??商業(yè)用地變更為商住用地怎樣補(bǔ)交出讓金？應(yīng)該怎么查詢呢？

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• 147****8161

  首先，根據(jù)《土地管理法》，我國的土地有“三大類”：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。土地性質(zhì)主要是指這其中的建設(shè)用地分類，一般在進(jìn)行土地登記時(shí)，《國有土地使用證》用途一欄中都會(huì)登記商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公等分類，這就是土地性質(zhì)；土地出讓金指的是各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價(jià)款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款，這一部分價(jià)款并不是土地的全部價(jià)格，不同地區(qū)土地出讓金收取的比例并不一樣。
  其次，土地性質(zhì)和土地出讓金有著密切的聯(lián)系。不同性質(zhì)的用地有不同的土地使用年限和土地收益?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓的**高年限按下類用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年?！蓖恋厥褂媚晗拗苯佑绊懼恋厥找婺昶诘拈L短；另一方面，不同性質(zhì)的用地土地收益也不一樣。一般情況下，商業(yè)用途的土地收益**大，住宅其次，工業(yè)**低，所以同樣面積、相似條件、不同性質(zhì)的土地，收益的不同使得所繳納的土地出讓金也不一樣。

  查看全文↓ 2019-07-10 11:00:37
• 154****3633

  土地性質(zhì)是不能隨意更改的，以取得土地時(shí)的設(shè)計(jì)規(guī)劃用途為準(zhǔn)，再者不管是商業(yè)用地還商住用地都是交過出讓金的。

  查看全文↓ 2019-07-10 11:00:28
• 148****3054

  你這是屬于要改變土地用途性質(zhì)，的確需要改變該副土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)要去當(dāng)?shù)氐膰了k理，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，如果在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，也要經(jīng)過城市規(guī)劃局容易才行，

  查看全文↓ 2019-07-10 11:00:19
• 147****8175

  經(jīng)過規(guī)劃部門審查，市政府同意的前提下，需要補(bǔ)交土地出讓金改變用地性質(zhì)，價(jià)格與此地塊價(jià)格有關(guān)，沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，各個(gè)地市也不同，

  查看全文↓ 2019-07-10 11:00:13

相關(guān)問題

• 問 ??商業(yè)用地變更為商住用地怎樣補(bǔ)交出讓金
  答

  關(guān)于法律依據(jù)你去搜下補(bǔ)繳土地出讓金，應(yīng)該就有，但是如果土地性質(zhì)變了，你規(guī)劃條件就變了，容積率肯定得增加，增加的話就按照核定增加面積*現(xiàn)在評估時(shí)點(diǎn)的原規(guī)劃、新嘩姬糕肯蕹廄革詢宮墨規(guī)劃條件下的樓面單價(jià)、和原成交價(jià)格按評估時(shí)點(diǎn)進(jìn)行期日修正后的價(jià)格，三者取高值補(bǔ)交。這是大原則，具體的操作方式，各個(gè)地方還不一樣的

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• 問 ??商業(yè)用地變更商住用地出讓金怎么算？
  答

  土地出讓就是各個(gè)地方的級別政府因?yàn)橥恋氐氖褂脵?quán)利所需要收到一次性收到的出讓價(jià)款，也是每個(gè)地方的政府部門收入資金的一個(gè)重要來源。而在房地產(chǎn)主要開發(fā)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)活動(dòng)中，憑借著因?yàn)殚_發(fā)商在爭取拿地時(shí)候是有需要繳納土地的出讓金，比如說是二類經(jīng)濟(jì)適用房或者是已經(jīng)購買的公房，但是要在上市前所需要繳納（補(bǔ)交）土地的適用金。首先現(xiàn)在要了解什么是土地出讓金，土地出讓金的全名是國有土地的使用權(quán)出讓金。（1）由于各個(gè)級別層的政府土地相關(guān)部門的使用權(quán)讓出去給其他人使用，也要按照規(guī)定提出向接受讓出去的一方用來收取土地，價(jià)格是按照收取土地的規(guī)則向受讓人收取的土地全部計(jì)算的；（2）當(dāng)土地的可使用期期滿，土地的使用者是需要向相關(guān)的土地管理部門續(xù)期土地出讓價(jià)款的；（3）按照規(guī)定是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，要對已經(jīng)購買的公房市民在上市前是需要補(bǔ)交土地的給出相應(yīng)的出讓金額的。那么土地出讓金是怎么計(jì)算的呢，首先開發(fā)商的拿地過程中是需要去繳納土地出讓金，按照規(guī)定某個(gè)某個(gè)地方的政府出讓是有一定的年限，而這些建筑物的使用期限包括：住宅用地為七十年，工業(yè)用地為50年，商業(yè)用地為40年，然后再把以上提及到的土地使用權(quán)再分給開發(fā)商，然后再由開發(fā)商再一次性把在一定的期限內(nèi)繳納完全部需要繳納的土地出讓金。然后是關(guān)于土地出讓的方式是，對于在住宅方面，住宅方面包括住宅的項(xiàng)目，以及采用招標(biāo)和拍賣，掛牌，協(xié)議等出讓的方式

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• 問 ??商業(yè)用地改住宅怎樣補(bǔ)交出讓金
  答

  對于依法經(jīng)土地出讓方和規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)同意改變土地使用條件的，適用《國土資源部關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2010〕204號(hào)）的有關(guān)規(guī)定：“經(jīng)依法批準(zhǔn)調(diào)整容積率的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)調(diào)整時(shí)的土地市場樓面地價(jià)核定應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款。”

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• 問 ??商業(yè)用地改住宅怎樣補(bǔ)交出讓金？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  　1、前提條件：必須符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)，需要土地部門的領(lǐng)導(dǎo)簽字意見?！　?、如果符合城市規(guī)劃可以改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，按照現(xiàn)行土地出讓辦法的規(guī)定，其出讓應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式公開進(jìn)行，工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進(jìn)行買賣。但有一個(gè)問題就是，把土地拿出去拍拍掛如何保證我們還能拿的到呢?到時(shí)候又是很多家公司競爭怎么辦?學(xué)學(xué)人家高手吧，碧桂園能做的到的(書上可沒寫教你如何拿地哦)!如果用途的變更符合城市規(guī)劃，按政策只要按市場價(jià)格補(bǔ)交差價(jià)就可以了，這是一個(gè)基本的原則(如果不想交差價(jià)，那就另當(dāng)別論了)?！　〉牵趯?shí)際操作中，不同的地方政府對這一原則的理解程度和政策執(zhí)行方式都不盡相同，比如規(guī)定對這類土地必須進(jìn)入市場公開交易(招拍掛)，又如只要按經(jīng)認(rèn)可的市場評估價(jià)格補(bǔ)交清出讓金即可進(jìn)入市場等等。歸總起來，這些操作的差別實(shí)際上可以理解為“應(yīng)補(bǔ)交的市場價(jià)”如何實(shí)現(xiàn)的問題，政策對此并沒有規(guī)定得很具體，地方如何操作就有了很大的靈活性，也就是說如果地方在執(zhí)行上頭的政策時(shí)可以采取更為嚴(yán)格的措施，比如“必須招拍掛”等等。但是“必須招拍掛”需要有一定的前提，那就是土地使用權(quán)的取得方式，如果是以出讓方式取得的工業(yè)用地，由于使用權(quán)已經(jīng)被買斷，因此強(qiáng)制性要求“招拍掛”的做法不妥當(dāng)，有違物權(quán)的基本準(zhǔn)則;但如果是劃撥用地，那政府就完全有權(quán)利要求進(jìn)入有形市場公開交易?！　∷痉ń忉專骸秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》(國辦發(fā)[2003]70號(hào))第四點(diǎn)中的部分原文：“協(xié)議出讓的土地改變?yōu)榻?jīng)營性用地的，必須先經(jīng)城市規(guī)劃部門同意，由國土資源行政主管部門統(tǒng)一招標(biāo)拍賣掛牌出讓?！薄　?、通常的做法可由工業(yè)用地使用人與所在區(qū)縣的土地管理部門聯(lián)系，由土地的收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)年度收購儲(chǔ)備計(jì)劃安排收儲(chǔ)?！　∷痉ń忉專骸冻擎?zhèn)國有土地使用地價(jià)是不一樣的。二是政府收回協(xié)議出讓的工業(yè)用地使用權(quán)，重新以招拍掛方式出讓的做法缺少法律依據(jù)。鐘還認(rèn)為，協(xié)議出讓是法律明確的一種出讓方式，現(xiàn)使用者是以合法方式獲取的工業(yè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)，政府在土地收購儲(chǔ)備時(shí)應(yīng)避免強(qiáng)收強(qiáng)賣。

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• 問 出讓得的教育用地可以變更為商業(yè)用地嗎？
  答

  你的審批方式說的2點(diǎn)，都必須經(jīng)過。1、先去國土部門的收購?fù)恋靥幨?，你的土地首先要被收?chǔ)，然后才能土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變。2、教育用地用途轉(zhuǎn)變成經(jīng)營性土地，你必須去規(guī)劃部門對接，控規(guī)上面是否對你的土地做了調(diào)整，如果還是教育用地，就很麻煩了，還是要找規(guī)劃部門繼續(xù)對接。如果已經(jīng)是住宅用地，就是走國土部門的程序。3、經(jīng)營性用地必須通過招標(biāo)，拍賣或掛牌方式出讓。除非這塊地你是協(xié)議出讓，就可以不用走招標(biāo)、掛牌或出讓的程序。

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