怎樣才能讓開發(fā)商退房?具體條件有哪些?

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• 141****2616

  期房的購房者一般是不可以退房的，但是在一下十種情況，購房者是可以退房的。
  (一)商品房買賣合同內(nèi)容異于認(rèn)購書內(nèi)容
  商品房交易通常采用先簽認(rèn)購書后簽商品房買賣合同的方式，從性質(zhì)上講商品房認(rèn)購書屬帶未決條款的預(yù)約。由于合同主要條款已經(jīng)確定，合同已經(jīng)成立，對(duì)未決事項(xiàng)雙方應(yīng)繼續(xù)談判以簽訂本約。如果開發(fā)商提供的格式合同與認(rèn)購書條款不一致，或者商品房買賣合同條款不合理，此時(shí)買方有權(quán)拒簽，并要求返還定金。
  (二)開發(fā)商未取得相應(yīng)的批準(zhǔn)、證件
  《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定對(duì)商品房預(yù)售限定了嚴(yán)格的條件，其中取得商品房預(yù)售許可證是開發(fā)商預(yù)售的前提。如果開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售，所簽訂的合同則沒有法律效力，業(yè)主有權(quán)要求退房。
  (三)開發(fā)商單方變更規(guī)劃
  在簽訂商品房買賣合同后，如果開發(fā)商未經(jīng)買方同意單方變更朝向、面積、戶型等規(guī)劃、設(shè)計(jì)，買方有權(quán)要求解除合同，并要求開發(fā)商支付相應(yīng)賠償金。
  (四)按揭未獲批準(zhǔn)
  《較高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第2十三條規(guī)定，因不可歸責(zé)于買方的事由導(dǎo)致不能簽訂商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，買方有權(quán)請(qǐng)求解除合同。
  (五)先賣后抵、一房二賣或先抵后賣
  《較高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第八條、第九條明確規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，或商品房買賣合同簽訂后，出賣人又將該房屋出賣給第三人的，或隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，買受人有權(quán)要求解除或撤銷合同并要求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償。
  (六)面積誤差
  《較高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第十四條明確規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與合同約定面積不符，合同對(duì)此有約定的，依約定處理；如無約定，則面積誤差比絕對(duì)值超過3%，買受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同。
  (七)質(zhì)量瑕疵
  《較高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第十二條、第十三條明確規(guī)定，如果房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人有權(quán)解除合同，并要求賠償損失。
  (八)拆遷補(bǔ)償安置房屋
  《較高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第九條明確規(guī)定，出賣人故意隱瞞所售房屋為拆遷補(bǔ)償安置房屋事實(shí)的，買受人有權(quán)要求退房，并可向出賣人主張不超過已付購房款一倍的賠償。
  (九)遲延交房
  實(shí)踐中，開發(fā)商通常通過在商品房買賣合同中約定較低的交房條件(如交房條件不是取得竣工驗(yàn)收備案，而是單項(xiàng)驗(yàn)收合格等)進(jìn)行規(guī)避。
  (十)逾期辦證
  商品房買賣合同通常會(huì)對(duì)辦證期限作出明確約定，如果因開發(fā)商原因致使超過辦證期限未取得房產(chǎn)證，買方有權(quán)選擇退房并要求開發(fā)商支付賠償金。對(duì)此開發(fā)商一般通過簽訂商品房買賣合同時(shí)設(shè)定相當(dāng)長的辦證時(shí)間進(jìn)行規(guī)避。

  查看全文↓ 2019-07-12 11:40:09
• 148****3344

  購買房屋時(shí)，會(huì)因?yàn)楦鞣N各樣的原因而不繼續(xù)購買房屋，那么我們?nèi)绾尾拍芡朔磕?？在更多的時(shí)候，購房者提出退房，會(huì)受到開發(fā)商的種種抵制。來看看退房有哪些限制的條件。
  
  一、是否符合退房條件
  
  如在購房合同中已約定退房事宜，可依協(xié)議行事；也可對(duì)照《合同法》的相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)退房。
  
  從目前法律來講，退房條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指購房者與開發(fā)商在購房合同中約定可以退房的條件。如開發(fā)商延遲交房超過一定期限，小區(qū)規(guī)劃或配套設(shè)施不符合售樓廣告或售樓書所表達(dá)的內(nèi)容，在一定期限內(nèi)無法取得產(chǎn)權(quán)證等。
  
  根據(jù)《合同法》規(guī)定，既然雙方當(dāng)事人已約定好退房的具體條件，且購房者又有證據(jù)證明該條件成立，那么購房者就可以通知開發(fā)商解除合同。這種情況下，一旦業(yè)主起訴，即使開發(fā)商推諉，也會(huì)得到法院的支持。
  
  二、協(xié)商不成再訴訟
  
  建議業(yè)主，如果滿足合同約定的退房條件，**好還是先與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，這樣可以省去訴訟費(fèi)用。如果開發(fā)商提出的補(bǔ)償條件能使業(yè)主滿意，業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求，或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁。
  
  業(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會(huì)支持業(yè)主的退房要求。對(duì)于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請(qǐng)求，建議業(yè)主應(yīng)先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。
  
  通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過程相對(duì)較長。如業(yè)主發(fā)現(xiàn)墻體出現(xiàn)裂縫，可提出與開發(fā)商共同委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。若鑒定結(jié)果不會(huì)對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)構(gòu)成影響，并可以修復(fù)，法院將不予支持業(yè)主退房請(qǐng)求。但若鑒定后發(fā)現(xiàn)裂縫無法修復(fù)，法院則會(huì)支持業(yè)主的退房請(qǐng)求，同時(shí)會(huì)判鑒定費(fèi)和業(yè)主的裝修費(fèi)由開發(fā)商支付。
  
  三、索要違約金及相關(guān)稅費(fèi)
  
  除房屋全價(jià)款及相應(yīng)利息外，開發(fā)商還須賠付業(yè)主前期支出的費(fèi)用。在索要違約金方面，如果是開發(fā)商違約導(dǎo)致退房，雙方也在合同里約定了違約金，那么開發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價(jià)款及相應(yīng)的利息外，還包括業(yè)主前期已支出的一些費(fèi)用，如印花稅、購房契稅、交易手續(xù)費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、登記費(fèi)、利息損失、購房代理費(fèi)及律師費(fèi)等，這些都算入消費(fèi)者實(shí)際損失范圍內(nèi)，由開發(fā)商補(bǔ)償。
  
  在退房款方面，采用一次性付款的購房者可直接要求開發(fā)商退還自己所付款項(xiàng)及相應(yīng)利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對(duì)復(fù)雜些。
  
  實(shí)踐中，都是發(fā)展商將應(yīng)退購房款分成兩部分，屬于買家**款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款并終止與購房人的借款合同。此外，開發(fā)商還應(yīng)支付購房人**款利息。即從**款交付日到開發(fā)商歸還日該筆**款的利息收入。
  
  若購房人按揭貸款已進(jìn)入月供階段，開發(fā)商同樣應(yīng)歸還購房人月供及利息支出。若購房者要求退房時(shí)，已居住了一段時(shí)間，這期間產(chǎn)生的折舊費(fèi)應(yīng)由業(yè)主補(bǔ)償。在退房中若責(zé)任方為開發(fā)商，購房者可不對(duì)房屋折舊進(jìn)行補(bǔ)償，若是購房者的責(zé)任，開發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費(fèi)。
  
  四、按照以下程序辦理退房
  
  首先購房人通過掛號(hào)信、傳真或電話（**好是以書面的方式）向開發(fā)商發(fā)出退房通知。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。
  
  然后督促開發(fā)商在提出退房要求后15日內(nèi)負(fù)責(zé)辦理購房人與貸款銀行解除或終止合同的全部手續(xù)，再督促開發(fā)商將全部購房款返還給購房人，并辦理停止向公積金管理機(jī)構(gòu)或貸款銀行還款的手續(xù)。至此，消費(fèi)者與銀行解除借款合同，而在開發(fā)商退回全部房款后，購房人與開發(fā)商的買賣合同也意味著得以解除。
  
  此外，在購房者辦理按揭貸款時(shí)，銀行一般都會(huì)要求買家為其購房上保險(xiǎn)，保險(xiǎn)受益人為貸款銀行，所以**后一步就是解除借款合同后再辦理保險(xiǎn)退保手續(xù)等。

  查看全文↓ 2019-07-12 11:39:56
• 144****0463

  一、從我國現(xiàn)有法律、法規(guī)等規(guī)定來看，購房者可以退房的法定理由
  
  (一) 出賣人未告知買受人而將房屋抵押給第三人；
  
  根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條第1項(xiàng)之規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同；
  
  如果開發(fā)商在商品房買賣合同訂立后“告知”了買受人，即開發(fā)商履行了通知義務(wù)(無論買受人是否同意)，然后又將該房屋抵押給第三人，購房者能否請(qǐng)求解除合同呢？根據(jù)該條款之規(guī)定，顯然不能。
  
  如此看來，此條款形同虛設(shè)，立法目的無法實(shí)現(xiàn)。其實(shí)，筆者認(rèn)為，此條款完全違反了我國法律的有關(guān)規(guī)定。因?yàn)樵谏唐贩抠I賣合同訂立后，雖然法律規(guī)定購房者在辦理了房產(chǎn)證后，房屋的所有權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移，但是在商品房買賣合同訂立后，如果雙方無特殊約定，那么合同就已經(jīng)生效，開發(fā)商就不能對(duì)該房屋行使處分權(quán)(包括抵押、出售、贈(zèng)與等)。因此，在商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商將該房屋抵押給第三人不僅僅需要履行“告知”的義務(wù)，而關(guān)鍵是必須經(jīng)過買受人同意才合法。否則，對(duì)購房者的合法權(quán)益無法得到保護(hù)。
  
  (二) 一房兩賣；
  
  根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條第2項(xiàng)之規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同；
  
  因?yàn)榉课葙I賣屬于不動(dòng)產(chǎn)買賣，而根據(jù)民法原理，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法為登記，這就使開發(fā)商在已售商品房的價(jià)格出現(xiàn)大幅上漲時(shí)有條件“一房兩賣”，以牟取更多的利潤。
  
  另外，如果開發(fā)商與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購房者無法取得房屋，購房者可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)開發(fā)商與第三人訂立的商品房買賣合同無效。
  
  (三) 商品房預(yù)售許可證存在欺詐；
  
  根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第1項(xiàng)之規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，買受人可以請(qǐng)求解除合同；
  
  根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商在預(yù)售商品房前必須取得商品房預(yù)售許可證，否則不得預(yù)售商品房。
  
  (四) 出賣人故意隱瞞所售房屋存在抵押的事實(shí)；
  
  根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第2項(xiàng)之規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，買受人可以請(qǐng)求解除合同；
  
  (五) 出賣人故意隱瞞所售房屋已出售事實(shí)；
  
  根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第3項(xiàng)之規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，買受人可以請(qǐng)求解除合同；
  
  (六) 出賣人故意隱瞞所售房屋為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；
  
  根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第3項(xiàng)之規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，買受人可以請(qǐng)求解除合同；
  
  (七) 房屋存在質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用；
  
  根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條之規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?br/>
  (八) 遲延交付房屋超過法定期限；
  
  根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條之規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外?！保?br/>
  (九) 遲延辦理房產(chǎn)證超過法定期限；
  
  根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第19條之規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?br/>
  《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！?br/>
  由于開發(fā)商的原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權(quán)登記一般是指以下原因：開發(fā)商未交齊土地出讓金，導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目的大產(chǎn)權(quán)辦理不下來；開發(fā)商為了籌措資金，將開發(fā)的項(xiàng)目抵押給銀行，以取得貸款，在未還清銀行貸款之前，開發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)證押在銀行，不能辦理過戶手續(xù)等。上述原因造成購房者不能使購房者拿到產(chǎn)權(quán)證，超過法定時(shí)間購房人可以退房。
  
  (十) 擔(dān)保貸款合同不能訂立；
  
  根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條之規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”；
  
  (十一) 所售房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格；
  
  根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第32條之規(guī)定：“商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”
  
  同時(shí)，《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條也規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?br/>
  (十二) 房屋的產(chǎn)權(quán)面積與合同約定面積誤差比絕對(duì)值超出3%；

  查看全文↓ 2019-07-12 11:39:47
• 142****6974

  從目前的法律規(guī)定與法院審判實(shí)踐來看，可以退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指購房者與開發(fā)商在購房合同中約定可以退房的條件。如房產(chǎn)商延遲交房超過一定期限，購房人可以要求退房。另外，購房者也可在合同中約定如小區(qū)規(guī)劃或配套設(shè)施不符合售樓廣告或售樓書、房屋交付后在一定期限內(nèi)無法取得產(chǎn)權(quán)證等退房條件。根據(jù)《合同法》規(guī)定的基本原則，雙方當(dāng)事人約定了退房的具體條件，且購房者又能證明該條件成立，若購房者在與開發(fā)商協(xié)商難以達(dá)成共識(shí)時(shí)，起訴至法院要求退房，一般會(huì)得到支持。法定條件則是根據(jù)法律規(guī)定，購房者可以退房的條件，綜合起來主要包括以下幾項(xiàng)：
  1、購房合同無效。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同無效的直接結(jié)果是因合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予返還，具體到購房合同上就是購房者退還房屋，而開發(fā)商退還房款。從實(shí)踐來看，造成購房合同無效的常見情形有： 1）開發(fā)商無權(quán)處分該房產(chǎn)。主要有開發(fā)商未取得預(yù)售許可，房屋為共有財(cái)產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權(quán)人書面同意的，該房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議，司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權(quán)利等情形。 2）開發(fā)商存在欺詐情形。雖然時(shí)有購房者以此項(xiàng)理由請(qǐng)求退房，但實(shí)際中法院支持的并不多，主要是購房者對(duì)開發(fā)商存在欺詐故意與欺詐事實(shí)舉證困難所致。要防止此種情形的出現(xiàn)，購房者應(yīng)盡量要求開發(fā)商將其每一項(xiàng)承諾落實(shí)為文字并予以簽字認(rèn)可。
  2、套型誤差導(dǎo)致退房。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十九條的規(guī)定，按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致時(shí)，或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對(duì)此未約定處理方式的，購房人可以退房。
  3、面積誤差導(dǎo)致退房。即合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差達(dá)到一定比例。若合同中未約定具體的比例，按照有關(guān)規(guī)定，誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，購房人有權(quán)退房。
  4、變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)導(dǎo)致退房。已預(yù)售的商品房，開發(fā)商應(yīng)在變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形之日起一定時(shí)間內(nèi)書面通知購房者，購房者在接到通知后可選擇是否退房。若開發(fā)商未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知的，購房者有權(quán)要求退房。
  5、質(zhì)量不合格導(dǎo)致退房。商品房交付使用后，買房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房者有權(quán)退房

  查看全文↓ 2019-07-12 11:39:36
• 153****7882

  法定條件則是根據(jù)法律規(guī)定，購房者可以退房的條件，綜合起來主要包括以下幾項(xiàng)：
  （一）購房合同無效
  合同無效的直接結(jié)果是因合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予返還，具體到購房合同上就是購房者退還房屋，而開發(fā)商退還房款。從實(shí)踐來看，造成購房合同無效的常見情形有：
  1、開發(fā)商無權(quán)處分該房產(chǎn)
  主要有開發(fā)商未取得預(yù)售許可，房屋為共有財(cái)產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權(quán)人書面同意的，該房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議，司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權(quán)利等情形。
  2、開發(fā)商存在欺詐情形
  雖然時(shí)有購房者以此項(xiàng)理由請(qǐng)求退房，但實(shí)際中法院支持的并不多，主要是購房者對(duì)開發(fā)商存在欺詐故意與欺詐事實(shí)舉證困難所致。要防止此種情形的出現(xiàn)，購房者應(yīng)盡量要求開發(fā)商將其每一項(xiàng)承諾落實(shí)為文字并予以簽字認(rèn)可。
  （二）套型誤差導(dǎo)致退房
  根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十九條的規(guī)定，按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致時(shí)，或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對(duì)此未約定處理方式的，購房人可以退房。
  （三）面積誤差導(dǎo)致退房
  即合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差達(dá)到一定比例。若合同中未約定具體的比例，按照有關(guān)規(guī)定，誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，購房人有權(quán)退房。

  查看全文↓ 2019-07-12 11:39:25

相關(guān)問題

• 問 ??怎樣才能讓開發(fā)商退房?開發(fā)商必須退房條件有哪些?
  答

  一、是否符合退房條件如在購房合同中已約定退房事宜，可依協(xié)議行事；也可對(duì)照《合同法》的相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)退房。從目前法律來講，退房條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指購房者與開發(fā)商在購房合同中約定可以退房的條件。如開發(fā)商延遲交房超過一定期限，小區(qū)規(guī)劃或配套設(shè)施不符合售樓廣告或售樓書所表達(dá)的內(nèi)容，在一定期限內(nèi)無法取得產(chǎn)權(quán)證等。根據(jù)《合同法》規(guī)定，既然雙方當(dāng)事人已約定好退房的具體條件，且購房者又有證據(jù)證明該條件成立，那么購房者就可以通知開發(fā)商解除合同。這種情況下，一旦業(yè)主起訴，即使開發(fā)商推諉，也會(huì)得到法院的支持。二、協(xié)商不成再訴訟建議業(yè)主，如果滿足合同約定的退房條件，**好還是先與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，這樣可以省去訴訟費(fèi)用。如果開發(fā)商提出的補(bǔ)償條件能使業(yè)主滿意，業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求，或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁。業(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會(huì)支持業(yè)主的退房要求。對(duì)于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請(qǐng)求，建議業(yè)主應(yīng)先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過程相對(duì)較長。如業(yè)主發(fā)現(xiàn)墻體出現(xiàn)裂縫，可提出與開發(fā)商共同委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。若鑒定結(jié)果不會(huì)對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)構(gòu)成影響，并可以修復(fù)，法院將不予支持業(yè)主退房請(qǐng)求。但若鑒定后發(fā)現(xiàn)裂縫無法修復(fù)，法院則會(huì)支持業(yè)主的退房請(qǐng)求，同時(shí)會(huì)判鑒定費(fèi)和業(yè)主的裝修費(fèi)由開發(fā)商支付。三、索要違約金及相關(guān)稅費(fèi)除房屋全價(jià)款及相應(yīng)利息外，開發(fā)商還須賠付業(yè)主前期支出的費(fèi)用。在索要違約金方面，如果是開發(fā)商違約導(dǎo)致退房，雙方也在合同里約定了違約金，那么開發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價(jià)款及相應(yīng)的利息外，還包括業(yè)主前期已支出的一些費(fèi)用，如印花稅、購房契稅、交易手續(xù)費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、登記費(fèi)、利息損失、購房代理費(fèi)及律師費(fèi)等，這些都算入消費(fèi)者實(shí)際損失范圍內(nèi)，由開發(fā)商補(bǔ)償。在退房款方面，采用一次性付款的購房者可直接要求開發(fā)商退還自己所付款項(xiàng)及相應(yīng)利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對(duì)復(fù)雜些。實(shí)踐中，都是發(fā)展商將應(yīng)退購房款分成兩部分，屬于買家**款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款并終止與購房人的借款合同。此外，開發(fā)商還應(yīng)支付購房人**款利息。即從**款交付日到開發(fā)商歸還日該筆**款的利息收入。若購房人按揭貸款已進(jìn)入月供階段，開發(fā)商同樣應(yīng)歸還購房人月供及利息支出。若購房者要求退房時(shí)，已居住了一段時(shí)間，這期間產(chǎn)生的折舊費(fèi)應(yīng)由業(yè)主補(bǔ)償。在退房中若責(zé)任方為開發(fā)商，購房者可不對(duì)房屋折舊進(jìn)行補(bǔ)償，若是購房者的責(zé)任，開發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費(fèi)。四、按照以下程序辦理退房首先購房人通過掛號(hào)信、傳真或電話（**好是以書面的方式）向開發(fā)商發(fā)出退房通知。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。然后督促開發(fā)商在提出退房要求后15日內(nèi)負(fù)責(zé)辦理購房人與貸款銀行解除或終止合同的全部手續(xù)，再督促開發(fā)商將全部購房款返還給購房人，并辦理停止向公積金管理機(jī)構(gòu)或貸款銀行還款的手續(xù)。至此，消費(fèi)者與銀行解除借款合同，而在開發(fā)商退回全部房款后，購房人與開發(fā)商的買賣合同也意味著得以解除。此外，在購房者辦理按揭貸款時(shí)，銀行一般都會(huì)要求買家為其購房上保險(xiǎn)，保險(xiǎn)受益人為貸款銀行，所以**后一步就是解除借款合同后再辦理保險(xiǎn)退保手續(xù)等。

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• 問 ??開發(fā)商違約可以退房嗎?怎樣才能讓開發(fā)商退房?
  答

  開發(fā)商違約，購房者能夠要求退房嗎？從法律的角度講，購房者因開發(fā)商違約而退房的問題屬于合同解除行為?！逗贤ā分械牡诰攀龡l規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同?！逗贤ā返诰攀臈l規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。因此，開發(fā)商違約時(shí)，如果滿足以下條件之一的，則購房者可以退房：1、開發(fā)商和購房者協(xié)商后都同意退房；2、商品房買賣合同里規(guī)定了退房的條件，開發(fā)商的違約行為符合該條件；3、開發(fā)商的違約行為構(gòu)成了《合同法》第九十四條規(guī)定的情形。退房的流程第1步：購房人通過掛號(hào)信、傳真或電話向開發(fā)商發(fā)出退房通知。第2步：督促開發(fā)商在提出退房要求后15日內(nèi)負(fù)責(zé)辦理購房人與貸款銀行解除或終止合同全部手續(xù)。第三步：督促開發(fā)商將全部購房款返還給購房人。退房注意事項(xiàng)1、保險(xiǎn)退保手續(xù)不要忘在購房者辦理按揭貸款時(shí)，銀行一般都會(huì)要求買家為其購房上保險(xiǎn)，根據(jù)《保險(xiǎn)法》相關(guān)規(guī)定，投保人要求解除合同的，保險(xiǎn)人可收取自保險(xiǎn)責(zé)任開始之日起到合同解除之日止期間的保險(xiǎn)費(fèi)，剩余部分退還投保人。2、違約金就高不就低根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，違約金不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失全部的，差額部分由開發(fā)商繼續(xù)賠償。如違約金高于實(shí)際損失，開發(fā)商則直接按違約金來賠償。3、定金雙倍退還根據(jù)《合同法》第116條，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或定金條款，不可同時(shí)適用。若是購房人的原因?qū)е峦朔?，開發(fā)商有權(quán)不退還定金；但若是開發(fā)商的責(zé)任，購房者可獲得雙倍賠償．

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• 問 ??怎樣才能讓開發(fā)商退房？哪些情況下開發(fā)商才肯退房？
  答

  1、開發(fā)商延遲交房，購房者怎么辦？開發(fā)商逾期交房屬于違約違法行為，按照法律規(guī)定，購房者可以按照個(gè)人需求情況、開發(fā)商補(bǔ)救情況進(jìn)行要房或退房選擇。開發(fā)商推遲交房，購房者該怎么辦？①繼續(xù)要房，讓開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。一般情況下，如果開發(fā)商盡快辦證件、辦手續(xù)，盡快使房屋滿足交付條件、確保將來能夠辦理房屋權(quán)屬證書，購房者可以選擇要房。繼續(xù)要房的購房者可以繼續(xù)履行合同規(guī)定，追究開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任或要求賠償損失；②退房。如果開發(fā)商繼續(xù)推遲交房時(shí)間或者購房者不想再要這套房子，購房者可以用開發(fā)商未辦理預(yù)售許可證等手續(xù)為由，要求解除合同或確認(rèn)合同無效。如果合同被解除或確認(rèn)無效，開發(fā)商應(yīng)返還購房者已付購房款、利息并賠償損失；如果購房者認(rèn)為開發(fā)商的行為構(gòu)成欺詐，可要求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。2、開發(fā)商延遲辦證，購房者怎么辦？按照法律規(guī)定，商品房買賣從簽訂商品房買賣合同之日起（預(yù)售房為交房之日起）90天內(nèi)完成辦證，否則屬于開發(fā)商違約。如果購房者因開發(fā)商原因拿不到房產(chǎn)證，可以追究開發(fā)商逾期辦證的違約責(zé)任。開發(fā)商延遲辦證后，購房者該怎么辦？①合同約定逾期辦證違約金：依合同規(guī)定進(jìn)行違約補(bǔ)償；②合同未約定延遲辦證違約責(zé)任和損失數(shù)額難以確定：購房者根據(jù)已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)，索要逾期辦證違約金補(bǔ)償。3、買房：什么情況下可以要求退房?一般情況下，逾期交房超過一定期限，購房者可以要求退房；房屋質(zhì)量不符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)，不能修復(fù)或經(jīng)修復(fù)仍不能達(dá)到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，購房者可以要求退房；由于開發(fā)商的過錯(cuò)，購房者不能依約取得房屋所有權(quán)證書的時(shí)候，購房者可以要求退房。另外，在《中華人民共和國合同法》中，對(duì)商品房買賣退房情形進(jìn)行規(guī)定，滿足以下情況之一，購房者可以要求解除購房合同：①因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;②在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);③當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;④當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;⑤法律規(guī)定或者購房人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿購房人不行使的；法律沒有規(guī)定或者購房人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的。⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的房產(chǎn)交易。

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• 問 ??怎樣才能讓開發(fā)商退房?請(qǐng)問退房的流程是怎么樣的?
  答

  業(yè)主起訴退房要辦的程序1、購房者提出退房要求購房者應(yīng)通過信件方式向開發(fā)商提出退房要求，如果因開發(fā)商的責(zé)任導(dǎo)致退房，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)退房造成的所有經(jīng)濟(jì)損失。如果因購房者貸款申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)，或者雙方對(duì)付款方式不能協(xié)商一致等原因退房，開發(fā)商無需承擔(dān)責(zé)任。2、15個(gè)工作日內(nèi)辦好退款手續(xù)購房者提出退房后，開發(fā)商應(yīng)該在15個(gè)工作日內(nèi)退還全部房款，并終止合同。在相關(guān)手續(xù)或者文件尚未簽訂前，開發(fā)商應(yīng)替購房者想銀行支付每月支付的本金和利息。3、超過15日開發(fā)商應(yīng)支付違約金如果開發(fā)商在購房者提出退房申請(qǐng)后的15個(gè)工作日內(nèi)沒有辦好相應(yīng)的退款手續(xù)，自第16日起至購房者取得全部房款之日，開發(fā)商應(yīng)每天向購房者支付總房款千分之一的違約金。

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• 問 ??怎樣讓開發(fā)商退房?退房流程有哪些?
  答

  業(yè)主起訴退房要辦的程序1、購房者提出退房要求購房者應(yīng)通過信件方式向開發(fā)商提出退房要求，如果因開發(fā)商的責(zé)任導(dǎo)致退房，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)退房造成的所有經(jīng)濟(jì)損失。如果因購房者貸款申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)，或者雙方對(duì)付款方式不能協(xié)商一致等原因退房，開發(fā)商無需承擔(dān)責(zé)任。2、15個(gè)工作日內(nèi)辦好退款手續(xù)購房者提出退房后，開發(fā)商應(yīng)該在15個(gè)工作日內(nèi)退還全部房款，并終止合同。在相關(guān)手續(xù)或者文件尚未簽訂前，開發(fā)商應(yīng)替購房者想銀行支付每月支付的本金和利息。3、超過15日開發(fā)商應(yīng)支付違約金如果開發(fā)商在購房者提出退房申請(qǐng)后的15個(gè)工作日內(nèi)沒有辦好相應(yīng)的退款手續(xù)，自第16日起至購房者取得全部房款之日，開發(fā)商應(yīng)每天向購房者支付總房款千分之一的違約金。

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