??住宅房可以改成商業(yè)用房嗎？如何轉(zhuǎn)？

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• 144****1779

  民用住宅不可以轉(zhuǎn)成商業(yè)用房。
  
  根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十七條規(guī)定：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
  
  根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
  
  根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十四條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進一步證明的，登記機構(gòu)可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。

  查看全文↓ 2019-07-06 22:18:34
• 158****7034

  民用住宅是不可以轉(zhuǎn)成商業(yè)用房的，除非遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
  樓房外墻屬于共用部分，全體業(yè)主對整棟樓外墻享有共有權(quán)，依照我國《物業(yè)管理條例》第五十五條規(guī)定：利用物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)公司的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
  住房性質(zhì)改變的條件和司法解釋
  
  1、“有利害關(guān)系的業(yè)主”的認定及將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的前提
  
  物權(quán)法第七十七條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
  
  2009年**高人民法院通過的《**高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條對“有利害關(guān)系的業(yè)主”進行了解釋，即業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。
  
  2、業(yè)主對建筑物共有部分的權(quán)利
  
  根據(jù)物權(quán)法及《**高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的專有部分是具有構(gòu)造上的獨立性或利用上的獨立性或能夠登記為特定業(yè)主所有權(quán)的客體的房屋、車位、攤位等特定空間，而建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分則包括除屬于城鎮(zhèn)公共道路、公共的或明示屬于個人的綠地以外的道路、綠地，建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分等公共場所、公用設(shè)施等。
  
  根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分享有所有權(quán)，有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但對于建筑物專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。同時，即使業(yè)主對其專有部分行使權(quán)利，也不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
  
  物權(quán)法第三十五條規(guī)定，妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請求排除妨害或者消除危險;上述相關(guān)司法解釋也規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害，消除危險，恢復(fù)原狀或者賠償損失的。

  查看全文↓ 2019-07-06 22:18:29
• 148****9296

  　《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！北緱l是關(guān)于住改商的原則規(guī)定，從本條規(guī)定可以得出以下幾個結(jié)論：
  　　1、原則上，業(yè)主不可以將住宅用房改為商業(yè)用房。如果相關(guān)法律、法規(guī)或小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約明確規(guī)定，業(yè)主不能將住宅改為商業(yè)用房的，則業(yè)主絕不可以改變房屋用途。業(yè)主是房屋的所有權(quán)人，根據(jù)民法通則規(guī)定，業(yè)主有權(quán)對其房屋進行占有、使用、收益、處分，但由于建筑物構(gòu)造上的一體性，業(yè)主在行使權(quán)利時不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)利?！段餀?quán)法》第七十一條規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
  　　2、住改商不是絕對的，在遵守法律、法規(guī)及業(yè)主管理規(guī)約的前提下，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，可以住改商。
  　?、僮「纳滩坏眠`反法律、法規(guī)及管理規(guī)約的禁止性規(guī)定。如不得從事法律、法規(guī)禁止的經(jīng)營行為，《娛樂場所管理條例》第七條規(guī)定：“娛樂場所不得設(shè)在下列地點：（一）居民樓、博物館、圖書館和被核定為文物保護單位的建筑物內(nèi)；（二）居民住宅區(qū)和**、醫(yī)院、機關(guān)周圍”；《互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)營業(yè)場所管理條例》第九條規(guī)定：“居民住宅樓（院）內(nèi)不得設(shè)立互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)營業(yè)場所。”業(yè)主在住改商過程中進行的裝修行為也不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定，《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條規(guī)定：“住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為：（一）未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；（三）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；（四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；（五）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。”第六條規(guī)定：“裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準，不得有下列行為：（一）搭建建筑物、構(gòu)筑物；（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；（三）拆改供暖管道和設(shè)施；（四）拆改燃氣管道和設(shè)施?！?br/>　?、谧「纳瘫仨毥?jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。《**高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（征求意見稿）第八條規(guī)定：“因其他業(yè)主將住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房或者辦公用房等經(jīng)營性用房，致使其正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業(yè)主，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十七條所稱‘有利害關(guān)系的業(yè)主’?！?因此，“有利害關(guān)系的業(yè)主”是指正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業(yè)主。這里，有利害關(guān)系的業(yè)主并不是一個固定的范圍，不同的經(jīng)營行為涉及到的業(yè)主的范圍是不同的，如一樓開便利店只影響到左鄰右舍及其正對樓上業(yè)主的權(quán)益，而開飯店由于會產(chǎn)生油煙則影響的業(yè)主就會比較多，因此，只要該業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境受到影響，其就是有利害關(guān)系的業(yè)主?！段餀?quán)法》賦予有利害關(guān)系的業(yè)主以事前否決權(quán)，即如果有利害關(guān)系的業(yè)主其中之一不同意住改商的，業(yè)主則不可以住改商。
  　?、蹣I(yè)主將住宅用房改變?yōu)樯虡I(yè)用房的，應(yīng)當告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有義務(wù)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定對物業(yè)進行管理，其對物業(yè)的結(jié)構(gòu)、功能、使用等情況的全面了解是完成這一義務(wù)的前提，因此，業(yè)主應(yīng)將其房屋使用情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
  　　3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和有利害關(guān)系業(yè)主的監(jiān)督權(quán)?！侗本┦芯幼⌒^(qū)物業(yè)管理辦法》第十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人或使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當勸阻、制止并向有關(guān)行政管理機關(guān)報告，并有權(quán)要求其恢復(fù)原狀、賠償損失：（二）擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，損毀設(shè)施、設(shè)備及其他有危及房屋安全行為的；” 《**高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（征求意見稿）第九條規(guī)定：“業(yè)主未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害或者恢復(fù)原狀的，應(yīng)予支持。造成損害的，并應(yīng)負賠償責(zé)任。業(yè)主實施其他違反專有部分用途的行為，參照前款規(guī)定處理?！钡谑畻l規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)經(jīng)營性用房的業(yè)主或者占有使用人從事經(jīng)營活動，嚴重影響其他業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧，受到損害的業(yè)主請求排除妨害的，應(yīng)予支持。造成損害的，并應(yīng)負賠償責(zé)任?！?/span>

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• 問 ??住宅房可以改成商業(yè)用房嗎？怎么轉(zhuǎn)？
  答

  　《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。”本條是關(guān)于住改商的原則規(guī)定，從本條規(guī)定可以得出以下幾個結(jié)論：　　1、原則上，業(yè)主不可以將住宅用房改為商業(yè)用房。如果相關(guān)法律、法規(guī)或小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約明確規(guī)定，業(yè)主不能將住宅改為商業(yè)用房的，則業(yè)主絕不可以改變房屋用途。業(yè)主是房屋的所有權(quán)人，根據(jù)民法通則規(guī)定，業(yè)主有權(quán)對其房屋進行占有、使用、收益、處分，但由于建筑物構(gòu)造上的一體性，業(yè)主在行使權(quán)利時不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)利?！段餀?quán)法》第七十一條規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。　　2、住改商不是絕對的，在遵守法律、法規(guī)及業(yè)主管理規(guī)約的前提下，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，可以住改商。　?、僮「纳滩坏眠`反法律、法規(guī)及管理規(guī)約的禁止性規(guī)定。如不得從事法律、法規(guī)禁止的經(jīng)營行為，《娛樂場所管理條例》第七條規(guī)定：“娛樂場所不得設(shè)在下列地點：（一）居民樓、博物館、圖書館和被核定為文物保護單位的建筑物內(nèi)；（二）居民住宅區(qū)和**、醫(yī)院、機關(guān)周圍”；《互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)營業(yè)場所管理條例》第九條規(guī)定：“居民住宅樓（院）內(nèi)不得設(shè)立互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)營業(yè)場所?！睒I(yè)主在住改商過程中進行的裝修行為也不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定，《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條規(guī)定：“住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為：（一）未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；（三）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；（四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；（五）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為?！钡诹鶙l規(guī)定：“裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準，不得有下列行為：（一）搭建建筑物、構(gòu)筑物；（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；（三）拆改供暖管道和設(shè)施；（四）拆改燃氣管道和設(shè)施。”　?、谧「纳瘫仨毥?jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！?*高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（征求意見稿）第八條規(guī)定：“因其他業(yè)主將住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房或者辦公用房等經(jīng)營性用房，致使其正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業(yè)主，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十七條所稱‘有利害關(guān)系的業(yè)主’?！?因此，“有利害關(guān)系的業(yè)主”是指正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業(yè)主。這里，有利害關(guān)系的業(yè)主并不是一個固定的范圍，不同的經(jīng)營行為涉及到的業(yè)主的范圍是不同的，如一樓開便利店只影響到左鄰右舍及其正對樓上業(yè)主的權(quán)益，而開飯店由于會產(chǎn)生油煙則影響的業(yè)主就會比較多，因此，只要該業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境受到影響，其就是有利害關(guān)系的業(yè)主。《物權(quán)法》賦予有利害關(guān)系的業(yè)主以事前否決權(quán)，即如果有利害關(guān)系的業(yè)主其中之一不同意住改商的，業(yè)主則不可以住改商?！　、蹣I(yè)主將住宅用房改變?yōu)樯虡I(yè)用房的，應(yīng)當告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有義務(wù)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定對物業(yè)進行管理，其對物業(yè)的結(jié)構(gòu)、功能、使用等情況的全面了解是完成這一義務(wù)的前提，因此，業(yè)主應(yīng)將其房屋使用情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！　?、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和有利害關(guān)系業(yè)主的監(jiān)督權(quán)?！侗本┦芯幼⌒^(qū)物業(yè)管理辦法》第十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人或使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當勸阻、制止并向有關(guān)行政管理機關(guān)報告，并有權(quán)要求其恢復(fù)原狀、賠償損失：（二）擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，損毀設(shè)施、設(shè)備及其他有危及房屋安全行為的；” 《**高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（征求意見稿）第九條規(guī)定：“業(yè)主未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害或者恢復(fù)原狀的，應(yīng)予支持。造成損害的，并應(yīng)負賠償責(zé)任。業(yè)主實施其他違反專有部分用途的行為，參照前款規(guī)定處理?！钡谑畻l規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)經(jīng)營性用房的業(yè)主或者占有使用人從事經(jīng)營活動，嚴重影響其他業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧，受到損害的業(yè)主請求排除妨害的，應(yīng)予支持。造成損害的，并應(yīng)負賠償責(zé)任?！?/p> 全部3個回答>

• 問 住宅房可以改成商業(yè)用房嗎？
  答

  第七十七條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。本條是關(guān)于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的規(guī)定。將住宅改變?yōu)椴惋?、娛樂等?jīng)營性用房，帶來許多弊端。例如，造成來往小區(qū)人員過多，外來人員雜且亂，干擾業(yè)主的正常生活，造成小區(qū)車位、電梯、水、電等公共設(shè)施使用的緊張，造成樓板的承重力過大，增加了小區(qū)不安全、不安定的因素，危害性大。另一方面，將住宅大量改為經(jīng)營性用房，用于商業(yè)目的，也會造成國家稅費的大量流失。因此，物權(quán)法頒布前已有法規(guī)、規(guī)章對此作了規(guī)定，例如《物業(yè)管理條例》第50條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由、№主依法辦理有關(guān)手續(xù)。作為規(guī)范業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的物權(quán)法，本條明確規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。據(jù)此業(yè)主不得隨意改變住宅的居住用途，是業(yè)主應(yīng)當遵守的**基本準則，也是業(yè)主必須承擔的一項基本義務(wù)。如果業(yè)主確實因生活需要，如因下崗無收入來源，生活困難，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，必須遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定。例如要辦理相應(yīng)的審批手續(xù)，要符合國家衛(wèi)生、環(huán)境保護要求等。在遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約定的前提下，還必須征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意。這兩個條件必須同時具備，才可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，二者缺一不可。何為有利害關(guān)系的業(yè)主?因改變住宅為經(jīng)營性用房的用途不同，影響的范圍、程度不同，要具體情況具體分析。

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• 問 ??住宅房可以改成商業(yè)用房嗎?哪位清楚？
  答

  民用住宅不可以轉(zhuǎn)成商業(yè)用房。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十七條規(guī)定：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十四條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進一步證明的，登記機構(gòu)可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。

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• 問 ??住宅房可以改成商業(yè)用房嗎?誰知道？
  答

  　　一般情況是不可以的。一、土地性質(zhì)不一樣，商業(yè)用地使用年限４０年，住宅７０年。要改肯定要補交土地出讓金。二、如果規(guī)劃是單獨的商業(yè)，要從控規(guī)改起，再改詳規(guī)?！　∪绻巧套』旌嫌玫?，一定要滿足住宅的日照要求（大寒日連續(xù)日照１～２小時），才有可能改住宅。（因為商業(yè)在規(guī)劃時是不用考慮采光日照的） 　　現(xiàn)在要改規(guī)劃，都要公示，有的甚至要相關(guān)老百姓簽字同意，老百姓沒意見才可能。

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• 問 ??產(chǎn)權(quán)證上營業(yè)房改成住宅房可以嗎?商業(yè)能改成住宅嗎?
  答

  《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。”本條是關(guān)于住改商的原則規(guī)定，從本條規(guī)定可以得出以下幾個結(jié)論：　　1、原則上，業(yè)主不可以將住宅用房改為商業(yè)用房。如果相關(guān)法律、法規(guī)或小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約明確規(guī)定，業(yè)主不能將住宅改為商業(yè)用房的，則業(yè)主絕不可以改變房屋用途。業(yè)主是房屋的所有權(quán)人，根據(jù)民法通則規(guī)定，業(yè)主有權(quán)對其房屋進行占有、使用、收益、處分，但由于建筑物構(gòu)造上的一體性，業(yè)主在行使權(quán)利時不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)利。《物權(quán)法》第七十一條規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益?！　?、住改商不是絕對的，在遵守法律、法規(guī)及業(yè)主管理規(guī)約的前提下，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，可以住改商?！　、僮「纳滩坏眠`反法律、法規(guī)及管理規(guī)約的禁止性規(guī)定。如不得從事法律、法規(guī)禁止的經(jīng)營行為，《娛樂場所管理條例》第七條規(guī)定：“娛樂場所不得設(shè)在下列地點：（一）居民樓、博物館、圖書館和被核定為文物保護單位的建筑物內(nèi)；（二）居民住宅區(qū)和**、醫(yī)院、機關(guān)周圍”；《互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)營業(yè)場所管理條例》第九條規(guī)定：“居民住宅樓（院）內(nèi)不得設(shè)立互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)營業(yè)場所?！睒I(yè)主在住改商過程中進行的裝修行為也不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定，《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條規(guī)定：“住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為：（一）未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；（三）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；（四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；（五）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。”第六條規(guī)定：“裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準，不得有下列行為：（一）搭建建筑物、構(gòu)筑物；（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；（三）拆改供暖管道和設(shè)施；（四）拆改燃氣管道和設(shè)施。”　?、谧「纳瘫仨毥?jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。《**高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（征求意見稿）第八條規(guī)定：“因其他業(yè)主將住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房或者辦公用房等經(jīng)營性用房，致使其正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業(yè)主，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十七條所稱‘有利害關(guān)系的業(yè)主’?！?因此，“有利害關(guān)系的業(yè)主”是指正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業(yè)主。這里，有利害關(guān)系的業(yè)主并不是一個固定的范圍，不同的經(jīng)營行為涉及到的業(yè)主的范圍是不同的，如一樓開便利店只影響到左鄰右舍及其正對樓上業(yè)主的權(quán)益，而開飯店由于會產(chǎn)生油煙則影響的業(yè)主就會比較多，因此，只要該業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境受到影響，其就是有利害關(guān)系的業(yè)主?！段餀?quán)法》賦予有利害關(guān)系的業(yè)主以事前否決權(quán)，即如果有利害關(guān)系的業(yè)主其中之一不同意住改商的，業(yè)主則不可以住改商。　?、蹣I(yè)主將住宅用房改變?yōu)樯虡I(yè)用房的，應(yīng)當告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有義務(wù)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定對物業(yè)進行管理，其對物業(yè)的結(jié)構(gòu)、功能、使用等情況的全面了解是完成這一義務(wù)的前提，因此，業(yè)主應(yīng)將其房屋使用情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。　　3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和有利害關(guān)系業(yè)主的監(jiān)督權(quán)?！侗本┦芯幼⌒^(qū)物業(yè)管理辦法》第十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人或使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當勸阻、制止并向有關(guān)行政管理機關(guān)報告，并有權(quán)要求其恢復(fù)原狀、賠償損失：（二）擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，損毀設(shè)施、設(shè)備及其他有危及房屋安全行為的；” 《**高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（征求意見稿）第九條規(guī)定：“業(yè)主未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害或者恢復(fù)原狀的，應(yīng)予支持。造成損害的，并應(yīng)負賠償責(zé)任。業(yè)主實施其他違反專有部分用途的行為，參照前款規(guī)定處理?！钡谑畻l規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)經(jīng)營性用房的業(yè)主或者占有使用人從事經(jīng)營活動，嚴重影響其他業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧，受到損害的業(yè)主請求排除妨害的，應(yīng)予支持。造成損害的，并應(yīng)負賠償責(zé)任?！?/p> 全部3個回答>