??現(xiàn)房銷售貸款為什么要預告登記？應該怎么查詢呢？

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• 148****6262

  在我國商品房預售過程中，開發(fā)房商與預購人簽訂了商品房預售合同之后，預購房屋的購房者就享有了房屋購買的債權(quán)，但實際上房屋仍由開發(fā)商占有。開發(fā)商雖然負有在約定的時間轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務，但當房屋價格不斷上漲的情況下，開發(fā)商很有可能將房屋賣給第三人，即出現(xiàn)一房多賣的情況。
  為保護購房人的利益，保證商品房交易安全，維護商品房交易秩序，《**高人民法院關于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第27條規(guī)定：“預售商品房合同簽訂后，預購方尚未取得房屋所有權(quán)證之前，預售方未經(jīng)預購方同意，又就同一預售商品房與他人簽訂預售合同的，應認定后一預售合同無效；如后一合同的預購方已取得房屋所有權(quán)證的，可認定后一合同有效，但預售方給前一合同的預購方造成損失的，應承擔相應的民事責任?！?/span>

  查看全文↓ 2019-06-29 14:42:31
• 135****6358

  ：預購商品房貸款抵押的概念 預購商品房，也稱“樓花”，是指尚未竣工交付的商品房，是一種特殊的期貨。預購商品房貸款抵押是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
  因此辦理預購商品房抵押貸款就要辦理預抵押登記。這里面主要體現(xiàn)了購房者和銀行之間的債權(quán)債務關系，是對銀行債權(quán)的一種保證。預告登記預告登記指當事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)時，為了限制債務人處分該不動產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。
  如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押因此看來不能的。
  只有沒建成的房子才行

  查看全文↓ 2019-06-29 14:42:24
• 153****6757

  商品房竣工后，開發(fā)企業(yè)隨即辦理了初始登記，但某甲并未及時前來辦理該房屋的轉(zhuǎn)移登記。時隔半年以后，開發(fā)企業(yè)和某乙前來申請該房屋的轉(zhuǎn)移登記。我單位發(fā)現(xiàn)該處房屋已設有預告登記，便告知當事人該房屋原來已經(jīng)辦理過預購商品房預告登記，在這一預告登記注銷或失效前，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，不能為某乙辦理商品房的轉(zhuǎn)移登記。但開發(fā)企業(yè)認為，《物權(quán)法》第二十條第二款已規(guī)定了“預告登記后……自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效”。這一房屋在開發(fā)企業(yè)辦理了初始登記以后，便具備了能夠進行不動產(chǎn)登記的條件，而某甲在半年多的時間內(nèi)未申請該房屋的轉(zhuǎn)移登記，預告登記已經(jīng)依法失效。因此堅持要求我單位為某乙辦理轉(zhuǎn)移登記。
  金紹達：預告登記是對預告登記的義務人行使權(quán)利的一種限制，倘若長期處于這種限制狀態(tài)，會損害預告登記義務人的利益。因此，《物權(quán)法》規(guī)定了“自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效”。
  能夠進行不動產(chǎn)登記(本登記)的條件應包括兩個方面，一是客觀上具備了辦理本登記的條件，二是預告登記的義務人是否配合預告登記的權(quán)利人辦理本登記。是否具備了辦理本登記的客觀條件，不同類型的預告登記有所不同：
  1．預購商品房預告登記，是開發(fā)企業(yè)(賣方)已完成了初始登記；2．預購商品房抵押的預告登記，是預告登記的義務人(購買商品房的業(yè)主)完成了商品房的轉(zhuǎn)移登記；3．現(xiàn)房的轉(zhuǎn)讓和抵押本來從房屋轉(zhuǎn)讓合同或抵押合同簽訂之日起就可以辦理轉(zhuǎn)移登記或抵押登記，只是由于當事人自己的原因，一時無法或不打算立即辦理轉(zhuǎn)移登記或抵押登記，這才需要以預告登記來保障將來實現(xiàn)物權(quán)。因此，如果當事人在協(xié)議上約定某一天作為能夠進行不動產(chǎn)登記之日，則應從協(xié)議所約定的一天起算。如果沒有對此進行約定，則起算時間就是物權(quán)協(xié)議簽訂之日。

  查看全文↓ 2019-06-29 14:42:17
• 142****5341

  預告登記手續(xù)是房屋產(chǎn)權(quán)主管部門對于房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的預登記手續(xù)，當然是抓緊辦理為好了。這是對自己的一種保障

  查看全文↓ 2019-06-29 14:42:08

相關問題

• 問 ??現(xiàn)房銷售貸款為什么要預告登記
  答

  《物權(quán)法》第二十條第二款規(guī)定：“預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效?！边@里規(guī)定了預告登記失效的幾種情形：所謂“債權(quán)消滅”是指，當事人之間的債權(quán)債務關系終止的情形，如買受人在購買現(xiàn)房且辦理了預告登記之后又與出賣人協(xié)商終止合同；再如，因出賣人交付的房屋不符合合同約定的條件構(gòu)成嚴重違約，買受人解除買賣合同，要求出賣人承擔違約責任，此時由于買賣合同已經(jīng)解除，作為預告登記的基礎法律關系喪失了，自然預告登記也應失效。按照《物權(quán)法》第二十條第二款的規(guī)定，預告登記后，債權(quán)消滅的，預告登記失效。但是，由于債權(quán)是當事人之間的合同產(chǎn)生的，不具有公開性，房屋登記機構(gòu)難以知悉當事人之間的債權(quán)是否失效，因此我們認為，在預告登記后，如果債權(quán)消滅的，當事人應當持債權(quán)失效的證明文件（如當事人解除買賣合同或抵押合同的書面協(xié)議、法院解除合同的生效判決或仲裁機構(gòu)生效的裁決）到房屋登記機構(gòu)申請注銷房屋預告登記。因此，《辦法》本條第二款規(guī)定的，預告登記后，債權(quán)消滅，當事人申請房屋登記的，房屋登記機構(gòu)應當按照預告登記事項辦理相應的登記是指，房屋登記機構(gòu)必須依據(jù)當事人的申請辦理預告登記的注銷登記。預告登記注銷后，再撤銷商品房買賣合同備案手續(xù)，這時在房屋登記機構(gòu)就沒有你的房屋產(chǎn)權(quán)的所有信息，再行購房按首套辦理，還可以享受優(yōu)惠政策。

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• 問 ?? 買期房如何預告登記？應該怎么查詢呢？
  答

  在商品房成為現(xiàn)房之前，屬于期房階段，此時的房子不能出房產(chǎn)證，只有預告登記證明。如果要辦貸款，就需要用此房屋作抵押登記手續(xù)，房管局會給抵押權(quán)人（一般是銀行）一張抵押物的憑證，就是抵押權(quán)預告登記證明，用以證明此房屋是抵押給抵押權(quán)人的。

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• 問 ??為什么要現(xiàn)房銷售
  答

  《商品房預售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。其主管機關是市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權(quán)證書。購房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗房地產(chǎn)商的《工程驗收證》。 按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，房產(chǎn)商將有關資料送到國土局申請，批準后方可預售樓花（現(xiàn)樓不需此證）。商品房預售許可證不同于商品房銷售許可證，不能將兩者混淆起來，商品房銷售許可證與商品房預售許可證的區(qū)別在于各自取得的條件不同，主要表現(xiàn)在：商品房（現(xiàn)房）銷售許可證的取得必須符合下列條件：1、開發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；2、取得土地使用權(quán)證書和使用土地批準文件；3、持有建設工程規(guī)劃許可證和建設工程開工許可證；4、已通過竣工驗收；5、供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或已確定進度和交付日期；6、物業(yè)管理方案已落實。買現(xiàn)房的好處在于可以比較清楚地了解房屋的現(xiàn)狀，可以盡快取得房地產(chǎn)權(quán)利證書等。

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• 問 現(xiàn)在期房出售都會進行預告登記，那么現(xiàn)房呢？現(xiàn)房有預告登記的嗎？
  答

  不是很清楚

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• 問 ??為什么要現(xiàn)房銷售？誰知道呢？
  答

  一、購房糾紛少、風險小一般而言，從購買期房到交付入住，消費者往往要等待一年甚至幾年的時間，個中變數(shù)和消耗的時間成本往往給購房者帶來巨大的壓力?，F(xiàn)房、準現(xiàn)房周邊建設一般都比較到位，生活設施基本都已經(jīng)成形，所以價位上也呈現(xiàn)出相對穩(wěn)定的狀態(tài)，也便于對比周邊價位和環(huán)境進行考慮。二、眼見為實，規(guī)避爛尾樓準現(xiàn)房的優(yōu)勢很明顯，看得見、摸得著，能切身考察樓盤的真實情況，給人以一種安全感，購房者可讓置業(yè)顧問帶著自己實地考察，進屋檢查房子的質(zhì)量，觀察屋子的 整體現(xiàn)狀甚至體會小區(qū)物業(yè)的服務。比如戶型，光是看紙面上的戶型圖或者參觀樣板房，很容易被誤導，**后交房的時候也容易產(chǎn)生巨大的落差。購買現(xiàn)房則更容易 掌握房屋的空間結(jié)構(gòu)。三、小區(qū)周邊環(huán)境易勘察、了解有的項目在銷售時以周邊各類商業(yè)、教育、交通資源為賣點，但項目交付之后，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，規(guī)劃并非如開發(fā)商之前所承諾的。呈現(xiàn)在沙盤和規(guī)劃圖上的配套，未必能夠全貌實現(xiàn)?，F(xiàn)房、準現(xiàn)房就不同了，你可以考察所買的小區(qū)的配套是否合適。四、配套已成熟，未來增值可期對于購房者來說，房屋內(nèi)部的空間布局往往是**大的考量因素，但是平時看房型圖，缺少空間體驗，在**后交房的時候也容易產(chǎn)生巨大的落差。購買現(xiàn)房不但可以排除樣板房帶來的過度效果預計，也可以避免對戶型圖的過分信任，更有利于對房屋空間結(jié)構(gòu)進行把握。五、買得早不如買得巧對于開發(fā)商來說，房型的推出往往講究好壞參半的手法，先抑后揚的手段也常常出現(xiàn)，為了保證后期銷售的順利進行，許多開發(fā)商都喜歡將好房等放在較后的階段推出。對于那些比較追求居住質(zhì)量的置業(yè)者來說，有時候不妨將腳步放緩，看準了好房再下手。

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