記的前提下，預購商品房抵押權(quán)預告登記同樣不能等同于抵押權(quán)登記。原因在于抵押權(quán)屬于擔保物權(quán)的范疇，抵押權(quán)的基礎(chǔ)是物權(quán)，沒有物權(quán)基礎(chǔ)也就沒有抵押權(quán)的設(shè)立；而預購商品房抵押權(quán)預告登記的基礎(chǔ)是預購商品房預告登記所保護的債的請求權(quán)，而非現(xiàn)實物權(quán)，因此，將預購商品房抵押權(quán)預告登記等同于抵押權(quán)登記沒有權(quán)利基礎(chǔ)和法律依據(jù)，預購商品房抵押權(quán)預告登記并非設(shè)立擔保物權(quán)的行為?！　?、預購商品房抵押權(quán)預告登記所保護的是抵押權(quán)登記順位。該辦法規(guī)定“當事人申請房屋登記的，房屋登記機構(gòu)應當按照預告登記事項辦理相應的登記。”筆者以為，鑒于同一財產(chǎn)可以向兩個以上的債權(quán)人抵押，因此，對預購商品房抵押權(quán)預告登記作合理解釋，系為保全一項將來以發(fā)生抵押權(quán)按序變動為目的的請求權(quán)的不動產(chǎn)登記。即在作為權(quán)利基礎(chǔ)的不動產(chǎn)物權(quán)得以轉(zhuǎn)移登記至預購商品房預告登記義務人時，預購商品房抵押權(quán)預告登記權(quán)利人享有得以預購商品房抵押權(quán)預告登記同等的順位變更登記為抵押權(quán)人的請求權(quán)，體現(xiàn)的是抵押權(quán)登記的順位保護。也就是說，無論將來不動產(chǎn)上設(shè)立多少抵押權(quán)，經(jīng)預購商品抵押權(quán)房預告登記后變更登記為抵押權(quán)的，該抵押權(quán)依然保持在預購商品房抵押權(quán)預告登記時的順位。有一種觀點認為，預購商品房抵押權(quán)預告登記系設(shè)立擔保物權(quán)的行為，故亦具有對抗物權(quán)變更的效果，依據(jù)是《房屋登記辦法》第六十八條第一款規(guī)定：“預購商品房預告登記后，未經(jīng)預購商品房預告登記的權(quán)利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構(gòu)應當不予辦理?！憋@然，作為部門規(guī)章的《房屋登記辦法》不能作出設(shè)立、限制、變更物權(quán)的規(guī)定，對上述規(guī)定的合理性亦不予討論，僅就該規(guī)定而言，只能發(fā)生房屋登記機構(gòu)“不予辦理”的后果，以此認定抵押權(quán)預購商品房預告登記具有對抗物權(quán)變更的效果沒有依據(jù)。然而，在預購商品房預告登記失效的情形下，抵押權(quán)預購商品房預告登記是否同樣歸于失效及抵押權(quán)預購商品房預告登記權(quán)利人的優(yōu)先請求權(quán)是否喪失的問題，雖不在本文所要探討的問題之列，但值得進一步研究?！　【C上，抵押權(quán)預購商品房預告登記與抵押登記具有明顯的區(qū)別，二者法律后果亦不相同。抵押權(quán)預購商品房預告登記權(quán)利人對經(jīng)預購商品房預告登記的不動產(chǎn)不享有抵押權(quán)登記產(chǎn)生的法律后果，即在對經(jīng)預購商品房預告登記的不動產(chǎn)依法進行拍賣、變賣時，不享有優(yōu)先受償權(quán)。

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• 問 預售房如何辦理抵押? 如何辦理預購商品房抵押權(quán)預告登記？
  答

  事項名稱：預購商品房抵押權(quán)預告登記申請條件：金融機構(gòu)和購房人雙方申請設(shè)定依據(jù)：《房屋登記辦法》第七十一條辦理材料：1.登記申請書（原件）；2.申請人的身份證明（核實原件留存復印件）；3.同意辦理預購商品房抵押權(quán)預告登記的書面約定（原件）；4.預購商品房預告登記證明（復印件）；5.主債權(quán)合同（原件）；6.抵押合同（原件）；辦理流程：1.申請

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• 問 誰教教我應該如何辦理預購商品房預告登記
  答

  房管所申請→受理→審核→登簿→發(fā)證

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• 問 ?? 如何辦理預購商品房預告登記？流程是怎么樣的呢？
  答

  事項名稱：預購商品房預告登記申請條件：開發(fā)商和購房人雙方申請設(shè)定依據(jù)：《房屋登記辦法》第七十條辦理材料：（1）登記申請書（原件）；（2）申請人身份證明（核實原件留存復印件）；（3）已登記備案的商品房買賣合同（原件）；（4）當事人同意辦理預告登記的書面約定（原件）。預購人單方面申請預購商品房預告登記，預售人與預購人在商品房預售合同中對預告登記附有條件和期限的，預購人應當提交相應的證明材料。辦理流程：1、申請2、受理3、審核4、記載于登記簿5、收費6、發(fā)證收費標準：住房登記收費標準為每件80元；非住房房屋登記收費標準為每件550元。住房登記一套為一件，非住房登記的房屋權(quán)利人按規(guī)定申請并完成一次登記的為一件。受理公眾辦事時間： 3個工作日辦理地點：金廈廣場三樓大廳、沈陽市渾南新區(qū)銀卡東路6號（渾南綜合辦公樓）二樓、沈陽市于洪區(qū)黃海路16甲 三和大廈五樓（于洪廣場東側(cè)）聯(lián)系電話：96776（以上回答發(fā)布于2016-12-28，當前相關(guān)購房政策請以實際為準）買新房，就上搜狐焦點網(wǎng)

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• 問 預購商品房預告登記 是什么意思??？
  答

  “預購商品房預告登記”指購房人簽了預售合同買期房，暫時不能辦產(chǎn)證(產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記），為了保障購房人權(quán)益，在房地產(chǎn)登記部門先做合同的“預告登記”。意義：告訴別人，這房子，某人已經(jīng)先買下了。今后該房屋如果發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛或異議（例如一房兩賣），房地產(chǎn)登記部門將以誰先登記歸誰的原則處理。登記申請人是開發(fā)商和購房人。