??購(gòu)房營(yíng)改增有什么影響？誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？

已有5個(gè)回答

• 138****1090

  “營(yíng)改增”主要對(duì)個(gè)人二手交易的稅收征管產(chǎn)生影響，此前營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、契稅等，都是地稅部門(mén)交稅;“營(yíng)改增”后，增值稅要在國(guó)稅部門(mén)交稅，對(duì)征管有影響。
  　　但是“營(yíng)改增”具體政策沒(méi)有出臺(tái)，還難以判斷個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)交易中稅負(fù)是否會(huì)變化。原來(lái)營(yíng)業(yè)稅是5%，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%。
  　　個(gè)人二手房交易中，需要交納營(yíng)業(yè)稅的住房，稅負(fù)是否變化還要看未來(lái)政策;但滿2年住房免征營(yíng)業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應(yīng)該會(huì)延續(xù)免征的優(yōu)惠政策。
  　　個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)若改成增值稅，則原來(lái)購(gòu)買(mǎi)住房繳納的增值稅，在該套住房賣(mài)出時(shí)，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。
  　　比如，某套住房房主購(gòu)入時(shí)是100萬(wàn)，繳納營(yíng)業(yè)稅5萬(wàn)元，1年后賣(mài)出(不適用免征營(yíng)業(yè)稅條件)200萬(wàn)元，買(mǎi)房方需要承擔(dān)10萬(wàn)營(yíng)業(yè)稅。
  　　在增值稅條件下，依據(jù)增值稅原理，若按常規(guī)辦法、僅對(duì)增值部分征稅，即對(duì)住房增值的100萬(wàn)元(現(xiàn)價(jià)200萬(wàn)-原價(jià)100萬(wàn)=增值100萬(wàn))征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬(wàn)元，稅負(fù)有所下調(diào);稅率若為11%，需繳納增值稅11萬(wàn)元，稅負(fù)有所上升。在增值稅條件下，若按簡(jiǎn)易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對(duì)現(xiàn)在住房出售價(jià)格200萬(wàn)元征稅，繳納增值稅6萬(wàn)元，稅負(fù)也是減輕的。
  　　不過(guò)，對(duì)于北上廣深滿2年(含2年)的非普通住房，現(xiàn)有政策為差額征稅，其實(shí)已經(jīng)借鑒了增值稅只對(duì)增值部分征稅的原理，營(yíng)改增的影響還要看未來(lái)具體政策。
  簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)買(mǎi)進(jìn)之后兩年再賣(mài)出都不存在營(yíng)業(yè)稅或增值稅，其實(shí)影響并不是很大，只是對(duì)于以后買(mǎi)房做證上面的價(jià)格需要慎重考慮一下
  

  查看全文↓ 2019-06-27 17:23:48
• 136****5533

  營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)有如下四點(diǎn)影響：
  1. 房地產(chǎn)營(yíng)改增有助于房企減輕稅負(fù)，相對(duì)應(yīng)企業(yè)的利潤(rùn)率也會(huì)因?yàn)槎愗?fù)的降低而提升，為正處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)提供了緩沖期;
  2. 營(yíng)改增將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，對(duì)于所有企業(yè)來(lái)講當(dāng)然是利好，尤其是當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購(gòu)置辦公樓時(shí)，購(gòu)置辦公樓的成本會(huì)降低，同時(shí)，由于企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，也會(huì)刺激企業(yè)購(gòu)置辦公樓改善辦公條件，這樣，可以有效去化寫(xiě)字樓庫(kù)存;
  3. 營(yíng)改增將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，不動(dòng)產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目大宗交易成本會(huì)降低，促使土地、項(xiàng)目收購(gòu)，加速房地產(chǎn)行業(yè)整合;
  4. 營(yíng)改增將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，企業(yè)作為逐利的主體，勢(shì)必會(huì)在基本面較好的城市投資購(gòu)房，促使北上廣深一線城市及其周邊經(jīng)濟(jì)基本面較好的城市（比如南京、蘇州、合肥、東莞、佛山、廊坊燕郊三河、保定等繼續(xù)向好，其他城市由于仍然有去庫(kù)存壓力，不會(huì)到市場(chǎng)基本面不好的城市投資。

  查看全文↓ 2019-06-27 17:23:43
• 141****9030

  營(yíng)改增是針對(duì)二手房交易的，對(duì)房產(chǎn)證沒(méi)滿兩年，不是唯一住房的，需要交現(xiàn)評(píng)估價(jià)減去原始購(gòu)買(mǎi)時(shí)的價(jià)格之間差額的5.6%的增值稅。你買(mǎi)一手房是沒(méi)有影響的房子
  

  查看全文↓ 2019-06-27 17:23:38
• 151****5956

  營(yíng)改增之后對(duì)出售滿5年的房產(chǎn)沒(méi)有影響。
  　　2016年5月1日起實(shí)行營(yíng)改增，取消營(yíng)業(yè)稅，開(kāi)始征收增值稅。新的稅費(fèi)政策規(guī)定是滿2年住房過(guò)戶免除5%增值稅。所以對(duì)滿五年的住房過(guò)戶沒(méi)任何影響。
  　　《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知 》規(guī)定：
  　　個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。
  　　上述政策只適用于除北、上、深、廣外的城市。
  
  　　而針對(duì)北、上、深、廣的政策是：個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。

  查看全文↓ 2019-06-27 17:23:32
• 133****3698

  非普通住房稅負(fù)也將降低
  從市場(chǎng)情況看,此次營(yíng)改增后購(gòu)房者稅負(fù)會(huì)降低,是個(gè)利好消息。根據(jù)鏈家網(wǎng)統(tǒng)計(jì),春節(jié)后濟(jì)南市場(chǎng)二手房成交持續(xù)活躍,3月1-16日房產(chǎn)中介帶看量比2月14-29日上漲40.2%；成交單量比2月14-29日上漲16%；二手房買(mǎi)賣(mài)成交均價(jià)比2月14-29日上漲0.04%；二手房買(mǎi)賣(mài)掛牌均價(jià)比2月14-29日上漲6%；說(shuō)明業(yè)主對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期普遍提高,市場(chǎng)供需兩旺。
  但是,值得注意的是,畢竟?jié)鲜袌?chǎng)購(gòu)房需求是以剛需和改善為主,雖然交易量會(huì)上升,單實(shí)際成交價(jià)并未出現(xiàn)很大變化。羅貴洋認(rèn)為,此次個(gè)人二手房交易營(yíng)改增對(duì)兩年以上(含兩年)的住房采用了統(tǒng)一表述,并未區(qū)分“非普通住房”和“普通住房”。這可能意味著未來(lái)不分差別對(duì)待。這也是個(gè)利好,意味著非普通住宅原來(lái)要交稅的,營(yíng)改增后將不用再交了。
  山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任孫大海:
  營(yíng)改增將打擊“炒房團(tuán)
  孫大海在接受媒體采訪時(shí)認(rèn)為,“營(yíng)改增”一定程度上可以規(guī)范二手房交易市場(chǎng)存在的虛假交易行為,對(duì)打擊“炒房團(tuán)”也有一定的好處。不過(guò),對(duì)于老百姓而言,“營(yíng)改增”之后稅負(fù)是否減輕,還要看稅率是否合理以及之前免征營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策是否延續(xù)。
  二手房交易市場(chǎng)一直存在虛假不實(shí)的情況,買(mǎi)賣(mài)雙方為了少繳稅,故意將合同上的房?jī)r(jià)降低,即所謂的“陰陽(yáng)合同”,雖然稅務(wù)部門(mén)和房管部門(mén)有默認(rèn)的價(jià)格范圍,但其更新的頻率遠(yuǎn)沒(méi)有市場(chǎng)價(jià)格更新快,讓一些人有了漏洞可鉆?！盃I(yíng)業(yè)稅改成增值稅后,房子在過(guò)戶、銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中,會(huì)出現(xiàn)房屋增值空間越大繳稅越多的局面,一定程度上可以規(guī)范虛假交易的情況?！睂O大海說(shuō)。
  而對(duì)于“炒房團(tuán)”來(lái)說(shuō),如果將房子炒到了很高的價(jià)格,在成交的時(shí)候就會(huì)面臨增的越多繳稅越多,所以“營(yíng)改增”一定程度上可以抑制“炒房團(tuán)”的行為。
  山東財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任潘明星:
  增值稅不適合,直接減免
  個(gè)人二手房交易實(shí)施營(yíng)改增,可以使稅收更公平、稅負(fù)更加優(yōu)化。根據(jù)國(guó)家營(yíng)改增政策精神,營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠將延續(xù)。營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行直接減免,簡(jiǎn)便易行。但增值稅運(yùn)行采取的是環(huán)環(huán)征稅、道道抵扣的征收方式,不適合進(jìn)行直接減免。所以,以往我國(guó)在進(jìn)行增值稅減免時(shí),多采用“即征即退”“先征后返”等方式。營(yíng)改增后,營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠將以何種方式體現(xiàn),還需要等待具體的實(shí)施方案。
  證券時(shí)報(bào)記者羅克關(guān):
  二手房交易暫無(wú)需擔(dān)心營(yíng)改增
  未來(lái)即便營(yíng)改增要覆蓋二手房交易,當(dāng)前的稅費(fèi)基本框架也會(huì)沿用下去。比如,個(gè)人首套,或者持有一定年限的房屋營(yíng)業(yè)稅減免政策應(yīng)該會(huì)沿用下去,否則二手房交易的實(shí)際稅費(fèi)負(fù)擔(dān)肯定會(huì)加重,這不符合營(yíng)改增試點(diǎn)“只減不增”的大前提。另外,當(dāng)前的二手房交易稅費(fèi)制度實(shí)際鼓勵(lì)個(gè)人長(zhǎng)期持有住宅,而非短期倒賣(mài)加重市場(chǎng)泡沫,這也意味著營(yíng)改增不會(huì)單純以增值額計(jì)稅,因?yàn)榘催@個(gè)路子走長(zhǎng)期持有自用住宅的個(gè)人稅收負(fù)擔(dān)會(huì)加重,反而會(huì)鼓勵(lì)短期炒賣(mài)加重市場(chǎng)泡沫。個(gè)人二手房交易進(jìn)入營(yíng)改增范圍,至少應(yīng)該在增值稅暫行條例正式升格為法律之后。因?yàn)榧幢闶切☆~納稅人且只適用簡(jiǎn)易征收辦法,其中涉及的數(shù)據(jù)規(guī)模也將大大超出當(dāng)前的營(yíng)改增試點(diǎn)。另外一個(gè)可供參照的時(shí)點(diǎn)是,國(guó)土部門(mén)全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息**快也要在2017年才能實(shí)現(xiàn)共享和可查詢,而這個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)顯然會(huì)是未來(lái)計(jì)稅的重要依據(jù)。

  查看全文↓ 2019-06-27 17:23:27

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房地產(chǎn)營(yíng)改增有哪些影響呢？
  答

  “營(yíng)改增”主要對(duì)個(gè)人二手交易的稅收征管產(chǎn)生影響，此前營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、契稅等，都是地稅部門(mén)交稅;“營(yíng)改增”后，增值稅要在國(guó)稅部門(mén)交稅，對(duì)征管有影響?！　〉恰盃I(yíng)改增”具體政策沒(méi)有出臺(tái)，還難以判斷個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)交易中稅負(fù)是否會(huì)變化。原來(lái)營(yíng)業(yè)稅是5%，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%?！　€(gè)人二手房交易中，需要交納營(yíng)業(yè)稅的住房，稅負(fù)是否變化還要看未來(lái)政策;但滿2年住房免征營(yíng)業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應(yīng)該會(huì)延續(xù)免征的優(yōu)惠政策?！　€(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)若改成增值稅，則原來(lái)購(gòu)買(mǎi)住房繳納的增值稅，在該套住房賣(mài)出時(shí)，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。　　比如，某套住房房主購(gòu)入時(shí)是100萬(wàn)，繳納營(yíng)業(yè)稅5萬(wàn)元，1年后賣(mài)出(不適用免征營(yíng)業(yè)稅條件)200萬(wàn)元，買(mǎi)房方需要承擔(dān)10萬(wàn)營(yíng)業(yè)稅。　　在增值稅條件下，依據(jù)增值稅原理，若按常規(guī)辦法、僅對(duì)增值部分征稅，即對(duì)住房增值的100萬(wàn)元(現(xiàn)價(jià)200萬(wàn)-原價(jià)100萬(wàn)=增值100萬(wàn))征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬(wàn)元，稅負(fù)有所下調(diào);稅率若為11%，需繳納增值稅11萬(wàn)元，稅負(fù)有所上升。在增值稅條件下，若按簡(jiǎn)易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對(duì)現(xiàn)在住房出售價(jià)格200萬(wàn)元征稅，繳納增值稅6萬(wàn)元，稅負(fù)也是減輕的?！　〔贿^(guò)，對(duì)于北上廣深滿2年(含2年)的非普通住房，現(xiàn)有政策為差額征稅，其實(shí)已經(jīng)借鑒了增值稅只對(duì)增值部分征稅的原理，營(yíng)改增的影響還要看未來(lái)具體政策。 簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)買(mǎi)進(jìn)之后兩年再賣(mài)出都不存在營(yíng)業(yè)稅或增值稅，其實(shí)影響并不是很大，只是對(duì)于以后買(mǎi)房做證上面的價(jià)格需要慎重考慮一下

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??營(yíng)改增新房有影響嗎
  答

  營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)有如下四點(diǎn)影響：房地產(chǎn)營(yíng)改增有助于房企減輕稅負(fù)，相對(duì)應(yīng)企業(yè)的利潤(rùn)率也會(huì)因?yàn)槎愗?fù)的降低而提升，為正處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)提供了緩沖期;營(yíng)改增將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，對(duì)于所有企業(yè)來(lái)講當(dāng)然是利好，尤其是當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購(gòu)置辦公樓時(shí)，購(gòu)置辦公樓的成本會(huì)降低，同時(shí)，由于企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，也會(huì)刺激企業(yè)購(gòu)置辦公樓改善辦公條件，這樣，可以有效去化寫(xiě)字樓庫(kù)存;營(yíng)改增將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，不動(dòng)產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目大宗交易成本會(huì)降低，促使土地、項(xiàng)目收購(gòu)，加速房地產(chǎn)行業(yè)整合;營(yíng)改增將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，企業(yè)作為逐利的主體，勢(shì)必會(huì)在基本面較好的城市投資購(gòu)房，促使北上廣深一線城市及其周邊經(jīng)濟(jì)基本面較好的城市（比如南京、蘇州、合肥、東莞、佛山、廊坊燕郊三河、保定等繼續(xù)向好，其他城市由于仍然有去庫(kù)存壓力，不會(huì)到市場(chǎng)基本面不好的城市投資。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 營(yíng)改增對(duì)契稅有影響嗎
  答

  對(duì)契稅沒(méi)有影響。對(duì)營(yíng)業(yè)稅有影響。規(guī)定2016年5月起取消營(yíng)業(yè)稅的征收。改為征收增值稅。對(duì)于持有不滿2年的二手房，過(guò)戶需要繳納5%的增值稅。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 營(yíng)改增對(duì)個(gè)人買(mǎi)房的影響有哪些？
  答

  總體而言，營(yíng)改增后個(gè)人購(gòu)房的稅負(fù)是下降的。因?yàn)樵舛愴?xiàng)目不變，稅率不變。而增值稅是價(jià)外稅，計(jì)算時(shí)要先從總成交價(jià)中扣除應(yīng)繳增值稅后作為計(jì)稅依據(jù)，這樣計(jì)稅依據(jù)就減少了。更好的是，根據(jù)財(cái)稅【2016】43號(hào)文，契稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等相關(guān)房產(chǎn)交易稅種都和增值稅保持一致，計(jì)稅依據(jù)為不含增值稅的價(jià)格。1、原本需全額繳納營(yíng)業(yè)稅的房產(chǎn)交易，主要指?jìng)€(gè)人出售不滿兩年的住宅，稅負(fù)下降是**可觀的。舉個(gè)例子，原本個(gè)人出售一套不滿2年的住宅，合同成交價(jià)105萬(wàn)，假設(shè)根據(jù)房屋情況適用契稅稅率1%，個(gè)人所得稅稅率1%，營(yíng)業(yè)稅稅率5%。原本要交契稅1.05萬(wàn)，個(gè)人所得稅1.05萬(wàn)，增值稅5.25萬(wàn)。營(yíng)改增后，計(jì)稅依據(jù)調(diào)整為105/(1+5%)=100萬(wàn)，即將增值稅從總價(jià)中剔除出去，還原成不含稅的價(jià)格。新的契稅為1萬(wàn)，個(gè)人所得稅1萬(wàn)，增值稅5萬(wàn)，可以省下3500元的稅費(fèi)。2、對(duì)原本已滿兩年，免征營(yíng)業(yè)稅的住宅交易，營(yíng)改增對(duì)這部分交易的稅費(fèi)沒(méi)有影響。營(yíng)改增的免稅項(xiàng)目平移到增值稅，這部分房產(chǎn)營(yíng)改增后后同樣免征增值稅。因?yàn)椴淮嬖谛枥U納的增值稅，所以計(jì)稅依據(jù)也不做調(diào)整。稅負(fù)不變。3、對(duì)于按原營(yíng)業(yè)稅政策需差額繳納營(yíng)業(yè)稅的房產(chǎn)交易，稅負(fù)有一定下降。主要指?jìng)€(gè)人出售非住宅和單位出售房產(chǎn)兩種情況，計(jì)稅方法由原先的 營(yíng)業(yè)稅=(賣(mài)價(jià)-購(gòu)入價(jià))*5%，調(diào)整為 增值稅=(賣(mài)價(jià)-購(gòu)入價(jià))/(1+5%)*5%。其他稅種的計(jì)稅依據(jù)相應(yīng)調(diào)整為"賣(mài)價(jià)-增值稅“。相比較原先的直接以賣(mài)價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)，自然也下降不小。所以，總體而言，營(yíng)改增是有利于減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)的。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 營(yíng)改增后要換購(gòu)房發(fā)票嗎？
  答

  營(yíng)改增后，納稅人銷(xiāo)售房產(chǎn)時(shí)，預(yù)收的購(gòu)房款，可開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。房產(chǎn)交付時(shí)，收回預(yù)收款時(shí)開(kāi)具的增值稅普通發(fā)票并沖紅，同時(shí)開(kāi)具全額增值稅發(fā)票；也可以不收回原發(fā)票，直接按結(jié)算余額開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，同時(shí)在發(fā)票備注欄注明面積、總價(jià)、購(gòu)房款已結(jié)清等信息。

  全部3個(gè)回答>