??沒(méi)有預(yù)售證的協(xié)議怎么簽?沒(méi)有預(yù)售許可證簽訂的房屋買賣合同有效嗎?

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• 142****2356

  房屋買賣中開發(fā)商沒(méi)有預(yù)售證，簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議沒(méi)有法律效力。
  
  在項(xiàng)目未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，以團(tuán)購(gòu)、預(yù)訂、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、登記等方式向購(gòu)房人收取定金、預(yù)付款，屬于嚴(yán)重違規(guī)銷售行為，所以開發(fā)商沒(méi)有預(yù)售證簽訂的購(gòu)房協(xié)議無(wú)效。
  
  

  查看全文↓ 2019-07-17 10:35:19
• 136****8612

  《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
  
  
  
  第九條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
  
  因此，若開發(fā)商在沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證情況下與購(gòu)房者簽訂商品房買賣合同，應(yīng)屬于欺詐行為。購(gòu)房者可以根據(jù)上述法律規(guī)定，向法院起訴要求確認(rèn)合同無(wú)效，或者主張撤銷商品房買賣合同。另外，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

  查看全文↓ 2019-07-17 10:35:11
• 147****1507

  未取得房屋預(yù)售許可證的房屋買賣合同，是無(wú)效的。
  《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

  查看全文↓ 2019-07-17 10:35:05

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 沒(méi)有預(yù)售許可證的房子能買嗎？房屋買賣合同是否有效？
  答

  房屋買賣中開發(fā)商沒(méi)有預(yù)售證，簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議沒(méi)有法律效力。在項(xiàng)目未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，以團(tuán)購(gòu)、預(yù)訂、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、登記等方式向購(gòu)房人收取定金、預(yù)付款，屬于嚴(yán)重違規(guī)銷售行為，所以開發(fā)商沒(méi)有預(yù)售證簽訂的購(gòu)房協(xié)議無(wú)效。

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• 問(wèn) 開發(fā)商沒(méi)有預(yù)售證簽的合同有效嗎
  答

  開發(fā)商在銷售房子之前必須要有預(yù)售證才可以的，如果說(shuō)預(yù)售證都沒(méi)有的情況下簽訂的合同一般情況是屬于無(wú)效的，對(duì)于這樣的開發(fā)商也沒(méi)有必要再購(gòu)買他的房子了

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• 問(wèn) 沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，簽的商品房買賣合同有效嘛？
  答

  沒(méi)有預(yù)售許可證，即使其他證件齊全，依照法律規(guī)定開發(fā)商是不能開賣的，所簽的買賣合同當(dāng)然無(wú)效。 但是，如果雙方因此發(fā)生官司，在一審法庭辯論結(jié)束前開發(fā)商取得了預(yù)售許可證，法院會(huì)判合同有效。

• 問(wèn) 沒(méi)有預(yù)售證的協(xié)議怎么簽
  答

  現(xiàn)在開發(fā)商在沒(méi)有預(yù)售許可證的情況下 都是以其他比如說(shuō)保證金等形式來(lái)授權(quán)預(yù)售款的 可以明確，你們之間的商品房預(yù)售協(xié)議書的性質(zhì)是合同并已經(jīng)成立，但是可以確認(rèn)為無(wú)效。你可以要求退房并由房產(chǎn)公司償還所交付的購(gòu)房款及利息，但是不能夠要求賠償。你只能向所購(gòu)商品房所在地法院起訴，而不是協(xié)議所規(guī)定的房產(chǎn)公司所在地法院起訴。該房產(chǎn)公司應(yīng)該退還你所交付的房款并支付相應(yīng)的利息 第一，根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第5條的規(guī)定，你們之間的認(rèn)購(gòu)協(xié)議書應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為具有法律效力的商品房買賣合同。 第二，但是這種買賣合同無(wú)效。《商品房預(yù)售管理辦法》第9條規(guī)定:“開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說(shuō)明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)?！痹摋l款屬于強(qiáng)制性規(guī)定。由于房產(chǎn)公司在你們簽訂預(yù)售協(xié)議一直到你提起訴訟之前未能取得商品房預(yù)售許可證，其售房行為違反了該條規(guī)定。因此，你于該房產(chǎn)公司簽訂的商品房預(yù)售合同雖然已經(jīng)成立，但是因?yàn)檫`反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效，這種情況下，導(dǎo)致合同無(wú)效的責(zé)任應(yīng)當(dāng)由房產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。根據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定，你們的商品房預(yù)售合同被確認(rèn)無(wú)效后，房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)返還你已經(jīng)支付的購(gòu)房**款以及相應(yīng)的同期銀行存款利息。 第三，該房產(chǎn)公司并不存在欺詐行為，因此你不能夠獲得已付房款1倍賠償。該房產(chǎn)公司將正在辦理的證明張貼于銷售大廳西墻。這說(shuō)明，并非是房產(chǎn)公司故意隱瞞自己沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)。根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條的規(guī)定，房產(chǎn)公司在售房過(guò)程中主觀上并不存在欺詐的故意，所以不應(yīng)該承擔(dān)你所要求的按已付房款1倍支付賠償金的責(zé)任。 你有權(quán)不向房產(chǎn)公司所在地法院起訴 適用協(xié)議管轄必須具備以下條件：一是只能對(duì)第一審法院管轄的合同糾紛案件進(jìn)行協(xié)議；二是只能對(duì)經(jīng)濟(jì)合同糾紛案件進(jìn)行協(xié)議管轄；三是必須書面形式；四是必須在被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地幾個(gè)法院之間選擇；五是不得違反《民事訴訟法》對(duì)級(jí)別管轄和專屬管轄的規(guī)定。 該案中，房產(chǎn)公司在協(xié)議書中以印刷條款的形式規(guī)定一切爭(zhēng)議都只能由房產(chǎn)公司所在地法院進(jìn)行處理，這一條款違反了《民事訴訟法》關(guān)于因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟只能由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院管轄的專門規(guī)定，所以這種約定是無(wú)效的。綜上所述，你只能夠向所購(gòu)商品房所在地法院起訴。 維權(quán)技巧: 1.在購(gòu)買商品房時(shí)，消費(fèi)者應(yīng)該注意到非正式的意向性購(gòu)房協(xié)議和正式的房屋買賣合同之間的區(qū)別。具備商品房基本狀況、銷售方式、價(jià)款、交付使用條件及日期等主要內(nèi)容的意向性購(gòu)房協(xié)議才是房屋買賣合同；相反，不具備這些內(nèi)容的房屋買賣合同也只能算作意向性購(gòu)房協(xié)議。了解這一點(diǎn)，有利于明確自己的合同義務(wù)和權(quán)利。 2.法律對(duì)于房地產(chǎn)糾紛的管轄不采取“原告就被告”的原則，有利于防止開發(fā)商利用強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力影響當(dāng)?shù)氐姆ㄔ旱莫?dú)立公正性，有利于防止地方保護(hù)主義，從而維護(hù)購(gòu)房業(yè)主的利益。消費(fèi)者應(yīng)該注意在訴訟中堅(jiān)持這個(gè)原則，反對(duì)開發(fā)商的違法行為。

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• 問(wèn) 沒(méi)有預(yù)售許可證的房子要回定金算違約嗎，合同有效嗎？
  答

  ?沒(méi)收錢的話就沒(méi)錢賠

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