??怎樣買商品房?購(gòu)買商品房需要注意哪些?

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• 145****6326

  商品房是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的住宅，均按市場(chǎng)價(jià)出售。
  商品房?jī)r(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成，從法律角度來(lái)分析，商品房是按按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房等。
  商品房根據(jù)其銷售對(duì)象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房?jī)煞N。內(nèi)銷商品房，指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過(guò)政府計(jì)劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍出售的住宅、商品用房以及其他建筑物。
  外銷商品房，指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過(guò)實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃主管部門列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅，商業(yè)用房及其他建筑物。

  查看全文↓ 2019-07-26 13:56:00
• 154****0316

  商品房銷售的條件。
  
  1.商品房銷售分類：包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。
  
  商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。
  
  2.商品房現(xiàn)售的條件：
  
  A.現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。
  
  B.取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件。
  
  C.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。
  
  D.已通過(guò)竣工驗(yàn)收。
  
  E.拆遷安置已經(jīng)落實(shí)。
  
  F.供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。
  
  G.物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
  
  3.商品房預(yù)售條件：
  
  商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，要按照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)具備如下條件：
  
  A.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。
  
  B.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；C.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確立施工進(jìn)度和竣工交付日期。
  
  4.同時(shí)，購(gòu)房者在買房過(guò)程中，要檢查賣方是否取得“五證”。“五證”是指《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》。

  查看全文↓ 2019-07-26 13:55:54
• 135****9592

  購(gòu)買商品房需要辦理的手續(xù)：
  （1）確認(rèn)開(kāi)發(fā)商是否是有合法手續(xù)的房地產(chǎn)公司；
  （2）簽訂認(rèn)購(gòu)書；
  （3）簽訂合同；
  （4）辦理預(yù)售登記及轉(zhuǎn)讓；
  （5）辦理入??；
  （6）產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。
  購(gòu)買商品房要注意的事項(xiàng)：
  近年來(lái)，房地產(chǎn)項(xiàng)目不合法的投訴是一大熱點(diǎn)，核實(shí)開(kāi)發(fā)商提供的資料，保證五證俱全，是挑選房屋時(shí)要特別關(guān)注的。這“五證”包括：
  （1）規(guī)劃部門的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；
  （2）國(guó)土部門的《國(guó)有土地使用權(quán)證》；
  （3）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（證明開(kāi)發(fā)商已交納了土地出讓金，擁有產(chǎn)權(quán)保障）；
  （4）建設(shè)部門的《建設(shè)工程許可證》；
  （5）國(guó)土部門的《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。
  為了明確開(kāi)發(fā)商的用地是否是出讓土地，購(gòu)房者應(yīng)重點(diǎn)審查下列文件：
  （1）《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》；
  （2）《國(guó)有土地使用權(quán)證》；
  （3）繳納地價(jià)款的有關(guān)憑證。
  需要明確的主要內(nèi)容有：位置、面積，土地用途，出讓地價(jià)款（包括土地出讓金和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)）的數(shù)額及繳納情況，投資開(kāi)發(fā)的期限，土地使用和規(guī)劃條件。

  查看全文↓ 2019-07-26 13:55:47
• 153****5866

  注意事項(xiàng)：
  
  1、盡量選用當(dāng)?shù)卣块T推薦使用的商品房買賣合同示范文本[3] 。
  
  2、警惕不公平條款，特別是補(bǔ)充協(xié)議，一定要保持高度警惕。
  
  3、現(xiàn)場(chǎng)簽約時(shí)，必須看清楚預(yù)售證原件上所有信息，對(duì)合同條款必須詳細(xì)查看，逐一細(xì)讀。
  
  4、聘請(qǐng)專業(yè)律師參與。
  
  5、以補(bǔ)充對(duì)補(bǔ)充。
  
  6、集體簽約。

  查看全文↓ 2019-07-26 13:55:41
• 155****7317

  買房交定金注意事項(xiàng)：第
  一、定金條款并不具有強(qiáng)制性，它僅是指導(dǎo)性的，消費(fèi)者可以依法自主決定是否訂立定金條款;第
  二、應(yīng)當(dāng)在定金條款中注明不履行合同的具體情況;第
  三、雖然已訂立了定金條款，但只有消費(fèi)者在交付了定金后，合同才生效;第
  四、要分清定金和預(yù)付款的區(qū)別，預(yù)付款就是預(yù)先支付，但預(yù)付款，不能適用定金的罰則。第
  五、謹(jǐn)防有的開(kāi)發(fā)商利用購(gòu)房者缺乏相應(yīng)的購(gòu)房知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，在某些條款內(nèi)容上設(shè)下陷阱，故意讓消費(fèi)者違約。第
  六、定金和訂金在法律上性質(zhì)是不同的。依據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。訂金則屬于預(yù)先支付的一部分價(jià)款，不具備擔(dān)保的性質(zhì)，如果收取訂金的一方不能履行約定，則交付訂金的一方只可要求返還訂金而不能要求雙倍返還。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十五條當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

  查看全文↓ 2019-07-26 13:55:36

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??怎樣買商品房?購(gòu)買商品房需要注意什么?
  答

  　審查 購(gòu)房的必要準(zhǔn)備　　一、審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)　　二、審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍　　三、審查五證：1、國(guó)有土地證書，2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證書，4、開(kāi)工許可證，5、商品房預(yù)售許可證書?！　∷摹彶樗?gòu)買的房屋是否已作抵押?！　『灱s 重中之重 謹(jǐn)防陷阱　　一、慎簽認(rèn)購(gòu)書　　大多數(shù)開(kāi)發(fā)商是以簽定認(rèn)購(gòu)書為一促銷手段。買房者在簽定認(rèn)購(gòu)書時(shí)需分清出定金與訂金的區(qū)別.<<合同法>與<<擔(dān)保法>>規(guī)定定金的數(shù)額不的超過(guò)合同總價(jià)款的百分之二十,當(dāng)事人履行債務(wù)后定金應(yīng)該抵做價(jià)款或收回,給付定金的一方不履行債務(wù)不履行債務(wù)無(wú)權(quán)收回定金,收受定金的一方不履行債務(wù)應(yīng)該雙倍返還定金.關(guān)于訂金只是一種預(yù)付款的性質(zhì).如果商品房買賣合同沒(méi)有簽定,按照法律規(guī)定訂金應(yīng)該退還.因此在約定定金或約定訂金不與返還的情況下購(gòu)房者有可能處于不立的狀態(tài),如果發(fā)現(xiàn)所選的商品房不滿意或認(rèn)為商品房買賣合同條款不平等時(shí),要么接受開(kāi)發(fā)商的不平等條約,要么拒絕與開(kāi)發(fā)商簽定《商品房買賣合同>>接受定金或訂金不返還的違約處罰條款.因此,提醒購(gòu)房者慎簽<<房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書>>.注意定金或訂金的區(qū)別并審查有無(wú)其他約定.　　二、填寫《商品房買賣合同》文本空白處的應(yīng)該注意事項(xiàng)　　第一、關(guān)于合同雙方當(dāng)事人的空白事項(xiàng)應(yīng)該填寫完整，清楚，如果出賣方有委托代理機(jī)構(gòu)或買受人有代理人也應(yīng)該填寫清楚并有授權(quán)委托書。如果是父母或監(jiān)護(hù)人代理未成年人簽定合同那么應(yīng)該有經(jīng)過(guò)公證的該代理人是未成年人的證明文件?！　〉诙?、合同中關(guān)于應(yīng)該填寫的相關(guān)許可證書即1、國(guó)有土地證書，2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證書，4、開(kāi)工許可證，5、商品房預(yù)售許可證書。等內(nèi)容應(yīng)該與原來(lái)審查的證書的內(nèi)容時(shí)間文號(hào)相一致?！　〉谌?、應(yīng)該弄清建筑面積、使用面積、套內(nèi)建筑面積、的概念以及相互關(guān)系?！　〉谒?、出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施正常運(yùn)行的承諾中，除了水、電、暖、氣在入住時(shí)正常開(kāi)通外，其他的電話、燃?xì)?、網(wǎng)絡(luò)、等如有可能也可以寫明?！　〉谖?、合同的附件不容忽視　　合同的附件是合同的有效組成部分應(yīng)該認(rèn)真仔細(xì)審查?！　「犊?明明白白掏錢　　選擇一次性付款可能會(huì)得到開(kāi)發(fā)商一定的優(yōu)惠,但是當(dāng)房屋出現(xiàn)延期交付或質(zhì)量問(wèn)題時(shí)買房者就處于被動(dòng)了.**好是分期付款.按照商品房建設(shè)進(jìn)度來(lái)給開(kāi)發(fā)商支付款項(xiàng).直至商品房驗(yàn)收合格后才支付尾款**好.　　按揭 貸款　　一、按揭的含義　　我們現(xiàn)在一般說(shuō)按揭是指?jìng)€(gè)人買房抵押貸款，按揭作為擔(dān)保的法律關(guān)系為：在期房的預(yù)售合同中購(gòu)房者先支付部分房款給賣方，其余部分由買方通過(guò)銀行貸款支付給賣方，在房產(chǎn)證辦理完畢之前由賣方通過(guò)協(xié)議將買方房產(chǎn)的期權(quán)讓與給銀行來(lái)作為償還貸款的擔(dān)保。待房產(chǎn)證辦理完畢后，賣方解除擔(dān)保，買方將依合同取得的期權(quán)讓與給銀行作為貸款的擔(dān)保。買方還完所有貸款及利息后可將期權(quán)收回。取得房產(chǎn)證.如果買房在貸款期內(nèi)沒(méi)有償還貸款.銀行有優(yōu)先處理樓房并得到優(yōu)先賠償.　　二、按揭的條件　　各銀行都要求按揭貸款的對(duì)象應(yīng)該是具有完全民事行為能力的自然人。同時(shí)具備以下條件：1、具有城鎮(zhèn)長(zhǎng)住戶口和有效證件。2、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入。信用良好，有按期還款本息的能力。不享受購(gòu)房補(bǔ)貼的，不低于購(gòu)買住房款20%作為**購(gòu)房款。享受購(gòu)房補(bǔ)貼的，一個(gè)人承擔(dān)部分的20%作為購(gòu)房**款。3、有銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有完全能夠償還貸款的個(gè)人或單位作為保證。4、具有購(gòu)房協(xié)議并有銀行認(rèn)可的基本價(jià)?！　≡诎唇視r(shí)一般需要以下材料1、身份證（戶口本或其他有效的身份證明）2、銀行認(rèn)可的相關(guān)部門出具的貸款人的收入證明和償債能力證明。3、符合規(guī)定的購(gòu)房合同或協(xié)議書。4、抵押物或質(zhì)押物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押質(zhì)押的證明和抵押物估價(jià)證明。5、保證人同意保證的書面證明和保證人的資信證明文件。　　收房糾紛多多　　主要有如下糾紛1、延期交房2、房屋質(zhì)量問(wèn)題3、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施房屋配套設(shè)施不齊全運(yùn)轉(zhuǎn)不正常。4、承諾的規(guī)劃與事實(shí)不一致?！　》课莓a(chǎn)權(quán)證　　一、房屋產(chǎn)權(quán)證書的重要性　　房屋所有權(quán)證是受國(guó)家保護(hù)的唯一合法證書。取得所有權(quán)證書的人有依法出租、抵押、使用、收益的權(quán)利。任何人不得侵犯?！　《?、開(kāi)發(fā)商有義務(wù)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證書　　退房　　可以退房的幾種情況1、延期交房三個(gè)月以上2、開(kāi)發(fā)商證照不全，這種情況合同自始無(wú)效。3、開(kāi)發(fā)商任意改變合同約定的設(shè)計(jì)。4、無(wú)法獲得貸款5、開(kāi)發(fā)商的原因無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證6、房屋面積誤差超過(guò)3％7、開(kāi)發(fā)商不能提供竣工備案表，或者房屋質(zhì)量不合格，導(dǎo)致合同目的沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。8、簽約后開(kāi)發(fā)商將房屋抵押或賣給第三人。　　購(gòu)房者買房前可能有幾種擔(dān)憂：一是交付的預(yù)購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商能否真正用于商品房的建設(shè)，而不被挪作他用；二是商品房能否如期建成；三是預(yù)售商品房的價(jià)格是否合理，房屋是否會(huì)增值保值；四是實(shí)際交付的房屋是否符合合同的約定等。因而，購(gòu)房時(shí)，要有一定心理準(zhǔn)備，并把握自己的需要，選擇有實(shí)力、講誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)企業(yè)。購(gòu)房者如需了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)狀況，可登陸市建委網(wǎng)站查閱。購(gòu)買預(yù)售商品房，需現(xiàn)場(chǎng)查看開(kāi)發(fā)企業(yè)有沒(méi)有在售房處顯眼的地方掛《商品房預(yù)售許可證》和附圖的原件；所選購(gòu)的住房是否已被抵押、查封；如由房地產(chǎn)中介公司代理銷售的，應(yīng)了解該公司是否具有房地產(chǎn)中介資質(zhì)等。房屋質(zhì)量方面，建議到現(xiàn)場(chǎng)查看有無(wú)墻體裂縫、漏水、滲水、偷工減料、管道滲漏等問(wèn)題?！　≌J(rèn)購(gòu)書在定性上為商品房買賣的預(yù)約合同，是獨(dú)立合同。簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)要了解上面提到的問(wèn)題；再看認(rèn)購(gòu)書條款的具體內(nèi)容?！　≌J(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容一般包括：（1）雙方當(dāng)事人的基本情況；（2）房屋基本情況（含房屋位置、面積等基本情況）；（3）價(jià)款計(jì)算；（4）簽署契約的時(shí)限規(guī)定?？辞宄渲袃?nèi)容是否有違反平等、公平的原則。例如，關(guān)于認(rèn)購(gòu)書定金的約定。一是開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者收受定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，購(gòu)房定金的處理按照法律關(guān)于定金的規(guī)定解決。二是開(kāi)發(fā)商訂立商品房買賣合同之前向商品房買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用抵作房?jī)r(jià)款。

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• 問(wèn) 購(gòu)買商品房需要注意什么 購(gòu)買商品房步驟有哪些
  答

  購(gòu)房者在選擇房子的時(shí)候要注意，為免購(gòu)房后出現(xiàn)不必要的糾紛，要懂得用法律依據(jù)保護(hù)自身權(quán)益，一切依據(jù)以購(gòu)房合同及補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。除了法律依據(jù)外，我們還應(yīng)提高自身對(duì)商品房的認(rèn)知來(lái)避免。 一、容積率、建筑密度、綠地率規(guī)定指標(biāo) 1. 建筑容積率是指小區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。獨(dú)立別墅為0.2~0.5；聯(lián)排別墅為0.4~0.7；6層以下多層住宅為0.8~1.2；11層小高層住宅為1.5~2.0；18層高層住宅為1.8~2.5；19層以上住宅為2.4~4.5；住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。 2. 建筑密度是指小區(qū)所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。4層樓區(qū)一般為26%左右，5層樓區(qū)一般為23%左右，6層樓區(qū)不高于20%。 3. 綠地率是指綠地面積與用地面積的比值。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，合規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)的新建居住區(qū)，居住小區(qū)綠地率不得低于30% ，且要保證居住小區(qū)人均公共綠地達(dá)1 平方米的規(guī)模。 二、入住時(shí)間 是否能按時(shí)入住，入住時(shí)是否能取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表、取得商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書、住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書。 三、入住條件 入住時(shí)水、電、電話、閉路監(jiān)控系統(tǒng)是否能夠正常使用，是否能保證煤氣、有線電視、寬頻網(wǎng)絡(luò)入戶的正常使用，以及小區(qū)內(nèi)清潔、保潔、綠化、排污、照明、信報(bào)箱等私用或公用設(shè)施正常是否能正常使用。 四、物業(yè)費(fèi) 1.物業(yè)費(fèi)不能亂漲價(jià)在簽署購(gòu)房合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商有義務(wù)向購(gòu)房人出示業(yè)主臨時(shí)公約，就物業(yè)費(fèi)等相關(guān)事項(xiàng)作出約定。因此，如果在收房時(shí)出現(xiàn)物業(yè)費(fèi)漲價(jià)的問(wèn)題，業(yè)主可據(jù)此主張權(quán)利。 2. 物業(yè)費(fèi)可以按月交在辦入住手續(xù)時(shí)，多數(shù)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司要求業(yè)主一次性交付一年或多年的物業(yè)管理費(fèi)。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理的各項(xiàng)收費(fèi)可按月、按季或按年度計(jì)收，但不得一次性預(yù)收多年的物業(yè)管理費(fèi)用。 五、車位 小區(qū)總車位數(shù)，車位為地上還是地下，是否能保證每戶一個(gè)車位。車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是否可售。

• 問(wèn) 如何購(gòu)置商品房？購(gòu)買商品房需要注意哪些? 
  答

  注意事項(xiàng)：1、盡量選用當(dāng)?shù)卣块T推薦使用的商品房買賣合同示范文本[3] 。2、警惕不公平條款，特別是補(bǔ)充協(xié)議，一定要保持高度警惕。3、現(xiàn)場(chǎng)簽約時(shí)，必須看清楚預(yù)售證原件上所有信息，對(duì)合同條款必須詳細(xì)查看，逐一細(xì)讀。4、聘請(qǐng)專業(yè)律師參與。5、以補(bǔ)充對(duì)補(bǔ)充。6、集體簽約。

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• 問(wèn) 怎樣購(gòu)買商品房？買商品房應(yīng)注意什么？
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  審查 購(gòu)房的必要準(zhǔn)備　　一、審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)　　二、審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍　　三、審查五證：1、國(guó)有土地證書，2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證書，4、開(kāi)工許可證，5、商品房預(yù)售許可證書?！　∷?、審查所要購(gòu)買的房屋是否已作抵押?！　『灱s 重中之重 謹(jǐn)防陷阱　　一、慎簽認(rèn)購(gòu)書　　大多數(shù)開(kāi)發(fā)商是以簽定認(rèn)購(gòu)書為一促銷手段。買房者在簽定認(rèn)購(gòu)書時(shí)需分清出定金與訂金的區(qū)別.<<合同法>與<<擔(dān)保法>>規(guī)定定金的數(shù)額不的超過(guò)合同總價(jià)款的百分之二十,當(dāng)事人履行債務(wù)后定金應(yīng)該抵做價(jià)款或收回,給付定金的一方不履行債務(wù)不履行債務(wù)無(wú)權(quán)收回定金,收受定金的一方不履行債務(wù)應(yīng)該雙倍返還定金.關(guān)于訂金只是一種預(yù)付款的性質(zhì).如果商品房買賣合同沒(méi)有簽定,按照法律規(guī)定訂金應(yīng)該退還.因此在約定定金或約定訂金不與返還的情況下購(gòu)房者有可能處于不立的狀態(tài),如果發(fā)現(xiàn)所選的商品房不滿意或認(rèn)為商品房買賣合同條款不平等時(shí),要么接受開(kāi)發(fā)商的不平等條約,要么拒絕與開(kāi)發(fā)商簽定《商品房買賣合同>>接受定金或訂金不返還的違約處罰條款.因此,提醒購(gòu)房者慎簽<<房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書>>.注意定金或訂金的區(qū)別并審查有無(wú)其他約定.　　二、填寫《商品房買賣合同》文本空白處的應(yīng)該注意事項(xiàng)　　第一、關(guān)于合同雙方當(dāng)事人的空白事項(xiàng)應(yīng)該填寫完整，清楚，如果出賣方有委托代理機(jī)構(gòu)或買受人有代理人也應(yīng)該填寫清楚并有授權(quán)委托書。如果是父母或監(jiān)護(hù)人代理未成年人簽定合同那么應(yīng)該有經(jīng)過(guò)公證的該代理人是未成年人的證明文件?！　〉诙?、合同中關(guān)于應(yīng)該填寫的相關(guān)許可證書即1、國(guó)有土地證書，2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證書，4、開(kāi)工許可證，5、商品房預(yù)售許可證書。等內(nèi)容應(yīng)該與原來(lái)審查的證書的內(nèi)容時(shí)間文號(hào)相一致?！　〉谌?、應(yīng)該弄清建筑面積、使用面積、套內(nèi)建筑面積、的概念以及相互關(guān)系。　　第四、出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施正常運(yùn)行的承諾中，除了水、電、暖、氣在入住時(shí)正常開(kāi)通外，其他的電話、燃?xì)?、網(wǎng)絡(luò)、等如有可能也可以寫明。　　第五、合同的附件不容忽視　　合同的附件是合同的有效組成部分應(yīng)該認(rèn)真仔細(xì)審查?！　「犊?明明白白掏錢　　選擇一次性付款可能會(huì)得到開(kāi)發(fā)商一定的優(yōu)惠,但是當(dāng)房屋出現(xiàn)延期交付或質(zhì)量問(wèn)題時(shí)買房者就處于被動(dòng)了.**好是分期付款.按照商品房建設(shè)進(jìn)度來(lái)給開(kāi)發(fā)商支付款項(xiàng).直至商品房驗(yàn)收合格后才支付尾款**好.　　按揭 貸款　　一、按揭的含義　　我們現(xiàn)在一般說(shuō)按揭是指?jìng)€(gè)人買房抵押貸款，按揭作為擔(dān)保的法律關(guān)系為：在期房的預(yù)售合同中購(gòu)房者先支付部分房款給賣方，其余部分由買方通過(guò)銀行貸款支付給賣方，在房產(chǎn)證辦理完畢之前由賣方通過(guò)協(xié)議將買方房產(chǎn)的期權(quán)讓與給銀行來(lái)作為償還貸款的擔(dān)保。待房產(chǎn)證辦理完畢后，賣方解除擔(dān)保，買方將依合同取得的期權(quán)讓與給銀行作為貸款的擔(dān)保。買方還完所有貸款及利息后可將期權(quán)收回。取得房產(chǎn)證.如果買房在貸款期內(nèi)沒(méi)有償還貸款.銀行有優(yōu)先處理樓房并得到優(yōu)先賠償.　　二、按揭的條件　　各銀行都要求按揭貸款的對(duì)象應(yīng)該是具有完全民事行為能力的自然人。同時(shí)具備以下條件：1、具有城鎮(zhèn)長(zhǎng)住戶口和有效證件。2、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入。信用良好，有按期還款本息的能力。不享受購(gòu)房補(bǔ)貼的，不低于購(gòu)買住房款20%作為**購(gòu)房款。享受購(gòu)房補(bǔ)貼的，一個(gè)人承擔(dān)部分的20%作為購(gòu)房**款。3、有銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有完全能夠償還貸款的個(gè)人或單位作為保證。4、具有購(gòu)房協(xié)議并有銀行認(rèn)可的基本價(jià)?！　≡诎唇視r(shí)一般需要以下材料1、身份證（戶口本或其他有效的身份證明）2、銀行認(rèn)可的相關(guān)部門出具的貸款人的收入證明和償債能力證明。3、符合規(guī)定的購(gòu)房合同或協(xié)議書。4、抵押物或質(zhì)押物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押質(zhì)押的證明和抵押物估價(jià)證明。5、保證人同意保證的書面證明和保證人的資信證明文件?！　∈辗考m紛多多　　主要有如下糾紛1、延期交房2、房屋質(zhì)量問(wèn)題3、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施房屋配套設(shè)施不齊全運(yùn)轉(zhuǎn)不正常。4、承諾的規(guī)劃與事實(shí)不一致?！　》课莓a(chǎn)權(quán)證　　一、房屋產(chǎn)權(quán)證書的重要性　　房屋所有權(quán)證是受國(guó)家保護(hù)的唯一合法證書。取得所有權(quán)證書的人有依法出租、抵押、使用、收益的權(quán)利。任何人不得侵犯?！　《?、開(kāi)發(fā)商有義務(wù)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證書　　退房　　可以退房的幾種情況1、延期交房三個(gè)月以上2、開(kāi)發(fā)商證照不全，這種情況合同自始無(wú)效。3、開(kāi)發(fā)商任意改變合同約定的設(shè)計(jì)。4、無(wú)法獲得貸款5、開(kāi)發(fā)商的原因無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證6、房屋面積誤差超過(guò)3％7、開(kāi)發(fā)商不能提供竣工備案表，或者房屋質(zhì)量不合格，導(dǎo)致合同目的沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。8、簽約后開(kāi)發(fā)商將房屋抵押或賣給第三人?！　≠?gòu)房者買房前可能有幾種擔(dān)憂：一是交付的預(yù)購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商能否真正用于商品房的建設(shè)，而不被挪作他用；二是商品房能否如期建成；三是預(yù)售商品房的價(jià)格是否合理，房屋是否會(huì)增值保值；四是實(shí)際交付的房屋是否符合合同的約定等。因而，購(gòu)房時(shí)，要有一定心理準(zhǔn)備，并把握自己的需要，選擇有實(shí)力、講誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)企業(yè)。購(gòu)房者如需了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)狀況，可登陸市建委網(wǎng)站查閱。購(gòu)買預(yù)售商品房，需現(xiàn)場(chǎng)查看開(kāi)發(fā)企業(yè)有沒(méi)有在售房處顯眼的地方掛《商品房預(yù)售許可證》和附圖的原件；所選購(gòu)的住房是否已被抵押、查封；如由房地產(chǎn)中介公司代理銷售的，應(yīng)了解該公司是否具有房地產(chǎn)中介資質(zhì)等。房屋質(zhì)量方面，建議到現(xiàn)場(chǎng)查看有無(wú)墻體裂縫、漏水、滲水、偷工減料、管道滲漏等問(wèn)題。　　認(rèn)購(gòu)書在定性上為商品房買賣的預(yù)約合同，是獨(dú)立合同。簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)要了解上面提到的問(wèn)題；再看認(rèn)購(gòu)書條款的具體內(nèi)容?！　≌J(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容一般包括：（1）雙方當(dāng)事人的基本情況；（2）房屋基本情況（含房屋位置、面積等基本情況）；（3）價(jià)款計(jì)算；（4）簽署契約的時(shí)限規(guī)定?？辞宄渲袃?nèi)容是否有違反平等、公平的原則。例如，關(guān)于認(rèn)購(gòu)書定金的約定。一是開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者收受定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，購(gòu)房定金的處理按照法律關(guān)于定金的規(guī)定解決。二是開(kāi)發(fā)商訂立商品房買賣合同之前向商品房買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用抵作房?jī)r(jià)款?！　≠?gòu)房者應(yīng)將房款支付到《商品房預(yù)售許可證》指定的銀行監(jiān)控賬戶上，不要直接交給開(kāi)發(fā)商。房款可以采取一次性付款或分期付款；具體如何分期，可以由雙方約定。比如購(gòu)買者可以留15%的商品房?jī)r(jià)款，其中10%可以在出賣人交付使用之前支付，5%的商品房?jī)r(jià)款可以在預(yù)售人交付商品房房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)支付?！　∈諛菚r(shí)：（一）檢查驗(yàn)收該商品住宅建設(shè)項(xiàng)目交付使用的證件是否齊備，查看是否具有商品住宅交樓書、商品住宅質(zhì)量保證書和商品住宅使用說(shuō)明書。（二）實(shí)際交樓的標(biāo)準(zhǔn)是否與合同約定相符，比如說(shuō)約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)，是否依合同約定設(shè)計(jì)等，門、地板、窗的材料是否符合約定的標(biāo)準(zhǔn)，配套的室內(nèi)設(shè)施是否齊全。（三）工程質(zhì)量，門、窗、天花、墻壁、地面的質(zhì)量、有否滲漏等等。（四）檢查水、電開(kāi)關(guān)是否正常，水、電表刻度是否在"0"的位置，用水通道是否暢通等等。　　依據(jù)合同關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定辦理。委托開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)申請(qǐng)辦理登記的，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自房屋交付使用三十日內(nèi)申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記。提交辦證所需的必備材料，包括房地產(chǎn)買賣申請(qǐng)審核表、房地產(chǎn)權(quán)證明書、購(gòu)房人身份證明，買賣合同、購(gòu)房發(fā)票，各單位面積分戶冊(cè)，測(cè)繪圖等，辦理《權(quán)屬證明書》過(guò)程**長(zhǎng)60個(gè)工作日。

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• 問(wèn) 購(gòu)買商品房需要注意哪些事項(xiàng)？
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  （一）明確購(gòu)房需求經(jīng)常有購(gòu)房人提出這樣的問(wèn)題，現(xiàn)在哪里的房子最好?在哪里買房最合適?同樣的問(wèn)題，面對(duì)不同的需求的購(gòu)房者答案也不盡相同。（二）資金準(zhǔn)備要留有余地除首付款外，一些樓盤在購(gòu)房時(shí)還要求購(gòu)房者必須交納2%的房屋維修資金。一些有置業(yè)經(jīng)驗(yàn)的購(gòu)房者認(rèn)為，購(gòu)房切忌將所有存款都用于購(gòu)房，因?yàn)橘I完房后緊接著就是裝修房屋、置辦家具、家電等，這些也需要一筆不小的費(fèi)用。因此，在購(gòu)房時(shí)，至少應(yīng)保留1/3的存款。（三）選擇適合自己的貸款方式一般而言，消費(fèi)者在貸款購(gòu)房時(shí)，還款年限選擇15%7E20年較為適中。若貸款年限過(guò)短，還款壓力則相應(yīng)較大，一旦未來(lái)發(fā)生變更則將為日常生活帶來(lái)負(fù)擔(dān)。因此，消費(fèi)者一定要根據(jù)自己的情況，正確選擇合適的還款年限。此外，在考慮貸款金額和年限時(shí)，不能單憑現(xiàn)階段的收入標(biāo)準(zhǔn)來(lái)決策，應(yīng)具有一定的前瞻性，多考慮家庭未來(lái)可能面臨的一些實(shí)際問(wèn)題，如保留一定的積蓄以備失業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等方面的不時(shí)之需。（一）注意開(kāi)發(fā)商信譽(yù)實(shí)力購(gòu)房者可選擇一些知名度較高的品牌房地產(chǎn)企業(yè)或開(kāi)發(fā)過(guò)優(yōu)質(zhì)品牌樓盤的開(kāi)發(fā)商，這類企業(yè)往往對(duì)信譽(yù)的重視程度較高，后期房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的可能性相對(duì)較小。此外，購(gòu)房者還可通過(guò)一些更為直觀的方式考察開(kāi)發(fā)商。如到同一開(kāi)發(fā)商以往開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目實(shí)地看看，向一些老業(yè)主了解樓盤的質(zhì)量、物管服務(wù)、產(chǎn)權(quán)證辦理等相關(guān)情況?；蛘叩卿洷镜胤康禺a(chǎn)信息網(wǎng)站的“業(yè)主論壇”，看看已購(gòu)房者對(duì)樓盤及開(kāi)發(fā)商的種種評(píng)價(jià)。（二）注意樓盤配套及相關(guān)附加信息購(gòu)房前考察時(shí)不妨多了解樓盤、小區(qū)配套情況，包括學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、超市、銀行、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等綜合設(shè)施情況，并應(yīng)了解樓盤、小區(qū)建設(shè)密度(容積率)，以判斷樓盤、小區(qū)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)是否符合自己的要求。此外，停車位也是應(yīng)當(dāng)了解的重要內(nèi)容，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)索取相關(guān)資料及文字承諾。（三）簽好合同掌握買房主動(dòng)權(quán)1、面積誤差多退少補(bǔ)問(wèn)題多購(gòu)房面積糾紛一直是熱點(diǎn)問(wèn)題，因此購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)一定要高度重視房屋面積出現(xiàn)誤差后的解決方案。為避免一些不必要的購(gòu)房糾紛，購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，最好不要選擇自行約定的方式。因?yàn)橐坏┮浴爱a(chǎn)權(quán)部門核定的房屋面積為準(zhǔn)，多退少補(bǔ)”進(jìn)行約定，無(wú)論房屋面積出現(xiàn)多大的偏差，購(gòu)房者都只能“啞巴吃黃連”。2、明確約定交房條件購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商對(duì)此條款進(jìn)行更加明確的約定。同時(shí)，在購(gòu)房合同中，雙方當(dāng)事人還應(yīng)共同約定清楚通知交房的具體形式。3、簽完合同督促及時(shí)備案許多購(gòu)房者認(rèn)為，只要簽訂了購(gòu)房合同，房屋就是自己的了，因而忽略了購(gòu)房合同的備案登記。殊不知有可能會(huì)導(dǎo)致所購(gòu)房屋遭遇一房二賣的風(fēng)險(xiǎn)。商品房預(yù)售合同進(jìn)行備案登記是為了減少商品房預(yù)售糾紛，保障購(gòu)房人的合法權(quán)益。然而，在實(shí)際操作過(guò)程中，仍有不少開(kāi)發(fā)商沒(méi)能按照規(guī)定時(shí)間進(jìn)行備案登記，而不少購(gòu)房者對(duì)合同備案登記的意識(shí)也較為淡薄，并不清楚備案登記的重要性，更不知道應(yīng)督促開(kāi)發(fā)商及時(shí)辦理備案登記。從而導(dǎo)致一些開(kāi)發(fā)商借機(jī)將房子進(jìn)行抵押或重復(fù)買賣。因此，為有效地保護(hù)自己的權(quán)益，在簽訂購(gòu)房合同后購(gòu)房者一定要及時(shí)督促開(kāi)發(fā)商辦理備案登記。4、物業(yè)管理合同不容忽略在物業(yè)管理活動(dòng)中，合同起著非常重要的作用，它是進(jìn)行物業(yè)管理的根據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)際上，目前在收房時(shí)很多業(yè)主與物管公司簽訂的都是前期物業(yè)管理協(xié)議，真正的物業(yè)管理合同應(yīng)該是在業(yè)委會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主的利益與物管公司簽訂。物業(yè)管理合同是一個(gè)非常專業(yè)和細(xì)化的文本，但是，由于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理合同關(guān)注度不高，導(dǎo)致后期合同文本問(wèn)題頻出，因?yàn)榧?xì)節(jié)沒(méi)約定好而造成業(yè)主陷入困境的現(xiàn)象逐漸顯現(xiàn)。業(yè)主要維護(hù)自己的權(quán)益，就要了解建設(shè)部物業(yè)管理合同示范文本的基本內(nèi)容。如果發(fā)現(xiàn)物管公司要求簽訂的合同有明顯有失公平的地方，應(yīng)當(dāng)拒簽。以上就是關(guān)于“商品房買賣注意事項(xiàng)有哪些以及購(gòu)買商品房要注意什么”的相關(guān)內(nèi)容，有了明確的買房計(jì)劃后，購(gòu)房者通常會(huì)在幾次看盤之后將購(gòu)房目標(biāo)圈定在一個(gè)較小的范圍，如果購(gòu)房者能夠考察充分了解開(kāi)發(fā)商實(shí)力和樓盤配套等附加信息，把握合同簽訂的注意事項(xiàng)等，會(huì)更有利于購(gòu)房者選擇到更適合自身的“放心房”。