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房價漲得厲害,真正有住房需求的剛需族買不起房或者沒有買房資格。一線城市和部分二線城市限購或限貸,投資客們想要買房,難度也加大。那么,不限購、低總價的商住兩用房能買來住或者投資嗎?一、商住兩用房的定義商住兩用房,既可以居住,又可以注冊公司辦公,土地使用年限一般為50年。二、商住兩用房優(yōu)缺點分析優(yōu)點:1、可以注冊公司,既可以居住又可以辦公。2、購買時沒有限制,不限購不限貸,再買住房,還是按照首套房來算。(PS:個別有特殊政策的城市或區(qū)域除外)3、小戶型,低總價。4、地理位置一般都比較優(yōu)越,周邊的配套比較完善。缺點:1、**比例高,需要5成**。2、不能使用公積金貸款,只能采用商業(yè)貸款,貸款年限**長10年,月供壓力大。3、產權年限只有50年,《物權法》相關規(guī)定:住宅建設用地使用權期限滿后,可自動續(xù)期。而非住宅建設用地土地使用權到期后,不能自動續(xù)期。所以相對于普通住宅,商住兩用房的隱性成本其實很高。4、不能落戶,也沒有學區(qū)劃分。5、商業(yè)用電用水,未通燃氣,不能使用明火做飯。6、商和住結合,進出人員雜亂,商戶營業(yè)時間晚,會嚴重擾民,且存在消防安全隱患。7、公攤大,實際使用率低。8、**速度慢,后期轉手賣出各方面的稅費比較高。三、商住兩用房值得買嗎?商住兩用房值不值得買,具體要看買房的需求和目的。1、從注冊公司辦公的角度來看,購買商住兩用房還是非常不錯的,適合年輕人創(chuàng)業(yè)。一般來說,商住兩用房處于交通方便、配套完善的地段,房屋本身的品質也不錯。2、從住的角度來看,其居住的舒適度是比較低的,且生活成本也比較高,并不劃算,不適合長期居住。3、從投資的角度來看,投資商住兩用房是具有較大的風險的。房產投資除了土地本身的**帶來收益外,另一部分收益就來源于房租。但對于投資客來說,**終能實現(xiàn)現(xiàn)金收益,轉化成人民幣,才算是完成投資。這個時候,就要判斷樓盤日后的變現(xiàn)能力,是否好轉手賣出了。交通的優(yōu)勢(是否靠近地鐵或臨近主干道)、社區(qū)環(huán)境優(yōu)勢(樓盤品質、物業(yè)服務、配套等硬性條件如何)、生活配套優(yōu)勢(休閑、娛樂和購物是否方便)、價格優(yōu)勢(是否可以在區(qū)域內形成價格優(yōu)勢或者性價比優(yōu)勢)。購買商住兩用房,要對商住兩用房的優(yōu)缺點有一個清晰的了解,并結合自己的目的和需求來判斷,到底要不要買,值不值得買。
全部3個回答>??商住房投資價值嗎?商住兩用房值不值得投資?
158****2053 | 2019-07-31 08:27:36
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131****1148
首先從名字上來看，商住兩用房就是既可以辦公又可以居住的房子，一般是指公寓。它與商品房的區(qū)別較大。
查看全文↓ 2019-07-31 08:28:44
首先1、產權年限。通常，根據(jù)土地使用年限會分為40年、50年和70年，其中，商業(yè)用地為40年，一般商住兩用房產權年限為40年。其他工業(yè)用地為50年，住宅用地為70年。
2、水電收費標準不同。一般商品房屬于民用住宅，水電費按照民用水電的標準來收?。欢套捎梅繉儆谏虡I(yè)性質，水電費都是按照商業(yè)用水、用電的標準來收取。
3、商業(yè)性質貸款利率高。商住兩用房是商業(yè)性質的，**比例高，貸款時利率也比普通住宅的高。商業(yè)性質轉手難。根據(jù)政策，住宅二手交易可免收土地增值稅，但商住兩用房交易則不能免收。所以，轉手也比較難。
4、落戶規(guī)定方面住宅和商住兩用房也有區(qū)別。屬于商業(yè)性質的商住兩用房，無法落戶，而普通商品房則是根據(jù)不同地區(qū)的不同要求，只要滿足一定的條件，購房者是可以辦理落戶手續(xù)的。如果想要購買的話，還是要搞清楚二者的區(qū)別，再決定出手買哪種產品。 -
154****3120
1、商住房優(yōu)點：
查看全文↓ 2019-07-31 08:28:30
(1)不限購。商住兩用房較大優(yōu)勢就是不限購，無論是北京限購還是通州**嚴限購令，都沒有限購商住兩用房，而且商住兩用房不算首套房!
(2)面積小。商住兩用的小公寓一般面積較小，大部分是40㎡~70㎡左右，非常適合年輕人居住，或者投資。
(3)可商可居。商住兩用樓盤可以由于其獨特的定位和戶型，可以自己居住也可以經商，也非常適合辦公成本要求較低的企業(yè)。
(4)靈動性強。因為商住兩用公寓的獨特的區(qū)域位置，基本處于金融、城市綜合體內，再加上戶型小巧，投資性強，所以對于業(yè)主來說非常靈活，可以對外出租，出售也非常方便。
2、商住房缺點：
(1)商住兩用房一般不能落戶。商住兩用房一般無法遷入戶口，這意味著即使周邊區(qū)域內有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學。這無形中造成了業(yè)主生活、學習上的不便。
(2)“商住兩用”房生活成本高。商住兩用房的水、電和物業(yè)費用的都是商用標準，遠高于住宅項目，各種稅費等也要高于普通住宅。也就是表示購房者要承受較高的生活成本。
(3)商住兩用房安全問題也值得擔憂。商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實則給雙方都帶來了很多麻煩。在某業(yè)主論壇上，許多業(yè)主發(fā)的帖子反映商戶嚴重擾民，有的反映商戶晚上營業(yè)時間結束太晚等
(4)商住兩用房產權短。商住兩用房的產權一般只有40年或50年，根據(jù)《物權法》相關規(guī)定：住宅建設用地使用權期滿后，自動續(xù)期。而“非住宅建設用地土地使用權”，不能自動續(xù)期。所以相對于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實很高。
(5)商住兩用房稅費高，出手成本高?！吧套捎谩表椖磕壳斑€無法按照住宅的標準繳納契稅，這樣的房子在轉手的過程中，相關費用按照商用來計算，其轉讓契稅為4%，而普通住宅轉讓契稅為2%(不超過144平方米)。同時，商用轉讓還要征收營業(yè)稅、土地增值稅等。所以以投資角度看，投資人出手將承擔巨大的出售成本，而這些也使買方選擇難度加大。
(6)商住兩用房貸款受限。商住兩用房不限購，也不受房貸限制，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費優(yōu)惠。貸款期限一般不超過10年，**高一些，50%左右，遠高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且不能申請公積金貸款。
注意事項：
1.明確未來使用費的繳納依據(jù)
購房者應該在選購時問清水、電、暖是否采取商用價格，一些開發(fā)商會采取相應補救措施，有些費用可按民用價格繳納。
2.所選項目是否有配建
非住宅項目一般不會被強制配套幼兒園，**、醫(yī)療機構以及相應的養(yǎng)老服務等。
3.優(yōu)選商住分區(qū)
現(xiàn)在很多商住項目在設計初期就考慮到了商與住之間的矛盾，所以在一個小區(qū)中分別設計出了商用區(qū)和居住區(qū)兩個區(qū)域。 -
152****1720
什么是商住兩用房？
查看全文↓ 2019-07-31 08:28:24
商住兩用的房子，可以用于居住，也可以用于辦公，項目有商業(yè)部分，或者是商業(yè)裙樓，或者是有部分單位按照寫字間銷售。它有別于傳統(tǒng)住宅僅僅用于居住，它是soho住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網絡功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動，各種功能的配備逐漸讓我們看到了它的優(yōu)勢。
商住兩用房有哪些優(yōu)勢？
商住兩用房優(yōu)點一：不限購
商住兩用房**大優(yōu)勢就是不限購，無論是北京限購還是通州**嚴限購令，都沒有限購商住兩用房，而且商住兩用房不算首套房！
商住兩用房優(yōu)點二：面積小
商住兩用的小公寓一般面積較小，大部分是40㎡~70㎡左右，非常適合年輕人居住，或者投資。
商住兩用房優(yōu)點三：可商可居
商住兩用樓盤可以由于其獨特的定位和戶型，可以自己居住也可以經商，也非常適合辦公成本要求較低的企業(yè)。
商住兩用房優(yōu)點四：靈動性強
因為商住兩用公寓的獨特的區(qū)域位置，基本處于金融、城市綜合體內，再加上戶型小巧，投資性強，所以對于業(yè)主來說非常靈活，可以對外出租，出售也非常方便。
商住兩用房缺點總結
商住兩用房缺點一：商住兩用房一般不能落戶
商住兩用房一般無法遷入戶口，這意味著即使周邊區(qū)域內有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學。這無形中造成了業(yè)主生活、學習上的不便。
商住兩用房缺點二：“商住兩用”房生活成本高
商住兩用房的水、電和物業(yè)費用的都是商用標準，遠高于住宅項目，各種稅費等也要高于普通住宅。也就是表示購房者要承受較高的生活成本。
商住兩用房缺點三：商住兩用房安全問題也值得擔憂
商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實則給雙方都帶來了很多麻煩。在某業(yè)主論壇上，許多業(yè)主發(fā)的帖子反映商戶嚴重擾民，有的反映商戶晚上營業(yè)時間結束太晚等
商住兩用房缺點四：商住兩用房產權短
商住兩用房的產權一般只有40年或50年，根據(jù)《物權法》相關規(guī)定：住宅建設用地使用權期滿后，自動續(xù)期。而“非住宅建設用地土地使用權”，不能自動續(xù)期。所以相對于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實很高。
商住兩用房缺點五：商住兩用房稅費高，出手成本高
“商住兩用”項目目前還無法按照住宅的標準繳納契稅，這樣的房子在轉手的過程中，相關費用按照商用來計算，其轉讓契稅為4%，而普通住宅轉讓契稅為2%(不超過144平方米)。同時，商用轉讓還要征收營業(yè)稅、土地增值稅等。所以以投資角度看，投資人出手將承擔巨大的出售成本，而這些也使買方選擇難度加大。
商住兩用房缺點六：商住兩用房貸款受限
商住兩用房不限購，也不受房貸限制，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費優(yōu)惠。貸款期限一般不超過10年，**高一些，50%左右，遠高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且不能申請公積金貸款。 -
156****5723
商住兩用房不是一個專業(yè)的建筑名詞，是由市場本身發(fā)展而來。經常與70年產權的住宅一起被提及，商住兩用房的土地劃撥使用性質是綜合類用地或商業(yè)用地，所以產權年限是50年或40年。
查看全文↓ 2019-07-31 08:28:22
二、商住兩用房的優(yōu)點
1、商住兩用房可以注冊公司，也可居住可辦公，在政策上也不存在限購的問題，不算首套房，而且周圍的環(huán)境好，是鼓勵年輕人創(chuàng)業(yè)的一大重要手段，同時也是一種適應城市發(fā)展趨勢的潮流，受到廣大年輕人的喜愛。
2、對于那種自由職業(yè)或居家辦公者，選擇這種商住兩用房就要慎重了。因為，這兩種人雖然需要一定的辦公條件，但其購買的主要目的還是住。"住”與“商” 的要求不同第1種商住兩用房，不僅使其正常的生活因“商”而受到影響，商住混合對追求高舒適度的純居住業(yè)主來主，會帶來很多不安全和不安定的因素，所以這種房型一定程度上減輕了這種風險。
3、避免了傳統(tǒng)的商與住混雜的格局，取而代之的是商與住各為獨立腳點建筑體，彼此出入互不干擾，互不影響。商業(yè)用途的樓在消防方面盡量接近或等同于寫字樓的標準，另外，彼此的電梯也是獨立運行的。一些有“商”有“住”的社區(qū)，在租售方面以 “整層”為單位進行。這樣做，一方面寫字樓給公寓業(yè)主提供超值服務，另一方面公寓業(yè)主也給寫字樓提供了購買服務。
三、商住兩用房的缺點
1、普通住宅的住宅用地使用年限為70年，而商住兩用房用地的使用年限是50年。另外，當普通住宅的使用年限到期后可以自動續(xù)簽，而商住兩用房到期后的續(xù)簽問題尚沒有一個明確的規(guī)定。就是說，在續(xù)簽問題上商住兩用房存在一定的政策風險。同時在購買的時候，**較高50%。
2、如果買的是普通住宅，當然可以將戶口遷入，這一點對于很多有特殊需要的人群非常重要，比如說，很多人面臨著要購買學區(qū)房以供子女上學的問題，雖然說商住兩用房雖然可以注冊辦公，進行正常的工作業(yè)務，但是卻不可以遷入戶口。
3、商住兩用樓存在安全及消防隱患。在目前的消防管理法規(guī)及條例中，雖有關于商住樓的規(guī)定，但指的是傳統(tǒng)意義上的“底部商業(yè)營業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”，而非“既可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。該消防標準規(guī)定，住宅只需設消火栓系統(tǒng)，商業(yè)營業(yè)廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災自動報警系統(tǒng)和自動噴淋系統(tǒng)。
4、會給物業(yè)管理增加難度和成本，同時影響物業(yè)管理的品質，從面影響項目的品質，大幅降低住宅的居住質量以及安全感、舒適度。純住宅社區(qū)都有小區(qū)配套，如幼兒園、國際**、雙會所等，而如果做商住，就沒有配套或少做配套，所以在一定程度上削弱了使用功能。
相關問題
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近年來，隨著不少商業(yè)立項的樓盤也紛紛以住宅名義對外銷售(即商住兩用房)，購置商業(yè)性用房用于居住，逐漸成為一種常見的社會現(xiàn)象。尤其現(xiàn)在的商住兩用房多以loft戶型為主，通常是小戶型，大挑高，不限購，面積在30-50平米，層高在3.6-5.2米左右，實際使用面積卻可達到銷售面積近2倍。但根據(jù)相關規(guī)定，商用房產權年限為40年，低于普通住宅的70年產權，因此許多商用房業(yè)主芒刺在背。有法律界人士表示，物權法給了住宅明確的說法，但商業(yè)用地上的房屋尚存爭議。40年后，商業(yè)地產的使用權歸誰，會不會被國家收回等一系列問題也引發(fā)了人們的關注。時下，房地產市場有很多項目是商住兩用房，因此，水電是否是商住，產權證上面房子的產權年限是長時間，是不是小產權房，都是購房者需著重要考慮的。購房者購房之前一定要看清楚幾證。第一要看預售許可證上的房屋用途標注是什么。第二，如果寫的是商住，是不是就是指商住樓？第二要看土地證。有的土地證里面有多個期限。每一塊項目的用途不同，期限也不一樣，比如說，土地證可能會有兩個期限，有70年，有50年的。接著要看建設工程規(guī)劃許可證，看項目用地地塊規(guī)劃到底是什么，是否和預售許可證上面的內容一致。根據(jù)小編了解的情況，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二行規(guī)定：土地使用權出讓**高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。由于這種房子實質上屬于商業(yè)性質，所以不屬于限購令調控的范圍，在實施限購政策的大中城市走進了購房者的視野。但商住兩用房與普通住宅存在許多差別，在此，小編特意為購房者列出商住兩用房的特點提醒大家注意：1.物業(yè)、水電、公共維修基金等費用較高。由于商住兩用房的水電價格實行商業(yè)用標準，較之一般生活用標準要相對較高；物業(yè)收費也較少受到政府部門的限制；公共維修基金也與商戶就共有所有權部分的維修進行平攤。上述原因造成商住兩用房在日程生活中產生的費用較高；2.產權40年或者50年。一般住宅的所有權為70年，在到期后可以自動續(xù)期，而商住兩用房、產權40年或者50年，在到期后不是自動續(xù)期，并且要補交土地出讓金；3.商住兩用房無法遷入戶口，這就意味著即使周邊區(qū)域內有好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學；4.沒有完備的生活配套服務設施。商業(yè)項目一般不強制性要求設計配套服務設施，例如**、商業(yè)、居委會等，也就是說沒有配套的幼兒園、**，也沒有配套的醫(yī)療、養(yǎng)老服務等。這樣就會給購買后的日常生活帶來諸多不便；5.按揭貸款實行商業(yè)用房標準。商住兩用房**50%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，貸款年限**多為10年，并且不能用住房公積金貸款；6.購買時不實行稅費優(yōu)惠的政策。普通住宅購房時有許多優(yōu)惠的稅費政策，但購買商住兩用房時沒有相應的稅費優(yōu)惠政策。其實綜合來看，小編認為商住兩用房的優(yōu)劣勢都很明顯，商住兩用房的優(yōu)勢是：可以注冊公司，可居住可辦公，不限購，不算首套房，環(huán)境好，鼓勵年輕人創(chuàng)業(yè)，適應城市發(fā)展趨勢；目前存在的劣勢是：不能戶口落戶，沒有學區(qū)派位，**較高50%。**后，小編認為，商住兩用房在未來的不限購優(yōu)勢將逐步減弱，未來出售難度將會增加促使消費者優(yōu)先選擇普通住宅。其實，商住兩用房**大的優(yōu)勢是不限購，但目前松綁限購政策是市場主流趨勢，會有更多的人具備購房資格；其次五個城市雖然短期內不會取消限購，但是不排除未來限購政策有所放寬，一旦只能有所松動，商住兩用房的需求將會有明顯下降。對于購房者來說，商住房只是過渡住房一般3-5年后，消費者的經濟能力充裕，購房資質符合，必然會選擇換房。不限購優(yōu)勢減弱，加之商住兩用房的高額稅費，出手的難度增大。未來商住兩用房整體價格預計面臨回落的壓力，上漲的空間很小。
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商住兩用房可用于投資。1、商住兩用房一般指即可以用于投資，如辦公和出租，也可以用于自住的房屋2、現(xiàn)在市場上的房子，比較多的商住兩用房為40年產權的商業(yè)3、開發(fā)商對于該類產品的規(guī)劃，多為投資性酒店，如快捷酒店類和青年酒店，戶型多為標間式公寓4、該類不動產投資，每年回報率一般會高于銀行五年期存款利率，風險較低，投資自住兩相宜
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住宅應用萬科裝修體系，趣味玄關空間系統(tǒng)、功能強大的收納空間系統(tǒng)、人性化的家居智能等8大創(chuàng)新系統(tǒng)，全屋除霾新風系統(tǒng)，品質省心裝修，幸福生活輕松開啟。
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房價漲得厲害,真正有住房需求的剛需族買不起房或者沒有買房資格。一線城市和部分二線城市限購或限貸,投資客們想要買房,難度也加大。那么,不限購、低總價的商住兩用房能買來住或者投資嗎?一、商住兩用房的定義商住兩用房,既可以居住,又可以注冊公司辦公,土地使用年限一般為50年。二、商住兩用房優(yōu)缺點分析優(yōu)點:1、可以注冊公司,既可以居住又可以辦公。2、購買時沒有限制,不限購不限貸,再買住房,還是按照首套房來算。(PS:個別有特殊政策的城市或區(qū)域除外)3、小戶型,低總價。4、地理位置一般都比較優(yōu)越,周邊的配套比較完善。缺點:1、**比例高,需要5成**。2、不能使用公積金貸款,只能采用商業(yè)貸款,貸款年限**長10年,月供壓力大。3、產權年限只有50年,《物權法》相關規(guī)定:住宅建設用地使用權期限滿后,可自動續(xù)期。而非住宅建設用地土地使用權到期后,不能自動續(xù)期。所以相對于普通住宅,商住兩用房的隱性成本其實很高。4、不能落戶,也沒有學區(qū)劃分。5、商業(yè)用電用水,未通燃氣,不能使用明火做飯。6、商和住結合,進出人員雜亂,商戶營業(yè)時間晚,會嚴重擾民,且存在消防安全隱患。7、公攤大,實際使用率低。8、**速度慢,后期轉手賣出各方面的稅費比較高。三、商住兩用房值得買嗎?商住兩用房值不值得買,具體要看買房的需求和目的。1、從注冊公司辦公的角度來看,購買商住兩用房還是非常不錯的,適合年輕人創(chuàng)業(yè)。一般來說,商住兩用房處于交通方便、配套完善的地段,房屋本身的品質也不錯。2、從住的角度來看,其居住的舒適度是比較低的,且生活成本也比較高,并不劃算,不適合長期居住。3、從投資的角度來看,投資商住兩用房是具有較大的風險的。房產投資除了土地本身的**帶來收益外,另一部分收益就來源于房租。但對于投資客來說,**終能實現(xiàn)現(xiàn)金收益,轉化成人民幣,才算是完成投資。這個時候,就要判斷樓盤日后的變現(xiàn)能力,是否好轉手賣出了。交通的優(yōu)勢(是否靠近地鐵或臨近主干道)、社區(qū)環(huán)境優(yōu)勢(樓盤品質、物業(yè)服務、配套等硬性條件如何)、生活配套優(yōu)勢(休閑、娛樂和購物是否方便)、價格優(yōu)勢(是否可以在區(qū)域內形成價格優(yōu)勢或者性價比優(yōu)勢)。購買商住兩用房,要對商住兩用房的優(yōu)缺點有一個清晰的了解,并結合自己的目的和需求來判斷,到底要不要買,值不值得買。
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