??什么是住宅底商?住宅底商的優(yōu)缺點有哪些?

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• 142****0927

  一、什么是住宅底商？
  
  住宅底商一般是指住宅的第1層、第2層。1般住宅尤其是高層住宅的第1層、第2層銷售都較為難題，其價位也較其他層位低，開發(fā)商通過轉向做底商，價格可以賣患上更好，同時小區(qū)的商業(yè)配套也患上以解決。
  
  住宅底商建筑情勢上表現(xiàn)為依附于住宅樓的特色，整個樓的1層、2層或者/以及地下層的用處為商業(yè)，樓上建筑的用處為棲身。為了確保棲身、商業(yè)運營兩種功能的有效性，開發(fā)商會通過公道計劃設計對于居民以及底商的消費者以及經營者進行獨立引導，出入口獨立開來，以保證樓上居民的糊口盡量少遭到底商的影響。
  
  二、住宅底商和商鋪的區(qū)別
  
  住宅底層商鋪,指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。
  
  住宅底商屬于“公共建筑”，不屬于公攤面積，以出租或出售荻利為目的, 由開發(fā)商或業(yè)主自行經營；而商業(yè)配套設施，屬于“配套公共建筑”，根據(jù)小區(qū)規(guī)劃的要求而建，服務于小區(qū)，在住宅銷售時作為公攤的一部分，在建成后移交有關部門進行經營管理，沒有獨立的產權。由于二者在稅費和經營運作模式方面完全不同，投資者只能對住宅底商進行直接投資。
  
  兩種屬性的產權是正常的,只要是商鋪產權40年**50%起,樓上住宅產權70年首套**30%起。

  查看全文↓ 2019-06-27 21:18:52
• 148****2821

  著建筑分類越來越精細化，住宅底商進入大多數(shù)小區(qū)的視線。住宅底商是什么？在住宅中起到什么作用呢？住宅底商一般是指住宅的第一層、第二層。一般住宅特別是高層住宅的第一層、第二層銷售都較為困難，其價位也較其他層位低，開發(fā)商通過轉向做底商，價格可以賣得更好，同時小區(qū)的商業(yè)配套也得以解決。
  住宅底商建筑形式上表現(xiàn)為依附于住宅樓的特點，整個樓的一層、二層或/和地下層的用途為商業(yè)，樓上建筑的用途為居住。為了確保居住、商業(yè)運營兩種功能的有效性，開發(fā)商會通過合理規(guī)劃設計對居民和底商的消費者和經營者進行獨立引導，出入口獨立開來，以保證樓上居民的生活盡可能少受到底商的影響。
  住宅底商可以按照服務區(qū)間及市場理念來劃分：
  1、按照服務區(qū)間劃分
  按照服務區(qū)間的區(qū)別，可以將住宅底商分為服務于內部和服務于外部兩種。有些住宅底商主要的客戶對象是住宅社區(qū)里面的居民，而其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區(qū)里面。對于大型的住宅社區(qū)，底商主要以社區(qū)內部居民為服務對象。在功能設定上要結合小區(qū)業(yè)主的消費檔次、消費需求、消費心理、生活習慣而設定。這樣的店鋪，投資少，風險不大，資金回籠也較快。對于服務于小區(qū)外部的商鋪，則應考慮周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、街區(qū)功能來確定商鋪功能。這樣的商鋪應位于交通便利，商業(yè)氣氛濃郁的地區(qū)，店鋪面積不宜過小(**好在1000平方米以上)，主要有大型超市、各種專賣店、大型百貨商場等。
  2、按照市場理念劃分隨著越來越多的住宅項目進行住宅底商的開發(fā)，房地產開發(fā)商逐漸意識到住宅底商具有很大的市場潛力，但不同項目的競爭將成為今后住宅底商市場的主旋律，住宅底商項目市場運做將對住宅底商項目的成功發(fā)揮重要作用。鑒于以上原因，下面按照住宅底商項目的市場理念對住宅底商進行分類。按照住宅底商市場運做的特點，我們將住宅底商分為概念型住宅底商、潛力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三種類型。下面，分別對它們加以介紹。

  查看全文↓ 2019-06-27 21:18:31
• 154****6103

  住宅底商建筑形式上表現(xiàn)為依附于住宅樓的特點，整個樓的一層、二層或/和地下層的用途為商業(yè)，樓上建筑的用途為居住。為了確保居住、商業(yè)運營兩種功能的有效性，開發(fā)商會通過合理規(guī)劃設計對居民和底商的消費者和經營者進行獨立引導，出入口獨立開來，以保證樓上居民的生活盡可能少受到底商的影響。
  需要指出的是，如果規(guī)劃設計不夠合理，住宅底商會一定程度影響住宅的銷售。
  另外，住宅底商的規(guī)模要恰當控制，當規(guī)模超過2萬平方米以后，開發(fā)商必須對該商業(yè)房地產項目的市場環(huán)境做必要的調查和研究，不能一概用底商的簡單概念去確定項目定位、規(guī)模、市場策略等，否則項目會面臨開發(fā)困境。

  查看全文↓ 2019-06-27 21:18:26

相關問題

• 問 什么叫住宅底商?這種住宅下面的商鋪有哪些優(yōu)缺點?
  答

  著建筑分類越來越精細化，住宅底商進入大多數(shù)小區(qū)的視線。住宅底商是什么？在住宅中起到什么作用呢？住宅底商一般是指住宅的第一層、第二層。一般住宅特別是高層住宅的第一層、第二層銷售都較為困難，其價位也較其他層位低，開發(fā)商通過轉向做底商，價格可以賣得更好，同時小區(qū)的商業(yè)配套也得以解決。住宅底商建筑形式上表現(xiàn)為依附于住宅樓的特點，整個樓的一層、二層或/和地下層的用途為商業(yè)，樓上建筑的用途為居住。為了確保居住、商業(yè)運營兩種功能的有效性，開發(fā)商會通過合理規(guī)劃設計對居民和底商的消費者和經營者進行獨立引導，出入口獨立開來，以保證樓上居民的生活盡可能少受到底商的影響。住宅底商可以按照服務區(qū)間及市場理念來劃分：1、按照服務區(qū)間劃分按照服務區(qū)間的區(qū)別，可以將住宅底商分為服務于內部和服務于外部兩種。有些住宅底商主要的客戶對象是住宅社區(qū)里面的居民，而其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區(qū)里面。對于大型的住宅社區(qū)，底商主要以社區(qū)內部居民為服務對象。在功能設定上要結合小區(qū)業(yè)主的消費檔次、消費需求、消費心理、生活習慣而設定。這樣的店鋪，投資少，風險不大，資金回籠也較快。對于服務于小區(qū)外部的商鋪，則應考慮周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、街區(qū)功能來確定商鋪功能。這樣的商鋪應位于交通便利，商業(yè)氣氛濃郁的地區(qū)，店鋪面積不宜過小(**好在1000平方米以上)，主要有大型超市、各種專賣店、大型百貨商場等。2、按照市場理念劃分隨著越來越多的住宅項目進行住宅底商的開發(fā)，房地產開發(fā)商逐漸意識到住宅底商具有很大的市場潛力，但不同項目的競爭將成為今后住宅底商市場的主旋律，住宅底商項目市場運做將對住宅底商項目的成功發(fā)揮重要作用。鑒于以上原因，下面按照住宅底商項目的市場理念對住宅底商進行分類。按照住宅底商市場運做的特點，我們將住宅底商分為概念型住宅底商、潛力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三種類型。下面，分別對它們加以介紹。1)概念型住宅底商概念型住宅底商，指開發(fā)商在開發(fā)過程中，注重突出項目的概念和主題包裝。從以“歐式商業(yè)步行街”概念炒作成功的“現(xiàn)代城”、“歐陸經典”，到“珠江駿景”，再到“老番街”，住宅底商一改過去純粹的配套服務功能。不過，為底商做主題包裝只是第一步，后期對主題概念的實施和控制更加重要。新穎的主題包裝無疑為項目增色不少，但決不應是開發(fā)商的制勝法寶。2)潛力型住宅底商潛力型住宅底商，指具有巨大市場潛力的住宅底商項目。相對于借助炒作概念而走俏市場的概念型住宅底商項目而言，某些住宅底商無需炒作卻也熱銷。原因主要是巨大的市場潛力使此類項目被眾多投資者所看好。如位于亞運村的“風林綠洲”，由于與奧運村及奧運會場館預留地毗鄰，人氣凝聚力強大，近幾年內的市場潛力不容忽視，是難得的投資寶地?！皾摿π汀弊≌咨坦倘磺熬皬V闊，但同時也存在風險，無論投資者自營、出租，還是轉手出售，所面臨的**大問題將是“時間”問題，也就是商戶通常說的“養(yǎng)店鋪的時間”。因此，投資者要正確評估自身承受能力，在核算回報率時應充分考慮時間因素。3)商圈型住宅底商商圈型住宅底商，指已經形成一定的商業(yè)氛圍，擁有大量的、穩(wěn)定的消費群體的住宅底商項目。憑借有利位置，抓住市場需求點，部分住宅底商項目盡管價格不菲但仍能創(chuàng)造佳績。商圈型住宅底商周邊的商業(yè)已形成一定氣候，投資風險相對小，回報率高。不過，需要指出的是，成熟商圈內的住宅底商，雖然位置和人氣占有絕對優(yōu)勢，但是，投資商鋪的其他條件(如：樓層、格局、層高、廣告位、硬件設施等)也十分重要。比如北京科技會展中心，其首層店鋪的出租效果很好，雖然發(fā)展商也采取了如加修直通三層的手扶滾梯，將過街天橋與二層直接相連等措施吸引客流，但仍難彌補二層、三層在設計上的缺陷，部分店鋪仍有空置現(xiàn)象。**需要指出的是，商圈型住宅底商的價值**收益空間往往被縮小，而且如果商鋪投資者不謹慎的話，很可能以過高價位購買商鋪，**終被高位“套牢”

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• 問 什么是住宅底商?住宅底商和商鋪的區(qū)別有哪些?
  答

  住宅商鋪和商鋪的區(qū)別:住宅商鋪,指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。住宅商鋪屬于“公共建筑”，不屬于公攤面積，以出租或出售荻利為目的, 由開發(fā)商或業(yè)主自行經營；而商業(yè)配套設施，屬于“配套公共建筑”，根據(jù)小區(qū)規(guī)劃的要求而建，服務于小區(qū)，在住宅銷售時作為公攤的一部分，在建成后移交有關部門進行經營管理，沒有獨立的產權。由于二者在稅費和經營運作模式方面完全不同，投資者只能對住宅底商進行直接投資。一棟樓有兩種屬性的產權是正常的,只要是商鋪產權40年**50%起,樓上住宅產權70年首套**30%起

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• 問 ??什么是住宅底商?住宅底商產權年限是多少?
  答

  一、商鋪產權年限到底是40年還是50年？根據(jù)有關法律規(guī)定，我國的土地使用年限，根據(jù)使用性質的不同，商業(yè)用地為40年，綜合用地為50年，住宅用地為70年。其中，土地為劃撥用地的，其使用年限沒有限制。人們一般都認為，商鋪的使用年限也就只有40年，但事實上并非如此。目前市場上買賣的商鋪，由于土地性質的不同其使用年限有所不同。純商鋪的土地使用權期限是40年，商住綜合的是50年。你所問的情況要看取得的證件上對你樓下商鋪的用途性質是怎么定義的，如果是純商就是40年，綜合50年，如果也是規(guī)劃為住宅那就是70年，不過其性質不是商鋪了。二、商鋪和住宅產權年限是否一致？問題：房子是商住兩用類型的，一層是商鋪，上面是住宅。住宅的產權為70年，那么是否商鋪的產權也是70呢？回答：70年產權從嚴格意義上來講是錯誤的，房屋所有權沒有期限限制，只有出讓的國有土地使用權才有期限限制，“70年產權”指的土地使用權是70年。房地產商開發(fā)商品房都是通過土地使用權出讓的方式取得土地使用權的，是要支付相應的土地使用權出讓金的。土地使用權出讓，是國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。我們國家土地使用權出讓**高年限按下列用途確定：1、居住用地70年；2、工業(yè)用地50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；5、綜合或者其他用地50年。根據(jù)土地出讓年限的規(guī)定，商業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂用地**高使用年限40年;綜合用地**高使用年限50年。因此，純商鋪作為商業(yè)用地，其土地使用權**高年限為40年，綜合商鋪的土地使用權年限則為50年。

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• 問 什么是住宅底商
  答

  一、什么是住宅底商？住宅底商一般是指住宅的第1層、第2層。1般住宅尤其是高層住宅的第1層、第2層銷售都較為難題，其價位也較其他層位低，開發(fā)商通過轉向做底商，價格可以賣患上更好，同時小區(qū)的商業(yè)配套也患上以解決。住宅底商建筑情勢上表現(xiàn)為依附于住宅樓的特色，整個樓的1層、2層或者/以及地下層的用處為商業(yè)，樓上建筑的用處為棲身。為了確保棲身、商業(yè)運營兩種功能的有效性，開發(fā)商會通過公道計劃設計對于居民以及底商的消費者以及經營者進行獨立引導，出入口獨立開來，以保證樓上居民的糊口盡量少遭到底商的影響。二、住宅底商和商鋪的區(qū)別住宅底層商鋪,指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。住宅底商屬于“公共建筑”，不屬于公攤面積，以出租或出售荻利為目的, 由開發(fā)商或業(yè)主自行經營；而商業(yè)配套設施，屬于“配套公共建筑”，根據(jù)小區(qū)規(guī)劃的要求而建，服務于小區(qū)，在住宅銷售時作為公攤的一部分，在建成后移交有關部門進行經營管理，沒有獨立的產權。由于二者在稅費和經營運作模式方面完全不同，投資者只能對住宅底商進行直接投資。兩種屬性的產權是正常的,只要是商鋪產權40年**50%起,樓上住宅產權70年首套**30%起。

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• 問 ??住宅底商產權多少年?住宅底商和商鋪有哪些區(qū)別?
  答

  顧名思義，“底商”，乃底層之“商鋪”也。眾所周知，一個住宅項目尤其是高層、大體量的樓盤銷售中，那些處于第一、二層的低層住宅單元，由于存在采光差、私密性不高、隔音弱以及潮濕和蚊蟲多其它先天毛病，總是無人問津，因此，低層的一向是**為考驗銷售智慧的事情。近年來，一種通過對住宅低層資源進行重新配置而將低層住宅轉向商用的開發(fā)模式，被稱之為“底商”。開發(fā)商通過變更手續(xù)，使住宅化身綜合用地，實際上，“底商”已經成為地產業(yè)約定成俗的用語。隨著用地性質的變化，原先作為公攤的低層自然而然變性為“公共建筑”，擔綱了更重要的角色?！暗咨獭钡某霈F(xiàn)，一方面可以“變廢為寶”改，讓住宅低層的老大難銷售問題有望迎刃而解，真正實現(xiàn)了開發(fā)商的利益**大化;另一方面，通過對“底商”的操作，使得住宅和商業(yè)這兩個不同的業(yè)態(tài)在功能上得到互補，既增加了小區(qū)的商業(yè)配套設施，還部分化解了商業(yè)布局不完善導致的服務供需不平衡造成的矛盾。作為可操作性很強的方式，“底商”正日益受到熱捧，所以，噱頭炒作也好，全新模式也罷，“底商”的是非功過終究會大白于天下，讓我們共同拭目以待。二、“商鋪”(“單獨一層的商鋪”)為滿足政府對商業(yè)配套7%的要求，這部分“商鋪”由于體量適中、位置好、需求旺，銷售情況很好，符合大部分開發(fā)商對商業(yè)開發(fā)的需求?！吧啼仭焙汀暗咨獭彪m然都是低層建筑，但二者存在明顯的區(qū)別：首先，位置上，“底商”處于小區(qū)紅線之內，而“商鋪”的位置，則大部分出在直接面向市政道路的沿街部位;其次，“商鋪”作為區(qū)域商業(yè)配套項目，是通過可研論證，而早在項目的規(guī)劃階段就已經明確的了，其建設目的和用地性質始終是一致的;第三，“商鋪”的業(yè)態(tài)是原先就是固有存在的，而“底商”則是近年新興的一種模式，可以說只是變通，也可以是是是創(chuàng)新;**后，“商鋪”有獨立的空間，通常不與住宅相聯(lián)，而“底商”的先天性決定了和住宅有千絲萬縷的聯(lián)系，客觀上造成“底商”的自主性和靈活性不如“商鋪”。因此，在招商階段，“底商”就應該為多油煙，多噪音等的環(huán)境和糾紛問題找到切實可行的解決方案，只有這樣，“底商”才能**終實現(xiàn)其本來的良好愿望。

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