??期房開發(fā)商擔(dān)保的房子斷供會(huì)怎樣?會(huì)有什么后果?

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• 145****7992

  如果購房者因變故無法按時(shí)償還房貸，可以提前三十日向貸款行申請貸款展期，經(jīng)銀行查實(shí)后，會(huì)適當(dāng)延長房貸期限，并降低月供。
  一般情況下，如果你沒有按時(shí)還房貸，銀行就會(huì)來電話、信函催你還款。而且在此期間還會(huì)產(chǎn)生滯納金，越積越多。再不還款銀行會(huì)上門或發(fā)律師函給你，接下來就要按合同條款的有關(guān)規(guī)定來處置這套房子，如拍賣等。
  如果貸款人所購房屋沒有在房管部門做過抵押登記，那么在您連續(xù)3個(gè)月或累計(jì)6個(gè)月不償還貸款的時(shí)候，貸款銀行將依據(jù)《借款合同》要求開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，開發(fā)商在替您償還剩余的貸款后，依據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，開發(fā)商將收回房屋，或?qū)Ψ课葸M(jìn)行拍賣。
  這種情況您的經(jīng)濟(jì)損失較大，因?yàn)闊o論是收回或拍賣房屋的價(jià)格往往都是低于您當(dāng)初購買房屋時(shí)的價(jià)格，并且您開始每月所還貸款中的絕大部分是利息，也就是說您并沒有償還多少本金，所以，結(jié)果是收回或拍賣后，房價(jià)款您就可能所剩無幾了。
  所以說，房貸不還的話銀行跟開發(fā)商是有權(quán)利拍賣你的房子的！此外，更大的不利之處就是您在銀行的信用將有不良記錄，一旦被注記即可能會(huì)被保留3年~7年的紀(jì)錄，將來若要向其它銀行借款，可能就會(huì)因信用不良而不容易申請了。

  查看全文↓ 2019-07-17 10:34:21
• 141****9351

  一、《按揭貸款合作協(xié)議》的風(fēng)險(xiǎn)防控
  各銀行都有自己的按揭貸款合作協(xié)議示范文本，但對于大的品牌開發(fā)商而言，要求調(diào)整和改動(dòng)該示范文本并非沒有空間。如有可能，我們認(rèn)為，可以重點(diǎn)考慮以下條款的設(shè)置與完善，預(yù)先防控風(fēng)險(xiǎn)。 1、明確銀行按揭放款的前提條件
  在各銀行的按揭貸款合作協(xié)議中，銀行審核同意購房人按揭申請后，對于放款條件往往籠統(tǒng)約定為“銀行在發(fā)放貸款的全部手續(xù)（含擔(dān)保手續(xù)）辦妥后【】個(gè)工作日內(nèi)”，此處約定可謂同義反復(fù)，不清晰明確，如果銀行遲遲不放款，開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)受到影響卻無法依據(jù)該條款向銀行主張權(quán)利。我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)明確約定為“銀行與購房人的借款合同、抵押合同、銀行與開發(fā)商的保證合同簽署完畢后【】個(gè)工作日”作為放款條件。另外，有的銀行還會(huì)要求以預(yù)售合同備案登記完成作為放款條件，也應(yīng)當(dāng)一并在合同中予以明確。
  2、因銀行原因?qū)е挛茨芗皶r(shí)辦理抵押登記時(shí)，開發(fā)商免責(zé)條款的設(shè)置
  為了實(shí)現(xiàn)保證擔(dān)保和抵押擔(dān)保的無縫對接，《按揭貸款合作協(xié)議》中銀行對于開發(fā)商階段性保證責(zé)任期間一般約定為“自保證合同生效之日起至辦理完畢抵押房屋的產(chǎn)權(quán)證及抵押物登記手續(xù)，并將抵押物的抵押登記證明交于貸款銀行之日止?！?br/>但需要注意的是，抵押登記（甚至有的情況下是房產(chǎn)證的辦理）一般是由購房人委托貸款銀行負(fù)責(zé)辦理，開發(fā)商處于被動(dòng)等待狀態(tài)，如果銀行遲遲不辦理房產(chǎn)證或抵押登記，則開發(fā)商的階段性擔(dān)保一直無法解除，風(fēng)險(xiǎn)較大。
  律師建議，開發(fā)商結(jié)合辦證義務(wù)安排,在《按揭貸款合作協(xié)議》明確貸款銀行辦理房產(chǎn)證或抵押登記的合理期限以及違約時(shí)開發(fā)商的保證責(zé)任免除條款，并同時(shí)在過程中注意保存文件或產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)交銀行的簽收證據(jù)。
  二、《商品房買賣合同》及其補(bǔ)充協(xié)議的風(fēng)險(xiǎn)防控
  1、全面設(shè)置購房人違約導(dǎo)致開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保時(shí)的違約賠償范圍
  《商品房買賣合同》及其補(bǔ)充協(xié)議設(shè)置購房人違約導(dǎo)致開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保的違約責(zé)任時(shí)，需要特別注意違約責(zé)任類型和范圍的周延性。我們建議，違約責(zé)任類型宜分為銀行宣布貸款提前到期并要求開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任時(shí)的違約責(zé)任和購房人逾期還貸銀行向開發(fā)商主張連帶保證責(zé)任兩種。
  前者構(gòu)成根本性違約，應(yīng)當(dāng)全面約定購房人違約責(zé)任，除約定開發(fā)商有權(quán)解除合同、追償代償款項(xiàng)，并按照房價(jià)總額的一定比例主張違約金外，還應(yīng)當(dāng)約定房屋另行銷售的價(jià)格差額損失、房屋已經(jīng)交付使用情形下的恢復(fù)原狀費(fèi)用和占有使用費(fèi)等，并約定有權(quán)直接從應(yīng)退還的購房款中優(yōu)先扣除上述金額。在違約責(zé)任逾期還貸但尚未構(gòu)成斷供的這種情況下，開發(fā)商主張按日計(jì)算墊付金額的違約金即可，無需設(shè)置單方解除權(quán)。
  2、合理設(shè)置購房人逾期辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任
  如前所述，購房人逾期辦理房產(chǎn)證將會(huì)直接影響開發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任的解除，因此，在實(shí)踐中我們往往會(huì)建議開發(fā)商代為按揭貸款購房人辦理房產(chǎn)證件，以盡快解除擔(dān)保責(zé)任，這樣在一定程度上可以解決延期辦理的擔(dān)保責(zé)任延續(xù)風(fēng)險(xiǎn)，但這又增加了開發(fā)商代為辦證義務(wù)及可能產(chǎn)生的違約責(zé)任，同時(shí)對于因辦證過程中產(chǎn)生的面積誤差需要增加付款時(shí)如果購房人不予配合的情況下墊付款項(xiàng)又會(huì)增加另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。
  無論開發(fā)商是否代為辦證，商品房買賣合同及其補(bǔ)充協(xié)議都必須明確約定由于購房人原因未能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證導(dǎo)致開發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任未能及時(shí)解除的違約責(zé)任，尤其是明確相關(guān)時(shí)間期限（在代為辦證情況下明確購房人提交辦證資料和繳納稅費(fèi)的期限；在購房人自行辦證時(shí)明確購房人自行從開發(fā)商處領(lǐng)取辦證資料以及取得產(chǎn)權(quán)證的期限）以便于判斷購房人是否逾期和違約。
  三、購房人斷供后開發(fā)商的應(yīng)對措施
  1、開發(fā)商內(nèi)部相關(guān)部門形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制在開發(fā)商內(nèi)部往往各部門工作獨(dú)立，往往出現(xiàn)財(cái)物部門接到銀行通知客戶斷供的時(shí)候，客戶房屋已經(jīng)處于查封狀態(tài)，導(dǎo)致未能及時(shí)提前進(jìn)行訴訟或其他措施有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。因此我們建議在開發(fā)商內(nèi)部形成各部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制，并根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)制定相關(guān)工作流程對接，能夠盡早的發(fā)現(xiàn)問題，相關(guān)部門啟動(dòng)保障措施規(guī)避公司風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大。
  2、購房人斷供后開發(fā)商立即起訴并查封凍結(jié)房屋購房人一旦斷供往往意味著其資信狀況惡化，資不抵債，斷供發(fā)生后，開發(fā)商應(yīng)立即以購房人為被告、貸款銀行為第三人提起解約之訴，并保全所購房屋，速戰(zhàn)速?zèng)Q，在其他債權(quán)人之前獲得生效判決前盡快申請執(zhí)行解除合同。否則，久拖不決將會(huì)導(dǎo)致其他債權(quán)人紛紛針對所購房屋采取保全或執(zhí)行措施，直接影響開發(fā)商**終執(zhí)行金額。
  3、協(xié)助配合貸款銀行主張對預(yù)告抵押房屋的優(yōu)先受償權(quán)
  如果貸款銀行能夠享有預(yù)告抵押房屋的優(yōu)先權(quán)，在很大程度上將減輕開發(fā)商的保證責(zé)任，為此開發(fā)商需要積極說服并配合貸款銀行主張?jiān)搩?yōu)先權(quán)。當(dāng)然預(yù)告抵押登記是否具備優(yōu)先受償?shù)男ЯΓ鞯胤ㄔ捍嬖诓煌龇ā?br/>例如，**高法院（2015）民申字第766號認(rèn)為“在建房屋抵押預(yù)告登記并不產(chǎn)生債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)從拍賣在建房屋的價(jià)款中優(yōu)先受償?shù)姆珊蠊皇菍斫ǔ煞课菟鞯囊环N事先約束，以約束債務(wù)人以將來建成房屋作為抵押標(biāo)的物。債務(wù)人不履行配合辦理抵押登記義務(wù)，預(yù)告抵押權(quán)人只能主張違約責(zé)任?！闭憬咴海?015）浙民申字第809、810、811號判決書認(rèn)為“盡管涉案房產(chǎn)抵押僅辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記，并不直接產(chǎn)生設(shè)定物權(quán)的效力，但是銀行對預(yù)告登記無法轉(zhuǎn)為正式抵押登記并無過錯(cuò)。
  一、二審判決賦予抵押權(quán)人對抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)并無不當(dāng)。”安徽高院（2014）皖民二終字第780號判決書認(rèn)為“預(yù)告登記制度旨在限制現(xiàn)實(shí)權(quán)利人行使處分權(quán)，保證預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)益。如果要求抵押權(quán)人必須等待辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和正式抵押登記后才能行使抵押權(quán)，顯然不符合立法本意及當(dāng)事人簽訂抵押合同的本意。
  因此，某銀行有權(quán)依據(jù)物權(quán)法第185條、197條規(guī)定對該抵押財(cái)產(chǎn)或者以拍賣、變賣該抵押物的價(jià)款優(yōu)先受償?！?br/>上述法院觀點(diǎn)正確與否暫不評論，但從實(shí)務(wù)角度出發(fā)，銀行是有機(jī)會(huì)爭取行使對預(yù)告抵押登記房屋優(yōu)先受償權(quán)，這對開發(fā)商是非常有利的。

  查看全文↓ 2019-07-17 10:34:15
• 131****4429

  按照借款合同的約定以及法律規(guī)定，房屋按揭貸款斷供可能會(huì)面臨以下后果：
  1、解除合同
  按照借款合同的約定，如果借款人預(yù)期還款達(dá)到一定的次數(shù)，貸款行就有權(quán)解除合同。
  2、承擔(dān)違約責(zé)任
  借款人如“停供”，除了需要償還全部貸款本息、罰息、復(fù)利以外，還需支付訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等全部費(fèi)用。
  3、拍賣變賣房產(chǎn)
  如果借款人將房產(chǎn)**為抵押擔(dān)保的，那么在貸款行屢次催繳情況下，仍不還款，銀行可以拍賣、變賣抵押物，所得價(jià)款優(yōu)先用于償還貸款本息。
  4、開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任
  如果開發(fā)商是借款人的保證人，那么其將承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

  查看全文↓ 2019-07-17 10:34:05
• 155****5982

  業(yè)主斷供導(dǎo)致房屋被拍賣，開發(fā)商是否可以要求解除《商品房買賣合同》？張付杰律師按：業(yè)主按揭購房后，業(yè)主雖斷供，但開發(fā)商已經(jīng)收到全部房款，商品房買賣合同合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，開發(fā)商不能據(jù)此要求解除合同。
  開發(fā)商因承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任而造成損失的，可以通過其他途徑予以救濟(jì)。【基本案情】某《商品房買賣合同》約定業(yè)主以按揭方式購房，業(yè)主與銀行之間簽訂《抵押貨款合同》后，銀行向開發(fā)商支付了按揭款，但業(yè)主僅償還了十期供房款，便開始違約斷供。
  于是，銀行根據(jù)《抵押貨款合同》的約定起訴業(yè)主解除合同，同時(shí)要求拍賣抵押房產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，開發(fā)商作為擔(dān)保人也成分第二被告，被要求對業(yè)主所欠貸款承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
  開發(fā)商在庭審中提出要求業(yè)主解除商品房買賣合同，并賠償損失?！痉ㄔ号袥Q】法院告知開發(fā)商的訴請應(yīng)另行起訴，對銀行的訴訟請求予以全部支持?！韭蓭煼治觥吭摪杆婕暗募m紛是**典型的按揭糾紛，在銀行的版本合同內(nèi)容沒有矛盾，且銀行訴訟方案設(shè)計(jì)正確的情況下，此類判決基本上支持銀行的全部訴訟請求。
  在此情況下，開發(fā)商是否可以起訴要求解除《商品房買賣合同》以及賠償損失呢？當(dāng)然不可以。在銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，《商品房買賣合同》以及賠償損失呢？當(dāng)然不可以。在銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，《商品房買賣合同》的標(biāo)的已被拍賣，業(yè)主的購房目的不可能實(shí)現(xiàn)，但是開發(fā)商的售房合同目的并不因此而落空。
  從商業(yè)的角度看，開發(fā)商可能因承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，導(dǎo)致未能實(shí)現(xiàn)銷售商品房的預(yù)期利潤，但是，從法律的角度看，其合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，因?yàn)槠湟咽盏饺糠靠睢?br/>開發(fā)商的損失只能依據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定向業(yè)主追償?！韭蓭熖崾尽块_發(fā)商在商品房買賣合同中約定以按揭方式支付房款并非沒有任何風(fēng)險(xiǎn)，尤其在房價(jià)虛高的情況下，這種風(fēng)險(xiǎn)對業(yè)主、銀行和開發(fā)商三方都是切實(shí)存在的，他們不過是為解決目前的困境，而將風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大之后，將時(shí)間向后推移而已

  查看全文↓ 2019-07-17 10:34:00

相關(guān)問題

• 問 ??期房開發(fā)商擔(dān)保的房子斷供會(huì)怎樣?房貸斷供后會(huì)房子怎么處理?
  答

  如果購房者因變故無法按時(shí)償還房貸，可以提前三十日向貸款行申請貸款展期，經(jīng)銀行查實(shí)后，會(huì)適當(dāng)延長房貸期限，并降低月供。一般情況下，如果你沒有按時(shí)還房貸，銀行就會(huì)來電話、信函催你還款。而且在此期間還會(huì)產(chǎn)生滯納金，越積越多。再不還款銀行會(huì)上門或發(fā)律師函給你，接下來就要按合同條款的有關(guān)規(guī)定來處置這套房子，如拍賣等。如果貸款人所購房屋沒有在房管部門做過抵押登記，那么在您連續(xù)3個(gè)月或累計(jì)6個(gè)月不償還貸款的時(shí)候，貸款銀行將依據(jù)《借款合同》要求開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，開發(fā)商在替您償還剩余的貸款后，依據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，開發(fā)商將收回房屋，或?qū)Ψ课葸M(jìn)行拍賣。這種情況您的經(jīng)濟(jì)損失較大，因?yàn)闊o論是收回或拍賣房屋的價(jià)格往往都是低于您當(dāng)初購買房屋時(shí)的價(jià)格，并且您開始每月所還貸款中的絕大部分是利息，也就是說您并沒有償還多少本金，所以，結(jié)果是收回或拍賣后，房價(jià)款您就可能所剩無幾了。所以說，房貸不還的話銀行跟開發(fā)商是有權(quán)利拍賣你的房子的！此外，更大的不利之處就是您在銀行的信用將有不良記錄，一旦被注記即可能會(huì)被保留3年~7年的紀(jì)錄，將來若要向其它銀行借款，可能就會(huì)因信用不良而不容易申請了。

  全部4個(gè)回答>
• 問 開發(fā)商擔(dān)保怕斷月供嗎
  答

  開發(fā)商是擔(dān)保人

  全部3個(gè)回答>
• 問 房貸斷供了會(huì)有什么后果 ？
  答

  1 、白白浪費(fèi)了首付款 ： 貸款買房時(shí)，購房者往往需要先付一定的首付，少則十幾萬，多則上百萬。一旦你斷供，那么所交的首付款可就別想要回來了，這樣簡直就是白白浪費(fèi)首付款。 2 、嚴(yán)重影響日后貸款消費(fèi) ： 房貸斷供往往會(huì)對購房者的個(gè)人征信造成很大的影響，最嚴(yán)重的情況就是拉入征信黑名單，一旦被拉入了黑名單，那么你以后的貸款消費(fèi)都將會(huì)被直接拒絕，甚至飛機(jī)都無法乘坐 。

• 問 開發(fā)商跑路房子可以斷供嗎?房子沒了還要還貸款嗎？棄房斷供會(huì)怎樣？
  答

  棄房斷供”，是指貸款購房者停止房屋按揭，放棄該房屋的行為。就“棄房斷供”現(xiàn)象而言，不僅不是一種正常的市場借貸模式，也是一種有違良性風(fēng)俗的違約行為，房主必然為此付出慘痛代價(jià)。據(jù)分析，此類**終選擇“棄房斷供”者，有可能獲得的是“**”白付、月供白供，以及“血本無回”的結(jié)果，并且還不包括未來的可能的征信代價(jià)等等。然而，將“棄房斷供”者告上法庭的銀行，就可以萬事大吉了嗎？答案應(yīng)該是否定的。在時(shí)下房價(jià)漸漸下行的情況下，即使“拍賣”當(dāng)事人抵押的房子，也可能難以收回貸款。

  全部5個(gè)回答>
• 問 首套房棄房斷供會(huì)有什么后果呢
  答

  第一,連續(xù)3個(gè)月或者累計(jì)6個(gè)月斷供的,銀行將向法院起訴,要求解除按揭合同,判令業(yè)主償還貸款本金、利息、罰息并承擔(dān)訴訟費(fèi)。這類案件,銀行基本上百分之百勝訴。判決生效后,業(yè)主不能償付的,銀行將申請法院強(qiáng)制執(zhí)行,拍賣業(yè)主的房產(chǎn),因此發(fā)生的執(zhí)行費(fèi)、評估費(fèi)、拍賣費(fèi)等也將由業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主將成為訴訟的被告,失去現(xiàn)有房產(chǎn),這是第一個(gè)后果?！　〉诙?在目前房價(jià)回落的情況下,拍賣房產(chǎn)所得款項(xiàng)往往不足以清償上述費(fèi)用,銀行或者承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任的開發(fā)商還有權(quán)利繼續(xù)向業(yè)主追討尚未還清的款項(xiàng),可以向法院提出對業(yè)主其他財(cái)產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行?！〉谌?斷供將會(huì)嚴(yán)重影響貸款人的個(gè)人信用。斷供業(yè)主將會(huì)成為銀行的禁入類客戶,其在央行征信系統(tǒng)中的個(gè)人信用記錄將嚴(yán)重受損,對個(gè)人未來生活及商業(yè)活動(dòng)將產(chǎn)生許多障礙,以后再辦理貸款甚至信用卡,都將不被批準(zhǔn)?！　∴嵵靥嵝?業(yè)主斷供不僅在經(jīng)濟(jì)上有損失,就法律后果而言也是極為不利的。

  全部3個(gè)回答>